在“面粉”貴于“面包”的時代，開發(fā)商如何在拿地前詳細(xì)考量一塊地的最終價值？利用大數(shù)據(jù)分析方法，通過城市潛力評價模型、所屬區(qū)域房價走勢、企業(yè)內(nèi)因模型、區(qū)域流動人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計等計算方法，鎖定“面粉”價格，實(shí)現(xiàn)有的放矢，并非難事。

算出來的恒大拿地價

“35.6億元！成交！”2013年7月，隨著主持人一聲槌落，恒大地產(chǎn)在與萬科住總首開聯(lián)合體、中鐵建等的爭奪中，首次成功在京拿地，通過昌平沙河高教園區(qū)地塊正式進(jìn)軍北京房地產(chǎn)市場。

這地究竟拿得有多值？在市場紛紛認(rèn)為此舉是恒大回歸一、二線城市的標(biāo)志時，某機(jī)構(gòu)基于大數(shù)據(jù)的系統(tǒng)，根據(jù)土地數(shù)據(jù)、城市數(shù)據(jù)及恒大在京發(fā)展情況，評測認(rèn)為恒大對于目標(biāo)地塊的合理拿地價格為36.2億元。

根據(jù)與土地相關(guān)的大數(shù)據(jù)計算出來的36.2億元究竟靠譜嗎？可以細(xì)想一下，雖然實(shí)際發(fā)生的拍地價格是35.6億元，但恒大在此次拿地前后的動態(tài)信息可以看出其現(xiàn)金量十足、進(jìn)京意圖明顯。2013年6月底，恒大以現(xiàn)金余額419.7億元達(dá)到上市以來最高水平，位列行業(yè)第一，在薄利多銷的高周轉(zhuǎn)模式帶動下，恒大在流動性趨緊的大環(huán)境中仍顯得游刃有余。而粗略統(tǒng)計，2013年恒大地產(chǎn)在北京、上海、重慶、南京、杭州等城市拿地金額已超過300億元，其中北京、上海占比超五成，一、二線擴(kuò)張策略顯而易見。

回頭再看昌平沙河高教園區(qū)地塊，假如現(xiàn)場競拍進(jìn)行到了36.2億元，恒大會放棄嗎？

對大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，新峰地產(chǎn)總經(jīng)理端然認(rèn)為，大數(shù)據(jù)背景下需要讀懂城市，以及認(rèn)清市場和地塊的價值。無論交易數(shù)據(jù)、土地信息、宏觀經(jīng)濟(jì)還是企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營，都可以被量化成為數(shù)據(jù)。而細(xì)細(xì)想來，土地的價值就是在展現(xiàn)其背后各個數(shù)據(jù)內(nèi)容的價值。土地價格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價。所以，當(dāng)土地背后每項(xiàng)內(nèi)容的數(shù)據(jù)價值都被計算出來的時候，總和與土地的價格也不會相差太多。

土地背后的大數(shù)據(jù)

大數(shù)據(jù)時代來臨已屬社會共識。在這個數(shù)據(jù)起決策主導(dǎo)作用的時代，只有對數(shù)據(jù)進(jìn)行精準(zhǔn)分析，才能與需求智能匹配，進(jìn)而發(fā)揮數(shù)據(jù)的最大價值，去積極推動個人和企業(yè)決策方式的轉(zhuǎn)變?？煞康禺a(chǎn)行業(yè)該如何應(yīng)用大數(shù)據(jù)，一些行業(yè)內(nèi)人士還沒弄清楚究竟。

其實(shí)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，大數(shù)據(jù)將會使房企拿地變得更加精準(zhǔn)，更加具有可分析性，更加有針對性。因?yàn)橥ㄟ^大數(shù)據(jù)分析，房企拿地之前，可以明確目標(biāo)地塊周邊項(xiàng)目的價格走勢、區(qū)域購房人群特征分析、競爭樓盤的優(yōu)劣勢、配建商業(yè)的輻射范圍、戶型配比合適率、競爭房企的價格底線、配建自住型商品房上限面積等詳細(xì)信息，從而做到“運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外”。

業(yè)內(nèi)一直有“學(xué)習(xí)萬科好榜樣”的口號，而作為地產(chǎn)大哥大的萬科亦一直走在時代的前端，通過利用大數(shù)據(jù)來進(jìn)行拿地測算。據(jù)悉，一向?qū)Ｗ⒂谧≌a(chǎn)品的萬科，其土地數(shù)據(jù)主要是來自于第三方的機(jī)構(gòu)。隨著國內(nèi)不斷攀升的地價，萬科無論在二手市場獲取土地、三舊改造土地，以及獲取保障房用地等方面，都利用了大數(shù)據(jù)的支撐。

據(jù)一位熟知萬科的業(yè)內(nèi)人士透露，在2009年大多數(shù)地產(chǎn)商并未看好房山樓市的情況下，萬科卻接二連三在房山拿地，其背后除了看中區(qū)域巨大的發(fā)展?jié)摿χ?，更在于大?shù)據(jù)調(diào)研帶來的信心。

該業(yè)內(nèi)人士表示，萬科在房山布局拿地決策之前，曾經(jīng)請移動、聯(lián)通、電信三大手機(jī)運(yùn)營商，在同一時間點(diǎn)檢測北京在網(wǎng)使用人數(shù)的數(shù)據(jù)，來判斷北京地區(qū)的實(shí)際人口規(guī)模，以此結(jié)合當(dāng)年北京的新房供應(yīng)量、北京存量房數(shù)量、北京房價均價、購房人群年齡結(jié)構(gòu)等眾多數(shù)據(jù)，進(jìn)行市場和區(qū)域預(yù)判，認(rèn)為北京的購房主力為剛需人群。而在北京房價不斷高企的背景下，房山作為當(dāng)時的“價值洼地”將擁有巨大的購房群體支持，因此在房山拿地是一場“必勝仗”。

正是基于大數(shù)據(jù)調(diào)研的充分準(zhǔn)備，2009年9月7日萬科以22億元摘得長陽起步區(qū)1號地，樓面地價為6443元/平方米。此后，同年9月28日萬科聯(lián)手中糧力挫群雄，以29.3億元的總價拿下房山長陽起步區(qū)5號地，樓面地價為5726元/平方米。

無疑，大數(shù)據(jù)的運(yùn)用讓萬科嘗到了“甜頭”。以其拿到的長陽起步區(qū)1號地為例，2010年6月該地塊所建項(xiàng)目長陽半島正式面市，開盤均價為13500元/平方米，而四年過后，該項(xiàng)目即將推出聯(lián)排別墅新品，雖然現(xiàn)在尚未公布最終價格，但據(jù)業(yè)內(nèi)測算該項(xiàng)目最新售價將在25000元/平方米以上。僅僅四年時間，長陽半島的升值率就高達(dá)85%。

去哪兒與土地拍賣

一張實(shí)時更新的網(wǎng)絡(luò)地圖，瞬間就可以讓數(shù)億中國人的遷徙軌跡躍動呈現(xiàn)，這樣一件看似不可思議的事情，源自一個誕生不到月余時間的新事物——百度遷徙。從探究今年春運(yùn)為何成都到北京的客流最多，到“東莞8小時遷徙圖”，百度遷徙迅速成為公眾試圖窺知未知世界的“技術(shù)神器”。大數(shù)據(jù)使得如此龐大的人流軌跡在短時間內(nèi)被挖掘出來，而且方便查詢。

樓市傳媒集團(tuán)董事長蔡鴻巖曾提出“住房需求1+1”和“中國住房需求=13億人口×GDP”兩大理論?！白》啃枨?+1”意為任選一個人在城市里，都要至少有一張床有一間房；“13億”指的是城市化進(jìn)程中的人口基數(shù)；“GDP”指的是中國三十多年高速發(fā)展帶來的財富人群增長數(shù)量。多年來的中國樓市整體走勢是驗(yàn)證這兩大觀點(diǎn)的最好注解。

參考百度在“春運(yùn)人口遷徙密集、中國手機(jī)滲透率高”的背景下，通過抓取分析手機(jī)網(wǎng)民定位信息的大數(shù)據(jù)，繪制出的人群遷徙軌跡，基于人口密集遷徙全程、即時、動態(tài)、直觀地記錄和展現(xiàn)一段時期的遷徙軌跡與特征。

雖然近年來“逃離北上廣”的聲音不絕于耳，但淘寶根據(jù)用戶180天內(nèi)默認(rèn)收貨地址信息分析的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州等大城市的人口依舊呈“正向”流入的趨勢。大部分地區(qū)的人選擇遷徙的目的地，都是離自己原所在地相對較近的地區(qū)。如安徽人最愛前往的地方是江蘇和浙江；河北人更多遷往北京和天津；湖南、湖北、江西人選擇廣東作為“下一站”；寧夏人則選擇陜西的較多。其中涉及的遷徙用戶中，85%的人是18-34歲的青壯年。

通過“人口遷徙圖”的大數(shù)據(jù)應(yīng)用來進(jìn)行全國拿地布局，無疑是現(xiàn)在房企應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)所在。因?yàn)?，通過對目標(biāo)拿地城市的人口遷徙數(shù)量預(yù)判，以及當(dāng)?shù)匦略龉?yīng)和存量房的對比、房價收入比、地價房價比、與中心城市房價比等這些會影響土地價格的數(shù)據(jù)，就可以讓房企明晰，該不該在這個城市拿地。在此基礎(chǔ)上，以恒大為首的龍頭房企，脫離原有的二、三線城市大本營，不惜血本進(jìn)軍北上廣一線城市拿地，也并非事出無因。