2014年9月24日，海南省金融學(xué)會在?？谂e辦2014年房地產(chǎn)專題金融研討會，銀行類金融機(jī)構(gòu)、海南大學(xué)、海南師范大學(xué)等會員單位的相關(guān)人員應(yīng)邀出席會議。本次會議邀請相關(guān)專業(yè)人員從市場發(fā)展、風(fēng)險防控和信貸質(zhì)量三個方面分別做了主題發(fā)言，其他與會嘉賓圍繞海南房地產(chǎn)相關(guān)問題進(jìn)行深入討論。現(xiàn)將部分觀點整理摘編如下：

李帆：海南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

區(qū)域發(fā)展和旅游地產(chǎn)。一是南北兩個中心，東部沿海率先發(fā)展。?？诤腿齺喴寻l(fā)展成海南房地產(chǎn)業(yè)兩大中心，東部沿海市縣房地產(chǎn)投資占全省80%以上，土地成交金額占全省66%。二是項目以高檔住宅和酒店公寓為主，具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的特點；基本都是成片開發(fā)，規(guī)模較大，商業(yè)、娛樂設(shè)施配套完善。三是購房以外需為主，一次性付款居多。在統(tǒng)計的8個分區(qū)中東北地區(qū)購房者比例達(dá)27.75%，環(huán)渤海、華北地區(qū)依次降低，珠三角比例僅為3%，購房按揭比例不超20%。

投資與銷售。2010年以來，海南房地產(chǎn)投資增速保持在30%左右，其中住宅是投資絕對主力。與全國市場2014年二季度商品房成交量下滑的態(tài)勢相似，海南2014年二季度商品房銷售面積同比增速下降至29.03%，但市場并未完全悲觀，“旅游+養(yǎng)老”模式依然有廣闊市場空間。從銷售情況來看，商業(yè)地產(chǎn)類銷售額同比增長最多，開發(fā)商正以價換量。未來一段時間房價上漲動力不足，樓市暫時陷入觀望期。照目前銷售速度，預(yù)計消化完庫存商品房需要2-3年時間。

主要問題。一是外向型需求受到?jīng)_擊。不僅投資性需求受到抑制，享受型的度假旅居性需求也受到較大影響。二是產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重。2014年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅類投資占82%、銷售面積占海南省95.47%，與《海南省國際旅游島建設(shè)規(guī)劃綱要》中積極發(fā)展酒店、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)思路有一定偏差。三是房屋空置率居高不下，海南二手房市場和租賃市場不發(fā)達(dá)，大量已售住房并未進(jìn)入二手房市場和租賃市場。四是機(jī)構(gòu)建設(shè)嚴(yán)重滯后，人才培養(yǎng)亟待加強(qiáng)。目前，全省尚無專門的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)和監(jiān)督乏力，影響房地產(chǎn)業(yè)高水準(zhǔn)發(fā)展。在理論研究、行業(yè)規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、市場營銷、評估等方面的市場化人才十分缺乏，行業(yè)發(fā)展滯后。

（作者單位：農(nóng)業(yè)銀行海南省分行）

王寬宇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防控措施

加強(qiáng)市場判斷，防范區(qū)域風(fēng)險。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的分析和研究力度，及時采集當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供應(yīng)、銷售、庫存等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對于市場供過于求、庫存高企、價格波動較大、存在風(fēng)險隱患的重點區(qū)域應(yīng)審慎新發(fā)放貸款。

把好貸款投向，防止過度授信。認(rèn)真厘清企業(yè)關(guān)聯(lián)控制關(guān)系，嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)授信要求，根據(jù)企業(yè)實力和經(jīng)營情況合理控制授信額度。堅持重點投向，落實名單制管理要求，確?？蛻艉晚椖康拙€不突破，名單外客戶一律不投放，存量信貸限期收回。

優(yōu)選客戶項目，把握投向重點。一是要認(rèn)真審查企業(yè)主市場口碑、經(jīng)營風(fēng)格和特點，確保其穩(wěn)健可靠，還款意識強(qiáng)。二是要確保企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)規(guī)范，不存在隨意擴(kuò)張等問題，項目經(jīng)營上不存在誤判形勢、捂盤惜售等行為。三是企業(yè)項目符合市場需求，適銷對路，利潤率高、抗風(fēng)險能力強(qiáng)。

加強(qiáng)盡職調(diào)查，摸清企業(yè)底細(xì)。落實貸款“三查”要求，加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)貸前調(diào)查；重點關(guān)注是否涉及民間借貸、非法集資行為，是否存在信托、小額貸款等其他融資方式。加強(qiáng)報表真實性審查，對財務(wù)報表與真實經(jīng)營情況進(jìn)行綜合比對，不輕信報表數(shù)據(jù)。

落實貸款條件，防范操作風(fēng)險。一是對項目準(zhǔn)入和審批時的條件逐一對照，嚴(yán)格審查資本金到位情況。二是核查抵押物法律效力，及時辦理有關(guān)權(quán)證。三是嚴(yán)格評估抵押物價值，根據(jù)市場變化對土地等抵押物進(jìn)行重新估值。四是對于民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可追加控股股東個人擔(dān)保和第三方擔(dān)保。

審查貸款用途，加強(qiáng)封閉管理。堅決貫徹落實外部監(jiān)管規(guī)定，嚴(yán)格按照“三個辦法、一個指引”的要求，進(jìn)一步加強(qiáng)貸款資金用途管理要求，確保貸款資金實際用于項目建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行封閉管理要求，加強(qiáng)銷售資金回籠和封閉力度。

開展客戶排查，增強(qiáng)風(fēng)險識別能力。定期開展房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險排查，客戶經(jīng)理須對所轄客戶進(jìn)行全面清理，核查項目建設(shè)進(jìn)度和銷售情況，核實抵質(zhì)押物和擔(dān)保情況。將風(fēng)險排查和監(jiān)測定期化，采取現(xiàn)場、非現(xiàn)場方式實時監(jiān)測客戶情況。

堅持風(fēng)險底線，提高處置能力。對已發(fā)生的風(fēng)險事項，要堅持底線，以債權(quán)人身份依法爭取權(quán)利；講究策略，分步實施，第一時間排查企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況，落實抵押擔(dān)保事項，采取保全措施；做好處置方案，科學(xué)論證化解措施，落實風(fēng)險化解目標(biāo)、要求、責(zé)任和進(jìn)度。

（作者單位：建設(shè)銀行海南省分行）

付尤晴：從貸款質(zhì)量和壓力測試看海南房地產(chǎn)信貸風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)貸款保持較快增長勢頭。截至2014年6月末，海南房地產(chǎn)貸款同比增速比各項貸款高6.5個百分點，比全國增速高7.3個百分點，其中新增開發(fā)貸款占全部新增房地產(chǎn)貸款的比例將近7成。在市場前景不明朗的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍保持較快增長，反映出海南銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度較高。2014年5月末，海南房地產(chǎn)業(yè)貸款已躍升為貸款余額最大的行業(yè)，多家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款增量占其上半年各項貸款增量的比例超過50%。

不良貸款出現(xiàn)輕微上升，貸款到期違約的風(fēng)險比較突出。2014年6月末，海南銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款不良余額、不良率出現(xiàn)輕微上升。由于市場銷售進(jìn)度緩慢，導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張，未能按時還本付息部分商品住宅項目的開發(fā)貸款出現(xiàn)不良，部分項目已經(jīng)通過轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司等形式收回。

貸款壓力測試的主要情況。海南銀監(jiān)局從2011年開始組織轄內(nèi)主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以半年為頻度的房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。測試范圍包括房地產(chǎn)貸款及相關(guān)上下游行業(yè)貸款；參加測試機(jī)構(gòu)包括國開行、5家國有商業(yè)銀行、光大銀行、平安銀行和海南農(nóng)信社，覆蓋了轄內(nèi)95%的房地產(chǎn)貸款；測試結(jié)果是各機(jī)構(gòu)自身測試結(jié)果的匯總，由于各機(jī)構(gòu)采用測試方法不盡相同，存在高估或低估潛在風(fēng)險的問題，但總體仍能反映轄內(nèi)房地產(chǎn)貸款在壓力情景所設(shè)定極端情況下的風(fēng)險變化趨勢；測試情景分輕度壓力、中度壓力和重度壓力三種情景，并假設(shè)壓力情景持續(xù)一年。2014年6月的壓力測試結(jié)果顯示，中、重度壓力情景下房地產(chǎn)不良貸款增加較多，輕度壓力情景對貸款質(zhì)量影響較小。多數(shù)機(jī)構(gòu)測試結(jié)果顯示，壓力情景對其房地產(chǎn)貸款質(zhì)量影響較小，貸款風(fēng)險五級分類下遷不明顯。

（作者單位：海南銀監(jiān)局）

劉中森：海南房地產(chǎn)短期內(nèi)去庫存壓力明顯，但未來發(fā)展前景依然看好

在中央持續(xù)宏觀調(diào)控下，我國房地產(chǎn)市場正逐步回歸理性，2014年上半年的調(diào)控核心是不動產(chǎn)登記制度，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將以分類調(diào)控為主，著力通過市場化方式建立長效調(diào)控機(jī)制。預(yù)計未來一段時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場還將維持量跌價滯趨勢，全行業(yè)的去庫存仍在持續(xù)，過去幾年土地出讓較多的三四線城市不排除出現(xiàn)供大于求的風(fēng)險。

自2010年出臺國際旅游島政策以來，海南房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從突變增長到平穩(wěn)發(fā)展的理性回歸過程，經(jīng)過這幾年政策調(diào)控和市場調(diào)整，市場銷售均價近年基本持平，銷售增速逐漸放緩，特別是2014年上半年出現(xiàn)大幅下滑，市場觀望情緒嚴(yán)重。生態(tài)環(huán)境獨特性和土地資源稀缺性是海南房地產(chǎn)發(fā)展的核心優(yōu)勢，也是目前房價穩(wěn)定甚至某些區(qū)域略有上漲的主要原因。海南房地產(chǎn)短期內(nèi)去庫存壓力明顯，“以價換量”可能性增加。但隨著開發(fā)土地供應(yīng)和投資增速放緩，新開工住宅面積下降，現(xiàn)有庫存壓力將逐步消化釋放，加之海南房地產(chǎn)市場以島外人群改善居住條件的剛性需求為主，海南房地產(chǎn)市場未來發(fā)展前景依然看好。

（作者單位：國家開發(fā)銀行海南省分行）

黃成明：海南房地產(chǎn)價格整體而言將長期盤整

海南房地產(chǎn)價格將隱性下跌。海南二手房價格平均在六、七千左右，新開樓盤在九千、一萬左右，對于省會城市而言，房價水平并不高，下行空間恐怕不大，但也不能簡單認(rèn)為房價已見底。未來五年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨不利因素很多，加之海南房地產(chǎn)空置率很高，海南房價難以再現(xiàn)普漲格局。如果房價長期盤整，加之流動性較低，從投資角度來講，海南房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)隱形下跌的格局，房地產(chǎn)形成的泡沫隨時間推移被吸收，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸，這也是政府希望看到的結(jié)果。

救市政策提振作用有限。政府政策都是逆周期推出，房地產(chǎn)在未來十年中很難再獲得超出正常利潤水平的收益，救市政策只能暫時緩解樓市低迷局面，并不能改變其下行趨勢，就像當(dāng)時出臺抑制房價政策，房價依然上漲一樣。如果房價形成下跌趨勢，救市政策也不能從根本影響房地產(chǎn)業(yè)，只有短期提振作用。

（作者單位：海南大學(xué)經(jīng)管學(xué)院金融系）

符青濤：數(shù)據(jù)質(zhì)量會影響商業(yè)銀行壓力測試結(jié)果

監(jiān)管部門組織的壓力測試對商業(yè)銀行提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的前瞻性有一定的指導(dǎo)作用。但由于政府主管部門對房地產(chǎn)項目的管理有欠規(guī)范，商品房銷售后不按時進(jìn)行網(wǎng)簽備案的情況普遍存在，銀行難以通過第三方渠道準(zhǔn)確了解項目的實際可售面積，開展壓力測試時只能根據(jù)借款人提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行計算。開發(fā)商出于對自身利益的考慮，往往都會夸大可售面積，商業(yè)銀行據(jù)此得出的壓力測試結(jié)果難免會過于樂觀，一旦因為市場出現(xiàn)調(diào)整，導(dǎo)致觸發(fā)“重壓力情景”，房地產(chǎn)貸款的不良率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期。因此，政府主管部門如能進(jìn)一步規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理與監(jiān)控，提高相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性、及時性和可獲取性，幫助商業(yè)銀行提高風(fēng)險管理能力，將會更好地促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

（作者單位：中國銀行海南省分行）

丁磊：房地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險很大程度取決于政府調(diào)控力度

海南2014年二手房交易活躍，成交量放大、價格下降，主要由不動產(chǎn)登記、反腐、房地產(chǎn)稅幾個因素疊加引發(fā)原房東愿意降價出售造成的，不能據(jù)此信號判斷已到谷底。

海南房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險很大程度取決于政府調(diào)控力度。國際旅游島建設(shè)至今，海南房價和物價上去了，島民幸福感指數(shù)并不高。目前房產(chǎn)庫存增加、酒店開房率不高，后續(xù)還在開工建設(shè)（不建不行，政府要收地），而規(guī)劃多變、滯后，市場沒有培育好。監(jiān)管部門曾牽頭請求政府規(guī)范辦理在建工程抵押登記，雖然開展了，但各自為政、五花八門，抵押物價值認(rèn)定也不規(guī)范，增大銀行風(fēng)險。因此，政府規(guī)劃先行、培育市場、規(guī)范自身行為，提高進(jìn)入門檻，有序、高價（稀缺資源，廉租房、廉價房除外）供應(yīng)土地?，F(xiàn)階段，該收的土地都要收回來，沒有報建的項目特別是達(dá)不到一定規(guī)模的項目，建議就不要再批建，通過政府協(xié)調(diào)或者以類似“換地權(quán)益書”方式補(bǔ)償、流通。

（作者單位：建設(shè)銀行海南省分行）

李成材：海南房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷階段

受全國房地產(chǎn)行業(yè)市場的影響，海南房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷階段，這已是共識。目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸政策基本上都處于整體壓縮狀態(tài)，個別銀行甚至將房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)完全上收總行。從房產(chǎn)買賣方、中介、開發(fā)商等市場主體提供的信息看，市場銷量大幅下降，成交量極低，價格較前幾年大幅下降，這與一些公開的利好數(shù)據(jù)相差較大。

對于目前各地政府出臺的救市政策，以及首套房優(yōu)惠政策，我個人不看好，理由有三：一是剛需雖存在，但2008年至今的房地產(chǎn)行業(yè)非常規(guī)上升，主要原因不是剛需，而是投資需求，現(xiàn)存的剛需不足以改變行業(yè)形勢；二是目前資金成本高企，商業(yè)銀行經(jīng)營成本亦明顯上升，房貸業(yè)務(wù)已是微利，首套房貸利率再打七折，可能導(dǎo)致銀行虧本；三是過去觀點認(rèn)為房貸業(yè)務(wù)能長期穩(wěn)定，但若市場轉(zhuǎn)入明顯下行趨勢，房貸也會增加銀行不良壓力。目前房地產(chǎn)呈下行態(tài)勢，除了庫存大以外，與目前各行業(yè)產(chǎn)能過剩等因素也有緊密聯(lián)系，在整體形勢不好情況下，房地產(chǎn)不可能獨善其身。

（作者單位：光大銀行?？诜中校?/p>

莫澤江：建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)抵押登記模式

目前海南省內(nèi)辦理土地、房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，只有三亞市是房地產(chǎn)合一的抵押登記模式，其他地方土地抵押和房產(chǎn)抵押是分開辦理登記的，不利于銀行房地產(chǎn)項目貸款的風(fēng)險控制，建議省政府將三亞市房地產(chǎn)抵押合一登記的做法在全省推廣，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)抵押登記模式。

（作者單位：平安銀行?？诜中校?/p>