摘要：商業(yè)綜合體為社會集中創(chuàng)造了五大效益：帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、有效拉動消費需求、完善城市區(qū)域功能、創(chuàng)造大量就業(yè)崗位、創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。為此，展開對商業(yè)綜合體理論研究梳理迫在眉睫。本文以萬達(dá)商業(yè)綜合體產(chǎn)品為例，剖析了萬達(dá)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的路徑，提出了我國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；理論研究：轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新

中圖分類號：TU247

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1008-0422（2014）07-0064-02

1 前言

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大動力來自于城市化，商業(yè)綜合體（圖1）的迅猛發(fā)展使得當(dāng)下中國城市已經(jīng)到了無綜合體不歡的地步。以萬達(dá)商業(yè)綜合體為例，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司是全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，已在全國開業(yè)85座萬達(dá)廣場，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第二。萬達(dá)集團(tuán)酒店管理公司目前已在全國開業(yè)運營51家五星級和超五星級酒店。萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是中國最大的文化企業(yè)，注冊資金50億元，資產(chǎn)440億元，2013年收入255億元，已進(jìn)入電影院線、影視制作、影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)、舞臺演藝、電影科技娛樂、主題公園、連鎖娛樂、報刊傳媒、字畫收藏、文化旅游區(qū)等多個行業(yè)。截至目前，共擁有1247塊電影屏幕、81家量販KTV。萬達(dá)百貨已在北京、上海、南京、成都、武漢等地開業(yè)75家百貨店。但關(guān)于萬達(dá)產(chǎn)品相關(guān)理論的研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后。

2 國外相關(guān)研究現(xiàn)狀概述

早期的國外關(guān)于商業(yè)綜合體的研究是從混合使用的專著開始的。1976年美國城市土地學(xué)會關(guān)于混合使用的第一本專著《混合使用一新的土地使用方法》（Mixed-use Development：New ways of land use）當(dāng)中，首次介紹了混合使用（Mixed-use）這一概念。同年，由Dinitri Procos撰寫的《混合土地使用》（Mixed land use）一書，則在城市規(guī)劃方面研究了混合使用的歷史發(fā)展；從社會經(jīng)濟學(xué)，運動、時間和空間之間的關(guān)系，城市巨構(gòu)化的傾向等方面討論了混合使用的特點，論述了法律、政策同混合土地使用的關(guān)系；并展望了混合土地使用未來的發(fā)展。近年來，隨著西方發(fā)達(dá)國家混合使用發(fā)展理念的完善，并積累了相當(dāng)?shù)膶嵗徒ㄔO(shè)經(jīng)驗，各國都陸續(xù)出版了一些總結(jié)性和指導(dǎo)性的著作。其中，仍舊以美國的研究最全面和完善。美國城市土地協(xié)會在2003年出版的《混合使用開發(fā)手冊（第二版）》（Mixed-use Development Handbook）（圖2）是對混合使用這一城市理論的全面總結(jié)。其中詳細(xì)介紹了混合使用開發(fā)的全過程，并在世界范圍內(nèi)精選了最新實例進(jìn)行了介紹?？梢哉f，這本書是有關(guān)混合使用開發(fā)現(xiàn)有的最全面和透徹的一本專著。另外，從城市歷史文脈角度來研究建筑綜合體的專著中，比較有代表性的是Eberhard H.Zeidler于1985年出版的《城市文脈中的建筑綜合體》（MutiUse Architecture ln The Urban Context）。其通過對建筑綜合體的歷史回顧，以及對美國20世紀(jì)50-80年代間城市建筑綜合體的大量實例介紹，從歷史背景和形成建筑綜合體的內(nèi)外力及精神要求，論述了建筑綜合體應(yīng)如何同城市文脈相結(jié)合。筆者查詢了各建筑雜志官方網(wǎng)站提供的目錄，了解了20世界90年代以來的主要期刊研究內(nèi)容（見前文）。其中，國外的主要建筑期刊方面，

《當(dāng)代歐洲建筑師》（Contemporary European Architects）、《建筑譯叢》（Architecture Review）、《建筑實錄》（Architecture Record）、《JA》、《A+U》、日本的《近代建筑》、《建筑文化》、《新建筑》等期刊陸續(xù)介紹分析了很多國外城市綜合體的實例?？傮w而言，近年來，國外的研究主要都是從案例分析的角度來研究城市建筑綜合體這一建筑類型的設(shè)計方法，它們對實踐操作具有較高的指導(dǎo)意義。

3 國內(nèi)相關(guān)研究現(xiàn)狀概述

國內(nèi)主要論文主要為全日制研究生就某個綜合體的空間、功能、業(yè)態(tài)、景觀等方面展開論述，基本上是學(xué)術(shù)型的學(xué)位論文，缺少工程實踐經(jīng)驗的磨練，無法從更深入的層面展開論敘，不能對商業(yè)綜合體實際規(guī)劃與操作提出指導(dǎo)性意見。而縱觀國內(nèi)的主要著作，主要有四本：覃力的《日本高層建筑》；韓冬青、馮金龍的《城市一建筑一體化設(shè)計》；龍固新的《大型都市綜合體開發(fā)研究與實踐》；王楨棟的《當(dāng)代城市建筑綜合體研究》。

覃力教授通過對日本高層建筑全面完整的介紹，論述了日本在高層建筑建設(shè)方面的經(jīng)驗、先進(jìn)的技術(shù)和理論，其中涉及了不少日本在城市建筑綜合體方面的建設(shè)實例和經(jīng)驗。韓冬青教授等的著作是國內(nèi)現(xiàn)有的對于城市與建筑一體化研究的綱領(lǐng)性論著，其核心思想對國內(nèi)2000年以后大部分關(guān)于城市建筑綜合體的研究生學(xué)位論文都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。他們的城市一建筑一體化設(shè)計是對建筑設(shè)計環(huán)境觀的拓展，論述了城市一建筑一體化設(shè)計的動因、概念及基本特征，并從功能組織、空間構(gòu)成、層次類型等方面就其設(shè)計原則和方法進(jìn)行剖析和闡述。

龍固新先生在2011年1月再次出版《大型都市綜合體開發(fā)研究與實踐》（第二版）（圖3），闡述了城市規(guī)劃相關(guān)理論、城市空間結(jié)構(gòu)理論、零售相關(guān)理論，并補充了深圳華潤萬象城等案例，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及規(guī)劃設(shè)計策略提供了更廣闊的視角。但是，他的國內(nèi)外案例也有很大的局限性，國外案例除了日本六本木綜合體之外，缺少主題商業(yè)等更新的案例；國內(nèi)案例只有深圳萬象城（2004年建成）與長沙德思勤廣場案例（未建成）；本書中表4-3（P48）關(guān)于世界大城市辦公樓空置率比較案例竟然還是1992-1993年的案例；表6-1關(guān)于各省市可持續(xù)發(fā)展能力綜合評估表竟然還是2006年的；因此本書案例選取面較窄且更新滯后。

相比而言，王楨棟的《當(dāng)代城市建筑綜合體研究》（圖4）比較學(xué)術(shù)化全面化，對建筑綜合體和城市建筑綜合體的歷史發(fā)展及其與城市發(fā)展的暗合關(guān)系、城市建筑綜合體內(nèi)部及外部各個要素之間的關(guān)系、當(dāng)代城市建筑綜合體開發(fā)的一般方法和過程、適于國情的城市建筑綜合體發(fā)展前景等問題展開研究。但是他所選用的案例也基本上2004年以前的，無法涵蓋2007年到2013年商業(yè)綜合體突飛猛進(jìn)的發(fā)展案例。作為目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的排頭兵一萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（圖5、圖6），上述研究均未含其案例，并不能全面說明近五年綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢。

4 結(jié)語

萬達(dá)為中國商業(yè)地產(chǎn)探索出了一個嶄新的模式，萬達(dá)城市綜合體模式雖然有著諸多不適，但仍不失為業(yè)內(nèi)最佳范例。因此萬達(dá)集團(tuán)即將出版的《商業(yè)地產(chǎn)投資與建設(shè)》對最近幾年的第三代商業(yè)綜合體的設(shè)計方法與開發(fā)理念展開研究，無疑對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界具有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義。