摘 要 住宅專項(xiàng)維修資金事關(guān)百姓的安居樂業(yè)和社會(huì)的穩(wěn)定。現(xiàn)行《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》依然存在“繳錢容易，使用難”、“監(jiān)管嚴(yán)格、效率低”等諸多的隱患和漏洞，迫切需要在配套管理制度、辦法的修訂和運(yùn)行模式等方面有所突破，從而使該項(xiàng)資金對(duì)保障住宅安全使用、構(gòu)建和諧社會(huì)發(fā)揮更大的作用。

關(guān)鍵詞 維修資金 管理問題 有效策略

一、住宅專項(xiàng)維修資金管理存在的問題

（一）住宅專項(xiàng)維修資金歸集依據(jù)不明確

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照所擁有的物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項(xiàng)維修資金，首期繳存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平米造價(jià)的5%～8%。但是，作為住宅專項(xiàng)維修資金歸集的重要依據(jù)——差別化的建筑安裝工程造價(jià)應(yīng)該如何界定在現(xiàn)實(shí)中并不明確。首先，造價(jià)的核定方式不明確。建筑安裝工程造價(jià)由很多項(xiàng)目費(fèi)用構(gòu)成，且不同的住宅小區(qū)采用了不同的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料和技術(shù)、配套設(shè)施，因此具體造價(jià)有差異。究竟是以各項(xiàng)目的實(shí)際造價(jià)為依據(jù)，還是取地區(qū)同類型工程的平均價(jià)，規(guī)定中也沒有明確。其次，造價(jià)確認(rèn)的主體不明確。建筑安裝工程造價(jià)作為售房?jī)r(jià)的一個(gè)極為重要組成部分是一般開發(fā)商不愿公開的數(shù)字。業(yè)主又不可能對(duì)具體造價(jià)作深入的調(diào)查和揭示。

（二）增值方式單一，分配方法不明確

《辦法》第二十六、二十七條規(guī)定了住宅專項(xiàng)維修資金的增值方式為存款和購(gòu)買國(guó)債，同時(shí)對(duì)購(gòu)買國(guó)債的增值方式作了較多的限制。此外，《辦法》規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行記帳到戶管理方式，增值部份是否實(shí)行記帳到戶，如何進(jìn)行分配，都不明確。

（三）住宅專項(xiàng)維修資金的使用、支取困難

多年來(lái)，各地住宅專項(xiàng)維修資金使用率低、支取困難已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。主要原因有兩個(gè)：一是相關(guān)手續(xù)要求嚴(yán)格，但呆板，難以操作。《辦法》中明確規(guī)定在資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過、簽字確認(rèn)后才能使用，而在實(shí)際操作中，此項(xiàng)要求很難達(dá)到。二是使用范圍不明確。在小區(qū)范圍內(nèi)哪些建（構(gòu)）筑物、項(xiàng)目的維修、改造可動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，幾乎每個(gè)小區(qū)都沒有明晰的清單。

二、住宅專項(xiàng)維修資金管理存在問題的成因分析

（一）管理機(jī)構(gòu)不健全導(dǎo)致管理不到位

住宅專項(xiàng)維修資金管理原則為：專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策，政府監(jiān)督。資金使用的決策主體為全體業(yè)主，資金的使用要求2/3以上業(yè)主或業(yè)主大會(huì)通過，業(yè)主大會(huì)成立以前為地方政府行政部（代管），在業(yè)主大會(huì)成立后劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理，政府部門監(jiān)督。問題在于，在目前政府代管階段，大部分政府部門均沒有設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu)，而是由相關(guān)的一個(gè)或兩個(gè)處室兼帶管理。由于此項(xiàng)業(yè)務(wù)往往非該處室的主要職能工作，許多因素都極易會(huì)使工作不到位。

（二）管理人員不專業(yè)導(dǎo)致管理水平不高

無(wú)論是政府代管還是業(yè)主大會(huì)自管，管理文化層次不高、業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)、人員不足是普遍現(xiàn)象。一是住宅專項(xiàng)維修資金由政府代管，最終都落實(shí)為相關(guān)處室的個(gè)別人員兼管。這些兼管人員存在管理專業(yè)能力參差不齊、意識(shí)高低不一的共性；二是就業(yè)主大會(huì)自管，由于業(yè)主委員會(huì)的選舉機(jī)制并不成熟，很多業(yè)主委員會(huì)要么形同虛設(shè)，要么代表性不強(qiáng)，要么專業(yè)性不夠。

（三）資金沉淀而不運(yùn)作導(dǎo)致管理效益低下

由于業(yè)主大會(huì)對(duì)資金的增值利用難以形成一致意見，管理部門對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)也心存顧慮，造成資金閑置率高、收益低的狀況。一方面是國(guó)債難以購(gòu)買，另一方面是按規(guī)定的程序、手續(xù)難以辦妥，住宅專項(xiàng)維修資金增值率低也就不可避免。長(zhǎng)此以往，由于通貨膨脹等因素，會(huì)造成住宅專項(xiàng)維修資金利息收入縮水，社會(huì)財(cái)富嚴(yán)重浪費(fèi)的不良后果。

（四）缺乏監(jiān)督機(jī)制導(dǎo)致相關(guān)效應(yīng)難以發(fā)揮

住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行政府監(jiān)督管理，具體由物業(yè)區(qū)域所在地政府主管部門代管，這就出現(xiàn)了政府主管部門自己管理又自我監(jiān)督的矛盾局面。業(yè)主大會(huì)成立后，住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主委員會(huì)自管，政府部門監(jiān)管，但是每個(gè)行政區(qū)域存在眾多物業(yè)小區(qū)，政府主管部門事實(shí)上難以監(jiān)管數(shù)量眾多且數(shù)目龐大的專項(xiàng)維修資金，其監(jiān)督范圍和監(jiān)督力度客觀上很難得到有效保障，在實(shí)踐中可操作性不強(qiáng)。

三、住宅專項(xiàng)維修資金的有效管理策略

要確保住宅專項(xiàng)維修資金的使用、安全和保值增值。就必須從管理模式與運(yùn)作模式兩方面采取相應(yīng)的對(duì)策。

（一）建立“政府主導(dǎo)型”管理模式

政府執(zhí)政為民，有義務(wù)、有能力管理好這筆數(shù)額巨大的資金，涉及到住宅專項(xiàng)維修資金具體事項(xiàng)和業(yè)務(wù)的辦理以及政策邊緣問題的處理，政府部門的處理意見和處理辦法更具公信力。

1、強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，專業(yè)管理。

2、拓展增值渠道，在確保安全的前提下，促使資金增值最大化，如組合定期存款、協(xié)議存款利率，開辟在業(yè)主委員會(huì)同意前提下的投資項(xiàng)目等。

3、規(guī)范使用程序，實(shí)施專業(yè)化管理手段，方便業(yè)主支取、使用住宅專項(xiàng)維修資金。

（二）建立“區(qū)域一體化”運(yùn)作模式

1、建立類似于住房公積金管理中心的機(jī)構(gòu)，并參照住房公積金的資金運(yùn)作模式對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)施增值最大化管理，解決住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)籌難的問題。

2、研究出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，規(guī)范管理。首先，進(jìn)一步明確住宅專項(xiàng)維修資金的繳存依據(jù)，由各地政府房產(chǎn)主管部門根據(jù)各項(xiàng)目的具體情況，按多層、小高層、高層等不同建筑類型，分別核算建筑安裝工程造價(jià)；其次，是明確住宅專項(xiàng)維修資金管理主體，充實(shí)專業(yè)化管理元素，應(yīng)盡量吸收文化層次較高、專業(yè)能力強(qiáng)的人員加入，也可吸收街辦、居委會(huì)的專業(yè)人員參加，還可聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人士加入，以強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管；第三，采取切實(shí)可行的辦法解決住宅專項(xiàng)維修資金的使用、支取困難，如業(yè)主委員會(huì)可對(duì)未來(lái)年度住宅專項(xiàng)維修資金使用項(xiàng)目編制年度預(yù)算。

3、加大住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管力度。政府財(cái)政部門要積極配合好業(yè)主委員會(huì)，會(huì)同各有關(guān)監(jiān)管部門對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理的進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違法使用的責(zé)任部門和責(zé)任人予以追究。

（作者單位：湘潭大學(xué)法學(xué)院）