上海是國內首個擁有兩個大型國際機場的城市。1999年啟用的浦東國際機場不僅是上世紀90年代浦東開發(fā)的重要引擎之一，也支撐了陸家嘴金融貿易區(qū)、上海自貿區(qū)的建立和發(fā)展，吸引了大量的人流、物流、企業(yè)流、信息流、資金流?！皩幰治饕粡埓?，不要浦東一套房”的時代早已過去，如今的浦東豪宅頻出、炙手可熱。

在上世紀九十年代，浦東陸家嘴的房價還在5000元/平方米以內。而今年上半年，上海知名超高端豪宅湯臣一品成交了一套986平方米的復式單元，單價為23萬元/平方米，成為上半年全國成交單價最高的一套單位。二十年之間，伴隨著浦東開發(fā)和上海普通國際機場的建設，浦東房地產市場發(fā)生了翻天覆地的變化。

機場貨運總量跳升世界第三

短短時間內建起的浦東機場，既是上海城市發(fā)展的縮影，也是見證。一句“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，曾是上海浦東落后于浦西的標簽式說明。

從1990年開發(fā)開放伊始，浦東新區(qū)成為中國先行先試的試驗田，曾經空曠的浦東海岸逐漸成了太平洋西岸最繁華的地方。浦東先后建立了中國第一個金融貿易區(qū)——陸家嘴金融貿易區(qū)，中國最早的出口加工區(qū)——金橋出口加工區(qū)，中國第一個保稅區(qū)——外高橋保稅區(qū)。

要將上海打造成一座全球核心城市，就需要開發(fā)它的交通硬件。浦東背靠長江、黃浦江，東眺太平洋，具備發(fā)展航運得天獨厚的優(yōu)勢。1999年浦東機場建成運營，上海從海上樞紐變?yōu)榭罩袠屑~，再到綜合交通樞紐。

2011年，浦東機場完成貨郵吞吐量310.9萬噸，位居世界前列。如今的浦東，云集了近5000家各類航運相關企業(yè)，涉及各個產業(yè)鏈環(huán)節(jié)，是上海國際航運中心的核心功能區(qū)。

在第28屆亞洲貨運及供應鏈大獎（AFSCA）上，上海浦東國際機場獲得全球最佳貨運機場。根據國際機場協會（ACI）最新發(fā)布的全球機場排名，上海浦東國際機場2013年貨運吞吐量居全球第3位，排名前兩位的分別是香港國際機場和美國孟菲斯機場。浦東機場在前幾年就放話出來要趕超他們，成就霸業(yè)。但如今已經連續(xù)6年排名世界第3。

同時，浦東機場貨運吞吐量在2005年尚排名全球第八，2006年一下躍居第六，隨后它超越了美國安克雷奇機場、韓國仁川機場和東京成田機場，于2008年排名世界第三，并將這一地位保持了6年。 2006年，孟菲斯機場的貨運吞吐量已經達到369.22萬噸，香港機場的360.88萬噸，其實浦東機場那幾年的年增量多于孟菲斯機場和香港機場，曾經一度差距僅為50多萬噸。有幾年時間，浦東機場純貨機航班量增幅都在20%以上。據統(tǒng)計數據顯示，2013年，浦東機場貨運吞吐量達292.85萬噸，而香港機場和孟菲斯機場的貨運吞吐量分別是415.61萬噸和413.79萬噸，成績相差不多。

目前，浦東機場國際（地區(qū)）貨郵吞吐量占全國58%。共有37家純貨運航空公司開通了到浦東機場的定期航班，純貨機通航點57個，每周全貨機超1000班，全貨機的貨郵比例達到70%，高頻的純貨運航線網在亞太地區(qū)排名前列，國際（地區(qū)）貨郵比重達88%，全國58%的國際和地區(qū)航空貨郵從上海浦東機場進出，進出口貨源主要包括高科技電子、汽車、紡織、醫(yī)藥等，總價值超過3000多億美元。正因為浦東機場擁有世界級規(guī)模的航空貨運設施，聯邦快遞、UPS（美國聯合包裹公司）、DHL（德國郵政敦豪集團）等國際物流集成商都在浦東機場設立了自己的國際轉運樞紐和分揀中心，中貨航、國貨航、南航等主要國內航空公司也把80%以上的貨運運力集中在浦東機場。

托起“東方曼哈頓”

隨著航空運輸的快速發(fā)展，浦東地區(qū)為上海市迅速吸引了大批外資銀行落戶，與金融業(yè)務相關的一大批服務機構也紛至沓來。1990年批準建立的中國第一個金融貿易區(qū)——陸家嘴金融貿易區(qū)，22年來已經建立了近20個金融要素市場，初步形成了金融機構體系，成為上海建設國際金融中心的核心組成部分，享有“東方曼哈頓”的美譽。目前，浦東擁有上海證券交易所、上海期貨交易所、中國金融期貨交易所等全國性金融市場機構。

陸家嘴金融貿易區(qū)已成為上海以至中國大陸的重要寫字樓市場。為配合當地高速發(fā)展的金融業(yè)，至2014年陸家嘴金融貿易區(qū)的范圍將擴大至31.78平方公里，甲級寫字樓的樓面將增至135萬平方米，占全上海市的35%。

上海陸家嘴目前的辦公樓租金為16元人民幣/平方米/天，約合87美元/平方英尺/年。在不到20年的時間里，陸家嘴從一個不毛之地發(fā)展成為一個繁榮的金融區(qū)，現已成為上海規(guī)模最大的中央商務區(qū)。作為陸家嘴金融貿易區(qū)的核心，小陸家嘴這塊面積1.7平方公里的地區(qū)，已經成為中國資本密集度最高的地區(qū)，經過20余載的發(fā)展，現今陸家嘴區(qū)域已具備國際頂尖的世界商務集聚優(yōu)勢和國際生活社區(qū)優(yōu)勢，吸引了來自全球的酒店、銀行、證券、期貨、保險、金融資產管理公司、投資公司、法律、會計等機構入駐。

隨著陸家嘴金融城建設，陸家嘴濱江沿線一路下來的地段如E18板塊，已經聚集了很多大開發(fā)商，海航、保利、九龍倉等，整個板塊的地段價值在一個在很高的平臺上還在逐漸提升。

與此同時，浦東機場帶來大量的人流、物流、資金流的增長，上海世博會的成功舉辦與在浦東建設世界第二大的迪士尼樂園等，讓浦東其他地產板塊也快速興起。

以浦東臨港新城為例，2013年初的板塊行情價為1萬元～1.1萬元/平方米，但在市場預期、自貿區(qū)、16號線貫通等因素的影響下，到了年尾，該板塊的平均房價已漲至1.5萬元～1.6萬元/平方米，其中在售的某新項目平均售價更是達到了1.9萬元～2萬元/平方米。此外，在2013年12月份成交的7幅地塊，平均溢價率高達400%，樓板價則分別達到了1.5萬元～1.6萬元/平方米，形成了“面粉貴于面包”的現象。

浦東的迅速崛起使中外人士刮目相看，吸引了外籍人士入住浦東。一些原來住在浦西的“空中飛人”，也因為路上太堵，特意搬到浦東居住。

成就最貴豪宅

中國第一豪宅湯臣一品就位于上海浦東陸家嘴，是上海高端金融中心的聚集地，黃浦江夜景一覽無遺。湯臣集團是家較早投資內地地產的港資企業(yè)，其創(chuàng)始人湯君年被譽為上海浦東開發(fā)第一人。在中國經濟的波動周期和房地產行業(yè)的起伏成長中，有“中國第一豪宅”之稱的湯臣一品每賣一套房都會引出諸多話題，影響力可見一斑。

翻開“湯臣一品”的前史可以看見浦東房地產開發(fā)的縮影。在1990年浦東開發(fā)伊始，沒人能想到陸家嘴就是現在的金融中心。1992年，湯臣投資3000多萬美元買下了高爾夫球場和金融大廈的地皮，并在兩年后取得湯臣一品地塊。湯臣集團先后在浦東修建了一系列設施，包括第一家五星級酒店——錦江湯臣洲際大酒店，第一個涉外高檔商務中心——湯臣中心，第一棟五A級涉外寫字樓——湯臣金融大廈，以及浦東唯一的位于市中心地段的湯臣高爾夫球場，并在周邊分期建設了湯臣高爾夫別墅。由于走高端住宅開發(fā)的路線，湯臣在上海逐漸成了高端房產品牌的代名詞。

隨著1999年浦東國際機場的竣工啟用，浦東越來越趨于國際化。而在拿下地塊之后11年，湯臣推出了符合國際大都市形象的國際大宅湯臣一品，每平方米11萬元的天價比緊隨其后的豪宅價格貴一倍。雖然一經推出就因“天價樓盤”之名而飽受責難，一直處于輿論聲討的風口浪尖，但湯臣一品的一舉一動都會占據房地產媒體最顯著版面。截止到2013年底，湯臣一品A棟及C棟已出售約61%的總住宅樓面面積，B棟及D棟已租出約63%的總住宅樓面面積。而上海官方網站“網上房地產”顯示，湯臣一品住宅套數181套，已售74套，可售107套。

雖然第一豪宅的去化進展緩慢，但每賣出一套都會讓人為之咂舌。今年上半年，在上海樓市乃至全國樓市都處于低迷的狀態(tài)下，湯臣一品成交了一套總價高達2.285億元的頂層復式房源，刷新了上海樓市豪宅的單價及總價成交紀錄。

自貿區(qū)利好的放大效應

湯臣一品之所以能逆市高價成交，也與浦東進入自貿區(qū)時代，和自貿區(qū)利好不斷兌現的利好刺激有關。

根據以往經驗，自貿試驗區(qū)建設啟動后，全球各地與上海的經貿往來會更加頻繁，新增大量的國際、國內商務出行需求，將帶來上海地區(qū)航空客運市場新一輪增長高峰。同時，自貿區(qū)較低的物流倉儲成本、高效的轉口和報關以及便捷的貿易設施，將吸引大量全球性物流集成商進駐，金融業(yè)開放與免稅自由港將吸引高端制造業(yè)企業(yè)進駐，從而帶來更多的航空貨源在滬中轉，進一步鞏固和強化浦東機場的全球航空貨運樞紐地位。

自貿區(qū)這個概念誕生以來，幾乎浦東所有的樓盤都打著“自貿區(qū)輻射”的賣點，隨著國務院正式批準設立中國（上海）自由貿易試驗區(qū)，上海自貿區(qū)輻射的森蘭外高橋、浦東機場保稅區(qū)和洋山港臨港新城等幾大板塊的房地產市場因此而有較為明顯的提升。交通銀行首席經濟學家連平就明確表示，自貿區(qū)區(qū)域會“地產先動”，對地產的影響本身就要大一點，地產行業(yè)有很強的區(qū)域性，所以自貿區(qū)對當地房地產的影響，就體現在這個區(qū)域本身和周邊的地方，主要是指浦東這塊。

自貿區(qū)試驗區(qū)范圍包括上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)等4個海關特殊監(jiān)管區(qū)域，總面積為28.78平方公里。隨著上海自貿區(qū)的揭牌，附近房價頓時開始走俏，浦東的新房住宅成交量與同期相比，增幅巨大，更是遠遠超過上海同期數據，包括森蘭外高橋板塊、臨港新城在內的幾個區(qū)域樓市都有所上升。

數據顯示，從今年2月開始到7月份，臨港新城商品住宅的成交均價連續(xù)上漲五個月，截止7月25日臨港新城商品住宅成交均價為11318元/平方米，比今年2月9849元/平方米上漲14.9%，漲幅領先于全市商品住宅的上漲水平。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，自貿區(qū)的獲批有利于推動區(qū)域產業(yè)資源整合和產業(yè)地產的發(fā)展，住宅地產和商業(yè)地產也會因此受益?！坝捎谧再Q區(qū)政策的利好因素驅動，物流園區(qū)、港口、臨空產業(yè)園區(qū)等產業(yè)地產項目的開發(fā)或將在這個過程中不斷收益，工業(yè)用地由此而成為香餑餑，價格上漲是自然而然的事情。因此，部分實力比較強的實體企業(yè)為了解決自身資源整合或行業(yè)資源平臺，開始在上海自貿區(qū)內拿地進行平臺搭建，開發(fā)產業(yè)綜合體項目，順便進入了房地產開發(fā)領域。”張宏偉表示。

自貿區(qū)政策落地，或能促使上海浦東海岸線的全面繁榮，雖然這可能需要經歷十年到二十年的不斷發(fā)展，但和當年開發(fā)陸家嘴一樣，效果顯現的時間周期將會很長，受影響的板塊或擴散的更遠。