為長安街收官王座注入綠色基因

2013年覆蓋多地的霧霾天氣給社會各界敲響警鐘，綠色、低碳發(fā)展刻不容緩。麥肯錫的一項研究表明，全球溫室氣體排放量的18%來源于建筑物排放。另有研究表明，我國碳排放總量中，房地產、建筑行業(yè)的碳排放達到40%。作為我國碳排放“大戶”，房地產、建筑行業(yè)的減排對于我國全社會的節(jié)能減排工作至關重要。在中央政府工作報告中要求“加大既有建筑的節(jié)能改造投入，積極推進新建建筑節(jié)能”。

坐落于北京金融區(qū)內復興門內大街上的凱晨世貿中心，毗鄰西長安街，與金融街隔街相望，距離兩條地鐵線路步行路程均不到10分鐘，與二環(huán)路西段僅相隔一個街區(qū)。目前西單大街以西、長安街南側的規(guī)劃基本確定，只有三塊建設用地，而其中兩塊為企業(yè)自建、自用本部大樓，只有北京凱晨世貿中心可以提供較大規(guī)模的租售面積，由此擔當起“長安街收官王座”重任。

從2011年起，凱晨世貿中心啟動了節(jié)能改造工作，其中對租戶冷卻水系統(tǒng)做節(jié)能改造，一次性投入11.5萬元，一年可以節(jié)省電費約26萬元，當年收回投資。如按設備運行總周期5～8年計算，總計可節(jié)省電費132萬～212萬元。同時，北京凱晨世貿、中化大廈的綜合系統(tǒng)節(jié)能診斷和改造獲得政府539萬元財政補貼。

方興地產寫字樓部副總張衛(wèi)杰對記者表示：“綠色、低碳、環(huán)保……不僅成為近幾年普通人生活中的熱門詞匯，也成為“十二五”時期各個地區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃，北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，均將新建建筑中綠色建筑的比重，作為提升和衡量城市國際化水平的標準之一。因此，綠色建筑與綠色商務在寫字樓分級中理應占有更重要的位置?！?/p>

2012年6月，由中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)地產專業(yè)委員會聯(lián)合國內外多位專家和企業(yè)起草的《寫字樓綜合評價標準》，在此標準進行的實地測評中，凱晨世貿中心在保利、陸家嘴、金隅、遠洋等企業(yè)旗下項目中拔得頭籌，贏得業(yè)內一致好評。專家認為，凱晨世貿中心之所以如此被看好，單從三個主要方面已真實成就該項目所體現出的整體尖端寫字樓價值：其一，項目位居中華第一街長安街核心位置，坐擁我國政經交會之黃金點，呈現絕版與不可復制之特性。其二，世界頂級寫字樓必須由全球頂級設計師來完成，凱晨世貿中心力邀世界知名建筑事務所SOM擔綱設計。其三，在創(chuàng)新與環(huán)保方面在國內外寫字樓中樹立起頂級榜樣。

目前，國有重要骨干企業(yè)中國中化集團公司，位居全球首位的金融資訊公司——路透集團，以國家開發(fā)銀行作為股東、總額高達50億美元的基金公司——中非發(fā)展基金有限公司，中國加入WTO后首家獲準成立的中外合資保險公司——中意人壽保險有限公司，中國改革發(fā)展中最早成立的新興商業(yè)銀行之——中信銀行，丹麥在中國成立的第一家銀行、國內首次批準從事外匯經紀業(yè)務的交易銀行——丹麥盛寶銀行等全球頂級機構皆入駐凱晨世貿中心。調查顯示，目前凱晨世貿中心每平方米單位租金超過國貿，是北京寫字樓中最高的，入駐率常年不減，從樓內人氣可見一斑。

凱晨世貿中心是方興地產實施綠色戰(zhàn)略的一個縮影。2010年，方興地產正式將發(fā)展綠色低碳建筑寫入企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，在強調項目品質的同時，更加關注資源的節(jié)約和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。近年來方興地產持續(xù)探索和踐行綠色發(fā)展戰(zhàn)略，走出了一條企業(yè)發(fā)展與社會履責并舉的新路徑。方興地產旗下的另一商業(yè)項目中化大廈，于2013年5月與凱晨世貿中心一起參與了由中國建筑科學研究院作為承擔單位的國家科技支撐計劃“既有建筑綠色化改造關鍵技術研究與示范”項目，并獲得國家“辦公建筑綠色化改造示范工程”榮譽稱號外和10萬元課題經費?！熬G色戰(zhàn)略不僅僅是建設綠色建筑，而且是一種理念。央企的社會責任以及我們對市場未來發(fā)展方向的預判，都決定了必須走綠色戰(zhàn)略這條路?！狈脚d地產董事局主席何操說。

中外頂級綠建標準雙雙鎖定

2013年4月19日，國際自然資源保護協(xié)會（NRDC）執(zhí)行總裁彼得·雷納在國家住建部科技促進中心張小玲處長、中國質量認證中心王曉濤博士、北京節(jié)能環(huán)保中心凌躍部長等專家陪同下，走進方興地產旗下凱晨世貿中心。彼得·雷納此行的目的是凱晨世貿中心系統(tǒng)節(jié)能改造以及凱晨世貿中心通過LEED-EB鉑金綠色建筑認證的情況。

因為就在彼得·雷納到訪前一周，凱晨世貿中心獲得了美國綠色建筑協(xié)會（USGBC）頒發(fā)的綠色能源與環(huán)境設計先鋒獎既有建筑類最高級鉑金級認證LEADERSHIP IN ENERGY AND ENVIRONMENTAL DESIGN For Existing Building（簡稱LEED-EB）。這也是中國大陸地區(qū)首個獲此殊榮的寫字樓項目。

據了解，凱晨世貿中心曾于2011年12月22日獲得了該獎項的金級認證，相比其他項目正常認證十五個月的周期，凱晨世貿中心僅用七個月便順利取得LEED-EB金級認證。在當時是國內所有獲獎項目中體量最大的單體建筑。同時也是方興地產第一個獲得LEED認證的地產項目。

2012年，凱晨世貿中心順利完成了5項系統(tǒng)節(jié)能改造，并對照LEED-EB鉑金標準，完成了中水處理和冷卻水自動排污系統(tǒng)的改造提升、降低燈具的汞含量、實施屋面折射率檢測和能源計量工具檢測，此外還對采購管理、裝修現場管理、清潔用品和設備管理等工作方案做了進一步優(yōu)化。最終，凱晨世貿中心在LEED-EB鉑金標準的評審中獲評88分，遠高于鉑金認證標準分值。

業(yè)內專家介紹，LEED綠色建筑評估以及建筑可持續(xù)性評估標準中被認為是最完善、最有影響力的評估標準，已成為世界各國建立各自建筑綠色及可持續(xù)性評估標準的范本。該體系六大類別中，Existing Building（簡稱EB）是面向既有建筑的評估體系，其理念是將建筑物的營運效率最大化，同時減少對環(huán)境的影響。LEED- EB體系認證內容包括可持續(xù)場地、建筑節(jié)水、能源與大氣、材料與資源、室內環(huán)境質量、創(chuàng)新設計、因地制宜。鉑金級是LEED-EB體系中的最高級別。據美國綠色建筑協(xié)會對部分LEED-EB認證建筑的調查發(fā)現，采取有關節(jié)能措施的投資回報率平均為2.6年，每年成本節(jié)約超過17萬美元。

彼得·雷納高度評價凱晨世貿中心節(jié)能改造項目，認為其與美國帝國大廈節(jié)能改造項目在美國建筑節(jié)能領域的示范效果一樣，具有很高的示范推廣意義，他對凱晨世貿中心順利獲得LEED-EB鉑金認證表示了祝賀。他表示，凱晨世貿中心的能耗監(jiān)測系統(tǒng)能通過歷史和現在數據的比較，為未來項目規(guī)劃提供了參照依據，非常有價值。

此次國際高級別考察時隔半年，2013年底凱晨世貿中心又摘得國內最高級別綠色建筑認證——中國綠色建筑三星認證。該標準是我國住建部頒布的一套評價綠色建筑的體系。分為一星、二星、三星。獲得綠色建筑三星認證的建筑是綠色建筑的最高等級。 綠色建筑評價標準的指標體系由節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)材與材料資源利用、室內環(huán)境質量和運營管理六類指標組成。每類指標包括控制項、一般項和優(yōu)先項?？刂祈棡榫G色建筑的必備條件，一般項為劃分綠色建筑的可選條件，優(yōu)選項是難度大、綜合性強、綠色度較高的可選項。

負責凱晨世貿中心申請中國綠色建筑三星認證工作的中國建筑研究院產品研發(fā)部綠色建筑經理張有為告訴記者，此次認證，凱晨世貿中心從節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)材與材料資源、室內環(huán)境質量和運營管理等六個方面對綠色建筑標準進行了管理內容梳理和項目改造。從此項工作啟動伊始，方興地產總部、寫字樓部和物業(yè)管理公司上上下下管理團隊對于綠色節(jié)能工作的重視給他留下了深刻印象。

張有為指出：“他們在日常工作中，就把綠色、環(huán)保和節(jié)能融入工作之中，投入人力、物力和財力實施凱晨世貿中心節(jié)能改造工程。這一點是非?？少F的。他們從2010年開始陸續(xù)開展了門頭改造，冷凍機組變頻，太陽能熱水等綠色節(jié)能項目。尤其是2012年開展的五項節(jié)能改造工程，投入1796萬元，開展了空調系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)、照明用電系統(tǒng)、能耗平臺和展示系統(tǒng)五部分的改造，預計年節(jié)能616噸標煤，減少二氧化碳排放1500噸以上。凱晨世貿中心能夠獲評綠色建筑運營三星項目，與這些節(jié)能改造項目是分不開的。”

張有為認為，凱晨世貿中心通過中國綠色建筑三星認證，充分體現了方興地產對于國家綠色節(jié)能減排政策的積極響應，也體現了公司寫字樓“環(huán)保、健康、人文”綠色商務品牌理念的深入落地實施。表明高端寫字樓在保持高品質舒適性的前提下，通過適度可行的節(jié)能改造，能夠更好地實現節(jié)能并提升項目品質。同時在節(jié)能改造及參與認證過程中積累的設計、改造經驗，對于未來相同類別寫字樓均具有較好的借鑒和指導意義。

節(jié)能改造正對入駐企業(yè)“胃口”

凱晨世貿中心于2004年4月開始施工，主體建筑工程于2006年12月竣工。該項目由三幢平行且互相連通的14層寫字樓組成，分別為東座、中座及西座大樓，總建筑面積約為194530平方米。該大廈為約80至120家公司提供辦公地點，可容納5000名員工。

在綠建三星標識認證項目中，凱晨世貿中心需要增加新建項目，對于已運營七年，從各方面來說都已相對成熟的凱晨世貿中心來說，施工的難度和施工現場管理的配合復雜處理程度可想而知，如：太陽能熱水的項目從工程立項、設計院審核設計方案、施工組織方案、施工現場管理、熱水系統(tǒng)接入和試運行，每個工作界面都需要緊密配合，施工期間還要達到運營大廈的物業(yè)服務水平，此項工作在樓頂施工，需要協(xié)調施工方工序和租戶工作時間的關系。如果某些租戶有重要會議或重要面向客戶的活動要召開，就需要適當調整施工時間。

為保證工作有序完成，凱晨世貿中心管理團隊將具體的工作分成了三個等級：最高等級是影響到大樓主要設備運行的工作，安排在周六日或者節(jié)假日完成；次等級部分影響設備運行的工作改造，在夜間完成；最低等級幾乎不影響設備運行的，而且不影響租戶正常工作的，在日常完成。通過幾個部門的協(xié)作，根據客戶的活動變化建立聯(lián)動機制，每周項目例會建立通報制度，工程管理上合理有序地安排改造工序，優(yōu)化工作流程，做到不窩工，提高工作效率，并且還制定了多項應急預案和巡檢機制，在租戶上班前，完成改造部分設備的巡視和測試，防止因為改造工作引起的設備運行故障，保證了大廈運營服務。

經過節(jié)能改造后的凱晨世貿中心，綠色技術滲透到了大樓的每一處細節(jié)：外立面通過“LOW-E玻璃幕墻+外墻外保溫+光控外遮陽窗簾”的三重防護，可以為大樓節(jié)省超過20%的空調能耗；先進的“精密空調水源熱泵+新風熱回收”空調系統(tǒng)，節(jié)能效果顯著；樓頂設有約200平方米的太陽能集熱板，將太陽能轉化為源源不斷的生活熱水；充分利用自然光線，在靠近幕墻的辦公區(qū)域單獨設置低照度的照明系統(tǒng)，加上大樓統(tǒng)一采用節(jié)能型燈具，較普通建筑節(jié)省約25%的電能；在打造宜人的綠化景觀時，盡量選用低耗水的綠植，近3000平方米樓頂花園形成立體化綠化效果，并引進先進的灌溉技術，做到“美觀與環(huán)?！眱刹徽`，加上節(jié)水型潔具的選用，較之美國國家標準，節(jié)水35%以上。

空調系統(tǒng)是這座建筑的“能耗大頭”，凱晨大廈采用全新風、末端VAV空調系統(tǒng)，用幾個字來概括它的優(yōu)點，那就是 “高效、靈活、穩(wěn)定、節(jié)能”。通過它的直流變頻技術，使辦公室在短時間內迅速達到所需要的溫度，且室溫波動小、電能消耗少，舒適度大大提高。它在部分負荷時效率更高，加班時段的每小時空調費用，只有工作時段的一半還不到。僅這一點，就很對入駐企業(yè)的“胃口”。

凱晨世貿中心的智能化控制系統(tǒng)猶如“智慧的大腦”，該系統(tǒng)能對整個系統(tǒng)進行集中監(jiān)控和管理，實現了系統(tǒng)高效、舒適、節(jié)能的運轉。它是一個“善解人意、靈活精明”的系統(tǒng)，租戶不僅可以獨立控制室溫，甚至在換季時，也可以根據室內負荷情況進行調節(jié)。此外，還能通過主機間的熱回收，將辦公區(qū)域的熱量進行再利用，有效降低系統(tǒng)能耗，空調系統(tǒng)的運行不受季節(jié)影響，室內“穩(wěn)定舒適、四季如春”，它的運轉靜音且體型小巧，提供高品質新風的同時卻不占空間，為業(yè)主和客戶節(jié)省了能源費用的同時，還給帶來很好的舒適性和便利性。

在凱晨世貿中心，每一個細節(jié)、每一個配套硬件都能讓客戶體會到綠建的成果。以公共照明設備為例，大廈內的公共照明采用的是LED燈、智能EIB光控窗簾系統(tǒng)和照明控制系統(tǒng)。LED燈比普通光源節(jié)能70%以上，使用壽命比普通光源長10倍以上，通過公共區(qū)域和會議室采用照明控制系統(tǒng)，控制照明的照度、時間和照明區(qū)域，為業(yè)主節(jié)省了大量能源費用，保證了客戶的使用需求。大樓的智能EIB電動窗簾控制系統(tǒng)，利用計算機模擬數據分析結合日照光線強弱，通過調光達到最佳的防眩作用，確?？蛻魠^(qū)具備良好日照，達到室內照明的舒適感。

凱晨世貿中心還通過增加太陽能熱水系統(tǒng)，將太陽能轉換為熱能并轉化成熱水供給客戶使用，在為業(yè)主提供了清潔能源的同時，也給業(yè)主節(jié)省了能源開支。24小時供應熱水每年就可節(jié)約熱能800多個吉焦。此外，凱晨世貿中心樓控系統(tǒng)中新增了二氧化碳監(jiān)測設備，二氧化碳監(jiān)測系統(tǒng)具有調節(jié)室內空氣的環(huán)保性能，通過設定二氧化碳濃度值，保證樓內新風量，解決了租戶提出的建筑物內溫度不均，空氣不流通的情況，提高了客戶的環(huán)境舒適度。供熱系統(tǒng)增加了溫度熱補償機制，根據冬季室外氣溫變化而調節(jié)熱水流量，從而達到節(jié)能目的。幫助改善室內空氣質量同時，也為廣大租戶提供一個更加舒適和高效的環(huán)境。

三星認證是中國綠色建筑的最高標準。在遵從“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材”的綠色設計要求的同時，凱晨世貿中心在建筑設計上充分體現生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能，“以人為本”的理念。大樓采用垂直綠化景觀，大樓樓頂花園3000平方米，近5000平方米水景，外圍綠化利用喬灌草相結合的方式，植物環(huán)境多樣化，綠化率很高，在日常生活和工作中，有如置身于清新氧吧，純凈空氣相伴相隨。此外在環(huán)保方面，建筑內部的裝飾面材使用了大量可以回收的環(huán)保裝飾材料，降低了室內空氣污染，創(chuàng)造出舒適的室內環(huán)境。

凱晨世貿中心的配套設施為客戶實現了優(yōu)質的三星綠色生活。大樓周邊公共服務設施齊全，地鐵站、多路公交車讓出行更便利。大廈的智能安防系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、地下車庫智能車位管理、火災及燃氣泄露報警等多項安防功能，為客戶提供了安全、綠色生活。地下一層集中設置了5個風味不同的餐廳滿足不同人群的用餐需求、洗衣房、精品超市、咖啡廳、商務中心、旅游公司等商務配套設施，地下二層至地下四層有1000多個車位，為入駐的企業(yè)提供了極大的商務便利。