在波瀾起伏的地產(chǎn)圈，李戰(zhàn)洪屬于能耐住寂寞、立志在自己崗位上成為專家的地產(chǎn)人。從融創(chuàng)到金科再到新鷗鵬，數(shù)字化的業(yè)績和良好的口碑成了李戰(zhàn)洪的“標(biāo)簽”。這次李戰(zhàn)洪改變職業(yè)軌跡加盟新鷗鵬（中國）企業(yè)集團(tuán)在行業(yè)內(nèi)引發(fā)了震動，一度成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。日前，樓市傳媒獨(dú)家專訪了剛上任新鷗鵬（中國）企業(yè)集團(tuán)副總裁的李戰(zhàn)洪，通過對話還原了他加盟新鷗鵬的來龍去脈。

“為什么選擇新鷗鵬？回答這個問題前，先說說未來什么樣的房企才最具備競爭力吧?！痹诘禺a(chǎn)圈，李戰(zhàn)洪一直保有他獨(dú)特的語言體系，邏輯清晰、直奔主題，回答問題十分“接地氣”。過去六年，李戰(zhàn)洪作為房企金科集團(tuán)的副總裁，在見證了金科急速發(fā)展、快速擴(kuò)張的同時也走上了職業(yè)經(jīng)理人一個高峰。而在這之前，李戰(zhàn)洪歷任華南理工大學(xué)國家工程研究中心主任助理、王志綱工作室項(xiàng)目總監(jiān)和融創(chuàng)集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理，此次加盟新鷗鵬（中國）企業(yè)集團(tuán)，李戰(zhàn)洪仍然分管品牌及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等工作。

NEWOPEN（中國）企業(yè)集團(tuán)也就是新鷗鵬集團(tuán)，成立于1993年，由重慶大學(xué)與香港迅暉公司共同發(fā)起創(chuàng)立，在中房協(xié)舉行的2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強(qiáng)評比中位列第65位。房地產(chǎn)業(yè)是新鷗鵬集團(tuán)的主營產(chǎn)業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目遍及重慶主城、銅梁、大學(xué)城、璧山、萬州、成都、西安、濟(jì)南等地，年開發(fā)量超過200萬平方米。6月12日，新鷗鵬以18.39億元的價格摘下四宗土地，總價超過18億元，這四塊地與綠地中心468米高樓一街之隔。對此，李戰(zhàn)洪直言，新鷗鵬未來的目標(biāo)是殺入全國20強(qiáng)。

雖然加盟新鷗鵬的時間還不長，但談及工作，李戰(zhàn)洪表示要在兩年左右的時間讓自己從變得重要的階段過渡到讓自己變得不重要的階段。在他看來，作為職業(yè)經(jīng)理人，進(jìn)入每個企業(yè)都會經(jīng)歷兩個階段，首先就是讓自己變得很重要，通過個人的能力帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)突破，但長時間保持這樣的狀態(tài)也是不行的，因此第二階段就是讓自己變得不重要，讓團(tuán)隊(duì)中每個人變得都很重要。而這個過程，李戰(zhàn)洪在金科僅用一年多的時間就實(shí)現(xiàn)了。“出業(yè)績不如出人才，體系能力要比個人能力更強(qiáng)大，團(tuán)隊(duì)能力的整體提升最重要，帶出來的學(xué)生一定要獨(dú)當(dāng)一面，我就可以有時間關(guān)注更多重要的事情，做好市場研究，關(guān)注趨勢發(fā)展，如企業(yè)的戰(zhàn)略和轉(zhuǎn)型策略?！倍嗄陙?，李戰(zhàn)洪一直是一手做營銷、一手做戰(zhàn)略，很好地實(shí)現(xiàn)了“高空飛行，低空作業(yè)”。談及這次個人職業(yè)生涯軌跡的變更，李戰(zhàn)洪說個人價值的體現(xiàn)其實(shí)是可以量化，高和低是不一樣的。他將人才比喻為對講機(jī)人才、小靈通人才和全球通人才。所謂對講機(jī)人才，只能在一個企業(yè)內(nèi)發(fā)揮作用。而小靈通囿于城市的特性，描述的是依托于企業(yè)、依托于城市已有資源發(fā)揮才能的人才，雖然可以實(shí)現(xiàn)天高海闊，卻是基于一定的平臺才得以實(shí)現(xiàn)。相對于小靈通人才，全球通人才可以實(shí)現(xiàn)“漫游”，在不同的企業(yè)平臺都可以表現(xiàn)出能力和作用。李戰(zhàn)洪自己就立志做一名全球通人才?！伴L江后浪推前浪，要想不被拍在沙灘上就要永遠(yuǎn)做后浪?！崩顟?zhàn)洪還認(rèn)為，在職業(yè)生涯中，過去獲得輕易或者巨大的成功往往會成為未來發(fā)展和突破的障礙，只有不斷地創(chuàng)新才是未來發(fā)展的關(guān)鍵。要想不存在于經(jīng)驗(yàn)里面，就要勇于突破自己?！昂米叩穆吠窍缕侣?，不好走的路才是上坡路?！?/p>

“一次成功是偶然，多次成功是種能力，而不斷成功是門學(xué)問?！被厥资嗄陙淼穆殬I(yè)經(jīng)理人經(jīng)歷，李戰(zhàn)洪每次都與所在的企業(yè)共同進(jìn)步，取得了成功。在他看來，正是在不斷遇到問題和解決問題的過程中才可以提升自我價值。而說起為何多年來可以專注地在崗位上鉆研，李戰(zhàn)洪笑著表示：“應(yīng)該是耐得住寂寞和禁得起誘惑吧?！?/p>

解讀新鷗鵬發(fā)展戰(zhàn)略

Q：為什么選擇新鷗鵬？

A：未來什么樣的房企才最具備競爭力？近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，市場集中度越來越高，至2013年已經(jīng)有七家千億級的房企。未來地產(chǎn)格局將三分天下：三分之一的地產(chǎn)開發(fā)商在掙扎，努力活下去；三分之一的開發(fā)商會退出競爭；剩下的三分之一開發(fā)商則會越來越強(qiáng)大。

過去十年，市場調(diào)整屬于周期性調(diào)整，企業(yè)的對策就是等待，只需要掌握好時機(jī)，低谷期拿地、高峰期銷售，做好錯峰拿地和銷售的節(jié)奏。與此同時，百強(qiáng)開發(fā)商的發(fā)展路徑也有相同之處，全國布局、實(shí)現(xiàn)規(guī)?；陌l(fā)展、完成上市快速擴(kuò)張。在我看來，未來十年房地產(chǎn)將進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，開發(fā)商主要需要做三件事。第一是實(shí)現(xiàn)質(zhì)量化發(fā)展，做好資產(chǎn)管理和質(zhì)量管理。第二是實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)、多關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的擴(kuò)張，因?yàn)閱我粯I(yè)態(tài)的發(fā)展會讓企業(yè)走向困局。第三是做好房地產(chǎn)金融。而在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)思考如何轉(zhuǎn)型的時候，新鷗鵬已經(jīng)主動完成了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)了多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展的基礎(chǔ)，戰(zhàn)略準(zhǔn)備已經(jīng)做好。新鷗鵬用了二十一年的時間靜行，只待突破。

Q：新鷗鵬的多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展是怎樣的？

A：多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展是未來房地產(chǎn)行業(yè)的一個趨勢，新鷗鵬多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展以五大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)為主，包括園區(qū)集團(tuán)、金融集團(tuán)、建設(shè)集團(tuán)、教育集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)。建設(shè)集團(tuán)是企業(yè)的基礎(chǔ)。園區(qū)集團(tuán)包括農(nóng)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。金融集團(tuán)主要負(fù)責(zé)金融資金。教育集團(tuán)現(xiàn)在已經(jīng)形成了三大塊：融智學(xué)院、房地產(chǎn)學(xué)院、巴川中學(xué)。巴川中學(xué)已經(jīng)連續(xù)十四年在重慶是中考冠軍，被稱為中國的教育專家，現(xiàn)在又在辦新高中、小學(xué)、初中、國際班。融智學(xué)院有上萬名學(xué)生。世界最大的房地產(chǎn)學(xué)院在哪里？在賓夕法尼亞沃頓商學(xué)院。中國現(xiàn)在唯一的房地產(chǎn)學(xué)院就是新鷗鵬集團(tuán)創(chuàng)辦的，在全國發(fā)展之前，先培養(yǎng)了很多人才。新鷗鵬已經(jīng)完成了頂層設(shè)計，接下來要做的就是全國化發(fā)展和戰(zhàn)略執(zhí)行。

Q：在商業(yè)地產(chǎn)方面新鷗鵬有怎樣的考慮？

A：俗話說“生于憂患、死于安樂”，而在地產(chǎn)行業(yè)里就是“生于敏感、死于遲鈍”。十年之前流行問什么是商業(yè)地產(chǎn)，五年之前則是誰在做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在來看應(yīng)該說是誰還沒做商業(yè)地產(chǎn)，或許未來五年應(yīng)該問誰還在做商業(yè)地產(chǎn)。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)來看，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)困境遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)。而新鷗鵬看好的區(qū)域性社區(qū)商業(yè)，才是具備競爭力的商業(yè)地產(chǎn)。新鷗鵬將打造新鷗鵬社區(qū)，社區(qū)里面除了傳統(tǒng)的保安保潔綠化，還會提供資產(chǎn)管理、資產(chǎn)升值保值等服務(wù)管理。此外，多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展也將體現(xiàn)在新鷗鵬社區(qū)里，將會有0到100歲的教育體系、云教育體系，還會有醫(yī)療體系，三甲醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)院、國醫(yī)館配套到社區(qū)里。屆時覆蓋區(qū)域的社區(qū)商業(yè)，再加上輔以便捷的交通體系，將呈現(xiàn)New open社區(qū)，也就是面向未來的示范社區(qū)。中國的房地產(chǎn)發(fā)展大致分為5個層級，從最為基本的房子，也就是產(chǎn)品，到更高一級的家，再到鄰里、社區(qū)，最后到城市，最為重要的就是打造一個和諧、幸福的社區(qū)，新鷗鵬將致力于打造中國未來社區(qū)的典范。

Q：接下來新鷗鵬將如何布局？

A：新鷗鵬會立足與西部進(jìn)行全國化的發(fā)展。近年來隨著城市化和城鎮(zhèn)化的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展快速，而西部地區(qū)仍有較大的空間。我曾專門寫過論文，就中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和地產(chǎn)周期進(jìn)行探討。在我看來，地產(chǎn)發(fā)展與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期是一致的。五個周期首先從改革開放開始，以廣東深圳為代表的珠三角地區(qū)是經(jīng)濟(jì)的第一個周期，同時也是地產(chǎn)的第一個周期。之后伴隨浦東快速發(fā)展，以上海為代表的長三角地區(qū)是中國經(jīng)濟(jì)的第二個周期，也是地產(chǎn)的第二個周期。第三個經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)周期是在北京申奧成功后，以京津地區(qū)為代表的環(huán)渤海地區(qū)。第四個周期是以成渝為代表的西部大開發(fā)和兩江新區(qū)的利好。第五個周期是中部崛起，這是中國經(jīng)濟(jì)的第五個周期，也是地產(chǎn)的第五個周期?，F(xiàn)在新鷗鵬立足西部，挺進(jìn)中原，如同拉滿弓射箭一般，這就是新鷗鵬瞄準(zhǔn)的未來機(jī)會。

Q：能否解讀一下新鷗鵬的事業(yè)合伙人制？

A：我認(rèn)為企業(yè)吸引人、留住人有三個階段，第一個是靠薪酬、第二個是靠文化、第三個是靠機(jī)制。在萬科今年宣布事業(yè)合伙人制之前，新鷗鵬已經(jīng)在兩年前完成了事業(yè)合伙人制。整體企業(yè)結(jié)構(gòu)改得很徹底，合伙人制其實(shí)也是現(xiàn)代企業(yè)競爭的一個機(jī)制，它強(qiáng)調(diào)的是團(tuán)隊(duì)的凝聚力，就是讓責(zé)任、業(yè)績、收入和股權(quán)掛鉤。事業(yè)合伙人制最關(guān)鍵就是需要老板的一種胸懷，就是錢散人聚的企業(yè)胸懷。當(dāng)利益和公司發(fā)展密切相關(guān)，公司就能集聚合伙人，也讓職業(yè)經(jīng)理人具有更多的話語權(quán)。