作為在海淀區(qū)學(xué)區(qū)房板塊的典型代表，中關(guān)村、五道口區(qū)域去年因?yàn)橐蛔趫?bào)價(jià)高達(dá)10萬元/平米的“天價(jià)學(xué)區(qū)房”，被網(wǎng)友戲稱為“宇宙中心”而走紅全國。然而，在北京二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷了三個(gè)季度之后，曾經(jīng)的“宇宙中心”令人望塵莫及的高房?jī)r(jià)，也終于被漸漸被放平。那些曾經(jīng)“不可一世”的高價(jià)學(xué)區(qū)房，也不得不在二手房市場(chǎng)的整體頹勢(shì)之中，放低價(jià)格姿態(tài)，它也折射著北京二手住宅交易市場(chǎng)低迷不振的整體行情。

平均降價(jià)約1萬元/平米

“宇宙中心”五道口區(qū)域的二手房因?yàn)榭拷本┐髮W(xué)、清華大學(xué)以及中關(guān)村二小等優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源，而具有異于普通二手房市場(chǎng)的獨(dú)特特性：價(jià)格抗跌、成交穩(wěn)定，這也是北京學(xué)區(qū)房——這一最特殊“剛需房”的重要特征。同時(shí)，該區(qū)域內(nèi)交通便利、商業(yè)氣氛成熟濃厚，一直是北京中心城區(qū)房?jī)r(jià)的高點(diǎn)之一。

然而，記者近日從偉業(yè)我愛我家機(jī)構(gòu)了解到，今年以來，中關(guān)村、五道口區(qū)域二手房的成交均價(jià)一路下探，目前已經(jīng)跌至8月的51168元/平米，成為近兩年來的價(jià)格低谷。這一下行態(tài)勢(shì)與北京全市二手房?jī)r(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)基本吻合。

熟悉區(qū)域的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，五道口內(nèi)住宅小區(qū)較多，華清嘉園、東升園、科源小區(qū)等都屬于學(xué)區(qū)房，這幾個(gè)小區(qū)也是區(qū)域中最搶手的房源地，成交單價(jià)一直在6萬元/平米以上，有的小戶型房源甚至可以達(dá)到八九萬元/平米。而去年爆出的10萬元“天價(jià)學(xué)區(qū)房”就處在華清嘉園小區(qū)內(nèi)。

記者了解到，華清嘉園的個(gè)別成交單價(jià)已經(jīng)跌破6萬元/平米，而且一度搶手活躍的市場(chǎng)，陷入了低迷之中?！霸瓉磉@個(gè)小區(qū)新房源掛出，幾天就能成交，現(xiàn)在可能需要半個(gè)月甚至更長的時(shí)間?！?/p>

這樣的市場(chǎng)行情，使得業(yè)主報(bào)價(jià)更加理性，買家的議價(jià)空間增大?！艾F(xiàn)在沒有業(yè)主會(huì)報(bào)10萬元這樣的價(jià)格，太不靠譜了。”此外，區(qū)域內(nèi)的龍湖唐寧one小區(qū)等非學(xué)區(qū)房的小戶型房源，價(jià)格也出現(xiàn)下跌。去年一居室報(bào)價(jià)多在240萬-180萬元之間，如今最低報(bào)價(jià)已經(jīng)接近230萬元?！安簧贅I(yè)主傾向于出租，掛牌出售的房源也明顯減少了。”

抗跌學(xué)區(qū)房也難逃大勢(shì)

在本輪市場(chǎng)下行的大勢(shì)之中，雖然類似于五道口學(xué)區(qū)房這樣具有一定穩(wěn)定性的二手房市場(chǎng)，最終也難敵大勢(shì)。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2014年以來（至9月7日的數(shù)據(jù)）全市二手住宅成交均價(jià)累計(jì)下跌16.8%。其中區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房下降11.7%。雖然重點(diǎn)學(xué)區(qū)房的降幅小于全市水平，依然是近幾年來罕見的整體下行。

中原機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)也顯示，今年二手房的降幅超過了年初的預(yù)計(jì)，目前在售房源均價(jià)相比年初跌幅已近超過15%，部分房源甚至超過20%。同時(shí)，由于北京教改、學(xué)區(qū)調(diào)整等新政出臺(tái)，也給學(xué)區(qū)房交易市場(chǎng)帶來了波動(dòng)。

此外，全市二手住宅的成交量同比下滑明顯。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京市二手住宅月度成交量下降到8000套以下的水平，說明市場(chǎng)較為低迷，價(jià)格也在一定程度上具備了下行的條件。今年截至目前，已經(jīng)有四個(gè)月的單月交套數(shù)低于8000套，比去年下滑明顯。去年僅有4、5月的成交低于8000套的警戒線，這兩個(gè)月是由于3月份個(gè)稅調(diào)整新政帶來的成交井噴之后，造成了市場(chǎng)透支。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，市場(chǎng)成交狀態(tài)依然在下行，預(yù)計(jì)今年整體成交水平會(huì)明顯低于去年。