□李紅霞

（山西省長(zhǎng)治市沁縣國(guó)土資源局，山西沁縣046400）

對(duì)沁縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目的可行性研究

□李紅霞

（山西省長(zhǎng)治市沁縣國(guó)土資源局，山西沁縣046400）

結(jié)合沁縣2012年度城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目定昌鎮(zhèn)、故縣鎮(zhèn)等項(xiàng)目區(qū)，就城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目實(shí)施效益進(jìn)行了分析，認(rèn)為城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤對(duì)促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，拓展地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間具有重要意義。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地；增減掛鉤；可行性研究

1.引言

為了全面貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）文件精神，國(guó)土資源部2005年開(kāi)展了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作。

2010年山西省被國(guó)土資源部批準(zhǔn)為城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)省。山西省委省政府為了加快山西省轉(zhuǎn)型跨越步伐，緊緊抓住山西省綜改試驗(yàn)區(qū)的契機(jī)，山西省人民政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作的通知》（晉政辦發(fā)[2011]11號(hào)），明確提出以保護(hù)耕地、保障農(nóng)民權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，以改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活條件，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為目標(biāo)，以優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和節(jié)約集約為重心，開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，緩解土地供需矛盾，推進(jìn)節(jié)約集約用地，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的工作思路和原則。山西省國(guó)土資源廳成立了增減掛鉤領(lǐng)導(dǎo)組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。

沁縣縣委、縣政府高度重視此項(xiàng)工作，縣委書(shū)記專門召開(kāi)了縣委常委會(huì)進(jìn)行安排，并成立了以縣長(zhǎng)為組長(zhǎng)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤領(lǐng)導(dǎo)組，深入調(diào)查，充分論證，親臨實(shí)地考察，廣泛發(fā)動(dòng)，宣傳教育。與鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村領(lǐng)導(dǎo)多次座談，征求意見(jiàn)，在較短時(shí)間選定了本縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)。

本文研究的項(xiàng)目區(qū)為沁縣2012年度定昌鎮(zhèn)、故縣鎮(zhèn)等增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)。其中拆舊區(qū)總規(guī)模23.89公頃，涉及了4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)8個(gè)村11個(gè)圖斑。其中居民點(diǎn)面積19.25公頃，涉及6個(gè)村9個(gè)圖斑；工礦廢棄用地4.64公頃，涉及2個(gè)村2個(gè)圖斑。拆舊區(qū)整理復(fù)墾規(guī)模23.89公頃，可復(fù)墾耕地22.81公頃，其他農(nóng)用地1.08公頃。建新區(qū)總規(guī)模22.45公頃，其中居民安置區(qū)0.42公頃，涉及2個(gè)村2個(gè)圖斑；其中占用園地0.11公頃，林地0.31公頃；項(xiàng)目建新區(qū)新增建設(shè)用地22.03公頃，分為5個(gè)片區(qū)，11個(gè)圖斑，涉及3個(gè)村，其中占用耕地18.28公頃，其他農(nóng)用地2.49公頃，自然保留地1.26公頃。

2.拆舊區(qū)土地整理復(fù)墾可行性分析

2.1 拆舊區(qū)復(fù)墾整理適宜性分析

項(xiàng)目區(qū)復(fù)墾的土地均與周邊農(nóng)田相鄰，通過(guò)復(fù)墾改良，可與周邊耕地整合，形成大規(guī)模的連片良田，產(chǎn)生更高的農(nóng)業(yè)效益。

根據(jù)沁縣土壤志和農(nóng)業(yè)部門現(xiàn)場(chǎng)抽樣調(diào)查，項(xiàng)目拆舊區(qū)的土壤主要為褐土，結(jié)構(gòu)良好，土層深厚，水肥氣候協(xié)調(diào)，熟化程度高，土壤呈中性反應(yīng)，耕性良好，適宜多種旱作物耕種。依據(jù)《耕地后備資源調(diào)查與評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)程》的要求，將整理后的土地表層還原為熟土，耕作層保持在0.30米以上，新增耕地符合耕地標(biāo)準(zhǔn)。

土地的綜合性適宜評(píng)價(jià)和針對(duì)性適宜評(píng)價(jià)可采用多因素綜合評(píng)判法，采用公式：P=∑αiPi，P為總得分，αi為第i個(gè)因素的權(quán)重，Pi為第i個(gè)因素的評(píng)價(jià)得分，∑αi=1，因素的選擇及其權(quán)重的確定可采用特爾斐測(cè)定法。拆舊地塊全部復(fù)墾后共計(jì)新增耕地22.81公頃（合342.15畝），適宜于作為旱地，種植玉米等糧食作物。

2.2 項(xiàng)目實(shí)施有利于耕地種植效益的提高

目前由于水利設(shè)施的不完善，耕地產(chǎn)量較低，項(xiàng)目區(qū)耕地撂荒現(xiàn)象比較嚴(yán)重，通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，將復(fù)墾后的農(nóng)田與現(xiàn)狀耕地進(jìn)行整合，并進(jìn)行改良的配套技術(shù)措施，無(wú)疑會(huì)將農(nóng)田的產(chǎn)量大大提高，這樣無(wú)論整體經(jīng)營(yíng)還是讓農(nóng)民承包，耕地的種植率和所產(chǎn)生的效益都會(huì)有一個(gè)大的飛躍。

2.3 項(xiàng)目實(shí)施有利于土地集約利用，改善農(nóng)民生活條件

目前村莊土地利用率低，布局散亂，農(nóng)民住房條件較差，農(nóng)民改善居住條件的愿望比較強(qiáng)烈。通過(guò)實(shí)施土地綜合整治，進(jìn)行社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，可以縮小城鄉(xiāng)差距，改善農(nóng)民生活條件。通過(guò)建設(shè)集中居住區(qū)，完善配套設(shè)施，拆遷農(nóng)民的居住條件將徹底改觀，村容村貌將煥然一新，村莊將實(shí)現(xiàn)“田成行、房集中、路成網(wǎng)、樹(shù)成行”的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，土地將實(shí)現(xiàn)集約化利用。

3.建新區(qū)有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)可行性

項(xiàng)目區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，將改變現(xiàn)有村莊零散布局，盤活利用農(nóng)村存量建設(shè)用地，促進(jìn)農(nóng)村居民點(diǎn)的集聚布局，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居住布局從自然形態(tài)向規(guī)劃形態(tài)轉(zhuǎn)變，改善農(nóng)村居民點(diǎn)的居住條件和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，同時(shí)也拓展了城鎮(zhèn)發(fā)展空間。

在實(shí)施中，農(nóng)村建設(shè)用地整理，本著先易后難的原則，近期將項(xiàng)目區(qū)內(nèi)大部分易于整理、分布零散的農(nóng)村建設(shè)用地，特別是空閑土地、閑置土地集中整理；遠(yuǎn)期主要對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)較大規(guī)模的、規(guī)劃布局不合理的、基礎(chǔ)設(shè)施不盡完善、生活環(huán)境較差的農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行全面整理，通過(guò)對(duì)該區(qū)域的積極開(kāi)發(fā)建設(shè)，能最大程度地滿足當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的用地需求，能給周邊農(nóng)民帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)也是積極貫徹落實(shí)山西省委、省政府提出的加快城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐的要求的具體體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)卣腿罕姷淖畲罄婊?/p>

4.項(xiàng)目實(shí)施效益分析

通過(guò)實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，項(xiàng)目區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益主要體現(xiàn)三個(gè)方面：

4.1 拆舊區(qū)經(jīng)濟(jì)效益

通過(guò)土地整理復(fù)墾后，項(xiàng)目區(qū)新增耕地面積22.81公頃。經(jīng)濟(jì)效益主要體現(xiàn)在新增耕地效益，分析如下：

4.1.1 經(jīng)濟(jì)效益

項(xiàng)目實(shí)施后新增耕地22.81公頃，全部用于種植玉米，玉米單產(chǎn)600公斤/畝，單價(jià)按照2.80元/公斤計(jì)算，一年收入57.4812萬(wàn)元。生產(chǎn)成本為420元/畝，扣除生產(chǎn)成本14.3703萬(wàn)元后，復(fù)墾后的耕地凈收益為43.1109萬(wàn)元，每畝凈收入為1260元/畝（見(jiàn)下表）。

表4.1.1項(xiàng)目區(qū)復(fù)墾后凈效益計(jì)算表

4.1.2 靜態(tài)投資回收期、靜態(tài)投資收益率

項(xiàng)目總投資353.11萬(wàn)元，項(xiàng)目全部完成投入并正常生產(chǎn)后，新增年凈收入43.11萬(wàn)元。如不計(jì)利息，按靜態(tài)分析，項(xiàng)目完成后資金靜態(tài)回收期約為8.19年，靜態(tài)投資收益率為12.21%。項(xiàng)目投資回收期短，投資收益率較高，經(jīng)濟(jì)效益可觀。

4.2 建新區(qū)經(jīng)濟(jì)效益

4.2.1 項(xiàng)目建新區(qū)

新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的土地收益，主要體現(xiàn)為用于城鎮(zhèn)建設(shè)的土地收益，無(wú)論是商品房開(kāi)發(fā)，還是工礦企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都將大幅度提高土地生產(chǎn)效益。

項(xiàng)目實(shí)施后出讓項(xiàng)目建新區(qū)，初步測(cè)算取得土地出讓金為3297.60萬(wàn)元，土地補(bǔ)償費(fèi)為 770.57萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)作資金為353.11公頃，最終獲得土地增值收益2173.92萬(wàn)元。

4.2.2 安置區(qū)

安置區(qū)是將拆遷農(nóng)民安置到設(shè)施齊全、條件好的地區(qū)，將在農(nóng)民原有生活水平的基礎(chǔ)上有較大地提高，農(nóng)民便于參與到二、三產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)和技術(shù)改進(jìn)上來(lái)，有利于農(nóng)民收入水平的提高；另外，通過(guò)農(nóng)村居民點(diǎn)的集中布局，有利于減少農(nóng)村和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。

4.3 環(huán)境效益分析

4.3.1 改善生態(tài)環(huán)境

隨著復(fù)墾規(guī)劃的實(shí)施，原來(lái)的污染企業(yè)將全部被拆除，復(fù)墾后的溝渠系統(tǒng)將有效地解決取水排澇問(wèn)題，系統(tǒng)的防護(hù)林種植將起到防風(fēng)固沙、保持水土的作用，從而形成改善生態(tài)環(huán)境的農(nóng)田小氣候。

4.3.2 美化農(nóng)村景觀

通過(guò)新農(nóng)村、標(biāo)準(zhǔn)田塊的建設(shè)，改變了拆舊區(qū)內(nèi)村莊建筑雜亂無(wú)序、田塊零散的現(xiàn)狀，形成環(huán)境優(yōu)美，整齊規(guī)范的農(nóng)村景觀。

5.社會(huì)效益分析

5.1 項(xiàng)目實(shí)施后有利于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)

項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃實(shí)施，有利于切實(shí)穩(wěn)步推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)現(xiàn)黨中央關(guān)于社會(huì)主義新農(nóng)村“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的建設(shè)要求。

5.1.1 有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的改善，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展。

項(xiàng)目實(shí)施后項(xiàng)目區(qū)內(nèi)零星散布的農(nóng)村居民點(diǎn)用地將得到整理，區(qū)內(nèi)耕地形成生產(chǎn)規(guī)模，提高了產(chǎn)量，有利于推進(jìn)規(guī)?；I(yè)化和多元化經(jīng)營(yíng)，更好的適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，有效提高耕地產(chǎn)出效率。

5.1.2 有利于改善農(nóng)民生活環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量。

項(xiàng)目實(shí)施后，農(nóng)民集中居住在新農(nóng)村。新農(nóng)村統(tǒng)一建設(shè)后，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，村莊的布局整齊有序，農(nóng)村面貌大幅改善。村內(nèi)完善的基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)、文教、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施，將改變以前自然村臟、亂、差和設(shè)施不完備的生活條件，農(nóng)民的生活環(huán)境和水平會(huì)得到徹底改觀。

5.2 有利于提高土地利用集約程度

規(guī)劃實(shí)施后，土地利用集約程度將有所提高，主要體現(xiàn)在村莊安置區(qū)面積與整理前農(nóng)村建設(shè)用地面積的差額上。規(guī)劃期間，項(xiàng)目區(qū)通過(guò)掛鉤規(guī)劃的實(shí)施，安置區(qū)的面積會(huì)比整理前農(nóng)村建設(shè)用地面積有所減少，這樣村莊建設(shè)用地的土地集約利用水平就得到了提高。項(xiàng)目的實(shí)施滿足了新農(nóng)村建設(shè)的規(guī)劃需要，順應(yīng)了城市化發(fā)展的趨勢(shì)。

5.3 有利于緩解建設(shè)用地指標(biāo)供需矛盾

根據(jù)《沁縣土地利用總體規(guī)劃2006-2020年》，沁縣新增建設(shè)用地指標(biāo)年均為39.27公頃，主要安排省市重點(diǎn)項(xiàng)目，縣級(jí)項(xiàng)目可用指標(biāo)極少，制約了沁縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，本項(xiàng)目實(shí)施完成后，通過(guò)掛鉤可獲得一定的周轉(zhuǎn)指標(biāo)，這對(duì)于滿足沁縣建設(shè)用地的需求，緩解建設(shè)用地指標(biāo)供需矛盾具有重要意義。

【1】李靖.增減掛鉤四辯[J].中國(guó)土地，2013.2.

【2】張芬.對(duì)“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”政策的認(rèn)識(shí)與思考[J].山東紡織經(jīng)濟(jì)，2010.4.

TU986

A

2095-7319（2014）05-0078-04

李紅霞（1973—），女，山西省襄垣縣人，現(xiàn)任職于山西省長(zhǎng)治市沁縣國(guó)土資源局，主要從事土地整理、土地節(jié)約集約利用、土地征收征用等工作研究。