養(yǎng)老地產(chǎn)常常被認(rèn)為是一項(xiàng)福利性的慈善事業(yè)。這里我們要區(qū)分開(kāi)養(yǎng)老保障性需求和市場(chǎng)化需求。市場(chǎng)化養(yǎng)老是社會(huì)養(yǎng)老體系中的重要組成部分，與福利保障性養(yǎng)老相較，在土地供應(yīng)、資金來(lái)源、養(yǎng)老體系上都有很大區(qū)別。養(yǎng)老作為一個(gè)巨大的社會(huì)公共保障問(wèn)題，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能夠僅靠政府自身的力量來(lái)解決，即便是高福利的西方發(fā)達(dá)國(guó)家。今后的養(yǎng)老必將是推向市場(chǎng)化的一個(gè)進(jìn)程。這一點(diǎn)從國(guó)家的養(yǎng)老服務(wù)體系政策就可以得到充分的體現(xiàn)，十二五養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃“9073”政策的含義：90%的老人在社會(huì)保障體系和服務(wù)體系支持下通過(guò)家庭照顧養(yǎng)老，7%的老人由社區(qū)提供日間照料和托老服務(wù)，3%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

隨著中國(guó)人口紅利的消失，中國(guó)經(jīng)濟(jì)及財(cái)政進(jìn)入低速增長(zhǎng)周期，養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施很大程度要依靠市場(chǎng)的介入，政府會(huì)留給社會(huì)大量的發(fā)展空間。2013年9月13日國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確到2020年全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。同時(shí)，《意見(jiàn)》提出將開(kāi)展公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)，有條件的地方可以把面向社會(huì)提供經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制成企業(yè)，并鼓勵(lì)民間資本通過(guò)委托管理等方式，運(yùn)營(yíng)公有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施?！兑庖?jiàn)》同時(shí)對(duì)于社會(huì)力量和民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)也釋放了諸多利好信號(hào)。

逐步深入市場(chǎng)化的養(yǎng)老地產(chǎn)，如何通過(guò)市場(chǎng)化的操作使其明確定位，讓更多的社會(huì)力量在為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用的同時(shí)，具有可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)盈利模式？在此過(guò)程中開(kāi)發(fā)商如何解決政府公共福利建設(shè)的同時(shí)，也能關(guān)注民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老行業(yè)問(wèn)題，使之成為一個(gè)多方共贏的局面？

一、建立全齡養(yǎng)老社區(qū)的背景

首先，我們通過(guò)圖例分析目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中遇到的問(wèn)題（見(jiàn)圖1）及解決方案（圖2）。

棲城在養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域中一直進(jìn)行著不斷的實(shí)踐與探索。根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式類(lèi)型學(xué)模型圖分析（見(jiàn)圖3），養(yǎng)老地產(chǎn)可分為三種理想模式（見(jiàn)圖4）：郊區(qū)型+銷(xiāo)售＼可持有型+全齡社區(qū)、景區(qū)型+銷(xiāo)售型+健康老人社區(qū)、市區(qū)型+持有型+持續(xù)照料社區(qū)，以及三種預(yù)警模式：景區(qū)型+持有型+持續(xù)照料社區(qū)、郊區(qū)型+銷(xiāo)售型+健康老人社區(qū)、景區(qū)型+持有型+全齡社區(qū)。這幾類(lèi)模式充分考慮了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所面臨的項(xiàng)目選址、投資回報(bào)等諸多問(wèn)題。

在大量的養(yǎng)老地產(chǎn)案例基礎(chǔ)上，我們通過(guò)分析研究，總結(jié)出養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的三要素：產(chǎn)品區(qū)位、客戶(hù)群體、盈利模式，并根據(jù)三要素之間必然的邏輯關(guān)系，開(kāi)發(fā)出適應(yīng)于不同項(xiàng)目的規(guī)劃模型。其中，重點(diǎn)設(shè)計(jì)研究了三種最具廣泛市場(chǎng)價(jià)值的養(yǎng)老地產(chǎn)模式：1、全齡混合社區(qū)；2、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)；3、醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)綜合體。而“全齡混合社區(qū)”又是市場(chǎng)化下的養(yǎng)老地產(chǎn)模式中最具代表性和可持續(xù)性的。

二、全齡社區(qū)的概念及實(shí)例分析

下面將針對(duì)一直貫穿于棲城研究的“全齡混合社區(qū)養(yǎng)老模型”中有關(guān)“全齡”概念的兩大層次，介紹下什么是全齡混合養(yǎng)老社區(qū)。

首先，“全齡”是指社區(qū)人口結(jié)構(gòu)為全年齡段，包含孩子、年輕人、中年人、老年人。

如圖5所示，全齡社區(qū)需解決的五大核心問(wèn)題，包括了利用市場(chǎng)模式解決社會(huì)老齡化的突出問(wèn)題、成熟商業(yè)模式與養(yǎng)老新興產(chǎn)業(yè)的切入問(wèn)題、傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)的孤立感、居家養(yǎng)老的服務(wù)問(wèn)題以及第一居所、子女教育與老人贍養(yǎng)的三者矛盾問(wèn)題。而全齡社區(qū)模式即是通過(guò)整合養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等資源，提供一個(gè)解決子女教育、父輩養(yǎng)老、自身養(yǎng)老等多重需求的宜居社區(qū)。作為養(yǎng)老核心內(nèi)容的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，一般為社區(qū)設(shè)置，具有一定規(guī)模，且持有經(jīng)營(yíng)。它一方面要為自身入住的老人提供服務(wù)，同時(shí)還承載著社區(qū)內(nèi)部甚至社區(qū)周邊范圍居家養(yǎng)老的輸出服務(wù)。這里，養(yǎng)老設(shè)施的內(nèi)容以及功能布局是驅(qū)動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心。以養(yǎng)老為核心，我們?cè)谌g混合社區(qū)里植入其他社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)用以提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，例如環(huán)境、醫(yī)療、教育、服務(wù)等，特別強(qiáng)調(diào)教育資源的利用，希望在全齡社區(qū)模式下，能通過(guò)一站式設(shè)計(jì)解決子女教育問(wèn)題、老人贍養(yǎng)問(wèn)題以及購(gòu)房置業(yè)問(wèn)題，而這也必將給項(xiàng)目帶來(lái)更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。構(gòu)成全齡社區(qū)的六大產(chǎn)品可見(jiàn)圖6所示。

同時(shí)，我們也關(guān)注到，不同階段的老人從生活方式到心理狀態(tài)都是不同的，健康老人和失能老人在心理上也帶有明顯差異性。對(duì)于心理敏感的養(yǎng)老群體，我們既要有關(guān)聯(lián)又要有區(qū)隔。現(xiàn)下，針對(duì)不同的養(yǎng)老物業(yè)特性，我們的養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)涵蓋了適老化通用住宅（見(jiàn)圖7）、老年公寓（見(jiàn)圖8）和持續(xù)照護(hù)機(jī)構(gòu)等三個(gè)部分，它們?cè)谠O(shè)計(jì)原則上各有不同。

這也關(guān)涉到服務(wù)設(shè)施組成、合理服務(wù)半徑及服務(wù)設(shè)施表等具體參數(shù)。據(jù)圖9所示，全齡社區(qū)各級(jí)服務(wù)設(shè)施由社區(qū)基層養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施、城市公共服務(wù)設(shè)施等組成。以城市公共服務(wù)設(shè)施合理服務(wù)半徑為例，醫(yī)院、圖書(shū)館、文化活動(dòng)中心等設(shè)施需設(shè)置在5公里生活圈內(nèi)，而區(qū)域性購(gòu)物中心則被安置在10里生活圈內(nèi)。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施也可根據(jù)不同服務(wù)半徑、服務(wù)類(lèi)別進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)地劃分（見(jiàn)圖10）。

其次，“全齡”是指通過(guò)適老化通用住宅的方式建立全生命周期概念的居住環(huán)境主體。

全齡社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品中，棲城設(shè)計(jì)了最具創(chuàng)新的適老化通用住宅。我們都知道普通社區(qū)住宅是目前構(gòu)成居家式養(yǎng)老居住環(huán)境的主體，居家養(yǎng)老愿望對(duì)適老化通用住宅形成有力的支持。適老化通用住宅就是在住宅開(kāi)始設(shè)計(jì)和建造時(shí)，考慮好老人的各種需求，這種設(shè)計(jì)是自然的，非刻意性的，通過(guò)“不露聲色”的設(shè)計(jì)去滿(mǎn)足不同人的需要。這消除了人們對(duì)自己年齡的擔(dān)心和恐懼心理，以及對(duì)由于體力衰退而從人際關(guān)系中被分離出來(lái)的擔(dān)憂，消除社會(huì)潛在年齡歧視，所以我們重視產(chǎn)品的潛伏性設(shè)計(jì)。隨著老人年齡的變化，生理由自理進(jìn)入介助，整個(gè)居住環(huán)境能依據(jù)不同條件進(jìn)行改裝，從而動(dòng)態(tài)地適應(yīng)人們生理和心理的變化，使居住者在沒(méi)有跨入老年時(shí)仍然保持年輕人或中年人的習(xí)慣使用。

全齡社區(qū)的適老化通用住宅，我們開(kāi)發(fā)了兩種主要形式：一種為“一生之宅”，另一種為“1+1”兩代居的親情戶(hù)型。適老化通用住宅滿(mǎn)足了大多數(shù)人在不改變現(xiàn)有居住環(huán)境的前提下，維持原有的生活習(xí)慣和人際關(guān)系就地養(yǎng)老的需求。以上海萬(wàn)科全齡社區(qū)為例（見(jiàn)圖11、12）。本項(xiàng)目是棲城與上海萬(wàn)科在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)模式和產(chǎn)品構(gòu)成研究，幫助萬(wàn)科建立在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力。整個(gè)項(xiàng)目為全齡社區(qū)的理想模型，建筑面積100萬(wàn)方，其中S6%為涉老化產(chǎn)品，包括適老化住宅、自理型老年公寓、介護(hù)型養(yǎng)老公寓以及涉老化配套設(shè)施，44%為通用住宅和商業(yè)配套等，設(shè)計(jì)的目的是通過(guò)產(chǎn)品配置和規(guī)劃，創(chuàng)造一個(gè)適合全齡住戶(hù)和全生命周期的一生之城。項(xiàng)目規(guī)劃采用了新都市主義風(fēng)格，養(yǎng)老服務(wù)分三級(jí)體系，并建立四大主題會(huì)所，景觀分四級(jí)，配置不同級(jí)別的活動(dòng)休閑空間，作為上海萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化理想養(yǎng)老社區(qū)模型，將指導(dǎo)萬(wàn)科公司的土地獲取模式和開(kāi)發(fā)模式。社區(qū)內(nèi)設(shè)置的適老化住宅，其戶(hù)型平面及設(shè)計(jì)要點(diǎn)見(jiàn)圖13。

三、開(kāi)展全齡混合社區(qū)探索的意義

通過(guò)全齡混合社區(qū)模式，有效解決了各方利益主體的相關(guān)訴求。

·政府：符合國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，在解決城市化發(fā)展的同時(shí)，解決社會(huì)民生問(wèn)題。相對(duì)于孤立分散的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，更能發(fā)揮國(guó)家“機(jī)構(gòu)為支撐”的政策作用。全齡社區(qū)集中的養(yǎng)老設(shè)施承載了整個(gè)社區(qū)乃至周邊社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)照顧體系。同時(shí)通過(guò)完善的養(yǎng)老及其他配套設(shè)施可以提高周邊的土地價(jià)值。

·投資人：當(dāng)前國(guó)有壟斷占絕大多數(shù)市場(chǎng)，投資渠道狹小，作為可持續(xù)投資及持續(xù)收益的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，更容易獲得各級(jí)政府的政策金融稅收的支持。養(yǎng)老持有型物業(yè)，是后期持續(xù)融資的有效工具，同時(shí)又是一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益型產(chǎn)品。

·開(kāi)發(fā)商：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)打壓的形勢(shì)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可有效的回避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，參與民生建設(shè)，獲得各級(jí)政府的支持，銷(xiāo)售型和持有型物業(yè)相結(jié)合的模式可以獲得現(xiàn)金流和總體利潤(rùn)的平衡。同時(shí)持有型物業(yè)也是開(kāi)發(fā)商后期持續(xù)融資的一個(gè)有效工具。

·運(yùn)營(yíng)商：通過(guò)各方的強(qiáng)強(qiáng)合作，更容易獲得市場(chǎng)準(zhǔn)入的機(jī)會(huì)，在專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上可以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；倪\(yùn)營(yíng)。同時(shí)整個(gè)社區(qū)乃至周邊社區(qū)為居家養(yǎng)老的輸出服務(wù)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)。

·購(gòu)房人：有效的解決老人養(yǎng)老問(wèn)題，保持家庭內(nèi)部成員的和諧關(guān)系，同時(shí)還解決了子女教育以及置業(yè)購(gòu)房的問(wèn)題。

我們認(rèn)為，全齡混合社區(qū)的養(yǎng)老模式是解決中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的一種有效探索。當(dāng)前，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨著諸多問(wèn)題，我們要關(guān)注的不僅僅是失能老人的生活自理，更需要解決健康老人晚年的幸福生活問(wèn)題。