摘 要：治理高房?jī)r(jià)要標(biāo)本兼治，重在治本。文章以標(biāo)本兼治的視角，分階段全面剖析高房?jī)r(jià)治理中的缺失。以標(biāo)本關(guān)系路徑圖為工具追根溯源，找到我國(guó)房?jī)r(jià)畸高背后的深層次根源：“三制”、“二策”。最后指出必須正本清源，必須改革“三制”、修訂“二策”，完善和構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理長(zhǎng)效機(jī)制。

關(guān)鍵詞：高房?jī)r(jià)；標(biāo)本兼治；路徑圖；長(zhǎng)效機(jī)制

中圖分類號(hào)：F29313 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2014）33-0130-03

關(guān)于高房?jī)r(jià)治理，2003年以來政府先后出臺(tái)43項(xiàng)相關(guān)政策，十年九調(diào)，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢高（指房?jī)r(jià)收入比高）。關(guān)鍵是調(diào)控政策未擊中要害，治標(biāo)未能治本。時(shí)至今朝，中國(guó)房?jī)r(jià)已攀上世界之顛。據(jù)上?！秶?guó)際金融報(bào)》今年7月初報(bào)道，全球前十城中國(guó)占七城，北、上、港、深、津位列前五。高房?jī)r(jià)危害經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)民生，還易引發(fā)金融危機(jī)，不利國(guó)家長(zhǎng)治久安。

治理高房?jī)r(jià)要標(biāo)本兼治，重在治本。導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的原因是本，高房?jī)r(jià)及其危害是標(biāo)。推高房?jī)r(jià)的原因諸多，盤根錯(cuò)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，必須不失時(shí)機(jī)地抓住直接主因，并追塑至根源，從源頭抓起。為了分析簡(jiǎn)明起見，用符號(hào)“AB”表示事物最簡(jiǎn)標(biāo)本關(guān)系，即A發(fā)生導(dǎo)致B發(fā)生，A為本B為標(biāo)。下面是三種較簡(jiǎn)標(biāo)本關(guān)系路徑圖（或稱因果關(guān)系路徑圖），如公式（1）（2）（3）：

由公式（1）、（2）、（3）可構(gòu)成較為復(fù)雜的多根多枝多節(jié)標(biāo)本關(guān)系路徑圖。復(fù)雜的標(biāo)本關(guān)系路徑圖將在后文中逐漸出現(xiàn)并得到應(yīng)用。

下文將以“標(biāo)本兼治”的視角，分階段全面剖析我國(guó)近十年高房?jī)r(jià)治理中的某些缺失，并在此基礎(chǔ)上追根溯源，提出房地產(chǎn)市場(chǎng)治理長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建，供有關(guān)方面參考。

1 一階高房?jī)r(jià)治理及失誤

2003～2007年底，是我國(guó)商品住房房?jī)r(jià)飆升的第一階段，5年約5倍的房?jī)r(jià)變化，階段直接主因有三，見如下多根標(biāo)本路徑圖，如公式（4）：

式（4）中，一階高房?jī)r(jià)是標(biāo)，三直接主因是本。階段次因，如土地價(jià)格等均未列入圖（4）中，因?yàn)榈貎r(jià)初始較低且占房?jī)r(jià)不足兩成；后期才逐漸攀升，這是后話。

1.1 住房配置過度市場(chǎng)化

保障性住房不足20%，商品住房占80%以上。供房結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)人口中，高、中、低收入橢圓型結(jié)構(gòu)不相匹配，僅市民中之最低收入者被列為保障對(duì)象，余下之高、中、低收入者和2億多外來務(wù)工者均被列入市場(chǎng)配置范圍。

相關(guān)治理及缺失：

①政策內(nèi)容：調(diào)整供房結(jié)構(gòu)僅限制套型，要求建筑面積90 m2以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）所占比例達(dá)到70%以上。

②治理缺失：政策僅涉建筑面積，絲毫未觸及保障性住房和商品住房的結(jié)構(gòu)比例。

1.2 供求失衡（投資性購房需求失控）

基于通貨膨脹、國(guó)內(nèi)投資渠道偏窄、房產(chǎn)增值預(yù)期和住房持有零成本等因素，驅(qū)使富裕家庭、小康家庭、民企及部分國(guó)企蜂踴而至。不少企業(yè)甚至利用企業(yè)做平臺(tái)，貸款和募集資金炒房。投資性需求失控，致原本供應(yīng)不足的新建住房5成以上為炒房資金購買而閑置，從而推高房?jī)r(jià)。

1.2.1 政策內(nèi)容

①提高房貸首付和利率。②限貸。③增加賣方交易稅費(fèi)，對(duì)賣方持有不足2年或5年加征個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅、城建稅、教育附加費(fèi)等。④提高改善性自住房（第二套房）契稅。

1.2.2 治理缺失

①政策無法抑制小康家庭、富裕家庭和企業(yè)等的投資性購房潮。②提高和增加賣方交易稅就是限賣限供，限供的結(jié)果必然推高房?jī)r(jià)。③賣方契稅提高至3%之后，二手房每交易一次，買賣雙方交納稅費(fèi)合計(jì)約占房?jī)r(jià)12%，這些稅費(fèi)必將附著于房?jī)r(jià)變成此后交易時(shí)的住房成本，如此疊加累計(jì)，不斷推高房?jī)r(jià)。

1.3 房地產(chǎn)高度金融化

房企項(xiàng)目自有資金初始政策為20%，實(shí)際上大多并未達(dá)標(biāo)。如上海房企，據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年項(xiàng)目自有資金平均僅16.9%。由于土地證抵押貸款、施工方墊付、零點(diǎn)預(yù)售、虛合同內(nèi)銷零首付套貸等因素，致房企項(xiàng)目自有資金率畸低。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院咨詢部調(diào)研，“這批開發(fā)商實(shí)際上用5%～10%的自有資金就可以撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目”。開發(fā)商負(fù)債率近90%，而70%以上來自銀行，房地產(chǎn)行業(yè)已被高度金融化。過高的負(fù)債率使開發(fā)商惶恐，為了現(xiàn)金流，為了順利地滾動(dòng)發(fā)展，房企唯有組成聯(lián)盟不斷推高房?jī)r(jià)才能實(shí)現(xiàn)。

1.3.1 政策內(nèi)容

①2005年項(xiàng)目自有資金上調(diào)至35%，個(gè)貸首付上調(diào)至30%。②2007年強(qiáng)調(diào)執(zhí)行預(yù)售證制度，項(xiàng)目投資須達(dá)總投資25%以上方能獲取預(yù)售證。

1.3.2 治理缺失

政策取向正確，但顯滯后。此時(shí)大批房企已然成長(zhǎng)壯大，項(xiàng)目資金亦較充裕，負(fù)債率也有所下降；但由于房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)業(yè)已形成并吸引其他多行業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體大批轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)（建房或炒房），致房地產(chǎn)行業(yè)加速擴(kuò)張；房地產(chǎn)金融化規(guī)模更趨龐大，并推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)飚升，這同時(shí)也為日后金融風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。綜上所述，導(dǎo)致一階高房?jī)r(jià)飚升的三個(gè)直接主因均未得到治理。

2 房?jī)r(jià)低迷期的經(jīng)濟(jì)政策及失誤

2008年2月～2009年6月是我國(guó)房?jī)r(jià)的低迷期，房?jī)r(jià)泡沫整體蒸發(fā)約20%。外向型經(jīng)濟(jì)占比較高的城市更為敏感，如深圳房?jī)r(jià)約有30%的泡沫蒸發(fā)；并領(lǐng)先于全國(guó)變動(dòng)，于2008年春創(chuàng)出10 770元/m2階段新低。直接主因見如下多根多節(jié)標(biāo)本關(guān)系見公式（5）：

2.1 政策內(nèi)容

①2008年四季度連續(xù)5次降息，多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，11月中央財(cái)政推出四萬億投資、24省推出18萬億投資剌激經(jīng)濟(jì)方案。②房貸首付降至20%，利率降至7成，減免部分住房交易稅。

2.2 治理失誤

①偏離靶心。由公式（5）可知，房市低迷主因是外因（國(guó)際金融危機(jī)）作用于內(nèi)因（經(jīng)濟(jì)對(duì)外貿(mào)出口依存度過高）而引起。政策應(yīng)著眼擴(kuò)大內(nèi)需，扶持合條件的外向型企業(yè)轉(zhuǎn)軌，信貸適當(dāng)向中小型企業(yè)傾斜——城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的購買力才是房市發(fā)展的最大驅(qū)動(dòng)力。做好內(nèi)功，防御外來襲擊。

②有背規(guī)律。房?jī)r(jià)漲跌遵循周期性規(guī)律，歷經(jīng)5年暴漲之后，房?jī)r(jià)再經(jīng)2年低迷期擠出泡沫，實(shí)屬正常，也有利于后期發(fā)展。

③操之過急。致大批資金通過國(guó)企間接流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，2009年地王頻出，在總價(jià)或樓面單價(jià)前10位的地塊中，國(guó)企均獨(dú)占8席。2009月下半年房?jī)r(jià)瘋漲，如深圳僅半年多時(shí)間房?jī)r(jià)漲幅達(dá)94%，新房成交價(jià)達(dá)20 940元/m2，創(chuàng)歷史新高，使2009年7月成為全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)飚升的新起點(diǎn)。

3 二階高房?jī)r(jià)治理及缺失

2009年7月至今，是我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格繼續(xù)攀升的笫二階段。截止2012年底階段房?jī)r(jià)上漲至2.5倍（說明：2013年前半場(chǎng)趨漲，后半場(chǎng)樓市逐顯現(xiàn)區(qū)域性分化態(tài)勢(shì)，暴漲和低迷并存；又年度尚未結(jié)束，故本文論述將著重限于2012年底前）。階段直接主因見如下多根標(biāo)本關(guān)系路徑圖，見公式（6）。

3.1 一階高房?jī)r(jià)

一階高房?jī)r(jià)是二階高的基礎(chǔ)，一階高房?jī)r(jià)階段5年約5倍的房?jī)r(jià)變化，后雖經(jīng)房?jī)r(jià)低迷期泡沫蒸發(fā)約兩成，但仍約有5×（1-0.2）=4（倍）的房?jī)r(jià)變化。

3.2 高地價(jià)

據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)土地出讓金，2002年、2008年、2009年和2011年分別為2 417億元、9 800億元、15 900億元和31 500億元。由數(shù)據(jù)及計(jì)算表明土地出讓金呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

①9年13倍的變化。

②以2008年年底為分界點(diǎn)，前6年4倍的變化，年均增幅18.5%；后3年3.2倍的增長(zhǎng)，年均增幅47.8%，以2009年增幅62.2%最大。

由2008年和2011年土地出讓金數(shù)額并結(jié)合商品住房用地占比及隔年新住房建筑總面積，可計(jì)算出2012年樓面地價(jià)為2009年的2.3543倍。這階段地價(jià)暴漲，導(dǎo)致地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比己躍升到4～4.5成。

3.2.1 政策內(nèi)容

①加大住房建設(shè)土地有效供給。

②加大囤地懲處力度。

3.2.2 治理缺失

①執(zhí)行偏離。地方政府常年緊縮地根，如2010年全國(guó)住房土地供給僅完成計(jì)劃的67.9%，其余為其所囤。對(duì)開發(fā)商囤地，地方政府大多視而不見。

②避重就輕。地方政府財(cái)政收入約60%依賴土地出讓金，土地財(cái)政才是高地價(jià)的元兇，調(diào)控政策恰恰予以回避。

3.3 高稅費(fèi)

房地產(chǎn)從立項(xiàng)、獲取土地、建安施工到銷售（含自用）四階段，政府征收稅費(fèi)約40項(xiàng)之多。

而計(jì)稅的主要依據(jù)是地價(jià)、房?jī)r(jià)，由計(jì)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率，當(dāng)稅種稅率未變時(shí)，稅額與地價(jià)、房?jī)r(jià)成正比例增長(zhǎng)；各項(xiàng)收費(fèi)亦水漲船高。據(jù)推算這階段稅費(fèi)占房?jī)r(jià)2.5～3成。

3.4 壟斷建房

2007年以后，房地產(chǎn)商逐漸壟斷建房。城市居民在宅地改建自住房、民企廠內(nèi)建房為民工租用逐漸被禁止。

相關(guān)治理：經(jīng)查，對(duì)高稅費(fèi)和壟斷建房，政府并無相關(guān)治理政策出臺(tái)。

3.5 供需失衡（自住性存量需求凸現(xiàn)）

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止去年年底進(jìn)城農(nóng)民工及家屬已超過2.6億，另市民中每年新增適婚青年約1 500萬，兩群體韞藏巨大自住性購房存量需求，特別是剛性需求，一旦具備支付能力就會(huì)投向市場(chǎng)，致供求失衡推高房。

相關(guān)治理及缺失：略。

綜上，導(dǎo)致二階高房?jī)r(jià)飚升的諸主因均未得到治理。

4 揭示規(guī)律，追根溯源

前文已述導(dǎo)致高房?jī)r(jià)諸直接主因，以此為基礎(chǔ)，可進(jìn)一步逆向推演，追根溯源，得到標(biāo)本關(guān)系路徑公式（7）、（8）、（9）、（10）。

借助諸圖條分縷析，則可準(zhǔn)確找到諸直接主因背后的深層次根源。

由公式（7）、（8）、（9）、（10）可組合成如上多根多枝多節(jié)標(biāo)本關(guān)系路徑圖（總），借助該圖我們清晰地認(rèn)識(shí)到，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的終極根源是某些現(xiàn)行的專項(xiàng)制度和政策，即住房制度、土地制度、政（官）績(jī)考核制度、貨幣金融政策和財(cái)政政策（簡(jiǎn)稱“三制”、“二策”）的具體設(shè)計(jì)出現(xiàn)了偏差。

5 構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的長(zhǎng)效機(jī)制

治理高房?jī)r(jià)，頭痛醫(yī)頭、腳痛依腳，僅能收到微弱的短期效應(yīng)。房?jī)r(jià)十年九調(diào)，不僅對(duì)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)之諸直接主因未能得以較好治理；更是避重就輕，避涉“三制”；關(guān)于“二策”：財(cái)政政策避涉財(cái)政分配、住房保有稅、空置稅；貨幣金融政策避涉貨幣超發(fā)。——治標(biāo)不治本，以至房?jī)r(jià)屢調(diào)屢高。近10年歷經(jīng)一階高房?jī)r(jià)時(shí)期增至5倍、低迷期泡沫蒸發(fā)兩成、二階高房?jī)r(jià)時(shí)期增至2.5倍，三個(gè)時(shí)段房?jī)r(jià)競(jìng)漲至約5×（1-20%）×2.5=10（倍）。

2.6億進(jìn)城農(nóng)民工及家屬城中擁房率僅為0.7%，且擁房者多為早年進(jìn)城的農(nóng)民經(jīng)商戶；另約五成農(nóng)民工蝸居單位集體宿舍或工硼，其余則蝸居地下室或城中村。那邊廂，城鎮(zhèn)新建住房被投資者閑置3千多萬套；地方政府所建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，其保障范圍僅為市民中之低收入者，可供農(nóng)民租住的公租房當(dāng)前僅處于起步階段。

上層建筑必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，當(dāng)某些經(jīng)濟(jì)制度、政策不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展時(shí)就必須進(jìn)行改革。治理高房?jī)r(jià)要標(biāo)本兼治，重在治本。要改革“三制”、修訂“二策”，正本清源，有偏必糾。方能構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)高房?jī)r(jià)治理的目標(biāo)。

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