金庸武俠小說里有這么一段情節(jié)：大俠甲不服大俠乙，跟大俠乙比武，大俠乙答應(yīng)了，約定用房子當(dāng)賭注——假如大俠乙得勝，大俠甲就得把他在南京城里新買的一所大house送給大俠乙。

協(xié)議達(dá)成，比武開始。大俠乙武術(shù)出眾，藝壓群雄，三招兩式就把大俠甲打得一敗涂地。大俠甲沒辦法，認(rèn)賭服輸，把南京那處房產(chǎn)的房契乖乖地交給了大俠乙，自己灰溜溜地搬走了。

闊人豪賭，拿房子當(dāng)賭注，這事兒并不稀奇。稀奇的是輸?shù)舴孔右院?，大俠甲并沒有跟大俠乙過戶，直接交了房契就完事兒了。房契是什么東西？無(wú)非就是一張購(gòu)房合同，合同上寫的還是原業(yè)主大俠甲的名字，怎么能當(dāng)成大俠乙這個(gè)新業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明呢？如果大俠乙比較懂行，應(yīng)該很理性地讓大俠甲陪他去趟房管局，把房本兒過戶到自己名下才對(duì)嘛！

但是古代中國(guó)并沒有房管局，也沒有房本兒，古人買賣二手房，其產(chǎn)權(quán)證明主要就是那張房契，如果要過戶，只能讓房契過戶：買賣雙方重新簽一張房契，然后去衙門繳納契稅，讓縣太爺在房契上蓋一個(gè)紅戳兒，再撕下房契的存根部分，留在縣衙里作為備案就行了。

想讓房契過戶，必須得繳契稅，這個(gè)規(guī)矩從北宋一直延續(xù)到清朝末年，其中契稅稅率一直在變，最低2%（宋仁宗即位時(shí)），最高9%（康熙平三藩的時(shí)候），再加上各種各樣附加稅，最多能占購(gòu)房款的16%。也就是說，你花100萬(wàn)買了一套房，光過戶可能就得花掉16萬(wàn)元！

為了省下這筆錢，古人買房往往并不過戶。打個(gè)比方說，小明今年把房子賣給了小強(qiáng)，20年后小強(qiáng)又把這套房子賣給了小紅，小紅又在30年后將房子倒賣給小芳，如此這般過了半個(gè)世紀(jì)，你再看房契上的業(yè)主姓名，竟然還是早已作古的小明！

房產(chǎn)交易不過戶，遇到購(gòu)房糾紛會(huì)非常麻煩，假如小明的子孫強(qiáng)行霸道，找小芳要房子，小芳連個(gè)證據(jù)都拿不出來(lái)。所以從北宋到清末，歷代政府都在勸說購(gòu)房者過戶，這樣做一是可以減少糾紛，二是還能增加政府的契稅收入。

問題是過了戶也不一定安全。古代政府沒有電腦，檔案管理異常混亂，縣官每隔兩三年就能換一個(gè)，假如新上任的縣太爺是個(gè)糊涂蛋，是極有可能把購(gòu)房者留作備案的房契存根（清朝稱之為“契尾”）弄丟的。存根丟了，新業(yè)主的不肖子孫再把房契弄丟了，從此無(wú)憑無(wú)據(jù)，你說房子是誰(shuí)的？誰(shuí)拳頭硬就是誰(shuí)的！翻翻《名公書判清明集》，再翻翻《三言》、《二拍》，房產(chǎn)糾紛俯拾皆是，史不絕書，把父母官搞得頭大如斗，其中關(guān)鍵原因就是交易混亂、產(chǎn)權(quán)不明、檔案管理太落后等緣故。

進(jìn)入民國(guó)，孫中山先生為了厘清產(chǎn)權(quán)，減少糾紛，呼吁進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。各地市政府先后響應(yīng)孫先生的號(hào)召，紛紛在地方法院下面設(shè)立“登記處”或者“登記局”，讓當(dāng)?shù)貥I(yè)主都主動(dòng)去法院申報(bào)房屋位置、房屋面積、房屋質(zhì)量和房屋現(xiàn)值，登記處或者登記局先審查，再公告，確信沒有產(chǎn)權(quán)糾紛了，再登記備案，最后發(fā)給業(yè)主一張《不動(dòng)產(chǎn)登記證》。

1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼不動(dòng)產(chǎn)登記布告，是用白話文寫的，容我抄錄如下：

“本廳自民國(guó)十一年九月一日創(chuàng)辦不動(dòng)產(chǎn)登記制度，已經(jīng)印發(fā)過十幾萬(wàn)張傳單，對(duì)大家說明了。北京的土地房屋自庚子變亂后，關(guān)系很復(fù)雜，有補(bǔ)簽的，有失契的，有盜典、盜賣、盜押的，打官司的實(shí)在不少，一經(jīng)登記處登記，權(quán)利就算是永遠(yuǎn)確定了，什么盜賣偽造的事情均敢保其沒有，即萬(wàn)一遇到兵災(zāi)水火，契據(jù)丟失，不須登報(bào)聲明，不須找鋪保補(bǔ)契，就可以對(duì)抗第三人。從本年4月1日起，土地房屋每?jī)r(jià)值千元，只收一元登記費(fèi)?！?/p>

這份布告向廣大市民重申了不動(dòng)產(chǎn)登記的好處，也公布了不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：土地房屋每?jī)r(jià)值一千塊大洋，登記費(fèi)只收一塊大洋，千分之一的收費(fèi)率。怎樣來(lái)確定“土地房屋價(jià)值”呢？那時(shí)候的做法特別簡(jiǎn)單，法院不去估價(jià)，完全靠老百姓自己申報(bào)，報(bào)多少錢就是多少錢。

那位說了，既然報(bào)多少就是多少，那我為了少繳費(fèi)，就使勁往少里報(bào)，我的房子價(jià)值100萬(wàn)，我只報(bào)100塊好了。您可千萬(wàn)別這樣，因?yàn)閷O中山先生給民國(guó)每一部《土地法》都定下一個(gè)基調(diào)：只要業(yè)主申報(bào)的房?jī)r(jià)明顯低于市價(jià)，政府就有權(quán)力按照他申報(bào)的價(jià)格強(qiáng)行征收……

這份布告張貼出去，實(shí)際效果如何呢？答案是幾乎沒有效果。當(dāng)時(shí)北京市區(qū)將近四十萬(wàn)戶常住居民，其中三十萬(wàn)戶有房，前去登記的業(yè)主只有區(qū)區(qū)幾千戶，登記處的工作人員閑得無(wú)聊，半天上班，半天逛琉璃廠，年終盤賬，收上來(lái)的登記費(fèi)還不夠購(gòu)買辦公用品。

北京是座老城，在整個(gè)民國(guó)時(shí)代，它都暮氣沉沉，發(fā)展緩慢。它在商業(yè)上比天津落后，在工業(yè)上比漢口落后，在市政上比青島落后，在教育上比廣州落后，在各方面都比上海落后。它唯一的優(yōu)點(diǎn)就是便宜：物價(jià)便宜，房?jī)r(jià)便宜，適合窮人活著。像這樣一座城市，鄉(xiāng)俗觀念濃厚，法律意識(shí)淡薄，大多數(shù)人根本不懂什么叫產(chǎn)權(quán)，只要不遇上房產(chǎn)糾紛，根本體會(huì)不到登記的重要性。所以觀念落后是北京不動(dòng)產(chǎn)登記難以推行的原因之一。

之所以說“原因之一”，是因?yàn)檫€有其他原因。什么原因？政府不守信用。

民國(guó)時(shí)期的不動(dòng)產(chǎn)登記是孫中山先生提倡的，孫中山給這項(xiàng)大工程定了三個(gè)基調(diào)：第一，照價(jià)登記，不管是業(yè)主去登記處申報(bào)，還是登記處派人測(cè)量，都要登記不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，該價(jià)格跟實(shí)際價(jià)格不能相差太多，假如登記的價(jià)格過于便宜，政府有權(quán)按照登記價(jià)格進(jìn)行收購(gòu)；第二，照價(jià)補(bǔ)償，政府征收某處不動(dòng)產(chǎn)，一定要按照該處不動(dòng)產(chǎn)的登記價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，不能比登記價(jià)格過低，也不能比登記價(jià)格過高；第三，持續(xù)進(jìn)行，每年至少登記一次，至少換發(fā)一回登記證，這樣才能把權(quán)屬變更和房?jī)r(jià)升降及時(shí)記錄在案。

后來(lái)國(guó)民黨打倒北洋軍閥，統(tǒng)一南北中國(guó)，頒行《土地法》和《土地征收法》，把孫中山所定的照價(jià)登記、照價(jià)補(bǔ)償和持續(xù)進(jìn)行等三項(xiàng)原則變成了法律條文。例如“照價(jià)補(bǔ)償”這一項(xiàng)，在1928年《土地征收法》里體現(xiàn)為第三十條：“土地所有人已依不動(dòng)產(chǎn)登記程序呈報(bào)現(xiàn)期地價(jià)時(shí)，興辦事業(yè)人得照所呈地價(jià)給予補(bǔ)償?！敝灰獦I(yè)主做過登記，就得按照登記證上的價(jià)格發(fā)放土地征收補(bǔ)償款和房屋拆遷補(bǔ)償款。這里容我補(bǔ)充一句，民國(guó)只有《土地法》，沒有《物權(quán)法》，只有《土地征收法》，沒有《房屋拆遷補(bǔ)償條例》，這是因?yàn)閲?guó)民政府從法理上將房屋看作是土地的一部分，不管是土地征收還是房屋拆遷，都一律視為是土地征收。

可惜民國(guó)不是法治時(shí)代，法律在實(shí)際執(zhí)行中往往變成一紙空文。1928年南京市政府拆遷中山路兩旁建筑，1933年北平市政府拆遷大柵欄一帶民居，1938年重慶市政府拆遷都郵街兩旁商鋪，以及上世紀(jì)三十年代所謂“黃金時(shí)期”修筑川滇鐵路、粵漢鐵路、成渝鐵路，鐵道部工程局對(duì)鐵道所占民田進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，都沒有按照登記價(jià)格，也沒有參照合理估價(jià)，而是統(tǒng)一選擇比市價(jià)低得多的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橹挥羞@樣才能“為國(guó)家節(jié)省費(fèi)用”。

不登記，征收拆遷的補(bǔ)償很低；登記了，征收拆遷的補(bǔ)償還是很低。既然這樣，不如不登記。

更讓業(yè)主們生氣的是，只要你登記在冊(cè)，你就跑不掉了，國(guó)民黨政府會(huì)把各種苛捐雜稅捆綁在你的不動(dòng)產(chǎn)上，想不交都不行。以上海為例，凡是1928年領(lǐng)到《土地登記證》（后來(lái)改名叫《土地執(zhí)業(yè)證》）的業(yè)主，每年都少不了繳納地價(jià)稅、市政經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、建設(shè)特捐、衛(wèi)生特捐……剛開始甜言蜜語(yǔ)騙人家登記，登記完了就開始狠宰，這叫“笑臉迎客、關(guān)門打狗”，政府公信力就是這樣失去的。