袁滿

始于2010年的險企“圈地”運動持續(xù)高熱3年后終有所降溫。

3月3日，《金融理財》記者獲悉，隨著地方政府收緊城市周邊土地資源，進入養(yǎng)老地產(chǎn)的保險公司再不像過去那樣能輕松拿到地，如上海周邊及長三角地區(qū)，多地政府從2013年下半年始就不再向保險企業(yè)出讓養(yǎng)老建設(shè)用地，原因是險企在這些地區(qū)拿地的成本過低，而政府更傾向于以商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)的用地標準對外出售土地。

“現(xiàn)在拿地很難，已經(jīng)商談的土地也被當?shù)卣型Ａ?，短期?nèi)可能就只限于對已經(jīng)拿到的土地進行開發(fā)。”3月4日，國內(nèi)一家已經(jīng)在國內(nèi)多個城市進行養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的保險公司負責人向《金融理財》記者透露。

值得關(guān)注的是，時逢今年兩會召開，來自保險業(yè)大佬的提案仍多涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。不過，包括合眾人壽董事長戴皓以及原國壽董事長楊超在內(nèi)，提案內(nèi)容已轉(zhuǎn)向?qū)υ诮ǖ酿B(yǎng)老地產(chǎn)向政府申請政策扶持、土地出讓需要稅收優(yōu)惠等方面。

拿地成本高企

和此前保險公司動輒從地方政府手中拿下數(shù)千畝、上萬畝土地相比，今年起，這種景象估計難再現(xiàn)。

《金融理財》記者了解到，在上海崇明區(qū)，多家保險公司還在“爭搶”土地資源以籌建養(yǎng)老社區(qū)，但上海已經(jīng)對該區(qū)用于養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的資源進行了凍結(jié)，包括上海本地一家大型國有保險企業(yè)，也未能搶到先機拿到土地。

“此前泰康、太平等在上海浦東、松江兩區(qū)拿地，崇明區(qū)也有數(shù)家保險公司爭相拿地，但去年初就開始和當?shù)卣劵I建養(yǎng)老小鎮(zhèn)的事情，直到現(xiàn)在還沒有著落，估計拿地的事情要黃?！鼻笆霰ｋU公司相關(guān)人士透露，原因據(jù)說是城市下轄區(qū)縣的土地資源開發(fā)權(quán)已經(jīng)被上繳，而且政府現(xiàn)在感覺向保險公司出讓的養(yǎng)老土地成本過低，原先保險公司拿地每平米只有一兩千元，即使以后有保險公司想要拿地，成本也不會如此低廉。

來自長三角某地級市國土局相關(guān)負責人的消息則印證，現(xiàn)在地方政府出讓土地資源，審批權(quán)早已經(jīng)從半年前就收緊，原先郊區(qū)無人問津的大量土地，被保險公司用以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)，一下子幾千畝、上萬畝，引起國土部門的重視；現(xiàn)在中央已經(jīng)下發(fā)文件，為不觸及18億畝耕地紅線，政府也不敢出讓了。

“養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)和住宅地產(chǎn)區(qū)別不大。雖然現(xiàn)在保險公司鼓吹未來養(yǎng)老社區(qū)很有前景，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有很大的發(fā)展?jié)摿ΓｋU公司拿到土地后所建的社區(qū)，針對的還是中高端人群，這與國家提倡要建立覆蓋整體的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有區(qū)別。對于絕大多數(shù)老年人來講，沒有數(shù)百萬、上千萬的經(jīng)濟實力，如何實現(xiàn)候鳥式的遷徙生活？”中央財經(jīng)大學保險學院院長郝演蘇在接受《金融理財》記者采訪時表示。

以去年底中國人壽擬投資百億在蘇州昆山建立生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)為例，事實上國壽與當?shù)卣湍玫卣勁幸呀?jīng)持續(xù)了一兩年，該信息的發(fā)布只是國壽確定將正式啟動該項目，而并非當時拿到的土地；同時中國人壽在河北廊坊拿下萬畝土地，這一消息更是在2010年的時候就已經(jīng)發(fā)布過。而泰康人壽和太平人壽去年在上海取得的兩塊地，實際上很早以前就已經(jīng)得到地方政府的批復?！督鹑诶碡敗酚浾呓y(tǒng)計，從去年下半年至今，再沒有一家保險公司從地方政府手中拿到養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)用地。

風險浮出水面

雖然地方政府已經(jīng)開始收緊土地資源，但保險公司的拿地熱情似乎并未退卻，一方面選擇一線城市更為偏遠的區(qū)縣拿地，另一方面，積極與二線、三線城市談開發(fā)合作。值得關(guān)注的是，保險界政協(xié)委員提交的兩會議案，仍然多聚焦養(yǎng)老地產(chǎn)。

3月3日，連續(xù)多年遞交扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展議案的戴皓，今年再次提交相關(guān)議案，提出給予實物養(yǎng)老型養(yǎng)老保險計劃以稅收優(yōu)惠，引導個人自愿性養(yǎng)老金投資于養(yǎng)老服務業(yè)，而其所指的實物性養(yǎng)老保險計劃，即將個人自愿性養(yǎng)老金與持續(xù)照料型養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的養(yǎng)老保險計劃。他建議對于參與實物型養(yǎng)老保險計劃的個人，其繳納的保險費在不超過其個人收入一定比例的范圍內(nèi)不繳納個人所得稅，而是在領(lǐng)取年金入住養(yǎng)老社區(qū)時再繳納個人所得稅。

楊超的議案也將方向瞄準了個人養(yǎng)老保險產(chǎn)品稅收遞延政策的試點和推廣速度，并建議保監(jiān)會會同有關(guān)部門，推動出臺保險資金投資養(yǎng)老養(yǎng)生和醫(yī)療護理機構(gòu)的稅收減免優(yōu)惠政策，鼓勵保險機構(gòu)積極參與養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療護理機構(gòu)的投資和運營。

楊超建議，國家發(fā)改委會同有關(guān)方面出臺相應政策，大力支持有實力的保險企業(yè)投資城鎮(zhèn)化重點建設(shè)項目，促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資良性循環(huán)和發(fā)展，提出養(yǎng)老用地出讓、商業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)的資格審批歸屬、營利性和非營利性的稅收問題等。

很明顯，從上述兩份提案中已經(jīng)看出，保險公司未來拿地成本提高顯露無遺，這也是為什么保險機構(gòu)開始提出對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)銷售需要稅收優(yōu)惠政策。尤其是后者提出的對于養(yǎng)老用地的出讓和商業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)的資格審批等問題，保險公司已然遇到障礙，需要更明晰的政策。

一家券商機構(gòu)保險分析師向《金融理財》記者表示，在房地產(chǎn)市場一直處于高壓宏觀調(diào)控的狀態(tài)下，養(yǎng)老社區(qū)受到?jīng)_擊的效應也是很明顯的，保險公司所拿的地塊并不處于市中心，也不位于風景區(qū)內(nèi)，如何吸引有養(yǎng)老需求的投資者，已經(jīng)成為保險公司考慮的重要問題。

記者了解到，保險公司對于養(yǎng)老地產(chǎn)拿地盛宴落幕已經(jīng)“心知肚明”，即使未來仍想拿地，也將權(quán)衡再三；而且從另一方面，過去幾年保險公司從事養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)被看好的同時，風險也逐漸浮出水面。

據(jù)悉，從2012年9月開始，北京市國土局已開始啟動新的國有建設(shè)用地規(guī)劃，在去年將養(yǎng)老設(shè)施用地納入國有建設(shè)用地供應計劃，這標志著養(yǎng)老綜合用地正式與工業(yè)用地、住宅用地一樣，將通過招拍掛的形式出售。

“很多地方城市都已經(jīng)出臺了類似規(guī)定，這直接導致了保險公司拿地難，成本抬高，所以保險公司只能從另外一方面著手，解決這一問題。然而真正的問題還不是險企能不能拿到更多的土地，而是過兩年保險公司將養(yǎng)老社區(qū)建好了，但是物業(yè)租不出去或者賣不出去又怎么辦？”郝演蘇分析。

《金融理財》記者從一家壽險公司內(nèi)部獲悉，現(xiàn)在保險公司所建的養(yǎng)老社區(qū)，在產(chǎn)品設(shè)計上已經(jīng)突破了原先只租不賣的規(guī)定，可以允許投資者購買的掛鉤養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品未來進行保單轉(zhuǎn)讓。

“在國內(nèi)房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控，樓市崩盤論甚囂塵上、房價堅挺局面難以維持的情形下，現(xiàn)在所建的養(yǎng)老社區(qū)一旦遇上銷售瓶頸，就足以影響保險公司的資金回流和投資回報?！鄙鲜鋈谭治鰩熣J為。