Part 1

大興中南片區(qū)興起

“算天價地嗎？”去年的光棍節(jié)，拿下大興孫村的地塊后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在微博上評論道。任志強(qiáng)認(rèn)為，北京首都第二機(jī)場對京南區(qū)域的推動作用是一個漸進(jìn)過程，當(dāng)前只是其價值釋放的冰山一角，隨著軌道、交通路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，大量人群及高新產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新空港板塊，區(qū)域樓市價值還將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇。所以，盡管樓面價高達(dá)17227元/平方米，在任志強(qiáng)看來仍不算“天價”。

其實，隨著北京首都第二機(jī)場開工的日程越來越近，北京市大興區(qū)中南段早已硝煙漫起，成為多家房地產(chǎn)商角逐的主力戰(zhàn)場。因為開發(fā)商看好北京首都第二機(jī)場落定大興后帶來的各項利好，大興土地市場迎來了前所未有的沸騰場面。以前土地市場并不活躍的孫村、盛產(chǎn)西瓜以往卻不受開發(fā)商待見的大興龐各莊，借著北京首都第二機(jī)場的東風(fēng)，近年來都成了開發(fā)商的香餑餑。

去年11月11日，北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)B-17地塊R2二類居住用地項目經(jīng)過20輪激烈競價，最終由華遠(yuǎn)地產(chǎn)以12.1億元、配建9.2萬平方米自住型商品房、配建4.46萬平方米限價房競得。令人驚嘆的是，該地塊建筑控制規(guī)模為14.85萬平方米，剔除保障房后，純商品房面積僅約1萬平方米，樓面價達(dá)17227元/平方米。

由于大興核心區(qū)及地鐵周邊可供出讓的土地已經(jīng)不多，城市規(guī)劃正在逐步發(fā)展大興周邊一些邊緣化地塊，而孫村地塊就屬于其中之一。2013年2月28日，在經(jīng)過38輪現(xiàn)場競價和10輪競配建公租房面積之后，北京海賦興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體奪得大興區(qū)孫村組團(tuán)三期B-07地塊二類居住用地，成交溢價率高達(dá)50%，樓面價為9633元/平方米。在華遠(yuǎn)地產(chǎn)拿下大興孫村B-17地塊后，首創(chuàng)集團(tuán)接棒發(fā)力，以10.2億元總價拿下相鄰的B-19、B-20地塊，其中5.15萬平方米的規(guī)劃商品房用地全部競拍為自住型商品房。

目前，孫村區(qū)域在售項目已經(jīng)從2010年的1家增長到3家，而最高房價也已從2010年的1萬元/平方米飆升到當(dāng)今的2.3萬元/平方米，該區(qū)域很可能在不遠(yuǎn)的將來進(jìn)入3萬元時代。

一路上揚的房價似乎給了開發(fā)商對后市的信心，孫村地塊項目緩出貨的態(tài)度明顯。以首地浣溪谷項目為例，該項目在去年5月一期開了6棟樓，均價在1.57萬元/平方米。今年5月18日，首地·浣溪谷二期開盤，再次獲得客戶認(rèn)可。此次開盤推出首地·浣溪谷二期4號、3號、6號、16號樓，推出戶型83至128平方米不等的二居到四居，均價達(dá)到了2.1萬元/平方米，開盤當(dāng)日項目已認(rèn)購約3億元。

而多年來一直作為京郊西瓜產(chǎn)地的大興區(qū)龐各莊，已然成為熱地，在其中的5個已完成的地產(chǎn)樓盤項目中，富力地產(chǎn)一家就搶到2個項目，占比高達(dá)40%。近年來，龐各莊一改昔日京郊著名的西瓜產(chǎn)地的單一形象，悄然變成為北京南部地區(qū)別墅區(qū)的集中地。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，龐各莊一帶共集中了5個樓盤，分別為龍熙順景、富力丹麥小鎮(zhèn)、沿海未來deville、富力童話時光、龐各莊鎮(zhèn)定向安置房項目。

記者從大興區(qū)政府網(wǎng)站地圖上測量到，作為北京首都第二機(jī)場建設(shè)地榆垡鎮(zhèn)的接壤地帶，龐各莊鎮(zhèn)中心距離榆垡鎮(zhèn)、禮賢鎮(zhèn)的直線距離分別為12.09公里和13.31公里，是距離第二機(jī)場最近的住宅區(qū)域之一。開發(fā)商看到了大興區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展，增加了投資欲望。早在2012年下半年，一家名不見經(jīng)傳的房地產(chǎn)開發(fā)商河北眾美殺入重圍，最終以4.8億元競得大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)改造4號地兩地塊，溢價率達(dá)46.08%，折合樓面價4486.23元/平方米。去年11月，眾美城一期開盤均價1.5萬元/平方米，而于今年3月9日開盤的項目二期均價已漲至1.73萬元/平方米，二期共209套房源，主推90～20平方米二至三居，目前僅剩4套。

專家觀點

大興南部：第二機(jī)場最大受益者

郭毅 亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)

大興中南片區(qū)的興起與北京首都第二機(jī)場的建設(shè)有關(guān)，作為新的經(jīng)濟(jì)增長點，帶動了產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，而固有規(guī)劃中大興原有的生物醫(yī)藥基地等產(chǎn)業(yè)也對其開發(fā)起到了促進(jìn)作用，這些都對區(qū)域帶來利好。根據(jù)不完全統(tǒng)計，僅靠近大興空港區(qū)的樓盤，就至少涉及7家上市公司，其中不乏保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、金隅股份等知名房企上市公司，還包括央企背景的中國水電和地方國資背景的金融街。隨著空港區(qū)規(guī)劃的日漸清晰，這些于前幾年扎堆大興風(fēng)光拿地的房企，無疑充分享受到新樓盤開盤后不錯的銷售局面。

Part 2

天宮院板塊升溫

最近，打算“賣小買大”的改善型購房人劉云霄，自從把房子掛在中介后，每天都能接到顧問的約見客戶的電話。面對如此好的市場形勢，劉云霄將最初的報價每平方米1.7萬元提高到1.95萬元，但前來看房的人還是絡(luò)繹不絕。2010年底，劉云霄買這套名為興宇名苑的房子時，價格僅為1.1萬元/平方米。2011年起，北京首都第二機(jī)場開建的消息不停地催漲著劉云霄購買房地產(chǎn)所在地——天宮院區(qū)域的房價。不僅如此，該區(qū)域還出現(xiàn)了多個“日光盤”、“月光盤”。越來越高的一手房房價，讓劉云霄開始盤算要不要把房價再提高點。

除了二手房看漲，天宮院新樓盤的表現(xiàn)也很搶眼。繼保利首開熙悅春天率先開盤、打響天宮院板塊首戰(zhàn)之后，今年初鑫苑鑫都匯、中國水電·云立方也緊隨其后入市。大興區(qū)天宮院板塊在經(jīng)歷近半年的住宅供應(yīng)空窗期后，以兩周連續(xù)三盤的入市頻率，成為馬年第一個剛需盤集中放量之地，但價格依然見漲。

今年以來，住建部門在預(yù)售價格審批上有所放寬，剛需盤上市熱情大增，并紛紛突破去年的價格高點。據(jù)記者了解，位于南六環(huán)附近的純新盤鑫苑鑫都匯與老項目后期中國水電·云立方兩個項目均以每平方米2.1萬元的單價入市，而之前開盤的保利首開熙悅春天項目開盤價格則更高，達(dá)到了每平方米2.3萬元，擬售平均價格相比去年1.7萬元左右的預(yù)售審批價格提高了5000元。2012年年中，本刊記者前往天宮院采訪時，該區(qū)域的保利春天里售價僅1.4萬元/平方米，精裝產(chǎn)品金融街·融匯也不過1.7萬元/平方米，而今年3月開盤的金融街·融匯4期均價已達(dá)22500萬元/平方米。雖然近年房價連續(xù)上漲，但由于積累需求較多，銷售盡管比去年遜色很多，但和北京其他區(qū)域相比這幾個項目仍然銷售不錯。尤其是保利首開熙悅春天項目。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，扣除保障房后，北京4月純商品住宅成交4258套，比3月下降18.4%，比去年4月下降18.1%。而位于熱門區(qū)域天宮院的保利首開熙悅春天4月純商品住宅成交296套，接近北京4月純商品住宅成交量的1/14，在樓市下滑的大背景下實現(xiàn)了逆勢熱銷。

同時，地鐵大興線倒數(shù)第二站生物醫(yī)藥基地和天宮院因為距離較近，也成為逆市熱銷的熱門區(qū)域。住總?cè)f科橙、珺悅國際和商住項目綠地啟航社都取得了不錯的銷售業(yè)績。統(tǒng)計顯示，6月18日北京全市住宅（不含商住立項公寓）網(wǎng)上簽約85套，成交面積為10607平方米，成交均價為24817元/平方米。成交量方面，排名第一的是大興區(qū)的住總?cè)f科橙，網(wǎng)簽19套，成交均價為20261元/平方米?！拔覀儤潜P位于未來北京首都第二機(jī)場直線距離不到20公里，將來機(jī)場完工后，開通的機(jī)場快軌極有可能與樓盤附近的地鐵站聯(lián)通?！弊】?cè)f科橙樓盤項目的銷售人士告訴記者。

與此相對應(yīng)的是，大興區(qū)政府在十二五規(guī)劃中也明確表示，將以北京首都第二機(jī)場機(jī)場為核心，推進(jìn)道路和軌道交通建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)立體交通網(wǎng)絡(luò)，建成空運、公路、鐵路聯(lián)動的南部綜合交通樞紐。

事實上，在天宮院板塊，不僅今年已經(jīng)開盤的項目銷售情況均呈火爆，去年售罄的保利春天里和龍湖時代天街、金隅i立方項目也出現(xiàn)過排隊買房的盛況。

專家觀點

天宮院將成新航城中央居住區(qū)

徐斌 偉業(yè)顧問事業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理

北京新機(jī)場的建設(shè)，使大興天宮院等城南區(qū)域在經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢上產(chǎn)生疊加效應(yīng)。大興天宮院地區(qū)正加速發(fā)展高端制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加上北京新機(jī)場之后會有更多經(jīng)濟(jì)利好元素在這個區(qū)域疊加，對區(qū)域的長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生非常大的促進(jìn)作用。

北京首都第二機(jī)場投用后，從市區(qū)出行到新機(jī)場，將有3條高速路為新機(jī)場服務(wù)。除了公路建設(shè)，作為新機(jī)場重要配套工程的新機(jī)場軌道線自中心城區(qū)至新機(jī)場，采用快速軌道交通方式實現(xiàn)半小時到達(dá)。而天宮院與北京首都第二機(jī)場一脈相守，踞守新航城進(jìn)入市區(qū)的黃金節(jié)點。在新航城建設(shè)推進(jìn)下，產(chǎn)業(yè)人群聚集效應(yīng)越發(fā)顯著，天宮院憑借獨特的區(qū)位優(yōu)勢和成熟的人居規(guī)模，將成為名副其實的 “新航城中央居住區(qū)”。

Part 3

亦莊“產(chǎn)城結(jié)合”的新動力

今年初，賣掉了昌平回龍觀的一套三居室后，趙彤在大興亦莊買了一套花園洋房。之所以做這個決定，是因為趙彤所就職的生物醫(yī)藥公司從昌平搬到了亦莊，不想每天舟車勞頓的趙彤選擇把家安在了亦莊。盡管不是北京首都第二機(jī)場受益最大的板塊，但新機(jī)場的建設(shè)將為亦莊帶來新的發(fā)展機(jī)會也不容小視。對于產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的亦莊來說，機(jī)場建設(shè)意味著高端人才的進(jìn)入，有效帶動周邊高端住宅發(fā)展，北京首都第二機(jī)場利好輻射必將帶動亦莊更好的發(fā)展。“產(chǎn)城結(jié)合”的發(fā)展模式讓亦莊正像個大吸盤一樣，吸引著更多高新企業(yè)入駐，也同時吸引著更多的“趙彤們”在此安家置業(yè)。

作為北京首都第二機(jī)場的受益板塊之一，亦莊吸引了眾多大開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入。開發(fā)商的進(jìn)入讓亦莊加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)升級的同時，完善城市功能，改善市政基礎(chǔ)條件和環(huán)境。如今，亦莊自身產(chǎn)業(yè)和配套，足以滿足居住人群生活、工作、娛樂等需求，擺脫了“睡城”所帶來的交通擁堵、環(huán)境惡化等問題。時至今日，憑借本身較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐、較高的國際化程度、日趨完善的生活配套、良好的性價比以及政府政策的大力支持，亦莊已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)型別墅、花園洋房等低密度住宅的聚集地。

2010年以前，亦莊土地供應(yīng)量并不多，地價也還未大幅提升，產(chǎn)品也都以剛需類型為主。2011年9月，在整個亦莊樓市一片慘淡的情況下，遠(yuǎn)洋天著創(chuàng)造了開盤即熱銷3億元的逆市神話。隨后2012年、2013年，亦莊涼水河西片區(qū)先后6宗居住類用地成交。亦莊涼水河西片區(qū)成為北京樓市中的供應(yīng)大戶，不但亦莊的土地價格在將近一年的時間里翻了兩番，還有多個新建樓盤處于蓄客待推階段。從目前土地出讓和即將入市的項目情況來看，2014年北京樓市中的亦莊成為今年熱門區(qū)域。就亦莊樓市來說，隨著遠(yuǎn)洋天著、北京城建·海梓府、亦莊金茂悅、楓丹壹號、金第萬科·金域東郡等項目的入市，各家房企對亦莊區(qū)域的爭奪戰(zhàn)更加激烈。

目前，亦莊區(qū)域云集了遠(yuǎn)洋、萬科、方興、融創(chuàng)、保利、中信等諸多房地產(chǎn)巨頭，多家知名房企聚集亦莊使得區(qū)域逐步呈現(xiàn)出高端住宅集中發(fā)展的態(tài)勢。在這個過程中，亦莊呈現(xiàn)的價值潛力巨大。2013年10月20日，位于亦莊南海子公園附近的楓丹壹號首次開盤，并且標(biāo)桿性地將均價定為3.5萬元/平方米。2014年5月，楓丹壹號順勢再次推出別墅產(chǎn)品，戶型面積為220平方米～255平方米，5萬元/平方米起。

專家觀點

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)推動樓市發(fā)展

張丹 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃和環(huán)境設(shè)計研究中心專家

亦莊從定位上是京津冀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略重要的節(jié)點和發(fā)展方向。亦莊的樓市得以迅速發(fā)展，某種程度是占據(jù)了政策的傾斜優(yōu)勢，北京市兩次“城南計劃”行動巨資投入，亦莊作為三大重點新城之一受益頗深，基礎(chǔ)設(shè)施、民生設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等都得到了巨大的改觀。而在北京首都第二機(jī)場的規(guī)劃中，亦莊是新機(jī)場“五城六鎮(zhèn)”格局中的五城之一，將借勢新機(jī)場的建設(shè)大力發(fā)展空港產(chǎn)業(yè)，成為重要的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和空港商務(wù)區(qū)。

同北京許多其他區(qū)域相比，亦莊是真正的“產(chǎn)城結(jié)合”，樓市的發(fā)展是在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的催化之下，應(yīng)市所需而來。加之亦莊本身生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，對進(jìn)駐企業(yè)環(huán)保要求高，亦莊宜居宜業(yè)的優(yōu)勢也促使亦莊樓市穩(wěn)步發(fā)展，后勁十足。 亦莊發(fā)展必然影響房價的改變，尤其是今年，亦莊土地出讓非常密集，出讓價格也是層層遞進(jìn)，甚至有的樓面價超過了林肯公園的精裝現(xiàn)房價格。這些土地一旦入市，將會讓亦莊的房價更上一個臺階，甚至突破5萬元/平方米。

Part4

城南別墅區(qū)進(jìn)化

多方了解北京的別墅項目后，北京某知名公關(guān)公司創(chuàng)始人黃川在大興南城的格林云墅定下了一套別墅。除了看中項目本身的自然、生態(tài)、人文、健康的居住文化外，更讓黃川心動的是項目靠近在建的北京首都第二機(jī)場。他認(rèn)為，未來隨著周邊配套的完善，作為“空中飛人”的他完全可以把該別墅作為第一居所。

經(jīng)過二十多年發(fā)展，別墅總價飄高、土地資源不足等成為北京傳統(tǒng)別墅區(qū)后續(xù)發(fā)展的制約因素。與此相反，隨著北京首都第二機(jī)場落地，土地儲備充足以及人文自然資源豐富的城南迎來全新發(fā)展機(jī)遇，眾多品牌房企聚集開發(fā)高端物業(yè)，北京下一個新興別墅區(qū)端倪初現(xiàn)。

城南別墅開發(fā)時間相對較晚，2007至2010年左右才陸續(xù)有中海、綠地、富力等房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐開發(fā)多個別墅產(chǎn)品，使得城南別墅區(qū)氣候小成。此后，該板塊別墅開發(fā)進(jìn)入沉寂期，少有新項目開工建設(shè)。隨著北京新機(jī)場規(guī)劃細(xì)則出臺、南城舊城改造進(jìn)度的推進(jìn)，南城別墅市場再次迎來全新發(fā)展機(jī)遇。中國水電、遠(yuǎn)洋、孔雀城等數(shù)十家品牌房企圍繞北京首都第二機(jī)場一字排開，長期被低估的區(qū)域價值步入升級通道。

中國水電地產(chǎn)公司副總經(jīng)理謝蘇明認(rèn)為，大型國際機(jī)場的呈現(xiàn)，必將帶動周邊高端居住區(qū)形成，美國華盛頓州華盛頓湖畔藝術(shù)居住區(qū)是這樣，北京的中央別墅區(qū)亦是如此。這是經(jīng)驗之談也是國際趨勢。機(jī)場意味著便捷通達(dá)，其周邊物業(yè)往往是高端商務(wù)人士首選，在市場需求引導(dǎo)下，會帶動形成高端居住區(qū)。

交通、生態(tài)、圈層等配套是形成別墅區(qū)的最大優(yōu)勢。規(guī)劃中首都第二機(jī)場周邊擁有中華文化園、北京野生動物園、世界公園、榆垈?cè)f畝森林公園、半壁店森林公園、北京留民營生態(tài)農(nóng)場、南海子麋鹿苑、孔雀城十三萬畝大湖等自然景觀資源，以及北京大興京城高爾夫俱樂部、北普陀影視城、北京東方騎士休閑娛樂中心、團(tuán)河行宮、北京窯上高爾夫俱樂部、金豐、國際企業(yè)家俱樂部等成熟配套，足以滿足高端人群置業(yè)需求。

而且，日前北京首都第二機(jī)場環(huán)評報告公示顯示起飛航跡均已避繞北京市區(qū)，自北向南的降落航跡大約從六環(huán)開始，高度達(dá)1800米，飛機(jī)噪聲對大興基本無影響。同時，飛機(jī)尾氣對PM2.5等貢獻(xiàn)值較低。此外，北京新機(jī)場南鄰永定河，機(jī)場產(chǎn)生的污廢水集中收集后進(jìn)行處理，排水水質(zhì)已具備景觀水功能，不會給永定河水質(zhì)造成負(fù)面影響。這對北京首都第二機(jī)場別墅區(qū)的形成，亦是利好消息。

目前，北京首都第二機(jī)場周邊高端物業(yè)與中央別墅區(qū)項目近10萬元/平方米的價格相比差別很大。位于規(guī)劃中的北京首都第二機(jī)場北16公里的金地·中水電格林云墅目前均價才2.25萬元/平方米，將于7月份開盤的大興榆垡鎮(zhèn)首開璞瑅墅定價2.5萬元/平方米，位于大興龐各莊的龍熙·瓦德拉瑪莊園均價為2.7萬元/平方米，相對較低的房價意味著未來巨大的升值空間。

（文|夏肇玲）

專家觀點

北京南部別墅區(qū)或?qū)⒊尚?/p>

謝蘇明 中國水電地產(chǎn)公司副總經(jīng)理

北京首都第二機(jī)場對城南的推動作用是個漸進(jìn)過程，當(dāng)前只是其價值釋放的冰山一角，隨著新機(jī)場高速、軌道交通路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，大量人群及高新產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，區(qū)域樓市價值還將迎來更大發(fā)展機(jī)遇。得益于南城發(fā)展的政府助推力與北京新機(jī)場的建設(shè)，眾多知名房企布局京南，大量跨國企業(yè)的經(jīng)營者被吸引入駐，“第二中央別墅區(qū)”的雛形已經(jīng)形成。

隨著近期北京新機(jī)場規(guī)劃細(xì)則出臺、南城舊城改造進(jìn)度的推進(jìn)，南城別墅市場再次迎來全新發(fā)展機(jī)遇。數(shù)十家品牌房企進(jìn)駐北京南部區(qū)域，相繼推出一些高端物業(yè)項目，與北京別墅發(fā)展外延規(guī)律再次吻合。北京南部在土地、自然資源、價格等方面存在優(yōu)勢，雖然目前南部相對落后，但南部相對來說還是較有可能性與可塑性的區(qū)域，并在將來能直接帶動泛南部別墅區(qū)的逐漸成型。