今年以來(lái)，中高端改善需求成為支撐市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。在剛需銷售乏力的情況下，不僅高端新房銷售火爆，甚至出現(xiàn)日光，高端二手房成交也連月增長(zhǎng)，其中換房群體成為購(gòu)房者群體中重要的組成部分，CBD、萬(wàn)柳、朝陽(yáng)公園等核心區(qū)域成為買家關(guān)注的焦點(diǎn)。受到房產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)登記消息的影響，部分業(yè)主主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)以求盡快成交。同時(shí)，伴隨著二手房市場(chǎng)回暖跡象日益明顯，高端二手房的報(bào)價(jià)也出現(xiàn)了兩極分化，部分業(yè)主嗅到了市場(chǎng)回轉(zhuǎn)的味道，已經(jīng)開(kāi)始上調(diào)報(bào)價(jià)。

高端二手房成交兩月連漲

今年三季度開(kāi)始，北京高端二手房像天氣一樣不斷升溫。根據(jù)麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，8月（1-24日）高端二手住宅成交117套，環(huán)比上漲6.14%。

麗茲行豪宅研究院鄭海燕表示，各地取消限購(gòu)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)信號(hào)，增強(qiáng)了購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心，因此不少高端置業(yè)者選擇在這個(gè)時(shí)期考慮購(gòu)置房產(chǎn)。另一方面，對(duì)于賣房者來(lái)說(shuō)，由于今年上半年中高端需求成為支撐市場(chǎng)的重要需求群體，部分賣房者也是看到現(xiàn)在需求旺盛的時(shí)機(jī)，降低價(jià)格以求能夠更快出手，這種“特價(jià)房”也在很大程度上促進(jìn)了成交。

值得注意的是，根據(jù)麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了前三個(gè)月的下探后，7月份高端二手住宅成交量總計(jì)152套，環(huán)比上漲7.04%。如此一來(lái)，北京高端二手房成交已實(shí)現(xiàn)兩月連漲。

“高端二手房成交的上漲，很大程度上也是受到整體二手房市場(chǎng)回暖的影響。對(duì)于高端市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，網(wǎng)簽成交量的維穩(wěn)更多反映的是上月實(shí)際成交數(shù)據(jù)。因此之前市場(chǎng)的利好信號(hào)對(duì)成交量的影響，整個(gè)三季度的數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)出這一結(jié)果。從當(dāng)前買方入市情況來(lái)看，預(yù)計(jì)金九銀十高端二手房成交量將會(huì)繼續(xù)上漲?！编嵑Ｑ嗾J(rèn)為。

業(yè)主態(tài)度兩極分化

高端二手房和普通二手房分布區(qū)域的不同，高端二手房主要集中在核心商圈。8月份泛CBD、萬(wàn)柳和朝陽(yáng)公園區(qū)域都是成交的熱點(diǎn)區(qū)域，這些區(qū)域由于配套成熟完善、地段的增值保值性高成為高端置業(yè)者考慮的重點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)，伴隨著廣渠金茂府二手房項(xiàng)目開(kāi)始入市，也提升了大望路區(qū)域的成交。

同時(shí)，京城高端二手房的業(yè)主報(bào)價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)兩極分化。“小區(qū)里確實(shí)有部分業(yè)主為了套現(xiàn)或者換房，主動(dòng)調(diào)低價(jià)格。例如小區(qū)里一套報(bào)價(jià)1500萬(wàn)元的四居室，這周業(yè)主又降了20萬(wàn)元。現(xiàn)在市場(chǎng)有回暖的跡象，與之前業(yè)主普遍下調(diào)報(bào)價(jià)不同，目前一半業(yè)主都堅(jiān)持報(bào)價(jià)不會(huì)調(diào)整，甚至個(gè)別業(yè)主還抬高了報(bào)價(jià)。像之前掛出的一套1600萬(wàn)元的四居室，上周業(yè)主又漲了50萬(wàn)元?！备涣Τ侵苓呉恢薪殚T店工作人員介紹。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，最近傳言即將啟動(dòng)的房產(chǎn)稅和房產(chǎn)登記確實(shí)對(duì)高端二手房市場(chǎng)有一定的影響，部分手中擁有一定房產(chǎn)的業(yè)主會(huì)趁現(xiàn)在出售房源，因此報(bào)價(jià)會(huì)相對(duì)偏低。還有一部分業(yè)主因?yàn)樘赚F(xiàn)、移民等原因也會(huì)主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)。

但另一方面，由于目前整體二手房市場(chǎng)日趨穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)回暖跡象，仍會(huì)有業(yè)主提高報(bào)價(jià)，并且態(tài)度比較強(qiáng)硬。因此出現(xiàn)了業(yè)主報(bào)價(jià)兩極分化的現(xiàn)象。

鄭海燕介紹，進(jìn)入2014年以來(lái)成交量持續(xù)處于低位狀態(tài)，半年多的時(shí)間，高端市場(chǎng)成交以“特價(jià)房”為主。但隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖趨勢(shì)顯現(xiàn)，高端二手房成交量的上漲導(dǎo)致“特價(jià)房”將會(huì)越來(lái)越少。對(duì)于中高端改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)下算是一個(gè)較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

高端二手房成交多為換房群體

實(shí)際上，高端二手房的置業(yè)群體中，大多是多次置業(yè)的換房群體。在目前的市場(chǎng)情況下，大批換房者涌入二手房市場(chǎng)，帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)成交的逐步回暖。

“最近看房的客戶確實(shí)比之前多了。比如左安浦園最近掛出來(lái)的一套91平米兩居室，報(bào)價(jià)350萬(wàn)元，光是上周就有19組客戶看房?！弊蟀查T附近一家中介門店的工作人員介紹最近打電話給客戶介紹優(yōu)質(zhì)房源，一部分客戶明顯比之前感興趣。

該工作人員介紹，最近來(lái)看房的客戶以換房群體為主，“左安浦園對(duì)口中學(xué)是北京市五十中學(xué)，所以不少客戶想趁現(xiàn)在價(jià)格還沒(méi)回漲的時(shí)候在這里安家，以便孩子將來(lái)上學(xué)?！?/p>

同樣的情況也出現(xiàn)在海淀上地區(qū)域?！?月份以來(lái)區(qū)域里的大兩居和三居房源很受客戶青睞，部分性價(jià)比高的房源在9月以來(lái)帶看量明顯增長(zhǎng)?！鄙系貣|里附近一家中介置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)，北京90平方米以上房源的客源需求占比從35.4%上升至37.3%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭介紹，在上半年市場(chǎng)不景氣的背景下，換房群體已成為購(gòu)房者群體中重要的組成部分。這類購(gòu)房者一般比較挑剔，考慮更加全面，對(duì)交易的流程也比較了解，有的已經(jīng)持幣觀望了一段時(shí)間。隨著市場(chǎng)底部特征逐漸顯現(xiàn)，換房人群增多，選擇在這個(gè)時(shí)候加入換房大軍的購(gòu)房者都想在市場(chǎng)冷卻之時(shí)，添最少的錢換一套自己中意的房子。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，在2011年調(diào)控后，受制于購(gòu)房資格的限制，換房需求就逐漸增多。從近期市場(chǎng)的情況看，購(gòu)房者中二手房換房群體人數(shù)仍在增多。由于一個(gè)換房需求至少能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來(lái)兩次成交，對(duì)市場(chǎng)成交量的上升也產(chǎn)生積極作用。