摘要：隨著現(xiàn)代物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)水平不斷提升，業(yè)主（使用人）的需求不斷增加，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始重視物業(yè)管理的作用。特別是物業(yè)管理的提前參與，能有效地避免因設(shè)計(jì)考慮不周帶來的先天不足或影響今后業(yè)主使用功能等問題，使物業(yè)更符合業(yè)主使用要求。本文以物業(yè)早期介入相關(guān)要求為基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與業(yè)主要求按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作早期介入要求，提出設(shè)計(jì)建議，以期保證物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好，更好的為廣大住戶服務(wù)。

關(guān)鍵詞：早期介入 物業(yè)管理 房地產(chǎn)

0 引言

物業(yè)管理的早期介入主要通常貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全過程，一般在可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、房產(chǎn)銷售和竣工驗(yàn)收階段分步驟介入，其主要價(jià)值體現(xiàn)在從物業(yè)使用角度出發(fā)，為項(xiàng)目開發(fā)提出建議。同時(shí)，管理經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理企業(yè)的介入，也可以有效提升項(xiàng)目建設(shè)和管理水平，同時(shí)提升項(xiàng)目價(jià)值，促進(jìn)房產(chǎn)銷售，提高開發(fā)效益，進(jìn)而提升企業(yè)品牌影響力。本文針對江蘇華廈融創(chuàng)開發(fā)的徐州UU小鎮(zhèn)項(xiàng)目進(jìn)行早期介入，從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始提前介入，涉及建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。建議內(nèi)容既要考慮開發(fā)商的要求，又要滿足業(yè)主（使用）需求。

1 徐州UU小鎮(zhèn)項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于徐州市泉山區(qū)杏山子大三角地塊，項(xiàng)目定位為兒童主題幸福社區(qū)。總用地面積約13.5萬方。綠化率>30%。

規(guī)劃用地：202.2畝 （13.5萬方）

總建筑面積：43.5萬方

總戶數(shù)：2857戶

容積率：2.50

綠化率：30.1%

物業(yè)形態(tài)：5棟電梯洋房、4棟小高層、12棟高層、沿街商業(yè)、集中商業(yè)、會所、辦公等城市綜合體

戶型面積：80-90m22+1兩（三）房、90-125m23+1三（四）房、子母房

整個項(xiàng)目住宅共分兩期開發(fā)，第一期推出B+C地塊，第二期推出A地塊，首期共13棟樓，5棟11層286套，4棟18層407套，4棟33層共660套，總共1353套。分布于B1-11，C1-2。

交通：目前項(xiàng)目位置較偏僻的三環(huán)外，但已經(jīng)開通的韓山隧道、規(guī)劃建設(shè)的地鐵一號線等交通對項(xiàng)目來說非常有利。而徐蕭公路、三環(huán)西路則是連接周邊蕭縣、豐沛縣、淮北等地區(qū)。

景觀：景觀環(huán)境三面環(huán)山，靠近云龍湖，大環(huán)境很好。

生活氣息：緊鄰項(xiàng)目的是開元四季，通過開元、萬悅城、圣地雅閣等樓盤的帶動，使得周邊生活氛圍及置業(yè)需求日益濃厚。

對UU小鎮(zhèn)項(xiàng)目引入早期介入，讓所聘請的專業(yè)的物業(yè)管理公司對物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行完善，使規(guī)劃和設(shè)計(jì)更加合理，能減少以后疑難問題的發(fā)生，提高建設(shè)單位的開發(fā)效益，提高開發(fā)商的名譽(yù)。同時(shí)，所聘請的物業(yè)管理公司還可以及時(shí)做好業(yè)主入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。

2 物業(yè)管理早期介入的概念

2.1 物業(yè)管理早期介入的概念

所謂的物業(yè)管理早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前就介入，參與物業(yè)的規(guī)劃，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的進(jìn)行。

2.2 物業(yè)管理早期介入的作用

從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，我國物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)，這些往往暴露出物業(yè)管理過程中的先天不足或缺陷，給日后的物業(yè)管理帶了矛盾和問題。物業(yè)管理是對物業(yè)項(xiàng)目的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、經(jīng)營進(jìn)行管理和提供服務(wù)，使物業(yè)項(xiàng)目發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式。它與物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋銷售等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成后的使用和管理的要求，考慮到居住水平提高的需要，應(yīng)有一定的超前性，即從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。

3 項(xiàng)目早期介入建議

3.1 可行性研究階段

在該項(xiàng)目的可行性研究階段，應(yīng)聘請物業(yè)管理公司集中就產(chǎn)品的市場定位、物業(yè)管理的基本思路、物業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)行總體策劃。

3.1.1 從物業(yè)管理角度對建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，如：圍繞項(xiàng)目設(shè)計(jì)中“兒童社區(qū)”主題的命題，如何從滿足業(yè)主需求和提升項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行輔助設(shè)計(jì)，并修改原設(shè)計(jì)中不合理內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)對物業(yè)超前管理，避免原設(shè)計(jì)實(shí)施后產(chǎn)生使用和管理問題。

3.1.2 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)成本及目標(biāo)客戶的定位來確定物業(yè)管理的模式和基本服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)公司應(yīng)設(shè)計(jì)出物業(yè)服務(wù)的總體方案或拿出項(xiàng)目日常物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)理念和經(jīng)營目標(biāo)。

3.1.3 從物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施保值增值角度對配套設(shè)施建設(shè)提出的整改建議，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)邀請物業(yè)管理公司參加論證會，讓物業(yè)管理公司站在潛在業(yè)主的角度上來看待和分析問題，并讓物業(yè)管理公司對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出自己的意見與建議。

3.2.1 要確保在此階段物業(yè)管理公司提出的意見或建議要貫徹可行性階段所確定的物業(yè)管理總體設(shè)計(jì)規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

3.2.2 物業(yè)管理公司一定站在已確定的業(yè)主（使用人）的角度上來看待和考慮問題，尤其要將設(shè)計(jì)與將來的使用維護(hù)與建設(shè)和使用成本及目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力相結(jié)合，這樣才能將業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益統(tǒng)一起來。

3.2.3 物業(yè)管理公司所提的意見及建議應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。

3.3 施工建設(shè)階段

3.3.1 在此階段介入的物業(yè)管理公司應(yīng)站在開發(fā)商和潛在業(yè)主的角度，對施工進(jìn)行監(jiān)理，但此時(shí)物業(yè)管理公司并不是建設(shè)監(jiān)理的主體或主要授權(quán)人及責(zé)任人，因此既要對質(zhì)量持有認(rèn)真的態(tài)度，又要注意方式和方法。

3.3.2 要確保記錄的完整性，因?yàn)檫@種記錄一方面為今后的物業(yè)管理提供了寶貴的資料，另一方面有些施工中的問題或隱患經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)提出整改建議，但由于某些原因沒有進(jìn)行改進(jìn)，此時(shí)完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在將來這樣的隱患發(fā)生時(shí)，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。

3.4 銷售階段

此階段因?yàn)槲飿I(yè)管理公司介入的形式多樣，應(yīng)要求物業(yè)管理企業(yè)充分重視并全力投入。

3.4.1 有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度和公共場地的使用規(guī)定，一定要合法，同時(shí)要實(shí)事求是、根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案來進(jìn)行，不應(yīng)為了銷售而夸大其辭，胡亂承諾無論對物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)建設(shè)單位都是不智之舉。

3.4.2 售樓階段對物業(yè)管理所作的承諾以及咨詢期間大多數(shù)業(yè)主反映和關(guān)注的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)作為對前期物業(yè)管理的基本要求，一定要達(dá)到。另外還應(yīng)注意，對公共制定和公共秩序的規(guī)定也應(yīng)建立在以現(xiàn)實(shí)的收費(fèi)情況下物業(yè)管理所能達(dá)到的服務(wù)水準(zhǔn)的基礎(chǔ)之上。避免由于業(yè)主要求過高，而物業(yè)管理企業(yè)無法滿足的情況。

3.4.3 要重視工作的延續(xù)性和銜接性，銷售階段物業(yè)早期介入應(yīng)是全程的，并要注意與物業(yè)前期管理的某些工作銜接。通常早期介入的物業(yè)企業(yè)多為咨詢管理公司，而前期物業(yè)管理多為專業(yè)管理公司承擔(dān)，應(yīng)注意工作銜接的規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，避免糾紛出現(xiàn)。

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