王呈琛

（長春金融高等?？茖W校 吉林長春 130028）

探索我國小產(chǎn)權的相關法律

王呈琛

（長春金融高等專科學校 吉林長春 130028）

隨著我國城市經(jīng)濟發(fā)展速度的不斷加快，城市的空間顯得越來越擁擠。土地資源的不斷匱乏，城市人口數(shù)量的不斷增加，在無形中將本就“生意紅火”的房地產(chǎn)業(yè)炒的更加紅火。隨著房價的一路飆升，很多城市居民以及外來居民面臨著嚴峻的住房問題。在這一背景下，價格低廉的“小產(chǎn)權房”成為了很多人的“最愛”。盡管其在法律上屬于違規(guī)建筑物，但是，很多人抱著“法不責眾”的僥幸心理，紛紛將資金投放到“小產(chǎn)權房”的購買上。本文從法律的角度，對小產(chǎn)權房進行分析，并重點探索小產(chǎn)權房的法律系統(tǒng)構建。

小產(chǎn)權房；法律規(guī)定；房地產(chǎn)業(yè)

近年來，隨著大中城市房價的不斷攀升，很多普通百姓的“購房夢”變得越來越虛幻。在這無奈與殘酷的現(xiàn)實面前，很多人不得不遠走他鄉(xiāng)，或者成為“租房一族”?！靶‘a(chǎn)權房”的出現(xiàn)，為普通購房者帶來了“希望”，很多人的“購房夢”成真了。但是，在這一現(xiàn)象的背后，卻涉及到了很多風險問題。例如：法律風險等?！靶‘a(chǎn)權房”盡管數(shù)量不斷增加，但是，其本質卻是“違章建筑”，在一定程度上，購買小產(chǎn)權房是很難得到法律的有效權益保障的。所以，很容易成為購買者的“噩夢”。

一、小產(chǎn)權房

(一)小產(chǎn)權房定義

小產(chǎn)權房主要是指：得到或者并未得到當?shù)乜h、鄉(xiāng)政府或者村委會審批以及認可的，在農(nóng)村集體土地大范圍構建的，類似于商品房外形的，向當?shù)剞r(nóng)村集體組織之外的購房者出售的房屋。

(二)小產(chǎn)權房同合法的商品房間的主要差異

相對來講，小產(chǎn)權房與大產(chǎn)權房在某些方面存在一定的差異，具體表現(xiàn)在：

1.二者的土地所有權性質差異。《土地管理法》中明確規(guī)定：城市市區(qū)的土地歸國家所有，而農(nóng)村以及城郊土地則有一部分歸農(nóng)民集體所有。例如：農(nóng)村的宅基地、自留地以及自留山等。同時，《土地管理法》中還規(guī)定，任何單位或者個人都不能在未經(jīng)申請國有土地使用權的情況下，私自對土地進行開發(fā)、建設，并將建筑房屋作為商品投放到流通市場。然而，小產(chǎn)權房就是在這些違規(guī)操作下產(chǎn)生的。房屋的建造以及銷售者并沒有繳納土地出讓等稅費，也沒用變更土地性質。

2.購房者的權屬證書效力差異。正規(guī)的商品房，購買者在購買的同時，會獲得國家認可的“三證”。其充分證明了購買者對房屋的合法權益。但是，小產(chǎn)權房購買者僅僅是通過買賣合同或者鄉(xiāng)政府頒發(fā)的證書證明其對房屋的“所有權”。根據(jù)相關法律，這類證書的合法性并不成立，僅能證明購買者對該小產(chǎn)權房有過出資。

3.流動性存在差異。正規(guī)商品房是可以自由流入到房地產(chǎn)市場，并進行流通交易的。但是，小產(chǎn)權房則是受到了諸多限制?！锻恋毓芾矸ā分兄赋觯翰荒芤匀魏涡问竭M行農(nóng)村集體所有土地的使用權轉讓或出讓給進行非農(nóng)業(yè)建設的人或者單位。并且，相關法律還規(guī)定：城鎮(zhèn)居民不能私自購買農(nóng)戶的宅基地，并禁止為購買者發(fā)放相應的土地使用證。然而，小產(chǎn)權房的“房產(chǎn)證”由于是不具備發(fā)證資格的鄉(xiāng)政府或村委會發(fā)放的，所以，其并不能作為房產(chǎn)證明，這在房產(chǎn)交易中必將是一個“麻煩”。

二、小產(chǎn)權房存在的法律原因

(一)法律規(guī)制中的真空地帶導致

在房產(chǎn)管理方面，《城市房地產(chǎn)管理法》中對城市房屋建設給予了明確規(guī)定，但是，該法律卻并不適用于農(nóng)村土地。盡管在《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中對農(nóng)村地區(qū)的宅基地進行了法律規(guī)劃，但是，規(guī)劃的過于籠統(tǒng)，并沒有對小產(chǎn)權房的物權保護進行明確規(guī)定。另外，盡管國家對農(nóng)轉非用地的審批進行了明確規(guī)定，但是，審批后如何對違規(guī)者進行懲罰，卻是沒有詳盡的法律依據(jù)。這些法律空白都是小產(chǎn)權房數(shù)量不斷增加的重要動力。

(二)法律法規(guī)間存在矛盾

《憲法》中明確規(guī)定：“土地使用權可以依法轉讓?！倍?，《物權法》中也指出，國家和集體在市場經(jīng)濟環(huán)境中，具有平等的法律地位以及發(fā)展權利。但是，在《土地管理法》中，則對農(nóng)民集體土地轉讓進行了諸多限制。

三、小產(chǎn)權房法律規(guī)制的構建

(一)對小產(chǎn)權房進行分類治理

1.集體建設用地上的小產(chǎn)權房。如果小產(chǎn)權房是在集體建設用地上建造并進行銷售的，如果并沒有違背相關的規(guī)劃方案。則可以對購買者進行區(qū)分對待。當購買者的購買目的是投資時，則令開發(fā)商退房；如果是自用，并且，屬于收入低微者，則令其補繳稅費后作為經(jīng)濟適用房使用。另外，如果小產(chǎn)權房還沒有銷售出去，這部分則需要根據(jù)其是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃來制定處理方案。如果是未違反規(guī)定的，則可以將其作為新農(nóng)村建設用房或者農(nóng)村宅基地用房。如果是違規(guī)建造，則責令其盡快拆除。

2.農(nóng)用地上建造的小產(chǎn)權房。一直以來，耕地不足問題都是關系到國計民生的大問題。國家對耕地的監(jiān)管工作給予了高度重視。所以，當小產(chǎn)權房建造是建造在耕地上時，無論什么情況，都必須無條件地予以拆除。并對違法行為人進行嚴厲懲罰。

3.宅基地上的小產(chǎn)權房建造。對于宅基地上建造的小產(chǎn)權房，分為兩種情況進行處理。第一種，農(nóng)民在自家宅基地上建造的小產(chǎn)權房。這種小產(chǎn)權房多存在于某些城中村。村民除了一部分自用以外，將剩余的房屋進行出售。對于這一問題，可以責令農(nóng)戶補繳土地出讓金，補辦相關的房屋所有權手續(xù)，即可承認其房屋買賣合法；第二種，利用農(nóng)村宅基地進行小產(chǎn)權房的建造。這種行為多發(fā)生在“空心村”，此時，如果尚未處于建設階段，則令其無條件停建。如果已經(jīng)在建設中，并且，其周邊已經(jīng)被城市高樓所占，國家應對其予以支持，并在滿足集體成員用房之后，將剩余房屋作為國家保障住房，并就這一部分給予村集體一定補償。

(二)小產(chǎn)權房規(guī)制的法律途徑

1.對農(nóng)村土地利用以及監(jiān)管進行完善。加快對宅基地管理有關立法的制定與完善，并且，使其更加有利于宅基地的使用者。同時，積極推行宅基地權利登記制度；當農(nóng)民的宅基地處于閑置狀態(tài)時，可以對其執(zhí)行宅基地退出制度。這樣農(nóng)民可以在退出的過程中，獲得一定的補償，例如：用宅基地換取商品房，也可以享有城市居民的各類福利保障。而國家則可以將大量的閑置宅基地進行集中管理，以便更好地促進新農(nóng)村建設。

2.引入“永佃權”，構建小產(chǎn)權房的權利體系。將小產(chǎn)權房的使用看成是“永久租賃”。這種權利也可以稱為是“準所有權”。永佃權具有一些特征：可以使用，但不擁有。也就是說小產(chǎn)權房的購買者，并不具有“所有權”，只能是永久使用；其對所有權具有一定的限制。當所有權人對永佃權人的使用收益權利提出質疑時，永佃權人可以提請“對人之訴”；永佃權人相對于所有權人之外的第三人，擁有“準所有權”。這種保護制度的設定，使得永佃權人相對用益權人獲得更多的權益保障。

3.對房地產(chǎn)市場有關法律進行完善。房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟建設的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展能夠有效拉動相關產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。例如：建材、鋼鐵以及建筑行業(yè)等。然而，從目前一線城市的房價來看，已經(jīng)同城市居民的收入和國家整體的經(jīng)濟狀況不成正比，其勢必會對國民經(jīng)濟的健康發(fā)展起到一定的不良影響，甚至會對社會的安定團結產(chǎn)生不良影響。這一問題也是小產(chǎn)權房“長盛不衰”的直接原因。所以要盡快對相關的房地產(chǎn)法律進行完善，穩(wěn)定房地產(chǎn)商品房價格，實現(xiàn)住房市場的供需平衡。另外，在執(zhí)行過程中，有關政府一定要做好相應的監(jiān)督、管理工作，真正地將有關管理法律落到實處。相關的法律主要包括：國有土地出讓法律制度；抑制投機性購房的政策或法律以及房地產(chǎn)市場監(jiān)管立法等。

4.完善社會保障立法。2012年國務院通過訂立“行政規(guī)章”的方式將《住房保障法》改為由國家住房與建設部起草《基本住房保障條例》。目前，該條例處于征求意見階段。《基本住房保障條例》一旦出臺，會對我國的房地產(chǎn)業(yè)起到積極作用，也許會實現(xiàn)人民“居者有其屋”的夢想，同時對小產(chǎn)權房的發(fā)展有很大的抑制作用。另一方面應該加大我國的廉租房和經(jīng)濟適用房的建設力度。我國的許多城市大力發(fā)展商品房，而廉租房與經(jīng)濟適用房這些非營利性住房的建設卻幾乎停滯不前。政府應該制定政策法規(guī)強制性規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)普通商品房時按一定比例建設廉租房或者經(jīng)濟適用房，并且保證房屋的設計與施工符合規(guī)定保障房屋的建筑質量。建成之后，將這些保障性住房交給政府專門機構進行分配，并嚴格控制這些保障性住房的價格與分配對象，確實保證那些沒有住房的低收入群體能夠“居有其所”。

(三)強化監(jiān)督機制，明確政府責任

中央政府應該加強對地方政府的監(jiān)督檢查，成立專門的領導小組對小產(chǎn)權房摸底調查，要做到從違法占地階段就能及時發(fā)現(xiàn)及時制止，從根源上解決小產(chǎn)權房的發(fā)展。同時對農(nóng)村轉讓宅基地的個人不能再批新的宅基地。對地方政府責任人追究問責，對政府主管領導追究領導責任從嚴懲處。建立農(nóng)村內(nèi)部對基層干部的監(jiān)督，使農(nóng)民真正擁有監(jiān)督權。并且對于農(nóng)村基層干部貪污受賄、以權謀私行為依法進行制裁。輿論監(jiān)督可以彌補其他監(jiān)督方式的不足，節(jié)約了政府辦公成本，使人民群眾的意愿得到體現(xiàn)，真正參與到社會管理中去。同時要建立多渠道的監(jiān)督舉報渠道，可以對監(jiān)督舉報適當?shù)莫剟?。這也和我國建立和諧社會的方針相符合，提高政府的公信力真正做到執(zhí)政為民。

在社會經(jīng)濟轉型的關鍵時期，人們的思想價值觀念呈現(xiàn)出多元化趨勢。在一線城市居高不下的房價面前，很多人看到了無限的“商機”。小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，實現(xiàn)了很多村民“一夜暴富”的夢想。然而，這種行為如果無節(jié)制的繼續(xù)下去，無疑是對社會公平性的重大挑戰(zhàn)，甚至會對生態(tài)環(huán)境保護以及社會安定團結造成威脅。因此，我國政府應慎重對待小產(chǎn)權房的建造問題，在盡量保護當?shù)剞r(nóng)民合法權益的基礎上，對違規(guī)行為進行嚴肅處理。本文從法律制度的構建方面，探索了小產(chǎn)權房的相關問題，并提出了一些對應的法律解決策略，希望能夠更好地促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

[1]高婷.小產(chǎn)權房法律問題的困境與出路[D].海南大學,2012.

[2]許永成.小產(chǎn)權房問題及其治理研究[D].山東大學,2012.

[3]侯申黎.小產(chǎn)權房法律問題研究[D].中國社會科學院研究生院,2012.

[4]秦國強.集體所有制下的“小產(chǎn)權房”利益問題研究[D].四川師范大學,2012.

[5]華偉.小產(chǎn)權房合法化研究[D].山東大學,2012.

[7]安淑娟.小產(chǎn)權房合法化的理論探討[D].華僑大學,2012.

[8]張曉亮.小產(chǎn)權房法律問題探析[D].西南政法大學,2012.

[9]周孚壽.小產(chǎn)權房流通合法化研究[D].湖南師范大學,2012.

The relevant laws of our country small property

Wang Cheng-chen

(Changchun Finance College, Changchun Jilin, 130028, China)

Along with the speed accelerating of economic growth in our country, urban space appears more and more crowded. Lack of land resources and the increasing of urban population make the real estate industry become more prosperity. With the soaring house prices, many urban residents and foreign residents face the grim problem of housing. In this background, low price "the small property right" house has become a lot of people "love". Despite it legally belong to illegal buildings, but many people hold "laws don’t punish the majority" fluky psychology, pull money into the purchase of the" small property right" house. From the aspect of law, this paper analyzes the small property right house, and focus on exploring the small property right house legal system building.

small property right; Laws and regulations; the real estate industry

D920.0

A

1000-9795（2014）02-0477-02

［責任編輯：陳懷民］

2013-12-20

王呈?。?973-），男，吉林長春人，漢族，副教授，從事民商法學、經(jīng)濟法學方向的研究。