在房?jī)r(jià)攀升的同時(shí)，清拍率、銷售速度、租金漲幅也不斷刷新紀(jì)錄。11月底，綠地集團(tuán)在澳洲布局首個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始發(fā)售，一時(shí)間，“綠地集團(tuán)悉尼樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)大售2.5億美元”等新聞在媒體上鋪天蓋地。事實(shí)上，這并非個(gè)例，國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商以及高凈值個(gè)人紛紛涌入澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)淘金。對(duì)于投資者而言，過(guò)去的良好表現(xiàn)只是參考的基數(shù)，未來(lái)澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)才是大家關(guān)注的焦點(diǎn)?，F(xiàn)在，就由海外房產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)澳信集團(tuán)的專家團(tuán)隊(duì)，帶我們一起揭開(kāi)澳大利亞房產(chǎn)的神秘面紗。

泡沫是否存在

目前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、經(jīng)濟(jì)分析師以及主流媒體，對(duì)澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)主要持兩種態(tài)度。

一種態(tài)度認(rèn)為，澳大利亞住房?jī)r(jià)格正在偏離其市場(chǎng)價(jià)值，首次置業(yè)者數(shù)量減少，金融市場(chǎng)不斷濫用信貸資產(chǎn)，澳大利亞房產(chǎn)正處于一個(gè)類似于美國(guó)次貸危機(jī)的房產(chǎn)崩潰前期，出現(xiàn)了歷史上最大的泡沫。

而另一種態(tài)度認(rèn)為，澳洲房?jī)r(jià)雖連年上漲，但長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)仍積極明朗，并沒(méi)有泡沫化，從長(zhǎng)期的投資角度來(lái)看，價(jià)格將上漲而不是下跌。這是因?yàn)椋?/p>

其一，人口大幅增長(zhǎng)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要驅(qū)動(dòng)力之一。澳大利亞每天增長(zhǎng)1048人，年增長(zhǎng)率為1.7%，且多為移民。按照目前的人口增長(zhǎng)速度，房屋供應(yīng)將持續(xù)緊張；其二，市場(chǎng)上住房供應(yīng)短缺，全澳空置率保持在2%左右，租賃市場(chǎng)暢旺，悉尼的代售房產(chǎn)數(shù)量則創(chuàng)五年新低，買家競(jìng)爭(zhēng)激烈；其三，政府限制土地的供給，致使土地價(jià)格上漲。由于大多數(shù)人想要居住在大城市及其周圍，澳洲的經(jīng)濟(jì)中心城市不得不建造更多的中等或高密度住宅；其四，由于銀行實(shí)行低利率，購(gòu)房者償還貸款能力提高，通過(guò)借貸投資房產(chǎn)的需求增多；其五，寬松的信貸體系，降低了購(gòu)房門檻；其六，稅收體系有利于購(gòu)房者。購(gòu)買澳大利亞房產(chǎn)，不用繳納遺產(chǎn)稅及物業(yè)稅。在投資過(guò)程中，如果租金不能涵蓋支出，還可以通過(guò)負(fù)扣稅獲得稅務(wù)上的優(yōu)惠；其七，澳大利亞貸款者多半債務(wù)情況良好，財(cái)務(wù)脆弱的屋主少之又少。

以上這些因素，皆是這部分業(yè)內(nèi)人士看旺澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)的原因。

清拍率居高不下

根據(jù)澳洲房產(chǎn)物業(yè)監(jiān)察部APM的研究數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著“前所未有”的忙碌時(shí)期，由于買家競(jìng)購(gòu)，房?jī)r(jià)急劇攀升，選擇在拍賣會(huì)上出售房屋的業(yè)主人數(shù)也創(chuàng)下了新紀(jì)錄。如上圖所示，進(jìn)入2013年以后，悉尼及墨爾本的二手房清拍率迅速回升，重回峰值。尤其是進(jìn)入第二季度以后，悉尼的清拍率連續(xù)多周都保持在80%，以上。這是自上一輪房地產(chǎn)熱潮以來(lái)，從未出現(xiàn)過(guò)的熱賣勢(shì)頭。

在以往的房產(chǎn)淡季“圣誕節(jié)”期間，悉尼和墨爾本的拍賣會(huì)數(shù)量也至少是十年內(nèi)同期最高的。12月期間，悉尼錄得有史以來(lái)最旺的春季拍賣市場(chǎng)。在去年12月21日，墨爾本也經(jīng)歷了有史以來(lái)物業(yè)拍賣數(shù)量最多的一周。這一情況，正是房產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁的直接表現(xiàn)。

盡管房?jī)r(jià)飆升，但分析人士認(rèn)為，澳大利亞的住房正處于十年來(lái)的最實(shí)惠水平。原因在于，市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格明顯增長(zhǎng)，但由于利率下降，可負(fù)擔(dān)性已經(jīng)持續(xù)改善。歷史低利率和工資增長(zhǎng)大幅抵消了澳洲各地的住房成本。此外，根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局（ABS）公布的數(shù)據(jù)，澳洲租房者的比例，從1990年代中葉上升了將近5%至30.3%，有史以來(lái)規(guī)模最大的移民潮加劇了租房危機(jī)，給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大壓力，例如悉尼大部分地區(qū)，房屋空置率已降至歷史最低。不少家庭在租房壓力下提前置業(yè)，他們認(rèn)為，替房東還房貸還不如自己購(gòu)買。

基于此，RP Data的一份數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，澳洲逾250個(gè)城區(qū)的房?jī)r(jià)將在未來(lái)10年翻番。同期，近800個(gè)郊區(qū)的樓盤(pán)周租有望在10年內(nèi)增加一倍。對(duì)此，澳信集團(tuán)資深投資專家認(rèn)為，澳洲房產(chǎn)的需求量受到低利率、日漸改善的消費(fèi)者信心和家庭財(cái)富日增的提振，澳元兌人民幣匯率跌落、澳洲留學(xué)移民政策放寬將繼續(xù)催生中國(guó)買家市場(chǎng)。悉尼、墨爾本、布里斯班、黃金海岸、珀斯等城市，有很多的投資機(jī)會(huì)。在今后的連載中，澳信集團(tuán)將繼續(xù)做深入的分析。

2014延續(xù)牛市“財(cái)富效應(yīng)”

2013年，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了牛市的“財(cái)富效應(yīng)”，2014年極有可能延續(xù)2013年的盛況，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將增長(zhǎng)10%。事實(shí)上，2013年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最高的城市發(fā)生在悉尼——3月到12月之間猛漲15%，也許這樣的速度，2014年將出現(xiàn)在澳洲的其他城市，如布里斯班。RP Data的發(fā)言人認(rèn)為，“在一個(gè)房?jī)r(jià)仍處于峰值下方的市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)勢(shì)必繼續(xù)上漲?！?/p>

澳信集團(tuán)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)2014年澳洲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融市場(chǎng)健康發(fā)展都具有決定性作用。根據(jù)RP Data的統(tǒng)計(jì)，澳大利亞八大首府城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益率平均值為8.5%，悉尼的房產(chǎn)投資收益率超過(guò)10%，墨爾本則保持在7.3%。因此，無(wú)論是直接投資房地產(chǎn)，還是間接持有與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品，投資前景都是非常好的。

至于如何投資澳大利亞房產(chǎn)，可咨詢澳信集團(tuán)澳洲房產(chǎn)投資專家，免費(fèi)咨詢熱線：021-6335 1266；或登陸澳信集團(tuán)官網(wǎng)www.ausingroup.com，以便掌握更多澳信集團(tuán)2014年度展會(huì)信息。澳信集團(tuán)“大型澳大利亞精品房產(chǎn)巡展”于3月1日拉開(kāi)序幕，敬請(qǐng)關(guān)注。