孫金花 張陳燕

[摘要]假設(shè)開發(fā)法作為一種土地使用權(quán)科學(xué)而實用的估價方法，多用于房地產(chǎn)商在投資某個項目前，估算土地的價值。折現(xiàn)法通過估算出房地產(chǎn)開發(fā)后的價值，扣除建筑費用、銷售費用、應(yīng)繳納稅費等，推出土地使用權(quán)的價值。本文通過實際成交的地塊的各項費用的分析，推出土地使用權(quán)價值。

[關(guān)鍵詞]土地使用權(quán)估價；假設(shè)開發(fā)法；折現(xiàn)法

[中圖分類號]F832[文獻標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）12-0107-02

假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method）是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法在操作過程中既應(yīng)用了市場法，又應(yīng)用了成本法，比如在預(yù)測待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值時要用到市場法，在估算開發(fā)費用時要用到成本法。假設(shè)開發(fā)法的核心在于假設(shè)，其相關(guān)的數(shù)據(jù)都是通過預(yù)測得到的，需要對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)未來實現(xiàn)的銷售價格、開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)成本、銷售費用等進行科學(xué)合理的預(yù)測。

在實踐中，開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個項目之前，必須首先估算出土地的價值。房地產(chǎn)公司常常采用市場比較法來預(yù)測房價，即通過對周邊類似的房地產(chǎn)成交價格進行修正后來預(yù)估房地產(chǎn)的價值，再估算出建筑費用、銷售費用、資金成本、應(yīng)繳納稅費等。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下地價和利潤兩部分，如果地價高了，利潤就降低了，如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目，或者改變原來的設(shè)計預(yù)想而增加樓層、改變建筑物用途，使這個項目有利可圖。房地產(chǎn)商要想在競爭中取勝，必須仔細研究該地塊的地理位置，面積周圍環(huán)境，容積率等。然后再根據(jù)這些條件，分析該土地的開發(fā)方向，在此基礎(chǔ)上明確待開發(fā)土地的價格。

假設(shè)開發(fā)法評估土地使用權(quán)價值基本公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費

以南京最近成交G75地塊為例，計算土地使用權(quán)的價值的步驟如下：

1調(diào)查評估對象的基本情況

G75地塊為建鄴區(qū)興隆大街北側(cè)、南河西側(cè)A2地塊，東至規(guī)劃道路，南至興隆大街，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路。出讓面積為5752220平方米，出讓年限70年。土地交付條件是凈地出讓，即地塊范圍內(nèi)房屋及建、構(gòu)筑物拆至室內(nèi)地坪，其余維持自然現(xiàn)狀。出讓范圍內(nèi)桿（高壓）管線由受讓人自行處置。外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。

2選擇最佳的開發(fā)經(jīng)營方式

G75地塊的規(guī)劃用途為住宅。

3估計完成開發(fā)經(jīng)營所需要的時間

開發(fā)經(jīng)營期可以分為開發(fā)期和經(jīng)營期，其中開發(fā)期又可分為開發(fā)前期和建設(shè)期，其關(guān)系如下圖所示。

根據(jù)周邊地塊的開發(fā)經(jīng)營狀況及市場需求，預(yù)計該地塊開發(fā)經(jīng)營期為四年，其中開發(fā)前期為05年，建設(shè)期為3年，經(jīng)營期為1年。

4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是開發(fā)商購買待開發(fā)房地產(chǎn)的核心因素，對這個指標(biāo)的準(zhǔn)確估計將會直接影響對估價對象價值的判斷，從而也決定了在待開發(fā)房產(chǎn)投標(biāo)中的報價是否合理，以及投標(biāo)是否能夠成功。

G75地塊預(yù)計3年后進入銷售期，根據(jù)《大中城市住宅銷售價格變動情況》，南京新建商品近三年住宅價格指數(shù)與去年同期相比為1003，989，1153。南京作為華東第二大城市、中國科教第三城、中國國家區(qū)域中心城市，南京房價呈上漲趨勢，預(yù)計年上漲幅度為51%。G75地塊位于建鄴區(qū)，是南京重點打造河西城市新中心，區(qū)域內(nèi)房價一直呈上漲趨勢。G75地塊周邊在售的樓盤有：鳳凰和熙，單價23500元/平方米，星雨華府，單價25000元/平方米，華潤悅府，單價27000元/平方米，均為高層住宅建筑，具有較好的參照性。預(yù)計G75地塊開發(fā)完成后的銷售單價為[（23500+25000+27000）/3]×（1+51%）3=29217元/平方米。

5預(yù)測后續(xù)成本費用

后續(xù)成本費用是將待開發(fā)房地產(chǎn)變成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的成本、費用、稅金等，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法下具體包括待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等。

取得稅費是在拍得土地時應(yīng)由開發(fā)商繳納的有關(guān)稅費，如契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，大約為地價的3%。

建設(shè)成本包括建筑安裝成本、小區(qū)配套費用、前期費用。G75地塊預(yù)計建設(shè)為高層住宅，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京高層住宅的建筑安裝成本為1865元/平方米，小區(qū)配套費用為小區(qū)內(nèi)部環(huán)境改造、綠化、公用設(shè)施、景觀、智能化系統(tǒng)的費用，前期費用為可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計等前期工程所發(fā)生的費用，二者合計約為建筑安裝成本的14%。

銷售費用為銷售期為銷售開發(fā)的房地產(chǎn)而發(fā)生的費用，查閱拍得地塊的房地產(chǎn)上市公司的近年財務(wù)報表，銷售費用為銷售收入的4%，假設(shè)整個開發(fā)經(jīng)營期均勻投入。

房地產(chǎn)交易中開發(fā)商應(yīng)繳納的營業(yè)稅為銷售價格的5%。

6確定折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是采用假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，應(yīng)等同于市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。拍得G75地塊的是某上市公司，查閱該公司的財務(wù)報表知該公司的近三年的資產(chǎn)報酬率為：2012年1382%，2011年1816%，2010年1556%。由此可確定折現(xiàn)率=（1382%+1816%+1556）/3=1585%。

7估算待開發(fā)房地產(chǎn)的價格

估價基準(zhǔn)日為購買該地塊的日期，設(shè)該地價的總價為V，則：

住宅建筑總面積=5752220×3=1725666平方米

開發(fā)完后住宅的出售總價款的現(xiàn)值=29217×1725666/（1+1585%）35=301270萬元

該地塊取得稅費=3%×V

建筑工程總費用=（1865×14%×1725666）/（1+1585%）05/2+1865×1725666/（1+1585%）2=28323萬元

銷售費用總額=29217×1725666×4%/（1+1585%）2=15027萬元

銷售稅費=29217×1725666×5%/（1+1585%）35=15064萬元

則得到：V=301270-3%×V-28323-15027-15064

V=235783萬元

G75地塊的成交價格為293000萬元，高于以上求得的土地價值。房地產(chǎn)開發(fā)后的價值扣除成本、費用、稅費后剩下土地使用權(quán)價格和利潤，按開發(fā)商拍得地塊的價格，開發(fā)商的預(yù)期報酬率為10%～11%。

參考文獻：

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