作為對央行“喊話”保證首套房房貸的回應，6月房貸市場開始出現(xiàn)輕微松動跡象，全國最低房貸利率回歸8.5折，且貸款審批速度也明顯加快。但好景不長，進入7月后，一線城市房貸利率幾乎全面上調(diào)至基準利率，更有不少銀行暫停房貸業(yè)務。而對于二次房貸來說，利率沒有降低跡象，依舊走高。

8.5折利率短暫現(xiàn)身

“央媽”出手阻停貸之后，房貸市場在6月出現(xiàn)短暫“復蘇”，不僅四大行增加了房貸額度，加快審批時間，此前因額度緊張暫停房貸業(yè)務的民生銀行、招商銀行等也在一線城市重啟了房貸業(yè)務。與此同時，首套住宅房貸利率出現(xiàn)松動，消失已久的8.5折優(yōu)惠利率重現(xiàn)江湖。

從金融搜索平臺融360、CRIC研究中心公布的調(diào)查結果看，6月期間，北京農(nóng)商銀行、上海民生銀行重現(xiàn)8.5折優(yōu)惠利率，廣州匯豐銀行、杭州匯豐銀行出現(xiàn)9折利率優(yōu)惠。

據(jù)法制晚報7月31日的報道，在購房者符合國家規(guī)定的相關貸款條件前提下，在北京中國農(nóng)業(yè)銀行、平安銀行等首套房貸的最低利率為國家基準利率的0.85倍，即8.5折優(yōu)惠。同時，該報道稱，從今年7月份開始，針對華業(yè)·東方玫瑰項目的首套房利率就已經(jīng)恢復到了8.5折。

值得注意是，雖然6月8.5折利率重現(xiàn)江湖，但其對申請人的要求非常高。如上海民生銀行，客戶日均資產(chǎn)在100萬到300萬元的可以享受9.5折利率優(yōu)惠，300萬元到500萬元可享9折優(yōu)惠，500萬元以上才能享受首套房貸8.5折利率優(yōu)惠。而北京農(nóng)商行則要求，申請人除了不可以有個人征信不良記錄外，還需要提供至少6個月的銀行代發(fā)工資記錄，且工資金額（借款人及配偶合計）大于月供兩倍，而且個人按揭貸款評分80分（含）以上。二手房除了需要滿足征信和工資要求外，還需要在北京農(nóng)商行辦理存量房資金監(jiān)管業(yè)務。

民生銀行首套房8.5折的申請條件更為苛刻，要求申請人必須在該行存款600萬元以上。

“存款600萬元以上的一般都能一次性付款了，這個優(yōu)惠幾乎沒什么意義?！钡掠拥禺a(chǎn)貸款管理部主管晏純表示。

不過，這樣的優(yōu)惠政策也僅僅是曇花一現(xiàn)，據(jù)記者了解，北京農(nóng)商銀行在6月雖然曾將利率恢復到8.5折，但并未真正落實。

“進入7月后，一些原本在6月放寬貸款利率的銀行基本都取消了優(yōu)惠，與我們合作的北京各大銀行首套房貸基本沒有變化，除中心銀行執(zhí)行9折優(yōu)惠外，其他銀行基本都是基準利率。”貸款服務機構“偉嘉安捷”企劃經(jīng)理吳昊表示，銀行審批及發(fā)放貸款速度比兩個月前快了些，整個流程提速。

基準利率上浮成主流

“目前四大銀行都是基準利率，農(nóng)行最低能到9.5折，中信銀行最低9折。原本四大銀行的利率是上浮的，現(xiàn)在是基準，相當于放松了一些?！辨溂业禺a(chǎn)客戶經(jīng)理王路告訴記者，北京地區(qū)大多數(shù)銀行都是基準利率，雖然有部分銀行可以打折優(yōu)惠，但要求都不低。

記者了解到，7月中旬至8月10日，北京僅有6家銀行提供優(yōu)惠利率，但事實上，看似美好的優(yōu)惠利率卻與一般貸款申請者無緣。可以提供折扣利率的銀行中，中信銀行最看中“關系”，僅為合作的二手房產(chǎn)中介或者其他合作渠道的客戶提供9折利率優(yōu)惠，其他只能得到基準利率。匯豐銀行最看中“資質(zhì)”，如果貸款客戶供職于世界500強、上市公司或者是公務員、事業(yè)單位職工，可以被匯豐銀行認定為優(yōu)質(zhì)客戶，并且根據(jù)貸款金額多少最低可以享受9.2折的利率優(yōu)惠。農(nóng)業(yè)銀行最看重“分數(shù)”，被其內(nèi)部評分系統(tǒng)認定為優(yōu)質(zhì)客戶的最低可以享受9.5折利率優(yōu)惠。除此之外，很難再找到能優(yōu)惠的銀行。

根據(jù)CRIC研究中心7月對全國33個城市101家銀行分支機構電話調(diào)研結果顯示，17個城市首套房貸利率都在基準利率基礎上有一定比例上浮，且7個城市最低上浮在10%以上，鄭州甚至最低上浮20%，10個城市最低上浮5%，其余16個城市則最低實行基準利率。

二手房方面，所有城市的所有銀行都在執(zhí)行最低1.1倍基準利率，而且有4家銀行繼續(xù)上浮10個百分點的利率，有24家銀行二套房貸利率執(zhí)行1.2倍基準利率甚至更高的標準。其中，南京、貴陽、西安在實際操作過程中最高上浮范圍達30%。

融360報告亦稱，絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房利率與二套房利率逐漸趨同。

“利差縮小促使銀行逐步提高房貸利率。因為對于銀行來說，現(xiàn)在做房貸就像做公益，利潤微薄。銀行獲得存款的成本，因為互聯(lián)網(wǎng)金融的蓬勃興起等因素影響而大幅提高。目前銀行的某些負債，如吸收金融同業(yè)的協(xié)議存款，年化利率有的已經(jīng)超過5%，在此基礎上，還要計入20%不產(chǎn)生收益的存款準備金，由此，銀行實際放貸成本至少是6.25%，而住房貸款基準利率僅為6.55%，所以銀行不僅沒有給房貸打折的空間，反而還要提高利率，否則就無法獲利。”融360信貸專家袁媛認為，中國樓市的黃金年代已經(jīng)過去，目前正進入一個調(diào)整期，此階段的表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場量價齊跌，房貸的“抵押物”——房產(chǎn)貶值的風險加大。銀行出于規(guī)避風險的考慮，謹慎對待房貸業(yè)務也無可厚非。

“如果央行沒有針對性地下發(fā)有關支持房地產(chǎn)信貸的通知，不大規(guī)模調(diào)整銀行的貸存比考核，僅憑‘喊話’，難以提高房地產(chǎn)市場內(nèi)資金的流動性。在這種背景下，購房者為買房要付出更高的利息成本，這無疑會將一大批空有買房之心，沒有買房之力的潛在購房者拒于千里之外?！痹卤硎?。

停貸占比居高不下

今年2月至7月，停止房貸業(yè)務的銀行呈明顯上升趨勢。CRIC研究中心電話調(diào)研結果顯示，農(nóng)商銀行作為近期兩次“定向?qū)省钡闹饕芤驺y行，仍是停貸或不涉房貸的主力，14家城市農(nóng)商行中，有近三成停貸或不涉房貸。融360調(diào)查稱，央行“喊話”后，停貸銀行數(shù)量一度有所減少，但6月之后呈現(xiàn)反彈趨勢，7月停貸銀行達到12%的高位。在統(tǒng)計的23城市中，只有西安、佛山、青島、珠海四個城市沒有銀行停貸。

“今年房地產(chǎn)銷售量下滑比較明顯，銀行很謹慎，控制貸款額度、取消房貸業(yè)務也是為了防范風險?！币晃徊辉妇呙墓煞葜沏y行人士表示。

上述人士告訴記者，從去年開始，在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款對商業(yè)銀行的吸引力有所降低。在信貸規(guī)模總量一定的前提下，銀行往往會將資產(chǎn)投放到收益率較好、風險可控的資產(chǎn)運用，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業(yè)務品種。

“停貸”一詞進入公眾的視線發(fā)生在2013年的年底，在此之前，不做房貸業(yè)務的銀行僅平安一家。從2013年年底的“停貸潮”開始，停貸隊伍不斷壯大，目前，廣發(fā)銀行、民生銀行、招商銀行、中信銀行甚至郵儲銀行和花旗銀行也加入了停貸的大軍。

令購房人擔憂的是，即使央行出面要求保證首套房房貸，但銀行似乎并不買賬，未來是否會有更多銀行停貸？

“銀行停做房貸業(yè)務的根本原因還是因為房貸業(yè)務收益低，但不管怎樣，個人房貸業(yè)務依然是零售銀行業(yè)務的重頭戲，銀行不可能完全舍棄個人房貸這一低風險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而僅追逐高風險、高收益的中小企業(yè)貸款等業(yè)務?！痹谌?60信貸專家徐瑾看來，未來停貸的銀行并不會繼續(xù)增加。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，停貸是各家銀行經(jīng)營策略分化的體現(xiàn)，如民生銀行把主要精力投放至中小企業(yè)業(yè)務，全面實現(xiàn)戰(zhàn)略轉型；平安銀行將主要精力放在小微企業(yè)貸款、供應鏈金融、個人信用貸款等收益更高的業(yè)務上。但是絕大多數(shù)銀行不會放棄個人房貸業(yè)務，尤其是國有大銀行。

多位業(yè)內(nèi)人士認為，目前在北京地區(qū)，停貸銀行占比變化不大，預計下半年會保持這種狀態(tài)，銀行突然停貸的可能性較小，但不排除年底因貸款額度緊張而有銀行暫時停貸。

下半年或加大房貸支持

在交通銀行首席經(jīng)濟學家連平看來，未來5-10年，銀行業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的金融支持只會加大。因為從長期風險看，商業(yè)銀行有動力加大對房地產(chǎn)的支持，中國經(jīng)濟正在從高速到中速放緩增長，銀行面臨的風險壓力加大，所以會選擇更好控制風險的企業(yè)，而房地產(chǎn)的長期風險小，而且有抵押物；收益方面，對商業(yè)銀行來說，放給房地產(chǎn)的貸款收益定價顯然高于平均水平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦認為，下半年可能會出現(xiàn)房貸利率回落的情況。“雖然近期樓市表現(xiàn)比較疲軟，但目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍在安全范圍內(nèi)。如果市場出現(xiàn)暴跌，將會對民生、經(jīng)濟、社會穩(wěn)定產(chǎn)生極大的影響。這時不排除政府將出臺相關政策指導銀行適當放松信貸政策，以提高房地產(chǎn)市場的成交量，達到維穩(wěn)及‘救市’的目的，在這種情況下，下半年可能房貸情況或?qū)⒈容^樂觀?！?/p>

此外，業(yè)內(nèi)人士預計，部分小微貸款占比較大的銀行或?qū)⒓哟髮ψ》抠J款的支持。

“之前的兩次定向降準，使得小微貸款占比較大的城市商業(yè)銀行獲得了更多貸款額度，這些銀行很可能會將部分額度用于支持住房貸款。所以，不排除個別城市和地區(qū)的房價因信貸政策的松動而產(chǎn)生波動?！痹卤硎?，因為城市商業(yè)銀行從來都不是做房貸業(yè)務的主力軍，所以他們的舉措很難改變目前房貸市場總體緊縮的局面。

信貸政策走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的影響是最為直接和明顯的。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴記者，就北京而言，當前市場上受到信貸政策緊縮影響而損失的成交量大約有30%。