張立群

目前，一些重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)投資是影響投資增長(zhǎng)以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大不確定因素。但如果政策引導(dǎo)得當(dāng)，預(yù)計(jì)其增速也會(huì)由落轉(zhuǎn)穩(wěn)。主要因?yàn)槟壳俺擎?zhèn)人口過多地集中于大城市，這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體處于供不應(yīng)求狀態(tài)。目前受預(yù)期影響，大家都在等待住房降價(jià)，使大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)銷售困難。但這意味著大城市買房需求作為存量正在不斷聚集和擴(kuò)大。在市場(chǎng)和相關(guān)政策的共同作用下，這些需求是有可能積極釋放的，并會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售困難狀況明顯緩解，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)由落轉(zhuǎn)穩(wěn)。

大城市對(duì)房?jī)r(jià)回落的預(yù)期，根本上是由大城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)決定的。這些年來，大城市土地資源日益緊張，土地價(jià)格上漲較多，加上保障房建設(shè)，使房地產(chǎn)開發(fā)成本持續(xù)提高。今年8月份北京市二環(huán)內(nèi)華嘉胡同的住宅用地最終以74.6億元成交，據(jù)此計(jì)算，其樓面價(jià)超過了9.6萬元/平方米。這表明大城市房地產(chǎn)企業(yè)讓利銷售的空間有限。由于在大城市發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)一般具有較強(qiáng)實(shí)力，承受銷售困難的能力一般也較高，因此大城市房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)持續(xù)下降。隨著時(shí)間推移，大城市房?jī)r(jià)回落的預(yù)期必然會(huì)發(fā)生改變。

另一方面，大城市限制買房需求的政策比較集中，這與房?jī)r(jià)上漲主要集中于大城市有密切關(guān)系。主要是限購和限貸兩個(gè)方面。限購政策對(duì)于抑制投機(jī)投資性買房需求具有重要作用，在房產(chǎn)稅等規(guī)范買房需求的制度尚未建立以前，還要注重發(fā)揮其作用，控制投機(jī)投資性買房活動(dòng)。但作為行政措施，也有一刀切的特點(diǎn)，對(duì)改善性買房需求，形成了一定的限制作用。目前在房?jī)r(jià)趨降、買落預(yù)期增強(qiáng)背景下，房地產(chǎn)投機(jī)投資活動(dòng)是不活躍的，一定時(shí)間內(nèi)放寬限購政策，支持改善性買房需求釋放，具有積極作用。在49個(gè)實(shí)行限購的城市中，目前大部分都放寬了限購范圍，預(yù)計(jì)會(huì)逐步見效。更重要的是貸款方面。例如北京對(duì)第二套房貸款，首付比例70%，貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)改善性買房需求影響很大。首套房貸也存在審貸時(shí)間延長(zhǎng)，利率優(yōu)惠減少等問題，對(duì)剛性買房需求也產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。應(yīng)該在房貸政策方面做針對(duì)性調(diào)整，包括降低首付比例、提高利率優(yōu)惠幅度、調(diào)整審貸標(biāo)準(zhǔn)等。

綜合分析，在大城市房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)對(duì)買落預(yù)期的決定作用下，大城市政府應(yīng)該分類施策，針對(duì)所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，合理調(diào)整限購政策，銀行等金融部門也應(yīng)該調(diào)整相關(guān)的貸款政策。只要市場(chǎng)與政策的引導(dǎo)能夠合理結(jié)合，大城市不斷蓄積的買房需求就會(huì)積極釋放出來，賣房難的情況就會(huì)得到緩解。隨著市場(chǎng)銷售情況好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金回籠會(huì)不斷增加，存量房不斷減少，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)就會(huì)恢復(fù)，房地產(chǎn)投資就會(huì)出現(xiàn)由落到穩(wěn)的變化。未來投資需求也可以實(shí)現(xiàn)由落轉(zhuǎn)穩(wěn)的變化，結(jié)合消費(fèi)需求和出口的變化趨勢(shì)，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)有望總體平穩(wěn)。這就可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定在7%以上。因此，對(duì)近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的變化，不應(yīng)過度悲觀，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)還需增強(qiáng)信心。