黃江龍

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷興起與發(fā)展，其逐漸成為我國社會經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理作為工程項目管理中的一個分支，主要是指房地產(chǎn)項目管理者采用系統(tǒng)工程管理方法，對開發(fā)項目建設(shè)與使用進行全方位管理，旨在優(yōu)化生產(chǎn)要素，為企業(yè)開發(fā)經(jīng)營帶來顯著的經(jīng)濟與社會效益?；诖?，本文就房地產(chǎn)開發(fā)項目管理進行分析與研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理

引言

房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理最終是以高效率的實現(xiàn)項目目標(biāo)為根本目的的，而且其項目管理的水平高低，也直接影響著房地產(chǎn)建筑的工期、質(zhì)量以及后期服務(wù)。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)競爭及其激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要制定科學(xué)、規(guī)范、有效的管理模式，加強對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的項目管理工作，從根本上確保建筑工程質(zhì)量，保證其在要求的工期內(nèi)高效完成，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟效益【1】。而作為央企的中交集團下控股公司淮安中交盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在落實集團“五商中交”的戰(zhàn)略部署的同時，其對維持社會安定、服務(wù)社會的社會責(zé)任也是重要組成部分。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)涵。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)涵而言，主要是指在依據(jù)法律法規(guī)，基于國有土地合法取得土地使用權(quán)的前提下進行房屋建設(shè)項目開發(fā)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，涉及的單位和部門眾多，包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設(shè)計、施工、交通等，屬于一項系統(tǒng)性較強的復(fù)雜工程。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理來講，主要以房地產(chǎn)開發(fā)項目為研究對象，基于一定約束條件下，以達工程項目目標(biāo)，并按照工程項目潛在規(guī)律，對項目構(gòu)思至完成全過程進行組織設(shè)計，最大限度地減少工程投入成本，保證項目施工質(zhì)量與管理效率。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在五個方面：

1.開發(fā)項目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程項目決策前，可行性研究作為一種有效的財務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟分析法，對項目技術(shù)與經(jīng)濟可行性進行全面論證，可最大限度地保證經(jīng)濟效益與社會效益。在現(xiàn)階段，由于可行性研究未得到重視，導(dǎo)致出現(xiàn)了諸多問題，如商業(yè)用房閑置、戶型單一，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。2.融資能力有待提高。房地產(chǎn)貸款門檻高，諸多企業(yè)出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，導(dǎo)致開發(fā)項目管理效率不高；目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣，房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款融資困難。3.項目監(jiān)理缺乏公正性。建設(shè)單位與施工單位未達成統(tǒng)一，前者過分干涉監(jiān)理工作，同時監(jiān)理方對施工方以及建設(shè)方的違法行為未進行公正處理，導(dǎo)致施工現(xiàn)場存在安全隱患【3】。尤其是個別監(jiān)理單位低價擾亂市場，監(jiān)理過程中難以發(fā)揮監(jiān)理作用。4.以邀請招標(biāo)為工程發(fā)包主要方式，公開招標(biāo)存在圍標(biāo)、串標(biāo)等現(xiàn)象，管理制度有待完善；5.項目后期物業(yè)管理不規(guī)范。物業(yè)管理存在諸多糾紛，地區(qū)間差距大，覆蓋率低，嚴(yán)重影響了企業(yè)的整體形象。

二、房產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

（一）全面完善項目成本管理

項目的成本管理是任何房產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為房產(chǎn)工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式，以全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。房產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理包括投資決策階段、設(shè)計招投標(biāo)階段、項目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段，在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個項目全過程，決策階段和設(shè)計階段是控制的重中之重【5】。

（二）質(zhì)量控制管理

工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：

1.對原材料的管理。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫，同時不允許在工程實體中使用。

2.對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。工程建設(shè)合同中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。

3充分發(fā)揮監(jiān)理作用，各方共同監(jiān)督施工中控制質(zhì)量，體系的落實，明確到責(zé)任人。檢查各項施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計量手段，專人負責(zé)檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實施。

（三）進度控制管理

房地產(chǎn)開發(fā)進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。對于項目設(shè)計階段進度控制來說，應(yīng)在與設(shè)計單位簽訂合同時明確設(shè)計的總進度和設(shè)計準(zhǔn)備，及初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計等各階段的進度。同時，要及時提供給設(shè)計單位充分、完備的基礎(chǔ)資料（包括有關(guān)圖紙、證件，技術(shù)要求以及項目配套的征詢意見等）。在設(shè)計過程中，工程管理人員要對設(shè)計進度進行動態(tài)的控制，及時跟蹤并提出要求。要將設(shè)計進度與計劃編制的進度計劃進行比較，若發(fā)現(xiàn)拖延，及時分析原因，采取措施加以調(diào)整，把不利因素降到最低點，督促設(shè)計單位按時、按質(zhì)、按量完成項目建設(shè)施工圖等設(shè)計文件。

對于項目實施階段的進度控制來說，要依據(jù)簽訂的監(jiān)理合同和施工合同，通過總承包單位自身的內(nèi)控，依靠監(jiān)理單位的監(jiān)督、反饋，加強溝通、協(xié)調(diào)力度，不斷地將實際進度信息收集、統(tǒng)計、整理，并對照公司的預(yù)控計劃（總進度計劃、月進度計劃等）進行比較、分析，確認(rèn)進度執(zhí)行無偏差的，則繼續(xù)按計劃進行【2】。如發(fā)現(xiàn)實際進度與計劃進度有偏差時，要發(fā)揮管理人員調(diào)控職能，積極組織和協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、施工單位分析偏差產(chǎn)生的原因及對后續(xù)工作和總工期的影響，提出糾正方案，落實措施（如對實際進度滯后的，要求施工單位說明原因，并上報趕工期的措施方案；對甲方指定分包單位、配套單位要同時安排好施工計劃節(jié)點等等），以減少對整體項目進度的影響，把好進度關(guān)，保證工程的順利竣工。

（四）安全管理

要求施工單位的各部門對于施工中的安全責(zé)任進行分解，落實到個人，這樣就把工程的好壞與個人的利益聯(lián)系到了一起，對于安全管理的實施可以起到很大的促進作用；其次要按照建筑領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)，辦理相關(guān)的申領(lǐng)手續(xù)，將施工項目中所用到的各種證照辦理相關(guān)的手續(xù)；如果條件允許還應(yīng)辦理相關(guān)的手續(xù)，確保工程的萬無一失；另外，項目經(jīng)理組織相應(yīng)有關(guān)專業(yè)人員到施工現(xiàn)場進行實地的檢查，嚴(yán)格按照圖紙進行施工，對于出現(xiàn)的安全隱患應(yīng)該及時地進行排查，防患于未然；施工中如果已經(jīng)出現(xiàn)了安全問題，應(yīng)及時地進行改正，并針對施工風(fēng)險提供可行的解決措施，將安全風(fēng)險系數(shù)降到最低。

（五）加強房地產(chǎn)開發(fā)工程的項目風(fēng)險管理

1.風(fēng)險規(guī)避

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行各種決策時，采用放棄投資的決策等一系列措施來對相關(guān)風(fēng)險進行規(guī)避，這種使用的方法類似于一種消極迎戰(zhàn)法，因為如果不采取任何措施只是放棄投資的話，不僅會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得不到應(yīng)有的經(jīng)濟效益，而且還會為自身企業(yè)的發(fā)展帶來嚴(yán)重的阻礙，因此，除非是在迫不得已或者是沒有其它辦法的情況下，不然這種方法是不建議使用的。

2.風(fēng)險轉(zhuǎn)移。風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是采用科學(xué)、合理、規(guī)范的預(yù)防措施，在還未受到風(fēng)險的時候，以某種特定、有效的方式將其進行轉(zhuǎn)化、化解。這種應(yīng)對風(fēng)險的方式在目前我國房地產(chǎn)開發(fā)工程的項目管理中有非常普遍的應(yīng)用【4】。其中，風(fēng)險轉(zhuǎn)移的常見形式主要有以下幾種：（1）利用簽訂的合同，采用合同的有效形式，來幫助轉(zhuǎn)移相關(guān)產(chǎn)生的風(fēng)險，也就是說，在簽訂合同時，將一切風(fēng)險責(zé)任都歸屬到執(zhí)行方身上，這樣今后在工程項目管理中發(fā)生了何種風(fēng)險，都是由合同執(zhí)行方來承擔(dān)的。（2）利用購買保險的方式，也就是通過為開發(fā)的建設(shè)工程購買保險，將還未發(fā)生的、不可預(yù)知的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到保險公司的頭上，這樣做的弊端就是會在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可預(yù)知風(fēng)險帶來的危害以及最終獲取的收益來看，這點則可以完全忽略不計。

結(jié)束語

要想提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體管理水平，必須要做好建設(shè)過程中合同、成本、質(zhì)量等管理工作，在各個階段優(yōu)化物力、人力、財力配置，從而為房地產(chǎn)開發(fā)商獲取更多的投資效益與社會效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張慧.房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計與研究[D].電子科技大學(xué)，2010.

[2]楊寶棟.時代國際中心施工建設(shè)項目管理研究[D].中國海洋大學(xué)，2008.

[3]陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析[J].四川建材，2006，02：142-144.

[4]趙琳.基于全生命周期的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評價與控制研究[D].哈爾濱工程大學(xué)，2012.

[5]王俊博.基于掙值法的房地產(chǎn)項目施工階段成本進度控制研究[D].北京工業(yè)大學(xué)，2013.