泰禾集團董事長黃其森是和他的“院子”一起出名的。

4月27日午后，中國院子，舞榭歌臺、飛瀑流泉，備受關(guān)注的泰禾集團董事長黃其森出現(xiàn)在眾人面前，成龍與王剛隨之共同亮相助陣，在這一天，“運河岸上的院子”正式更名為“中國院子”，意味著中國院子這個開山之作將成為全國院子系產(chǎn)品的制高點。

從2013年開始在群雄爭霸的北京、上海等地，數(shù)次上演“虎口奪食”的拿地大戲，黃其森引發(fā)無限關(guān)注自然也備受質(zhì)疑。

歷來重劍無鋒，大巧不工，卻足以恃之橫行天下。而修為至高者，更是可以四肢七竅并用，渾身無一處不是武器。在樓市由黃金期步入下半場之際，黃其森以其獨特的中國功夫，以激流勇進之勢釋放攻城略地的狼性。

眼明手辣

泰禾兇猛拿地，給人的印象仿佛闖進瓷器店的公牛，空有蠻力與速度，然而回顧泰禾一路滾雪球的歷史，會發(fā)現(xiàn)黃其森確實靠敏銳的眼光、靈活的手腕，才造就了今天越滾越大的雪球。

1996年，31歲的黃其森辭去中國建設(shè)銀行福建分行的工作，創(chuàng)立泰禾。經(jīng)過數(shù)年打拼，泰禾的地產(chǎn)項目除了覆蓋福州、廈門、泉州等活躍城市外，甚至將觸角深入到長樂、閩侯等縣市。

以后的幾件重大事件中，可以看出黃其森獨到的眼光。2003年，黃其森率領(lǐng)泰禾團隊從福州毅然進京拿地，開始了通州“運河岸上的院子”的操盤。

泰禾的增長爆發(fā)點發(fā)生在2005年，當時大本營福州市的房地產(chǎn)前景不甚樂觀，黃其森反其道而行之，在福州的烏龍江邊以1000元/平米的低價拿下近2000畝地，儲足了彈藥。

在2006、2007年的房地產(chǎn)大爆發(fā)中，福州房地產(chǎn)市場爆炸式增長，福州樓面價直沖萬元大關(guān)，早已料到的黃其森順勢推出泰禾·紅樹林和泰禾·紅峪，兩月五次開盤，銷售近13億元。

別人“貪婪”時，黃其森開始“恐懼”。按照黃其森的話說，2007年到2009年，泰禾沒有搶奪一塊高價住宅用地。2008年，金融危機來襲，急于擴張拿地的開發(fā)商深陷泥潭，而泰禾卻穩(wěn)住陣腳。

沒搶高價地的黃其森，將重心移到資本市場的戰(zhàn)略構(gòu)建，著力重組福建三農(nóng)，計劃借殼上市。三年多后，2010年9月30日，泰禾借殼成功，成為當年國內(nèi)唯一上市的地產(chǎn)股，也是十年來福建極少數(shù)成功上市的房企之一。

黃其森還孜孜不倦地構(gòu)筑自己的金融圈。2009年，福州商業(yè)銀行正式改名福建海峽銀行，很多股東退出，他卻不斷增持，成為第二大股東，還戰(zhàn)略注資東興證券和福建農(nóng)商銀行。

接下來，完成上市的黃其森通過商業(yè)地產(chǎn)迎來新一輪爆發(fā)，其連摘得福州兩個大型商業(yè)地產(chǎn)項目。2012年后，商業(yè)地產(chǎn)由于“不限購”迎來春天。2012年，福州五四北泰禾廣場開盤，當年總銷售額達到48億元，泰禾更以總銷售額62億元雄踞福州樓市年度銷售冠軍，遠超第二名10億元以上，將福州各大房企遠遠拋在身后。

下盤過硬

習(xí)武之人，如沒有蹲上三五年馬步，就難有過硬的下盤，過招時容易一撂就倒，面對各路豪杰，泰禾造就了過硬的下盤——那就是高周轉(zhuǎn)和高杠桿。

福建房企歷來擅長使用金融工具，泰禾更把財務(wù)杠桿運用到了極致。泰禾一位負責(zé)投資的高管曾對外透露，目前在泰禾的融資機構(gòu)比例中，銀行開發(fā)貸占比在30%-35%，房地產(chǎn)基金大概在30%，信托為30%。

在泰禾的拿地歷史記錄上，幾乎離不開金融機構(gòu)的支撐。4月10日，泰禾斥資51.7億元拿下的大興黃村地塊，甚至在拿地之前就與金融機構(gòu)談好了合作。曾有某業(yè)內(nèi)人士評價泰禾“大量地使用信托，將每個抵押物的含金量都壓榨干凈，手段之登峰造極業(yè)內(nèi)只有目瞪口呆的份?！?/p>

蘭德咨詢總裁宋延慶稱，這除了和黃其森有金融業(yè)從業(yè)經(jīng)歷外，也和當?shù)刭Y金相對充裕，投資大量流入地產(chǎn)有關(guān)。這樣的操作手法支撐了泰禾快速拿地，據(jù)年報披露，2013年公司的短期借款增長了十多個百分點，資產(chǎn)負債率從2012年底的83.13%上升至2013年的85.74%。

在采訪中，黃其森并不回避此類問題，他透露，泰禾目前綜合融資成本在12%左右，今年計劃要將其降低至10%，“其實我們跟很多機構(gòu)的分析人士交流了很多，大家之所以認為泰禾安全，還是在于我們布局的這些城市市場情況相對安全。”

高財務(wù)杠桿逼迫泰禾必須高速周轉(zhuǎn)，快進快出，以保證順利還款，再進行新的項目運作。在福州、廈門、泉州，泰禾的項目，從拿地到開盤，一般不超過7個月，去年10月在福州永泰紅峪，10月拿地，6月開盤，中間還包括春節(jié)假期，幾乎是當?shù)亻_盤最快的紀錄。

在北京，扣除限價取證的影響，泰禾的項目進度也只需要七八個月。2014年開春以來，泰禾各項目馬不停蹄地推進，在北京，除了“北京院子”、“1號街區(qū)”在加推以外，全新項目或新組團如泰禾長安中心、拾景園、1號公館正在熱推，于4月19日和20日兩天密集亮相，拿地不久的豐臺西局項目也即將開工建設(shè)并有望于年底亮相。

內(nèi)功深厚

對形勢敏銳的判斷，強大的融資手腕和回籠現(xiàn)金的能力，這些還不足以支撐泰禾大肆拿地。又或者說，如今業(yè)內(nèi)談及泰禾，總是冠之以“拿地兇猛”之類的稱謂，極少人提及，黃其森是一個執(zhí)著于品質(zhì)的人。

黃其森不止一次地提及產(chǎn)品，認為很多人覺得“阿貓阿狗都可以做房地產(chǎn)”，而泰禾其實是“地產(chǎn)行業(yè)里執(zhí)著的一份子”，要在專業(yè)化水平和品質(zhì)上做到出類拔萃。

萬通集團董事長馮侖就認為黃其森執(zhí)迷于細節(jié)，樂于創(chuàng)新，“他也是個追求理想，順便賺錢的人”。廣為人知的一個段子是，曾只因為一位業(yè)主說了一句“路燈偏暗”，泰禾就花了幾十萬元把社區(qū)的路燈全換了。

這一對品質(zhì)的追求貫穿泰禾十幾年的發(fā)展歷程。上世紀90年代，在福州的大多數(shù)樓盤還都以本地設(shè)計院設(shè)計為主的時候，泰禾花天價1500萬元從上海請來國際級設(shè)計師量身定制。

1998年，天元山莊一上市，便引發(fā)轟動。住宅依山而建，隨地勢起伏自然錯落，其間茂林、修竹、溪流、疊泉、花園等景致沿著山坡地蜿蜒分布，營造出中國山水畫卷的獨特空間感受。

這種開發(fā)方式開啟了福州建筑界坡地建筑之先河，泰禾也通過開發(fā)了一系列高品質(zhì)的“天元”樓盤，在福州立穩(wěn)了腳跟。后來到北京開發(fā)運河岸上的院子就借鑒了天元項目中的諸多經(jīng)驗，比如原先的綠植完全保持原生態(tài)等。

“院子”必殺技

武林高手自有一技逐鹿天下，如洪七公的降龍十八掌，一燈大師的一陽指，楊過的黯然銷魂掌。多年歷練之后，“院子”在歐式產(chǎn)品當?shù)赖谋尘跋?，進行差異化制勝，成為泰禾逐鹿天下的必殺技。

黃其森最常提到一句話：“別讓羅馬小鎮(zhèn)擠走中國鄉(xiāng)愁”。熱衷傳統(tǒng)文化的黃其森，將靈感傾注于福州三坊七巷，并糅合了皇城院落文化和現(xiàn)代人居理念，形成了獨特的院子產(chǎn)品。

在北京通州，800米運河靜謐流淌，81000平米原生林堤間，林木蒼翠，院子的獨棟大院隱秘分布在七巷子中，靜街深巷和四米青磚高墻私密圍合，4畝以上獨門獨院，青石階、抱鼓石、影壁浮雕、柚木門、紫銅平坊、燈籠精工雕琢，迎合著追求禮儀尺度和顯赫門風(fēng)的一些人。

黃其森極為擅長造勢，近年來，章子怡、范冰冰、馮小剛等多名大咖都曾亮相泰禾。去年底，馮小剛就導(dǎo)演文化宣傳片——《院子里的中國》，為之站臺，并稱泰禾的院子顯示出對中國傳統(tǒng)文化的自信。

“你很難想象在美國、法國會有一個名字叫通州、昌平的住宅項目，但是在北京卻到處可以看見像托斯卡納、加州水岸、格拉斯小鎮(zhèn)這樣的地產(chǎn)項目”，馮小剛說。

廣為認知的院子也并非一夜造就。2004年，“運河岸上的院子”是泰禾集團在北京市場的唯一項目，單價未足萬元。當項目營銷主管向黃其森匯報項目后續(xù)發(fā)展時，他決定立刻封盤，全面提升品質(zhì)。2009年，院子以新中式別墅的姿態(tài)嶄新亮相，隨后單價漲至10萬元。

2013年初，院子中面積2000平米的獨棟精裝樓王別墅以標價3億元出售，惹來一片質(zhì)疑和驚嘆。黃其森決定繼續(xù)對另外七八套中式獨棟樓王進行定制精裝，單套新增投資預(yù)算高達3000-5000萬元。

如今，中國院子十二棟墅王市場價已達每棟3億-5億元之巨。2013年9月，《亞洲10大超級豪宅》排行榜在香港揭曉，“運河岸上的院子”名列第七，是北京唯一入選的豪宅及中國唯一入選的中式豪宅。但因為總價之高，該項目也屢次被質(zhì)疑賣不動。

攻勢凌厲

武功既成，泰禾旋風(fēng)頻頻來襲，“太激進”的質(zhì)疑聲同樣接踵而至，任志強甚至評價：“黃總有點瘋”。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾在反思順馳的遭遇時說，當你的成功來得太快，并且一而再，再而三地成功的時候，你會漸漸地失去一些在大多數(shù)人看來只是常識的判斷。

黃其森是失去常識還是能量驚人？今年以來，泰禾分別在福建、上海、北京等地拿下多宗地塊。光北京拿地金額突破百億，全國拿地超140億元。

早在去年1月，泰禾斥資18.5億元奪得朝陽區(qū)孫河一宗地，引起業(yè)界關(guān)注，此后接連不斷的拿地之舉令業(yè)界驚呼。泰禾年報披露，去年，共斬獲12幅地塊，耗資195.3億元，為其2012年拿地資金的5倍，其中北京耗資63.35億元。

“那些地（去年所拿的地），如果是去年年底再拿，可能要花四百億元”，黃其森說，拿地的價值不在于金額大小，而在于含金量?！拔覀兡玫氐暮鹆烤驮谟诼氏绕鸩?，以比較便宜的價格拿到了京滬地區(qū)的一些稀缺地塊?！?/p>

黃其森說這番話的同時，坐在一旁的泰禾集團總裁助理沈力男補充說，剛剛（4月18日）住總在大興生物醫(yī)藥集團拿到一塊地，折合樓面價比泰禾在大興黃村拿到的那塊地每平米貴了一萬多，“你看，就隔了不到兩個禮拜，手中的土地價值就快翻了一番。”

“我們不是在傻拼，是對市場準確判斷后，才堅定去拿”，黃其森說自己從來都不是一個激進的人，十年銀行的從業(yè)經(jīng)歷，培養(yǎng)了對于風(fēng)險的高度警覺。

而泰禾土地布局基本圍繞著“扎根福建本土、深耕一線城市”的戰(zhàn)略執(zhí)行，房價太低或庫存太大的地方都不去。

泰禾集團基本放棄了在中西部城市的布局。泰禾也一度曾考慮要不要在杭州拿地，后來黃其森一看杭州的土地供應(yīng)堪稱天量，便決定不去湊熱鬧了。

黃其森曾對外吐露，在精品高端方面佩服綠城和星河灣。但星河灣后來因擴張?zhí)?，深陷鄂爾多斯，綠城當年也盲目拿地要趕超萬科，如果當時“地不買那么多，只做五百億、六百億，一定是沒問題的”，因此泰禾不會盲目鋪攤子。

決戰(zhàn)一線

有趣的是，與項目高調(diào)和拿地強悍不同的是，黃其森一點都不張揚。在接受采訪過程中，標志性板寸頭的黃其森語速平緩，十分平和與冷靜。即使在回答尖銳問題時，黃其森臉上始終掛著溫和的微笑，絲毫沒有當年孫宏斌或許家印在爆發(fā)年代的凌厲之氣。

除了對事業(yè)和理想的執(zhí)著，黃其森對興趣愛好也一以貫之，他有兩個鐵打不動的生活愛好：打高爾夫和喝茶。工作之余，打高爾夫就成了黃其森最主要的一種休閑運動。據(jù)說，他一周能打上兩三次球，偶爾還會約上三五好友出國打場球。

相比高爾夫，喝茶在黃其森的生活和工作中占據(jù)了更特殊的地位。每次上北京，黃其森都會帶上一批上好巖茶和鐵觀音，饋贈當?shù)氐囊恍┖糜?。這兩項愛好似乎也透露出黃其森平和的性格。在其看來，泰禾是有一定時間沉淀的公司，在北京蟄伏十年已有一個積蓄資金、經(jīng)驗的過程。而泰禾旗下，院子系列是獨一無二的，泰禾廣場涵蓋住宅與商業(yè)，“應(yīng)對市場風(fēng)險的手段就比萬科豐富的多，也比萬達要豐富”。

2014年，泰禾將銷售目標定為250億元，這與去年124.44億元的銷售合同金額相比，增長100%。

泰禾的核心產(chǎn)品——院子系列，開始從北向南鋪向全國，中國院子，北京院子，廈門院子，福州院子，江陰院子，以及最新的南京秦淮院子，規(guī)模初成。

與此同時，泰禾在商業(yè)上仍然高舉高打。在去年年報里，泰禾稱，在未來3至5年內(nèi)打造15個到20個個性化、高品質(zhì)的地標級、超大型城市綜合體，同時積極探索與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的旅游文化、醫(yī)療養(yǎng)老等市場機會。此外，泰禾至今涉足氟化工、礦業(yè)、金融證券、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域，實現(xiàn)了多元化經(jīng)營。

如果天遂人愿，泰禾將會在年底迅速逼近300億元，同時坐望500億元。按照去年的排行榜，這意味著泰禾可能從全國房企銷售額50名之外，直接飆入前30。而僅在北京市場，泰禾如能完成今年百億的銷售目標，也將有望競爭北京前三名。

“很多業(yè)內(nèi)人士認為黃金十年已經(jīng)過了，就我個人來看，真正的黃金十年才剛剛開始?！秉S其森此前說的一番話意味深長：“過去十年的房地產(chǎn)市場僅僅是解決了溫飽問題，泰禾正處在最好的時機?！?/p>

北京一名媒體人評價說，陽光城與泰禾是順周期趨勢下的順馳翻版，至少在賭性上是類似的，“它們很可能非常成功，也可能下場悲慘，這取決于將所有房子都賣出之前，市場會不會給出足夠的時間與空間?！?/p>