“萬科董事長、總經(jīng)理的年薪大約是1500萬元，保利地產(chǎn)大約200萬不到300萬元；萬科副總的年薪大約800萬元，保利地產(chǎn)副總的年薪大約200萬元……不比了，傷心了?！?月8日，保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英在微博上吐槽，引發(fā)業(yè)界討論。

近年來以保利地產(chǎn)為首的部分央企上市房企快速發(fā)展，但高管薪酬卻普遍不如同等規(guī)模的民企?；谔嵘钪贫取⒄腺Y源提速發(fā)展等需要，在新一輪國資改革背景下，國企尤其是大型央企下的地產(chǎn)平臺開始密集發(fā)聲。

無論是中海系的內(nèi)部資源整合，或是中信系借殼上市進行母公司股份制改造，或國企綠地探索混合所有制。在樓市下半場，這一輪涉及央企與地方國企的改革浪潮，開始沖擊目前房地產(chǎn)行業(yè)的格局。

大幕拉開

央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)改革分為兩部分，一為以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主業(yè)的央企進行整合甚至股份制改造，另一個則為部分央企“退房”，由于利益格局復(fù)雜，“退房”進展一直比較緩慢。

最新的進展是，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會正推進新設(shè)國有資本運營公司，房地產(chǎn)央企將成為本輪改革的主體之一，這意味著一系列資源整合和股份制改造將展開。

由于華潤已經(jīng)開始整合旗下醫(yī)藥資源，早前市場曾猜測華潤或成為第一個進行改革的內(nèi)地央企，但華潤集團董事長宋林近期因涉嫌嚴重違紀違法被中央免職，給整體上市計劃帶來變數(shù)。

這一關(guān)注焦點落在了中信集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合中。2010年中信集團就啟動股份制改造，為上市做準備。

中信旗下的香港上市平臺中信泰富4月16日宣布反向收購方案，即以約2269億元收購母公司資產(chǎn)，收購?fù)瓿珊髮⒏麨橹袊行殴煞?，此舉意味著，中信集團將90%的凈資產(chǎn)重組到中信股份，再注入香港上市平臺中信泰富，從而實現(xiàn)集團整體上市，上市如順利預(yù)計年內(nèi)完成。

該項交易不但是首家國務(wù)院直屬央企借殼香港子公司實現(xiàn)整體上市，還以2269億元的收購對價創(chuàng)下香港市場有史以來最大金額的收購案，而“新中信”在香港綜合型企業(yè)中，營業(yè)收入，營業(yè)利潤，資產(chǎn)均排名第一。按照中信集團董事長常振明的話說：“對單個公司來說，一次性地把幾乎所有資產(chǎn)都放到另一家公司并遷到香港，這是非同尋常的。我認為以前從未有過這種情況?！?/p>

央企魯能集團也開始意圖整合旗下盤根錯節(jié)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。4月2日晚，魯能旗下上市平臺廣宇發(fā)展連發(fā)44條公告，披露定向增發(fā)母公司資產(chǎn)細節(jié)。這是廣宇發(fā)展繼去年8月初首次停牌后，重組的最新進展。魯能集團將符合條件的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司，開始推動房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市，但重組完成后，魯能集團還存在20多家公司涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，尚未注入上市公司。

另一家央企保利也拋出整合的話題。在4月初的業(yè)績說明會上，當被問及保利地產(chǎn)與保利置業(yè)有無合作甚至合并的可能時，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊罕見地明確表示會有，并稱在不少國企已經(jīng)成立改革領(lǐng)導(dǎo)小組的趨勢下，保利也會有改革的相關(guān)動作和意愿。

宋廣菊還透露一兩年內(nèi)可能會進一步提到議事日程上，“方向和目標非常明確，但具體的時間和方案不便透露?！痹谥行偶瘓F剛剛宣布將借殼中信泰富于香港整體上市之際，宋廣菊的表態(tài)更是為資本市場提供了一個巨大的想象空間。

華僑城在股東大會上也表示公司希望通過資本市場引入戰(zhàn)略投資者，華僑城董事長劉平春回應(yīng)股東稱，混合所有制確實是非常值得探討的創(chuàng)新模式。

此前，中海和中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合已經(jīng)邁出第一步，有上海國企背景的綠地借殼并引入社會資本，推動混合所有制形式改革。

“中國正迎來一輪國企業(yè)改革，企業(yè)整合與之前比力度更大，包括所有制改革、內(nèi)部平臺整合等，而且從最有難度的綠地、中信集團等公司進行突破?！眱|翰智庫中國上市房企研究中心副主任張化東認為，改革能使得國企及央企利潤目標更加明確，激勵機制使得管理層能夠獲得應(yīng)有的激勵和評價，通過借殼上市等手段拓展金融、土地等多方面資源。

盤根錯節(jié)

央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)盤根錯節(jié)，阻礙了企業(yè)進一步發(fā)展，中信和華潤、中糧等多家央企無不如此，即便發(fā)展如日中天的保利、中海也對此頗為無力。

分別在A股及H股上市的保利地產(chǎn)和保利置業(yè)，像一對畸形的雙胞胎姐妹，一個碩大無比，吸走了大部分營養(yǎng)，另一個只能緩慢生長。保利地產(chǎn)去年全年銷售額1252.89億元，凈利也突破百億。反觀保利置業(yè)，實現(xiàn)銷售額僅為267億元，相當于前者的一個區(qū)域公司。

兩家公司不可避免地涉及同業(yè)競爭。宋廣菊曾稱，過去雙方已經(jīng)共同進入的城市，在產(chǎn)品定位上會做一些劃分，兩家公司原則上不會再有新的交叉。

為防止“搶地盤”，兩家公司各有區(qū)域劃分。北京、天津、沈陽等城市是保利地產(chǎn)的地盤，深圳則被劃給保利置業(yè)，重疊的城市包括上海、重慶、廣州、武漢等。

但這種簡單的劃分并非市場競爭之道。余英就通過微博表示，“廣東保利盡管沒有深圳這個主戰(zhàn)場，但將永遠是廣東老大，只要哪一天解禁，允許保利地產(chǎn)進深圳，我保證三年內(nèi)深圳銷售第一”！

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，根據(jù)宋廣菊一兩年將此提上議事日程的說法，保利的整合顯得稍微遙遠。相比中海系和中信系，軍隊背景的保利系作風(fēng)更強硬，但要將兩套完全獨立運作的領(lǐng)導(dǎo)班子進行整合并不容易。

中信也是如此。中信集團業(yè)務(wù)涵蓋了金融、基建、資源、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，總資產(chǎn)早已超過3.5萬億。但如此龐大的中信集團，地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻未能與之匹配。中信系旗下最大的中信地產(chǎn)2013年度的簽約銷售額為384.10億元，截至去年底已布局全國29個城市。

但除中信地產(chǎn)外，中信泰富旗下也經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有著超過400萬平方米的土地儲備，而中信集團自身也擁有不少地產(chǎn)資源。中信給出的口吻是上市成行后，再將地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行整合，以解開三個地產(chǎn)平臺糾纏多年的“三角關(guān)系”。

“這些國企首先到了一定的發(fā)展階段，要整合資源進行突破，如中信等房企謀求500億，而綠地和保利在謀變后千億時代，民企如萬科的大股東也是央企華潤，也在引進事業(yè)合伙人和積極探索轉(zhuǎn)型。”張化東說。

國企員工尤其高管激勵制度一直不足，隨著高管壯大之后，內(nèi)部博弈或是跳槽頻頻發(fā)生。余英此條微博瞬間引來了不少業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，有人調(diào)侃“余總要跳槽？”

“央企國企差不太多，中海有多擅長成本控制的人，你懂得，遠洋的福利待遇也一般?！北本┮幻麡I(yè)內(nèi)人士和記者提及此話題時說，當年萬科之所以能成功在中海大面積開展“海盜行動”，和萬科開出的薪酬遠高于中海不無關(guān)系。

重組上市解困

重組上市成不少國企的改革首選。張化東認為，這種方式并不一定會走向混合所有制，但通過打造公眾化公司，能削弱國企一些弊端。

中建股份就將旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)邁出了第一步，中海地產(chǎn)已經(jīng)開始托管中建地產(chǎn)的部分業(yè)務(wù)。但由于中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)分屬境外和境內(nèi)兩個上市平臺，涉及整合的資產(chǎn)首先需要相關(guān)專業(yè)機構(gòu)的估價和審核，然后還要經(jīng)過相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)的最終審批，預(yù)計過程漫長。

魯能也在等待。“等拿到批復(fù)文件，再開股東會，報證監(jiān)會。”4月3日，廣宇發(fā)展董事會秘書韓玉衛(wèi)對媒體表示，接下來等待國資委對重組方案的批復(fù)，包括國土核查等。魯能第一步會先把符合條件的地產(chǎn)資產(chǎn)先注入到上市公司，然后再整合其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

此外，中糧在整體上市計劃擱淺后，成功借殼僑福企業(yè)作為商業(yè)地產(chǎn)平臺進行資源整合。去年底，中糧殼公司僑福企業(yè)發(fā)布公告，擬反向收購母公司總額為142億元的商業(yè)項目。未來中糧A股上市公司中糧地產(chǎn)則主做住宅，中糧置地則借殼上市商業(yè)地產(chǎn)。

中信的母公司股份制改造，并借殼重組上市，被認為最有借鑒意義。目前，絕大多數(shù)央企在頂層設(shè)計上，采用母公司為國有獨資、子公司分割上市的結(jié)構(gòu)，一個央企集團，旗下眾多上市公司，使得利益格局混亂不堪，還沒有央企敢以頂層控股公司為主體實現(xiàn)整體上市。

“中信的做法頗為巧妙?！闭猩套C券首席經(jīng)濟學(xué)家丁安華表示，嚴格來講，并非中信集團的整體上市，真正實現(xiàn)上市的附屬公司中信股份，此舉意在避開財政部或國資部門直接在上市公司層面持有股份。如果是中信集團整體上市，那么國有股權(quán)的持有部門就會直接成為上市公司的股東，為公司治理和人事任免帶來難以預(yù)料的影響。

丁安華表示，借殼中信泰富上市之后，中信集團會形成一個多層的上市結(jié)構(gòu)。上層是中信股份，下層是中信銀行、中信證券等上市公司。既可以維持中信集團形式上的最終控股地位，又可以破解央企母公司資本融資的困局，這對央企深化改革和整體上市具有借鑒意義。

混合所有制“解藥”

改革不易。中糧集團董事長寧高寧此前也公開表態(tài)，國企改革歷經(jīng)幾十年發(fā)展，“轉(zhuǎn)一圈下來，大家發(fā)現(xiàn)不在股權(quán)層面推進根本的改革是沒有長遠效果的?！?/p>

“主要是他們的意愿，不想改得太快。”首創(chuàng)集團董事長劉曉光告訴記者，最難的是國企管理層的意愿。但要創(chuàng)造新國企，一定要從產(chǎn)權(quán)制度上改革，產(chǎn)權(quán)多元化，走混合所有制道路。

作為國企創(chuàng)新制度的探索者，首創(chuàng)也在制定混合所有制改革方案，初期偏向于把首創(chuàng)建成包括民營資本在內(nèi)的融資平臺。

中共十八屆三中全會明確支持發(fā)展混合所有制經(jīng)濟，央企改革的路線圖正日益清晰，在中石化混合所有制“破冰”之后，中海油、中冶等多家央企也相繼成立改革領(lǐng)導(dǎo)小組。越來越多的地產(chǎn)央企開始試點混合所有制。郁亮近期就表示，目前內(nèi)地有上千家房地產(chǎn)國企，而混合制改革可能自北京、上海慢慢開始。

從目前情況來看，不少央企重組上市都是在為混合所有制做鋪墊。中信證券董事長王東明此前表示，中信集團整體上市，是對十八屆三中全會提出的混合所有制進行先行先試。

實際上，上市發(fā)行股票只是引入社會資本、民營資本的重要方式之一，對非上市公司而言，可以通過出資入股、融資租賃等多種方式引入民營資本，甚至只是進行項目合作。華僑城董事長劉平春曾表示，混合所有制并不好做，如果嘗試將一個主題公園混合所有制，土地權(quán)益問題就比較難解決。

嚴躍進認為，央企代表如中海、保利等一直是國有控股，引入民營資本，力度也不會太大，而混合所有制的代表如綠地、金地等，已經(jīng)成為改革比較靠前的案例。此前萬科B轉(zhuǎn)H 也獲得批復(fù)，而萬科本身就是混合所有制的先行者，其最大的股東華潤股份就是央企。

綠地集團董事長張玉良此前就坦言，綠地的22年成長，特別是1997年以后，公司的成長跟這種制度（混合所有制，綠地上世紀90年代就開始職工持股）有高度的關(guān)聯(lián)?；旌纤兄萍却_保國有資本的主導(dǎo)地位，又發(fā)揮混合所有制市場化、靈活高效的優(yōu)勢，使得綠地集團在體制與機制改革創(chuàng)新方面走在了前列。

萬科甚至對參與國企改革表示出興趣。郁亮近期稱，萬科很愿意以持有部分股權(quán)的方式幫助其從國企改制為混合所有制企業(yè)。

據(jù)郁亮透露，目前也跟不少機構(gòu)在洽談這事情，但相信過程會比較長，應(yīng)該不會是今年內(nèi)的事。

根上動刀子

實際上，包括員工持股、經(jīng)營者股權(quán)激勵等舉措在內(nèi)的混合所有制改革，自上世紀90年代一直在探索，但至今卻沒能出臺系統(tǒng)的制度規(guī)范和實施細則。

在股權(quán)結(jié)構(gòu)上，究竟是誰混誰，是難點之一。任志強此前就表示了對混合所有制改革的擔(dān)憂：“混合的結(jié)果，要不然是國有的侵吞民有資產(chǎn)，要不然是民有的侵吞國有資產(chǎn)……只有一種情況下可以共贏……你指揮國有資產(chǎn)，利用國有資產(chǎn)的所有優(yōu)勢包括資源配置，又用民營經(jīng)濟的辦法去運營?！?/p>

混合所有制企業(yè)中一直存在控制權(quán)爭奪，此前的國企改革中，不少民營投資者參與國有企業(yè)改革，但股權(quán)較小，利益常常被國有股東所侵占。一些混合所有制企業(yè)經(jīng)常接到集團公司“紅頭文件”的現(xiàn)象，喪失市場的獨立性。

按照劉曉光的話說，民營企業(yè)一直持觀望態(tài)度，“擔(dān)心啃了骨頭，又被關(guān)門打狗”。因此，關(guān)鍵問題在于股權(quán)結(jié)構(gòu)，“結(jié)構(gòu)要設(shè)立得非常好，否則將來在執(zhí)行過程中會有很大的問題。”

此外，國企在選擇、提拔和激勵經(jīng)理人員上，是以政治前途加薪酬作為主要手段，民企則以薪酬加股權(quán)作為主要的激勵機制。在激勵制度不統(tǒng)一的情況下，必須考量如何有效考核混合所有制企業(yè)的高管。對此，劉曉光認為應(yīng)取消國企的政治頭銜，進行市場激勵。

張化東認為，綠地的改革可能會成為未來地產(chǎn)國資改革的一個方向。目前上海國資委系統(tǒng)旗下的上海地產(chǎn)集團與上海城投總公司分別持股25.67%和20.58%，由43名綠地集團高層組成上海格林蘭代持28.83%，為最大單一控股股東，而綠地總裁張玉良成為實際控制人。其他股東持股24.92%，其中，張玉良引入的平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、上海國投協(xié)力等五家PE機構(gòu)，作為社會股東的角色持有上市公司20.2%的股權(quán)。

鮮為人知的是，寧波匯盛聚智等幾家機構(gòu)都曾與綠地或張玉良有交往，張玉良如聯(lián)合其他股東甚至能與國有大股東抗衡。在這一設(shè)計下，綠地的各方股權(quán)結(jié)構(gòu)相對平衡，既做到國有控股，但高管也十分強勢。

綠地還把高管的地位和薪酬激勵發(fā)揮到了極致。這個為上市突擊成立的上海格林蘭公司，名正言順升級為富豪群體。張玉良持有綠地2%的股權(quán)，其身價也達到數(shù)十億元，遠超萬科教父王石。

在張化東看來，目前的房企格局大部分來自于 2006 年至 2009 年的上市和再融資行為，此輪地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)變動，尤其是國企改革，將很大程度地決定未來行業(yè)的格局。

多名受訪業(yè)內(nèi)人士指出，在明確混合所有制改革的方向后，下一步應(yīng)是選擇試點、制定具體規(guī)則和程序、探索混合所有制改革的實施細則，保證其在制度和法律框架下規(guī)范運作。

在劉曉光看來，此次改革中，核心是以國資改革帶動國企改革。過去國資委是管人、管事、管資產(chǎn)，今后是以管資本為主，將來可能在社會上會出現(xiàn)很多國有的資本投資公司或資本運營公司，而國企成為其資本運作平臺。其次，具體到企業(yè)層面，應(yīng)該走市場化道路，發(fā)展混合所有制，完善治理機制和薪酬激勵。