劉穎

改革開放以來，中國出現(xiàn)了人類歷史上前所未有的城鎮(zhèn)化，國家統(tǒng)計(jì)局公布2013年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到53.73%，期間數(shù)億人從農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)。這樣急劇的城鎮(zhèn)化改變了億萬農(nóng)民的命運(yùn)，也推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高速發(fā)展。

然而有專家認(rèn)為，50%多的城鎮(zhèn)化率僅僅是賬面數(shù)據(jù)，而實(shí)際人口城鎮(zhèn)化率是在35%左右，遠(yuǎn)低于2011年世界52%的平均水平。也就是說，我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。而且在中國經(jīng)濟(jì)面臨下滑風(fēng)險(xiǎn)和民生需求持續(xù)加大的大環(huán)境之下，發(fā)展新型城鎮(zhèn)化一方面可以調(diào)動(dòng)經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，另一方面也能解決城市交通擁堵、住房供求失衡、環(huán)境污染、社會(huì)保障不均衡等諸多問題。

于是，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)作為2014年工作的重中之重，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在兩會(huì)上發(fā)布的政府工作報(bào)告中用了很大篇幅來闡述對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)的方向。

盡管中央一直在強(qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化。但是城鎮(zhèn)人口的逐年增長，對(duì)住房的剛需只會(huì)隨之增加，而且房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化過程中也仍然會(huì)起到拉動(dòng)內(nèi)需的作用。受供需關(guān)系改變和以人為核心的城鎮(zhèn)化邏輯影響，房地產(chǎn)行業(yè)仍有很大發(fā)展機(jī)會(huì)。

“三個(gè)1億人”都往哪里去

政府工作報(bào)告中指出，今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)1億人”問題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

中國社科院學(xué)部委員、數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所原所長汪同三表示，“這三個(gè)1億人，講了實(shí)際上是要解決三個(gè)問題。第一個(gè)1億人要解決是人群是已經(jīng)在城市里面工作、生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，把他們落戶在城鎮(zhèn)。第二個(gè)1億人是指已經(jīng)在城市里面居住了，但是居住條件很差、很惡劣，就是所謂的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，要改造他們的居住環(huán)境。第三個(gè)1億人就是指現(xiàn)在還在農(nóng)村的人口，特別是在城鎮(zhèn)化水平相對(duì)落后的中西部地區(qū)，就近城鎮(zhèn)化，促進(jìn)全國城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展?！?/p>

3月16日公布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》（以下簡稱《規(guī)劃》），對(duì)政府工作報(bào)告中提出的“三個(gè)1億人”問題，作出了具體工作部署。

對(duì)于“第一個(gè)1億人”，《規(guī)劃》明確提出，到2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，努力實(shí)現(xiàn)1億左右的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。

當(dāng)然，我國國情使然，政府依然要嚴(yán)格控制500萬以上人口的城市人口規(guī)模?！兑?guī)劃》中明確，以合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）等為前置條件，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開城區(qū)人口50萬-100萬的城市落戶限制，合理放開城區(qū)人口100萬-300萬的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬-500萬的大城市落戶條件，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī)模。大中城市可設(shè)置參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)年限的要求，但最高年限不得超過5年。特大城市可采取積分制等方式設(shè)置階梯式落戶通道調(diào)控落戶規(guī)模和節(jié)奏。

對(duì)此，公安部副部長黃明表示，未來幾年內(nèi)解決1億左右的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口落戶城鎮(zhèn)的目標(biāo)，是切實(shí)可行的。目前，有些特大城市已經(jīng)明確將適當(dāng)疏散部分城市功能，轉(zhuǎn)移一些勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)人口有進(jìn)有出。

對(duì)于“第二個(gè)1億人”，《規(guī)劃》提到，將對(duì)落戶農(nóng)民實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋；同時(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋。也就是說，無論是否落戶，只要在城市長期工作，就應(yīng)該實(shí)現(xiàn)這部分群體的基本公共服務(wù)全覆蓋。還將加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥介紹，2014年的各地共完成棚戶區(qū)改造任務(wù)是470萬套以上，在本屆政府任期內(nèi)可以完成1500萬套的棚戶區(qū)改造任務(wù)。根據(jù)總規(guī)劃，到2020年，至少還能改造1000萬套以上棚戶區(qū)和“城中村”，也就是說將來可以實(shí)現(xiàn)3760萬個(gè)棚戶區(qū)和城中村的家庭脫離原來的居住環(huán)境，進(jìn)入到現(xiàn)代住宅。

對(duì)于“第三個(gè)1億人”，《規(guī)劃》明確，在“主體功能區(qū)規(guī)劃”確定的中西部重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，培育若干新的城市群。

中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副理事長陳耀對(duì)此作了解釋，“城市群就是圍繞中心城市，與周邊城市成為一個(gè)緊密的聯(lián)合的綜合體?！?/p>

這意味著農(nóng)村人口可以就近享受城市居民的保障，而無需背井離鄉(xiāng)，去扎堆北上廣等城市。即有利于人口產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展，節(jié)約耕地，降低公共服務(wù)的成本，解決一二城市承載力不足的問題，又可以盤活欠發(fā)達(dá)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)三四線城市的產(chǎn)業(yè)支撐和公共服務(wù)的配套建設(shè)，使基礎(chǔ)設(shè)施能夠得到有效利用，達(dá)到大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

發(fā)展改革委副主任徐憲平也表示，隨著西部大開發(fā)、中部崛起戰(zhàn)略的深入實(shí)施，中西部地區(qū)的發(fā)展條件明顯改善，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐明顯加快，就業(yè)支撐能力明顯增強(qiáng)，城鎮(zhèn)化的發(fā)展還有較大的空間。培育若干新的城市群，將有條件、有能力吸納約1億人就地城鎮(zhèn)化。

海量需求鑄造新黃金十年

李克強(qiáng)總理關(guān)于城鎮(zhèn)化“三個(gè)1億人”的表述，雖然核心內(nèi)容不是房地產(chǎn)，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)無疑是個(gè)利好消息，因?yàn)樾滦统擎?zhèn)化帶來的大量需求，包括轉(zhuǎn)移人口的住房需求以及棚戶區(qū)、城中村的改造絕對(duì)會(huì)支撐房地產(chǎn)得到一個(gè)非常重要的發(fā)展機(jī)遇。

全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森說：“政府工作報(bào)告中提出的‘三個(gè)1億人的城鎮(zhèn)化，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來機(jī)遇?！齻€(gè)1億人的城鎮(zhèn)化將帶來大量的住房需求，每人按30平方米計(jì)算就是90億平方米的住房需求，至少在未來十年甚至更長的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場還會(huì)迎來新的發(fā)展時(shí)期，可以將其稱之為新的黃金十年。”

住建部政策研究中心主任秦虹有信心，未來的中國高速消費(fèi)將會(huì)改變很多中小城市的區(qū)位價(jià)值，也會(huì)改變未來房地產(chǎn)市場的機(jī)遇。不是只有一二線城市有機(jī)會(huì)，三四線城市也有機(jī)會(huì)。尤其是緊靠著大城市輻射比較明顯的中小城市，未來發(fā)展機(jī)會(huì)很大。在高速交通網(wǎng)上面的城市，有交通結(jié)點(diǎn)的城市，未來的投資成本更低、投資效率更高，對(duì)產(chǎn)業(yè)的吸引力更大。

新型城鎮(zhèn)化的超級(jí)機(jī)遇

還有另一點(diǎn)值得關(guān)注的，就是在政府工作報(bào)告中提到的城鎮(zhèn)化發(fā)展要避免千城一面。因?yàn)樵谶^去幾年的城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，明顯存在發(fā)展不均衡問題。不少二三線城市地方政府為了追求形象工程，大興土木，只顧修建高樓和別墅，導(dǎo)致高樓林立卻大面積閑置，鮮有人居住，形成了“鬼城”、“空城”，很多地方甚至出現(xiàn)馬路上放牛的滑稽景象。

所以在實(shí)施中要注意建設(shè)與區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，提供就業(yè)、收入機(jī)會(huì)，特別警惕“一刀切”的施政方式。其實(shí)在此前各地方召開的兩會(huì)中，也都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

如果你有所關(guān)注就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在31個(gè)省市自治區(qū)的政府工作報(bào)告中，城鎮(zhèn)化這一話題都被提及，至少有29個(gè)省份明確提到要“推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”。

其中，多個(gè)省份在對(duì)新型城鎮(zhèn)化的部署上給出了各自具體的目標(biāo)。比如，北京提出要“率先形成城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的新格局”；湖北將“推動(dòng)6個(gè)新城區(qū)‘獨(dú)立成市，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮”；廣東表示將“積極創(chuàng)建國家新型城鎮(zhèn)化示范省”；青海表示要“力爭到2020年把美麗鄉(xiāng)村的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)全覆蓋”；吉林的目標(biāo)則是“力爭1-2個(gè)市縣納入國家新型城鎮(zhèn)化的試點(diǎn)”；西藏“力爭城鎮(zhèn)化率達(dá)到25%”；寧夏決定通過立法支持新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

各地方也因地制宜，結(jié)合自身的優(yōu)勢部分，打造特色的城鎮(zhèn)化。

作為一線城市中的上海提出“全面推進(jìn)智慧城市建設(shè)，分類推進(jìn)新城建設(shè)”。懷抱北京和天津兩市的河北省“堅(jiān)持把城鎮(zhèn)化納入京津冀協(xié)同發(fā)展格局”。位于東南沿海的福建省將“擴(kuò)大不同主題新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)范圍，依托福州閩江口金三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)中心城市輻射帶動(dòng)和綜合服務(wù)能力?！?/p>

還有作為今年中央工作重點(diǎn)的中西部地區(qū)。東北老工業(yè)基地黑龍江要求“縣城作為城鎮(zhèn)化重點(diǎn)，注重工業(yè)化牽引城鎮(zhèn)化”。作為多山內(nèi)陸省區(qū)的貴州表示“走山區(qū)特色新型城鎮(zhèn)化道路”，云南則提出“穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)上山”。煤炭大省山西提出“推進(jìn)‘一核一圈三群建設(shè)，探索‘以礦建鎮(zhèn)模式”。四川“優(yōu)化城鎮(zhèn)布局和形態(tài)，以及繼續(xù)放開除成都外的大中小城市和小城鎮(zhèn)戶籍限制”。位于地廣人稀的西藏將“突出地域特色、民族特色、文化特色和時(shí)代特點(diǎn)，引導(dǎo)人口適度有序集聚，走有中國特色、西藏特點(diǎn)的新型城鎮(zhèn)化路子”。

雖然各地情況不盡相同，路徑也各有特色，但有一點(diǎn)是共同的——新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將在各地成為撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要支點(diǎn)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就表示，2014年-2015年各個(gè)城市地方版的發(fā)展規(guī)劃會(huì)逐步密集出臺(tái)，這些城市級(jí)別的發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)對(duì)于單個(gè)城市的房地產(chǎn)市場影響是較為明顯的，從短期內(nèi)來看，會(huì)影響一個(gè)城市熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)市場需求的集中爆發(fā)，扭轉(zhuǎn)年初整個(gè)市場基本面欠佳的市場狀況，刺激市場在第二季度迅速復(fù)蘇并好轉(zhuǎn)，最終形成量價(jià)齊升的局面。

總而言之，從全國范圍來講，新城鎮(zhèn)化可能在短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)造成大規(guī)模的影響。從中長期來看，一二線城市的新型城鎮(zhèn)化機(jī)制在不斷完善期間，房地產(chǎn)行業(yè)的支撐必不可少，同時(shí)在城市圈大規(guī)劃的背景下，也將帶動(dòng)一部分開發(fā)企業(yè)到中心城市周邊的三四線城市進(jìn)行布局投資。整個(gè)城鎮(zhèn)化過程將為不同的開發(fā)商帶來新的需求和超級(jí)新機(jī)遇。