【摘 要】近年來，隨著社會(huì)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速的發(fā)展，由此延伸的房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)也正在如火如荼的發(fā)展中。房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序以及促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)范化中都起到了至關(guān)重要的積極意義。在本文中，筆者根據(jù)自身的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展調(diào)研，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與問題進(jìn)行詳細(xì)的分析，并對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的有效對(duì)策進(jìn)行深入的研究與探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀應(yīng)對(duì)策略

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展以及住房制度的改革與完善，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來的廣闊空間，從房地產(chǎn)行業(yè)延伸出的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展與進(jìn)步。但是，目前的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在發(fā)展過程中仍然存在許多的問題，因此，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)工作人員應(yīng)該在對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)問題詳細(xì)了解的基礎(chǔ)上，并采取科學(xué)合理的措施對(duì)其進(jìn)行解決，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1、房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的概述

在城市現(xiàn)代化進(jìn)程中，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在逐步的進(jìn)行完善，其市場(chǎng)分工逐漸的細(xì)化，人們對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)化的服務(wù)與專業(yè)知識(shí)要求越來越高，進(jìn)而給房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。然而，根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展還不能夠很好的適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的需求，如果房地長(zhǎng)評(píng)估業(yè)發(fā)展過快就會(huì)造成泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，進(jìn)而引發(fā)一系列的經(jīng)濟(jì)問題。所以，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)管理者應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與問題有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，并采取合理的措施，制定科學(xué)的解決方案，進(jìn)而縮短與發(fā)達(dá)國(guó)家的行業(yè)發(fā)展差距，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展與完善。

2、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與問題

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起源于20世紀(jì)80年代，相比于西方發(fā)達(dá)國(guó)家起步比較晚。由于我國(guó)具有特殊的國(guó)情，因此，我國(guó)政府一直引導(dǎo)著房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，富有濃厚的行政色彩，所以，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的應(yīng)用范圍比較狹窄?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展過程中以及房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與交易中都得到了廣泛的應(yīng)用。隨著房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)服務(wù)范圍與對(duì)象的多樣化，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)逐漸成為企業(yè)及個(gè)人的抵押貸款、融資、房地產(chǎn)交易、資產(chǎn)核算、債務(wù)清償、納稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中必不可少的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。

2.1我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)管理體系不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)管理體系主要是“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”。其中政府中房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)管理體系核心管理者，以政府為中心進(jìn)行行業(yè)的自律，其中的行業(yè)自律是在政府領(lǐng)導(dǎo)下的自律，而非自由的行業(yè)自律。對(duì)之相對(duì)應(yīng)，我國(guó)港臺(tái)地區(qū)以及國(guó)外的管理模式則以人員的管理為中心，主要通過對(duì)評(píng)估人員行為的約束進(jìn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)行為的約束，現(xiàn)階段，我國(guó)以機(jī)構(gòu)管理為主，主要指通過約束評(píng)估機(jī)構(gòu)來達(dá)到約束評(píng)估人員的良好效果。此種評(píng)估產(chǎn)業(yè)管理體系導(dǎo)致了評(píng)估市場(chǎng)混亂，造成評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員為了增加客戶量，就對(duì)客戶的要求無原則的滿足，對(duì)評(píng)估行業(yè)的形象產(chǎn)生了嚴(yán)重的不良影響，造成行業(yè)間不良競(jìng)爭(zhēng)的惡劣局面。

2.2我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)管理模式存在問題

對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的管理，國(guó)外以及我國(guó)的港臺(tái)地區(qū)對(duì)其要求十分嚴(yán)格。就房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的評(píng)估人員而言，其評(píng)估人員的準(zhǔn)入制度極其規(guī)范，對(duì)于不達(dá)標(biāo)的評(píng)估人員不能使其入崗。由于房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)是一個(gè)對(duì)專業(yè)性要求極高的產(chǎn)業(yè)，以此對(duì)人員的專業(yè)知識(shí)以及綜合素質(zhì)的要求也相當(dāng)?shù)母摺Ｈ欢谖覈?guó)的房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)管理模式中對(duì)評(píng)價(jià)人員的準(zhǔn)入要求較低，并且執(zhí)行力度也較弱，從而導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)專業(yè)性整體不強(qiáng)，素質(zhì)不高，所以，評(píng)估人員的綜合素質(zhì)對(duì)評(píng)估行業(yè)的要求不能夠進(jìn)行滿足。

2.3我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)評(píng)估方法不合理

在全國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)處于劣勢(shì)低位。由于我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)不規(guī)范，房地產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)就不會(huì)增加財(cái)力以及精力對(duì)地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)評(píng)估方法進(jìn)行改革與提升，不能夠?qū)ΜF(xiàn)有的評(píng)估方法的缺陷進(jìn)行研究。目前，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)評(píng)估方法主要包含：收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、殘余法、以及利潤(rùn)法等。總結(jié)下來，也就是三種基本的估價(jià)方法，其都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的推斷，從房地產(chǎn)自身的特性出發(fā)，主要是對(duì)房屋的朝向、設(shè)計(jì)、樓層景觀、位置進(jìn)行詳細(xì)的分析，并依據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況對(duì)其能夠提供給消費(fèi)者的服務(wù)進(jìn)行評(píng)估，也就是從房地產(chǎn)的內(nèi)部效用對(duì)其進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)。但是，對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估除了其內(nèi)部效用之外，還應(yīng)該對(duì)其外部的經(jīng)濟(jì)效用進(jìn)行評(píng)價(jià)，所謂外部的經(jīng)濟(jì)效用就是指能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)消費(fèi)者帶來的效用的減少或者增加。因此，為了使評(píng)價(jià)者對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理、公平的評(píng)價(jià)，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)部效用與外部效用進(jìn)行綜合分析。

2.4我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)人員素質(zhì)有待提高

當(dāng)前，在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)中評(píng)估人員素質(zhì)參差不齊，其專業(yè)素質(zhì)不能夠滿足房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)對(duì)工作人員的要求。部分房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)并沒有對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行嚴(yán)格的考核，一些擁有良好理論基礎(chǔ)但是沒有豐富工作經(jīng)驗(yàn)的人員大量的進(jìn)入房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)，而且大多數(shù)的評(píng)估人員綜合能力較低，對(duì)于高難度的房地產(chǎn)評(píng)估工作不能勝任，因此，應(yīng)積極借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，加大培訓(xùn)力度，不斷提高評(píng)估人員的專業(yè)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng)，以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的新形勢(shì)。

3、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的有效對(duì)策

針對(duì)上文中我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀與問題，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)應(yīng)該在對(duì)所面臨問題進(jìn)行詳細(xì)了解的基礎(chǔ)之上，采取科學(xué)合理地措施對(duì)其進(jìn)行解決，進(jìn)而促進(jìn)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的順利發(fā)展。在下文中，筆者根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)并結(jié)合對(duì)我國(guó)先進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的調(diào)研，從健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體系、對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理模式進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)、提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、向國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)與管理理念學(xué)習(xí)以及加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)督與管理五個(gè)方面對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的有效對(duì)策提出合理化的建議，以供所需者進(jìn)行參考：

3.1健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體系

房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷史以及我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的起源，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體系進(jìn)行完善，建立具有中國(guó)特色的評(píng)估行業(yè)管理體系，進(jìn)而使其管理工作得到順利的進(jìn)行。

3.2對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理模式進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)

針對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)通過管理機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估行業(yè)的評(píng)估人員進(jìn)行管理，這種傳統(tǒng)的管理模式效率較低，不利于我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。通過對(duì)國(guó)際中發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理模式的借鑒，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理模式應(yīng)該向人員管理方向轉(zhuǎn)變，通過明確評(píng)估人員的職責(zé)，對(duì)評(píng)估人員的行為進(jìn)行規(guī)范，從而達(dá)到對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)行為規(guī)范化的目的。

3.3提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)

目前，我國(guó)地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的準(zhǔn)入限制較低，以此，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)應(yīng)該提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，挑選優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員，進(jìn)而從源頭上對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行控制。比如：提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員的準(zhǔn)入學(xué)歷要求，規(guī)定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員應(yīng)該具備較強(qiáng)的綜合素質(zhì)，并對(duì)注冊(cè)制度進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，增加準(zhǔn)入考試的難度，對(duì)相關(guān)知識(shí)的考試進(jìn)行擴(kuò)大，擇優(yōu)錄取房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員。與此同時(shí)，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員進(jìn)行定期的專業(yè)知識(shí)以及思想道德培訓(xùn)，并對(duì)其進(jìn)行考核，進(jìn)而提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員的綜合素質(zhì)。

3.4借鑒國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)與管理理念

與我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相比，國(guó)外的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較早，其發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)?shù)某墒?，根?jù)筆者的研究，外國(guó)先進(jìn)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)擁有豐富的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)與管理理念，并對(duì)其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有極大的促進(jìn)作用。所以，我國(guó)應(yīng)該結(jié)合自身的具體國(guó)情，借鑒國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與理念，進(jìn)而確定適合我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理理念。因此，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)應(yīng)該積極的與外國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行溝通與交流，進(jìn)而使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得到充分的作用發(fā)揮，從而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。

3.5加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)督與管理

我國(guó)應(yīng)該采取科學(xué)的措施，對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有力的監(jiān)督與管理，通過對(duì)監(jiān)管部門職責(zé)的明確，進(jìn)而為房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)營(yíng)造一個(gè)良好、公平的發(fā)展環(huán)境。同時(shí)，還應(yīng)該保障房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的獨(dú)立性，確保其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獨(dú)立性，不受到外界房地產(chǎn)活動(dòng)的干擾。此外，還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)督與管理規(guī)則進(jìn)行完善，對(duì)于違規(guī)行為制定出科學(xué)的處罰方法。對(duì)于評(píng)估中弄虛作假的機(jī)構(gòu)，應(yīng)該吊銷其房地產(chǎn)評(píng)估資格，對(duì)相關(guān)的法律負(fù)責(zé)人進(jìn)行責(zé)任的追究。

4、結(jié)論

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及城市施工建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展中具有極其重要的作用。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)中的問題，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)管理人員不僅僅要做好健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體系、對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理模式進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)、提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、向國(guó)外地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)與管理理念學(xué)習(xí)以及加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)督與管理等工作，而且要緊跟時(shí)代發(fā)展的步伐，不斷的對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的措施進(jìn)行改革與創(chuàng)新，進(jìn)而充分的發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)快速發(fā)展中的積極作用。

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