劉德炳

34重點(diǎn)城市儲備土地總市值截至去年6月超7.5萬億

“地方政府性債務(wù)對土地出讓收入的依賴程度較高?！边@幾乎成為各地審計部門的共識。

但現(xiàn)實(shí)卻是，地方政府仍然熱衷于賣地，并且屢創(chuàng)新高。

國土資源部今年2月11日公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)73萬公頃，同比增長5.8%，其中房地產(chǎn)用地20萬公頃，同比增長26.8%。與此同時，全國主要監(jiān)測城市的地價也在上漲。

國家統(tǒng)計局3月公布，今年1—2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4062萬平方米，同比增長6.5%，土地成交價款1000億元，增長8.9%。

對于地方政府對賣地有著難以割舍的情結(jié)，安徽財經(jīng)大學(xué)教授唐敏向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，這是由于過去的財稅體制，事權(quán)和財權(quán)不對等，導(dǎo)致地方政府過度依賴土地財政收入來推動發(fā)展。

與此同時，還有業(yè)內(nèi)人士表示，面對巨大而唾手可得的土地收益，不少地方政府將經(jīng)營土地當(dāng)作主要工作方向，甚至冠以經(jīng)營城市的美名，以至于有些地方除了賣地之外，已經(jīng)喪失了真正經(jīng)營城市、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。“賣土地已經(jīng)令有些地方政府不可自拔了?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，土地財政容易造成地方政府的惰性和腐敗。在無需大的成本時，過于依賴土地收入，而不會在其他收入方面尋求突破。

財政部最新數(shù)據(jù)顯示，2013年全國國有土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)41250億元，這創(chuàng)出了土地市場有史以來的新高?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者查閱財政部國有土地使用權(quán)出讓收入數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2008—2013年，6年間全國國有土地使用權(quán)出讓收入已經(jīng)高達(dá)15.6萬億元。

而且，土地的蛋糕還在越做越大。

國家審計署2013年12月30日公布，截至2013年6月底，地方政府性債務(wù)余額支出投向中，土地收儲債務(wù)16892.67億元，位列地方政府性債務(wù)余額項(xiàng)目的第二。土地收儲形成了大量土地儲備資產(chǎn)。審計抽查的34個重點(diǎn)城市（4個直轄市、5個計劃單列市、25個省會城市，不含烏魯木齊、拉薩）本級，截至2013年6月底儲備土地16.02萬公頃。

根據(jù)全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，2013年第四季度，重點(diǎn)監(jiān)測城市中，地價總體水平為4735元/平方米，商服用地、住宅用地和工業(yè)用地的地價水平分別為8157元/平方米、7052元/平方米和889元/平方米。

而國家審計署審計抽查的34個重點(diǎn)城市，與全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)中的重點(diǎn)監(jiān)測城市幾乎完全重合（后者只是多了烏魯木齊、拉薩兩地，對地價拉動作用有限）。

因此，用這34個城市的儲備土地乘以土地的平均價格，即可得出這34個城市的土地儲備總價值。

據(jù)此，34個重點(diǎn)城市截至2013年6月底儲備土地的總市值已經(jīng)達(dá)到7.585萬億元（16.02萬公頃×4735元/平方米）。而如果考慮2013年6月之后新形成的土地儲備，以及地價仍然在不斷上漲的現(xiàn)實(shí)，僅34個重點(diǎn)城市的儲備土地總市值可能就會超過這個7.585萬億元。如果加上全國其他數(shù)千個城市，全國的數(shù)據(jù)或?qū)⒏芋@人。

而僅僅34個重點(diǎn)城市儲備土地總市值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了全國土地收儲的投入（16892.67億元），二者相差近6萬億，土地買賣堪稱暴利。一位業(yè)內(nèi)人士就此向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者反問道，這么大且唾手可得的既得利益，誰舍得呢？

記者手記

財稅改革如何破解土地財政困局

“觸動利益比觸動靈魂還難?！彪m然有很多專家、學(xué)者及業(yè)內(nèi)人士呼吁遏止土地財政，但這些年來，土地財政卻不可避免地越滾越大。記者采訪還發(fā)現(xiàn)，相比于過去幾年，當(dāng)下中國最小的行政單位——鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級地方政府，對土地的介入程度也越來越深。

分析人士指出，其實(shí)深入分析土地財政的幕后，毫無疑問是政府這只手伸得太長了，直接卷入到經(jīng)濟(jì)利益的糾紛之中，既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動員。

安徽財經(jīng)大學(xué)教授唐敏建議，一是要深化財稅體制改革，建立現(xiàn)代財政制度，明確界定中央和地方事權(quán)及其支出責(zé)任，使事權(quán)和財權(quán)大體對等，從而從源頭上解決地方政府過度依賴土地財政的問題；二是依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)收入，通過稅收等政策解決土地暴利問題。

一位業(yè)內(nèi)人士甚至指出，至少未來5年，土地財政難以完全退出。長期要改、短期難動，這是土地利益格局的現(xiàn)實(shí)局面。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地收入將越來越表現(xiàn)出兩個突出問題：一、收入不夠。在如此龐大的地方債規(guī)模下，尤其是舊債償還期陸續(xù)到達(dá)時，當(dāng)前的土地收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足償還的胃口。二、土地出讓的收入機(jī)制不長效。土地資源畢竟有限，同時城市規(guī)劃進(jìn)程也不允許無節(jié)制地開發(fā)各類土地，這樣土地收入終有枯竭的時候。

上述人士建議，確保財政支出公開透明，削減不合理開支，進(jìn)一步落實(shí)中央八項(xiàng)規(guī)定和約法三章，建設(shè)節(jié)約型政府。

中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副教授仝志輝向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，針對這種局面，關(guān)鍵是要平衡政府、集體、個人之間的利益。未來應(yīng)當(dāng)要改革征地制度，既要保證農(nóng)民的土地收益，還要保證政府的收益。假如，過去政府從農(nóng)民手中征地是一畝10萬元，轉(zhuǎn)手賣給開發(fā)商100萬元，政府賺90萬元。今后如果實(shí)現(xiàn)自由入市，農(nóng)民一畝地賣100萬元，農(nóng)民可以分享收益，政府可以通過稅收等形式獲得相應(yīng)的收益，這就能避免地方政府的消極不作為。

除了改革征地制度，黨的十八屆三中全會和《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》都提出，要在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

有專家指出，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，勢必能沖破目前的土地利益格局，更大程度上發(fā)揮市場配置資源的作用，高房價、房產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)等局面有望得到緩和。

但是目前，有些地方尚未邁開改革的步伐，就遇到了來自既得利益的阻力，甚至不乏有人打著保護(hù)農(nóng)民利益的幌子來阻撓改革。

對此，業(yè)內(nèi)人士建議，認(rèn)定了方向的改革，還必須合理有序地推行下去。