投資移民催熱海外置業(yè)

“北京四環(huán)內(nèi)任何一個有房的家庭都有資格和條件移民?！彪m然這是移民中介的玩笑話，但卻呈現(xiàn)了一個事實：中國房地產(chǎn)市場近年來為部分民眾帶來了十分巨大的財產(chǎn)性收入，讓更多人具備了投資移民海外的資格，越來越多的人將置業(yè)的目光投向了海外。

近年北京、上海等地的房展會海外地產(chǎn)專區(qū)的火爆，也從另一角度證實了海外地產(chǎn)在中國的受青睞程度。在這些參展的海外地產(chǎn)商眼中，中國高速發(fā)展的經(jīng)濟和火爆的房地產(chǎn)市場催生了一大批“新貴”階層，“百萬富翁”甚至“千萬富翁”已經(jīng)不再是遙不可及的夢想，移民海外之門也逐漸為更多的普通人打開。

調(diào)查顯示，這幾年投資移民呈增長態(tài)勢，以移民為目的的投資構(gòu)成了海外購房者的主體。雖然投資移民與房產(chǎn)投資并不存在直接關(guān)聯(lián)，但在當?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的話能夠讓移民更加順利，且許多移民者是為了孩子的教育，這樣他們一般也會在移民的同時購置房產(chǎn)，而不愿意讓自己的孩子租房住。

在海外房地產(chǎn)項目中，以美國、加拿大和澳大利亞的項目居多，這是因為上述國家是典型的移民國家，對待移民的政策比較開放，目前比較火爆的“投資移民”主要集中在這幾個國家，但移民政策各有不同，準入門檻也有較大差距。

自2013年3月至2014年3月，中國投資者成為了美國住宅市場的第一大國際買家。2012～2013年，中國投資者的住宅成交金額高達128億美元；2013～2014年，則達到了220億美元，近乎翻倍！根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國買家更偏好高端住宅，主要集中在紐約、洛杉磯、舊金山、尓灣、拉斯維加斯以及西雅圖。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（National Association of Realtors）的數(shù)據(jù)顯示，中國買家購買房屋價格的中位數(shù)為59.10萬美元，75%的中國投資者選擇全現(xiàn)金購房。

國內(nèi)資金投資海外物業(yè)除了近年國內(nèi)移民、留學需求增加外，高租金回報率也在推動海外華人從房東轉(zhuǎn)為業(yè)主。目前國內(nèi)房價高漲，國內(nèi)部分區(qū)域高端物業(yè)樓價已超越部分海外地區(qū)房價，而2008年金融海嘯后，歐美不少國家的房價大幅下滑，有的目前仍處于低位。此外，海外房產(chǎn)的租金回報率一般比國內(nèi)高，如美國目前住宅的租金回報率可達5%～6%。

自2012年公司成立以來，北美購房網(wǎng)平均每天都有一位客戶從中國飛去美國看房，在國慶、春節(jié)等旺季則更多。個人海外置業(yè)者主要以提升生活品質(zhì)、提高子女教育質(zhì)量為主。這類投資者往往本身經(jīng)濟實力較好，且受教育程度較高。截至2014年9月，北美購房網(wǎng)已經(jīng)協(xié)助近百名中國投資者完成了住宅交易，幫助他們在海外找到了自己的家。

中國投資者回歸理性

目前，中國的GDP增速呈遞減狀態(tài)，政府一再調(diào)低預期。國際貨幣基金組織稱，中國的GDP中有12%來自房地產(chǎn)市場。而隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的驟冷，2014年中國GDP實際增速可能只有7%。鑒于國內(nèi)不穩(wěn)定的經(jīng)濟形勢，更多的企業(yè)、機構(gòu)和個人選擇將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至海外，以分散風險。

機構(gòu)及大型投資者的需求主要集中在三類：地標建筑、合資經(jīng)營、穩(wěn)定現(xiàn)金流商業(yè)地產(chǎn)。安邦保險以19.5億美元收購紐約帕克大道上的華爾道夫酒店；中國平安以2.6億英鎊買下英國倫敦地表建筑勞合社大樓（The Lloyds building）。這些大手筆交易打響了中國企業(yè)在海外的知名度，也讓世界認識了中國投資者。

與收購地標建筑相比，合資經(jīng)營則溫和了許多。2013年底，萬科集團與鐵獅門（Tishman Speyer）房地產(chǎn)公司共同宣布成立合資公司，合作開發(fā)高層豪華公寓住宅樓。該豪華住宅樓位于美國舊金山市Folsom街201地塊，將建造兩幢相連的豪華住宅樓，一幢高37層，另一幢高42層，共有725個單元。除去這類大型合資項目，還有很多中小型資產(chǎn)管理公司也傾向合資經(jīng)營。他們的角色一般是出資方（equity partner），不參與平時的管理。投資的項目往往是熱門市場的公寓樓盤，這類項目周期較短，一般在3～5年，且內(nèi)部收益率高。

商業(yè)地產(chǎn)投資者目前是海外投資的主流群體，從個人到機構(gòu)都有。他們最看中的是商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及較低的風險。在2014年上半年成交的1.2億美元的交易中，90%來自凈租約類型的商業(yè)地產(chǎn)。這類地產(chǎn)無須每日管理，適合海外投資者。同時，中國投資者從追求幼兒園、汽修廠（8%～10%回報率），慢慢轉(zhuǎn)向了全美連鎖的品牌藥店、快餐店（5%～6%回報率）等；他們不再是回報率至上，而是對地產(chǎn)的地理位置及升值潛力也開始諸多考量。這一轉(zhuǎn)變也表明了中國投資者理性回歸，為長遠計。

投資風險須提防

海外置業(yè)熱潮下，購房者必須保持清醒頭腦，防范投資風險，相比國內(nèi)房地產(chǎn)項目而言，海外房產(chǎn)投資未必能夠保證穩(wěn)定的升值空間。

中國的錢女士在2012年6月來到北美購房網(wǎng)，希望北美購房網(wǎng)幫助她在美國的房屋進行出租管理。后來經(jīng)過仔細溝通，了解到她的別墅位于底特律主城，當時購入的價格不到3萬美元。之前有一位美國當?shù)亟?jīng)紀人為她管理，房子不僅沒租出去，而且遭到了當?shù)睾谌说拇蛟移茐模诰S修好之前是不允許掛到市場上出租的。

對于這類在“危險區(qū)域”的房子，經(jīng)紀人也不愿涉足。首先，這類低收入地區(qū)的租客都是素質(zhì)較差的無業(yè)游民，和這類人打交道非常困難。最常見的一個情況就是他們無法支付租金，并且賴著不走，房東得不償失。其次，底特律市政府在當時已經(jīng)破產(chǎn)。整個城市警力有限，某些地區(qū)更是成了黑幫的“自治區(qū)”，經(jīng)紀人根本不敢踏足，更別說出租管理了。

當時，錢女士說她根本無法想象一個城市會破產(chǎn)，政府會發(fā)不出工資給警察，這在中國是不可思議的事。她購買房屋的時候就看中房屋售價低，且房東對土地有所有權(quán)。但是，一個位置不佳的地產(chǎn)，也可能是負擔。錢女士的房屋至今也沒有脫手轉(zhuǎn)賣，而且每年還在繼續(xù)繳納房產(chǎn)稅。

在美國投資最重要的因素是選擇地段。縱觀過去五十年的發(fā)展趨勢，好區(qū)域的房子在經(jīng)濟走強時價格上漲得快在經(jīng)濟危機時價格下跌得慢；相反，差區(qū)域的房子在經(jīng)濟危機時價格下跌的快，在經(jīng)濟走強時價格上漲得非常慢。

Tips

海外置業(yè)應注意哪些事項？