嚴(yán)懷豹

【摘 要】 本文闡述了房屋面積測(cè)繪的基本要求，分析了房屋面積測(cè)量誤差產(chǎn)生的原因，提出了房屋面積測(cè)量誤差預(yù)防措施。

【關(guān)鍵詞】 房屋面積；測(cè)量誤差

1 房屋面積測(cè)繪的基本要求

1.1外墻測(cè)繪點(diǎn)為房屋內(nèi)部的地平面之上的1.00m左右，房屋的各個(gè)側(cè)墻要進(jìn)行兩次以上的獨(dú)立測(cè)量，從而為測(cè)量結(jié)果的復(fù)核提供方便。測(cè)量時(shí)應(yīng)使用手持測(cè)繪設(shè)備，對(duì)測(cè)量所得數(shù)據(jù)做四舍五入處理，保留兩位小數(shù)。

1.2能夠進(jìn)行面積測(cè)繪的房屋要滿足以下條件，包括房屋層高在2.20m以上，從而保證人們的正常生活和生產(chǎn)活動(dòng)；結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，建筑物能夠永久存在；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)；有上蓋。

1.3整套房屋的層高是指房屋上下兩樓面之間，或者地面與樓面之間，或屋頂至地面之間的垂直距離，屋頂平臺(tái)與樓面之間的高度也屬房屋的層高，但是平臺(tái)和房屋頂面的隔熱層厚度都不應(yīng)計(jì)算在層高之內(nèi)；對(duì)于斜面的屋頂來(lái)說(shuō)，如果房屋是瓦頂結(jié)構(gòu)，則為地面至擱瓦的木板上2.20m之間的距離；如果房屋是混合結(jié)構(gòu)，則為地面至屋頂上2.05m之間的距離。

1.4對(duì)于在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》頒布實(shí)施以前，已經(jīng)完成測(cè)繪，并認(rèn)定了房屋面積的建筑，如果存在任何異議并有復(fù)核要求的，在復(fù)核時(shí)要執(zhí)行原測(cè)繪規(guī)范。

1.5在計(jì)算房屋面積時(shí)，建筑面積的基本計(jì)算原則為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中第八條關(guān)于房屋面積測(cè)繪的規(guī)定。

1.6公用共有面積的分?jǐn)偤吞幚矸椒?，以及公用建筑部分的分?jǐn)偡绞綉?yīng)參考《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中附錄B的相關(guān)規(guī)定。

2 房屋面積測(cè)量誤差產(chǎn)生的原因

2.1實(shí)地測(cè)量誤差

實(shí)際測(cè)量中測(cè)量人員使用專業(yè)儀器、工具按照一定的方法，在一定的外界條件下進(jìn)行的。由于專業(yè)儀器和工具本身精度的不確定性，觀測(cè)條件的隨機(jī)變化性，以及測(cè)量者感官和生理?xiàng)l件限制，都導(dǎo)致無(wú)法求得測(cè)量的真值。實(shí)地測(cè)量產(chǎn)生誤差的原因主要有以下三方面：

2.1.1儀器誤差

測(cè)量?jī)x器本身存在著一定的誤差。例如：各種鋼尺、皮尺或玻璃纖維尺，都存在著熱脹冷縮問(wèn)題，同時(shí)它們的格值就含有誤差，也就是存在著比例誤差，還有全站儀、測(cè)距儀的誤差等等，都會(huì)給觀測(cè)值帶來(lái)誤差。

2.1.2測(cè)量者的影響

測(cè)量者自身感官和勝利條件的局限性，導(dǎo)致操作儀器時(shí)，如儀器的安置、照準(zhǔn)、讀數(shù)等方面產(chǎn)生的誤差，再有觀測(cè)方法是否合理，觀測(cè)數(shù)據(jù)是否充分、可靠、都取決于測(cè)量者。

2.1.3觀測(cè)條件的影響

觀測(cè)時(shí)的環(huán)境條件，如溫度、濕度、風(fēng)力、大氣折光等因素，都會(huì)使觀測(cè)值產(chǎn)生誤差，如溫、濕度對(duì)皮尺丈量帶來(lái)的誤，溫度、氣壓對(duì)全站儀測(cè)距帶來(lái)的誤差，濕度、大氣折光對(duì)手持測(cè)距儀長(zhǎng)距離測(cè)量的影響等。

2.2偶然誤差

偶然誤差表現(xiàn)為同樣觀測(cè)條件下誤差的大小和符號(hào)的無(wú)規(guī)律性，例如在丈量時(shí)估讀小數(shù)，有時(shí)偏大，有時(shí)偏小，就屬于偶然誤差。偶然誤差不能用計(jì)算改正和改變觀測(cè)方法來(lái)消除，只能靠增加觀測(cè)量，如增加測(cè)回?cái)?shù)、觀測(cè)個(gè)數(shù)來(lái)增加多余條件，從而提高觀測(cè)值的精度。

2.3施工誤差導(dǎo)致的面積變化

預(yù)測(cè)面積時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)考慮了保溫材料和外墻粉刷等因素，并且按照平面圖進(jìn)行計(jì)算，但這樣，都只是停留理論上的層面。由于施工方在管理、技術(shù)等方面的水平參次不齊，在實(shí)際施工過(guò)程中，房屋實(shí)際面積會(huì)出現(xiàn)如外墻粉刷厚薄不均，這樣就產(chǎn)生了一定的誤差，甚至還存在隔墻位置有偏差等。等到房屋竣工后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)得出的實(shí)測(cè)成果就產(chǎn)生了一定的差異。一般來(lái)說(shuō)，如果誤差大于允許范圍，就是屬于施工質(zhì)量嚴(yán)重偏差，當(dāng)然測(cè)量誤差在允許范圍之內(nèi)，可以利用預(yù)售合同的條款進(jìn)行約束，但是不管怎么樣，購(gòu)房者獲得誤差金額加倍的賠償甚至有權(quán)退房。

2.4房地測(cè)繪部門(mén)的口徑不統(tǒng)一產(chǎn)生的誤差

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍以及國(guó)家住宅商品化的深入，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化，開(kāi)始變得越來(lái)越復(fù)雜。明確劃分功能區(qū)，異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分極，準(zhǔn)確認(rèn)定幢共有面積，這些都成為一項(xiàng)復(fù)雜而細(xì)致的工作。當(dāng)房屋出售時(shí)，當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r(shí)，由于不同樓屋價(jià)格不同，最終將與房?jī)r(jià)產(chǎn)生矛盾，因此共有面積計(jì)算和分?jǐn)偱c共有面積計(jì)價(jià)呈現(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地上部分的銷(xiāo)售價(jià)格往往比地下室高得多，當(dāng)不同功能區(qū)或樓層分?jǐn)偭说叵率覟楣灿忻娣e時(shí)，該功能區(qū)或樓層價(jià)位與地下室的價(jià)位也被確定一致。若同時(shí)被住宅和攤位分?jǐn)?，同為地下層共有面積，則必然會(huì)出現(xiàn)價(jià)位差異畸形的情況。顯然，這種計(jì)價(jià)方法對(duì)權(quán)利人利益是一種極大的侵害，同時(shí)不同功能區(qū)或樓層分?jǐn)偭斯灿忻娣e的計(jì)價(jià)差異問(wèn)題，顯得十分隱蔽。

3 房屋面積測(cè)量誤差預(yù)防措施

房產(chǎn)畢竟是一件價(jià)格巨大的特殊商品。房屋面積產(chǎn)生誤差，其結(jié)果對(duì)購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)和心理上都會(huì)造成一定的損害，直接影響消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的信心，所以，必須從各方面解決產(chǎn)生房屋面積誤差的因素。

3.1政府部門(mén)要從政策上加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理力度

規(guī)劃管理部門(mén)在審批房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所報(bào)規(guī)劃之前要全面考慮、認(rèn)真論證，審批之后要監(jiān)督房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照規(guī)劃方案施工。一旦發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)劃的現(xiàn)象，要立即對(duì)其處以嚴(yán)厲的懲罰措施。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要從樹(shù)立品牌、占領(lǐng)市場(chǎng)的的戰(zhàn)略角度出發(fā)，通過(guò)優(yōu)化招投標(biāo)的形式選擇優(yōu)良的施工單位，運(yùn)用科學(xué)管理方法和技術(shù)手段，努力提高建筑施工的質(zhì)量，隨時(shí)糾正出現(xiàn)的施工誤差。

3.2升級(jí)現(xiàn)有的商品房測(cè)量?jī)x器及方法

現(xiàn)階段，房產(chǎn)平面控制測(cè)量是整個(gè)房產(chǎn)測(cè)量的前期基礎(chǔ)性的工作，其目的是為房產(chǎn)面積測(cè)繪工作提供一個(gè)準(zhǔn)確的控制框架和定位基礎(chǔ)，并控制誤差的積累。在房地產(chǎn)地籍的測(cè)量以及地形測(cè)量中，采用GPS定位技術(shù)和導(dǎo)線測(cè)量技術(shù)，數(shù)字化的測(cè)圖技術(shù)是廣泛應(yīng)用的一種新型技術(shù)，具有繪制的圖紙質(zhì)量高、速度快的特點(diǎn)，同時(shí)數(shù)字化測(cè)圖圖載的信息非常的多，而且本身所需要的勞動(dòng)強(qiáng)度很低等一系列特點(diǎn)，這些技術(shù)也是今后房產(chǎn)圖成圖繪圖的一個(gè)重要發(fā)展方向。采用先進(jìn)儀器進(jìn)行采集，采用先進(jìn)的數(shù)字化測(cè)圖設(shè)備進(jìn)行測(cè)量，將數(shù)據(jù)信息及時(shí)通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，獲得房屋面積的數(shù)字化圖形，然后再經(jīng)過(guò)圖形的生成和編輯，精確地繪制出房屋的建筑面積圖紙，最后經(jīng)過(guò)專用的圖像輸出設(shè)備輸出。

3.3統(tǒng)一各相關(guān)行業(yè)的測(cè)量口徑和規(guī)范，建立高度集中的數(shù)據(jù)模板

可以統(tǒng)一各行業(yè)的測(cè)量規(guī)范，以建筑面積為核心，這樣一來(lái)，在一個(gè)統(tǒng)一的平臺(tái)上操作規(guī)劃測(cè)量、預(yù)算定額以及房產(chǎn)測(cè)量，可以減少甚至消除此類誤差。這樣就可以避免因各行業(yè)大多數(shù)都是用“建筑面積”這一概念來(lái)核定銷(xiāo)售單位和工作量等相關(guān)數(shù)據(jù)產(chǎn)生的各種各樣的誤差，因此通過(guò)這樣的方法，不僅節(jié)約大量的人力、物力，還能夠通過(guò)信息化管理實(shí)現(xiàn)資源共享。

3.4加快政策規(guī)范的修訂和細(xì)化，以適應(yīng)新形式的需要。

這幾年大量的新型房屋層出不窮，特別是國(guó)外設(shè)計(jì)部門(mén)的介入，出現(xiàn)了各種風(fēng)格的房屋，英式、西班牙式、意大利式等等，在立面上追求與眾不同，或挑，或凹，或轉(zhuǎn)，有許多方面根本無(wú)法套用現(xiàn)有的規(guī)范。當(dāng)務(wù)之急是要根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，組織有關(guān)方面的專家進(jìn)行調(diào)查、論證，修訂和升級(jí)現(xiàn)有的規(guī)范：針對(duì)出現(xiàn)的各種復(fù)雜的房屋類型制定符合實(shí)際的建筑面積計(jì)算口徑；對(duì)現(xiàn)有規(guī)范的模糊之處予以明確，如陽(yáng)臺(tái)的界定、聯(lián)體別墅的計(jì)算方法等，使具體的操作人員在計(jì)算過(guò)程中不再產(chǎn)生歧義；對(duì)明顯不合理之處予以修改，如取消垂直通道按層分?jǐn)偟取?/p>

同時(shí)，在規(guī)范明確、計(jì)算口徑和原則一致的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，階段性地進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)交流，針對(duì)不同的意見(jiàn)進(jìn)行討論，形成共識(shí)，最終做到整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)所出的成果高度統(tǒng)一、精確，從而大幅度減少因房屋面積的誤差而產(chǎn)生的糾紛。

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