今年五一期間，整個(gè)北京，二手房?jī)H成交了31套，比去年同期成交的172套，降幅高達(dá)82%，創(chuàng)下2009年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的歷史新低。

今年前三個(gè)月，北京二手房月度成交套數(shù)均未超過(guò)1萬(wàn)套。進(jìn)入4月份，北京二手房降價(jià)新聞層出不窮，購(gòu)房者觀望情緒漸濃，市場(chǎng)成交持續(xù)低迷。一直僵持多時(shí)的北京二手房市場(chǎng)，開(kāi)始出現(xiàn)了第一道裂紋，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

市場(chǎng)牛氣不再

合生國(guó)際花園，位于東三環(huán)國(guó)貿(mào)附近，該區(qū)域二手房均價(jià)都在52000元/平米以上。往年這里的二手房是香餑餑，一套房源能引來(lái)好幾位買家爭(zhēng)搶，報(bào)價(jià)也一直居高不下。但今年，這種賣家主導(dǎo)市場(chǎng)的情況發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

據(jù)多家媒體報(bào)道，合生國(guó)際花園一套137平方米三居，市價(jià)750萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)減價(jià)至600萬(wàn)元急售，仍無(wú)人問(wèn)津。雙井一家中介門店的銷售人員告訴記者，4月以來(lái)，該門店所代理的多套住宅報(bào)價(jià)都有所下調(diào)，這套三居只是其中的典型案例，降價(jià)幅度最大。

然而，即使賣方選擇降價(jià)，但買方似乎并不買賬?！皬哪壳暗那闆r來(lái)看，客戶還是觀望的比較多，雖然報(bào)價(jià)和成交價(jià)都有所下降，但成交量不增反減?！蔽覑?ài)我家雙井門店的銷售員告訴記者。

四環(huán)外的遠(yuǎn)洋新悅也面臨著同樣的窘境，去年年底，81平方米要價(jià)260萬(wàn)元，買方承擔(dān)稅費(fèi)。當(dāng)時(shí)雙方本已準(zhǔn)備交易，但因房主希望再漲價(jià)，臨時(shí)決定放到今年再賣而取消。“現(xiàn)在，當(dāng)時(shí)那位買家十分慶幸當(dāng)初房主反悔?！睋?jù)我愛(ài)我家管莊門店的經(jīng)理介紹，目前這套住房報(bào)價(jià)250萬(wàn)，房主負(fù)責(zé)稅費(fèi)，降價(jià)十萬(wàn)以上，依然乏人問(wèn)津?！澳壳跋襁@樣直接降價(jià)10萬(wàn)元以上情況，我們已經(jīng)習(xí)以為常。”上述中介工作人員說(shuō)。

記者在南四環(huán)采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，降價(jià)潮也蔓延到這里。“前幾天宏大南園有一套兩居，業(yè)主直降30萬(wàn)成交?！辨溂业禺a(chǎn)西紅門門店的中介小李告訴記者，他所在的區(qū)域甚至有直降40萬(wàn)的。

多家二手房代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手房?jī)r(jià)格從去年12月以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌了。中原、鏈家、我愛(ài)我家等中介機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有多套房的業(yè)主心理發(fā)生了明顯的變化，擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)掉頭。

中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰表示，二手房房源掛牌議價(jià)空間繼續(xù)增加，有60%的房源掛牌價(jià)格都在一季度出現(xiàn)了下調(diào)，“北京樓市觀望情緒濃郁?！?/p>

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，4月二手房住宅成交均價(jià)為29013元/平方米，環(huán)比降0.31%，價(jià)格小幅下降的跡象逐漸明顯。從新增房源掛牌均價(jià)走勢(shì)看，4月全市新增房源掛牌價(jià)環(huán)比下降2.2%，與此同時(shí)，本月調(diào)價(jià)案例中掛牌價(jià)下調(diào)比例繼續(xù)上升，達(dá)到87.57%。4月二手住宅議價(jià)空間環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，也為年內(nèi)最高水平。

成交有點(diǎn)冷

除了價(jià)格下浮，成交也有點(diǎn)冷，剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假就是目前市場(chǎng)成交遇冷的縮影。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，五一期間，北京市二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為31套，與去年同期相比下降82%，創(chuàng)下近六年來(lái)的歷史新低。

如果說(shuō)五一期間的成交數(shù)據(jù)并不具有代表性，那4月北京二手房總成交量則具備足夠的說(shuō)服力。

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，4月上半月北京市二手住宅共成交3295套，環(huán)比3月下半月下跌34.6%，比3月上半月下跌15.6%。

北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示整個(gè)4月北京市二手住宅總成交量?jī)H為7616套，成交面積69.56萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)指標(biāo)分別下降14.8%和15.6%。

更值得注意的是，與之前的預(yù)計(jì)相符，4月的二手房成交量沒(méi)有達(dá)到“及格線”。由此看來(lái)，市場(chǎng)在冷淡中開(kāi)局并經(jīng)歷了一個(gè)季度的觀望后并沒(méi)有好轉(zhuǎn)，反而又到了一個(gè)新低點(diǎn)。

價(jià)格或?qū)⒊掷m(xù)下降

從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入4月份以后，北京市二手住宅成交量出現(xiàn)了較為明顯的下行，成交量整體走勢(shì)疲軟。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭認(rèn)為，重要的原因還是在于信貸，輿論、預(yù)期等因素綜合作用導(dǎo)致的市場(chǎng)觀望情緒蔓延。

對(duì)此李文杰表示，自去年四季度信貸政策收緊以來(lái)，市場(chǎng)冷淡、成交疲軟的狀態(tài)持續(xù)至今仍未有明顯好轉(zhuǎn)，各方對(duì)于房?jī)r(jià)下降的預(yù)期日益增強(qiáng)，在買賣雙方的博弈過(guò)程中，部分業(yè)主尤其是急售業(yè)主對(duì)于房?jī)r(jià)的心理預(yù)期產(chǎn)生了一定松動(dòng)，掛牌價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)，讓利意愿有所增加。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，自住型商品房陸續(xù)入市對(duì)二手房客源的入市心理產(chǎn)生了不小的影響，部分剛需也因此被分流。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等樓市發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制大幅扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)各方的預(yù)期，這也是樓市轉(zhuǎn)冷的重要原因。

對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，胡景暉認(rèn)為，目前部分急于出售的二手房業(yè)主在心理上已能接受一定幅度的議價(jià)空間，在成交量低迷的情況下，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了小幅的回調(diào)?！拔磥?lái)受市場(chǎng)觀望氛圍濃郁、供應(yīng)增加的影響，預(yù)計(jì)4月下半月和5月，市場(chǎng)成交量將有所復(fù)蘇，成交價(jià)格預(yù)計(jì)與上半月持平或小幅下跌?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，成交量的下滑恐帶動(dòng)房?jī)r(jià)的下跌，而且今年這樣的降溫態(tài)勢(shì)恐怕還會(huì)持續(xù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，2014年整體樓市分化將愈加劇烈，受信貸收緊影響，在資金面趨緊的情況下，北京二手房?jī)r(jià)格可能在二季度加速下調(diào)。