近日，媒體報(bào)道已有十余城市傳出“限購(gòu)令”放松傳聞，有專(zhuān)家預(yù)計(jì)有超過(guò)30個(gè)城市存在放松調(diào)控可能。如此背景下，中國(guó)樓市的各種論調(diào)此起彼伏，有崩盤(pán)論，有泡沫論，有拐點(diǎn)輪，也有力挺者，認(rèn)為“泡沫論”缺乏依據(jù)，想過(guò)幸福日子還得買(mǎi)房子，而且很多人買(mǎi)房不只是要住在鋼筋水泥里，是追求更高的生活享受、社區(qū)文化和居住氛圍等。

作為房產(chǎn)大佬，怎樣看待目前樓市？如何滿足人們對(duì)房子的更多要求？近日，萬(wàn)科總裁郁亮、保利董事長(zhǎng)宋廣菊、綠地董事長(zhǎng)張玉良分別接受了記者采訪。

萬(wàn)科總裁郁亮：中國(guó)城市化遠(yuǎn)未結(jié)束，房市發(fā)展空間依然很大

在“萬(wàn)科高管毛大慶看空全國(guó)樓市”一事引發(fā)樓市危機(jī)論深度發(fā)酵后，萬(wàn)科總裁郁亮不得不出面收拾大局。日前，他回答媒體采訪反復(fù)強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科對(duì)于行業(yè)的態(tài)度很明確，可以用八個(gè)字概括：“謹(jǐn)慎樂(lè)觀，積極應(yīng)對(duì)。”

對(duì)于樓市進(jìn)入下半場(chǎng)的事實(shí)，郁亮并未否認(rèn)。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度萬(wàn)科雖在銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額上繼續(xù)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但同期營(yíng)業(yè)收入僅為94.97億元，同比下跌32.16%；15.3億元的凈利潤(rùn)，更是其13年來(lái)首次出現(xiàn)同比下滑，降幅為5.23%，幾乎與行業(yè)整體降幅持平。

凈利潤(rùn)指標(biāo)下滑，被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入拐點(diǎn)的標(biāo)志，而房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)持續(xù)走低的趨勢(shì)，也幾乎不可逆轉(zhuǎn)。在WIND數(shù)據(jù)對(duì)滬深兩市142家房企統(tǒng)計(jì)分析中，發(fā)現(xiàn)一季度凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑房企數(shù)量已達(dá)74家，超過(guò)半數(shù)，萬(wàn)科、招商、金地這樣的行業(yè)龍頭悉數(shù)在列。

郁亮坦承，“樓市輕輕松松誰(shuí)都能賺錢(qián)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，企業(yè)對(duì)于可能存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要有充分認(rèn)識(shí)，積極應(yīng)對(duì)是必要的?！?/p>

在郁亮看來(lái)，積極應(yīng)對(duì)的前提是對(duì)行業(yè)前景有信心。他指出，行業(yè)發(fā)展空間仍然很大，中國(guó)城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化剛剛開(kāi)始?！盁o(wú)論是住宅客戶(hù)，還是消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)客戶(hù)，需求和以前都會(huì)有很大區(qū)別，原有存量不動(dòng)產(chǎn)難以滿足他們的需求。而無(wú)論是拆除重建，還是進(jìn)行功能改造，都會(huì)給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)?！?/p>

雖然郁亮信心滿滿，市場(chǎng)分化卻是不可回避的現(xiàn)實(shí)，如大城市房?jī)r(jià)全面上漲，而很多內(nèi)地三四線城市存貨積壓，賣(mài)得很困難。如此一來(lái)，之前一些行政手段是否還有必要存在，也就有了探討空間。

郁亮認(rèn)為，未來(lái)政策將逐漸轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化，但作為企業(yè)不應(yīng)寄希望于政策調(diào)整，而是“踏踏實(shí)實(shí)做好業(yè)務(wù)”。

“企業(yè)不要把盈利建立在房?jī)r(jià)大漲的預(yù)期上，不要購(gòu)買(mǎi)價(jià)格明顯偏高、與當(dāng)前房?jī)r(jià)明顯不匹配的土地?！庇袅琳f(shuō)，自住需求對(duì)價(jià)格很敏感，在二、三線城市，萬(wàn)科的產(chǎn)品由于實(shí)行裝修交付和采購(gòu)優(yōu)質(zhì)補(bǔ)品，配置更高，平均售價(jià)一般高于城市均價(jià)，但北京等高房?jī)r(jià)城市，萬(wàn)科平均售價(jià)往往低于城市均價(jià)。公司反對(duì)高價(jià)拿地，高端樓盤(pán)很少。過(guò)去一年，北京高價(jià)地沒(méi)有一塊是萬(wàn)科拿的。

目前，萬(wàn)科正積極謀求轉(zhuǎn)型，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上將轉(zhuǎn)向更安全、效率更高的輕資產(chǎn)模式。2013年，萬(wàn)科就已表露出探索輕資產(chǎn)模式的意圖。這意味著未來(lái)萬(wàn)科可能會(huì)出讓部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或商用物業(yè)股權(quán)，或在部分合作項(xiàng)目中只占小股。

這一輕資產(chǎn)模式已初現(xiàn)端倪，今年一季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)投資收益約7.3億元，較去年同期增長(zhǎng)近20倍，這主要來(lái)源于股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)資產(chǎn)處置收益等。

保利董事長(zhǎng)宋廣菊：房市崩盤(pán)不會(huì)發(fā)生，但不應(yīng)被低估

鮮有公開(kāi)表態(tài)的保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)近日在微博發(fā)聲，直接否定所謂的“樓市崩盤(pán)論”：“崩盤(pán)邏輯鏈絕不會(huì)發(fā)生，因?yàn)榈胤秸沁@場(chǎng)債務(wù)泡沫最大的負(fù)債者，貨幣緊縮的結(jié)果是政府財(cái)政垮塌，最后只能印鈔解決。”

據(jù)了解，宋廣菊原本意在借用他人微博闡述個(gè)人態(tài)度，卻不想因微博原文中過(guò)激詞匯引發(fā)熱議。盡管如此，宋廣菊直接否定“樓市崩盤(pán)論”的個(gè)人立場(chǎng)卻頗為鮮明。在她看來(lái)，除非限購(gòu)徹底放開(kāi)，M2增速低于7%，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入超級(jí)大蕭條，不然中心城市樓市不應(yīng)被低估。

4月1日舉行的保利地產(chǎn)2013年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，宋廣菊就已闡釋了自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，她稱(chēng)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)是平穩(wěn)發(fā)展期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期看好的觀點(diǎn)也從來(lái)沒(méi)有變?！皬娜ツ晗掳肽陣?guó)家開(kāi)始對(duì)銀行進(jìn)行規(guī)范，美國(guó)Q1的退出預(yù)期以及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和貨幣投放結(jié)構(gòu)的調(diào)整，都對(duì)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生一定影響；但從另一方面講，結(jié)構(gòu)性調(diào)整對(duì)央企、上市公司以及龍頭企業(yè)都更具資源集中優(yōu)勢(shì)?！?/p>

2013年，保利地產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入923.56億元，同比增長(zhǎng)34.03%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)107.47億元，同比增長(zhǎng)27.36%。今年一季度，保利地產(chǎn)還是“萬(wàn)保招金”傳統(tǒng)四強(qiáng)中唯一凈利潤(rùn)沒(méi)有出現(xiàn)下滑的房企。

盡管如此，保利地產(chǎn)前4月的銷(xiāo)售卻已顯露疲態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，首4個(gè)月保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)簽約面積284.32萬(wàn)平方米，簽約金額363.98億元，同比分別減少22.17%和9.45%。

結(jié)算結(jié)構(gòu)性因素被認(rèn)為是截至目前為止，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑的重要原因之一，但凈利潤(rùn)增速的回落以及收益水平的下滑卻是不爭(zhēng)事實(shí)，房企如何在產(chǎn)品以及經(jīng)營(yíng)思路上進(jìn)行創(chuàng)新再一次作為一個(gè)重要命題被提出。

保利地產(chǎn)給出了自己的答案，談及如何應(yīng)對(duì)毛利率下滑時(shí)，宋廣菊稱(chēng)要改變土地獲取方式，加大舊改項(xiàng)目拓展力度；加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，提高產(chǎn)品溢價(jià)水平。此外，還要加強(qiáng)成本控制和加大一線項(xiàng)目的投資組合創(chuàng)新，提高ROE收益水平。

養(yǎng)老地產(chǎn)則被視作保利地產(chǎn)未來(lái)重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。根據(jù)其在去年年底發(fā)布的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略”，保利地產(chǎn)計(jì)劃用3-5年時(shí)間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)率進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)階段，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，同時(shí)規(guī)劃用8-10年時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家盈利水平，打通金融通道，通過(guò)REITs上市。

綠地董事長(zhǎng)張玉良：小房企資金吃緊，大型房企相對(duì)寬裕

與任志強(qiáng)、潘石屹等“大嘴”相比，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良一直比較低調(diào)，但作為一家千億級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)掌門(mén)人，張玉良不少關(guān)于行業(yè)的看法可謂深刻。

日前，接受媒體采訪談及房地產(chǎn)企業(yè)資金問(wèn)題時(shí)，張玉良坦言與前兩年相比，今年整個(gè)行業(yè)資金情況更加偏緊，其判斷依據(jù)有三：宏觀資金面偏緊、經(jīng)濟(jì)增速下滑及今年市場(chǎng)消化能力和增長(zhǎng)能力也處于下滑趨勢(shì)。

據(jù)東莞證券統(tǒng)計(jì)，2013年上市房企平均銷(xiāo)售費(fèi)用為1.65億元，管理費(fèi)用1.96億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用1.06 億元，較2012年分別增加20.43%、13.95%和11.57%。整體看，2013年上市房企財(cái)務(wù)費(fèi)用增速明顯回落（2012年財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)超四成），而銷(xiāo)售費(fèi)用增長(zhǎng)較明顯。全年銷(xiāo)售費(fèi)用占營(yíng)業(yè)總收入3.04%，管理費(fèi)用占營(yíng)業(yè)總收入3.69%；財(cái)務(wù)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)總收入1.99%，分別較2012年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)、0.4個(gè)百分點(diǎn)和0.3個(gè)百分點(diǎn)，費(fèi)用控制水平有所提升。

此外，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源合計(jì)12.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.5%，增幅明顯回升，高于前兩年水平。但據(jù)觀察，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境有所回落，購(gòu)房按揭貸款利率及資金獲得也有所收緊。相對(duì)于2013年整體情況，已開(kāi)始出現(xiàn)收緊跡象。

相關(guān)分析認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)企業(yè)整體資金面尚可的原因在于：“2012年實(shí)在太差”，因?yàn)榛鶖?shù)低，所以增長(zhǎng)幅度相對(duì)較大；另外一個(gè)原因則在于2013年整體市場(chǎng)銷(xiāo)售情況超過(guò)預(yù)期，所以銷(xiāo)售回款也緩解了一部分資金緊張。

但對(duì)比過(guò)去的一年，所謂“基數(shù)低”和“銷(xiāo)售情況良好”兩大因素或許均不復(fù)存在。根據(jù)目前一些主流觀點(diǎn)，2014年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)龇禄谴蟾怕适录?，而房企間的業(yè)績(jī)也會(huì)出現(xiàn)更大分化。正如張玉良判斷，一些融資較為困難的小房企資金面將會(huì)更加緊張。這與潛在的銷(xiāo)售情況不佳和業(yè)績(jī)分化存在直接聯(lián)系。東莞證券則指出，相信年內(nèi)銀行加強(qiáng)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理，同時(shí)加大對(duì)影子銀行的監(jiān)管控制，今年房地產(chǎn)行業(yè)整體資金面將維持一季度小幅收緊狀態(tài)。

不過(guò)，張玉良透露的另外一個(gè)信息則是，大型房企資金面或許相對(duì)寬裕。以綠地為例，相比其他房企在資金上的捉襟見(jiàn)肘，可謂頗為大方，其早前就宣稱(chēng)今年針對(duì)海外投資將超過(guò)100億美元，且將海外銷(xiāo)售收入目標(biāo)定在了200億美元。同時(shí)，其將今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入目標(biāo)確定為2400億元，張玉良對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，可見(jiàn)一斑。