宋 瑞

（黃淮學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理體系 河南駐馬店 463000）

淺析物業(yè)公司的營(yíng)運(yùn)資金管理

宋 瑞

（黃淮學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理體系 河南駐馬店 463000）

體現(xiàn)公司財(cái)務(wù)管理能力高低的一個(gè)重要方面是營(yíng)運(yùn)資金的管理。營(yíng)運(yùn)資金管理得好，則企業(yè)資金循環(huán)越快，對(duì)資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。營(yíng)運(yùn)資金的籌措及管理的好壞是物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵，也是公司永續(xù)經(jīng)營(yíng)的重要政策之一。

物業(yè)管理；營(yíng)運(yùn)資金；貨幣資金；應(yīng)收賬款

營(yíng)運(yùn)資金，也叫營(yíng)運(yùn)資本。廣義的營(yíng)運(yùn)資金又稱為總營(yíng)運(yùn)資本，是指一個(gè)企業(yè)投放在流動(dòng)資產(chǎn)上的資金，具體包括現(xiàn)金、有價(jià)證券、應(yīng)收賬款、存貨等占用資金。狹義的營(yíng)運(yùn)資金是一個(gè)抽象的概念，它是指某時(shí)點(diǎn)內(nèi)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差額，并不特指某項(xiàng)資產(chǎn)，而此差額的確定，完全要視企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況而定，它是判斷和分析企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)作狀況和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要依據(jù)。由于營(yíng)運(yùn)資金屬于短期的概念，而且與營(yíng)業(yè)活動(dòng)各項(xiàng)收支息息相關(guān)，若是沒(méi)有處理好物業(yè)公司的營(yíng)運(yùn)資金管理，小則可能物業(yè)公司獲利下降，增加利息支出的風(fēng)險(xiǎn)；大則可能因短期資金周轉(zhuǎn)不靈，發(fā)生破產(chǎn)倒閉的厄運(yùn)。眾多由于營(yíng)運(yùn)資金沒(méi)有處理好而導(dǎo)致破產(chǎn)的物業(yè)公司的實(shí)例讓我們認(rèn)識(shí)到：營(yíng)運(yùn)資金的籌措及管理的好壞是物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵，也是物業(yè)公司永續(xù)經(jīng)營(yíng)的重要政策之一。

一、目前物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金管理的主要問(wèn)題及原因分析

(一)貨幣資金監(jiān)管不到位

從總體上看，物業(yè)公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理仍比較薄弱。很多物業(yè)企業(yè)尚未制定內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)貨幣資金監(jiān)管力度不夠，目前很多物業(yè)管理公司的現(xiàn)金支付并非依靠?jī)?nèi)部控制來(lái)進(jìn)行授權(quán)審批，而主要依靠“一把手”。究其原因，一方面是領(lǐng)導(dǎo)不重視。物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模一般不大，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置簡(jiǎn)單，業(yè)務(wù)活動(dòng)涉及的金額也較小，而且相對(duì)簡(jiǎn)單，主要是水電費(fèi)、環(huán)境維護(hù)費(fèi)用的收取工作，但是業(yè)務(wù)量卻很大。部分領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)非常簡(jiǎn)單，沒(méi)必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu)；單位“一把手”擁有較大的審批自主權(quán)，對(duì)大額資金的審批可以越過(guò)集體協(xié)商的程序，有些領(lǐng)導(dǎo)不是依據(jù)公司實(shí)際需要合理安排現(xiàn)金的使用，而是靠主觀意志進(jìn)行資金管理，使資金管理帶有一種極端情緒化的傾向，導(dǎo)致該用的地方用不上，不該用的地方亂用。另一方面，在物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，內(nèi)部控制管理在我國(guó)企業(yè)中的推廣以大型單位為主，在一些中小企業(yè)中還沒(méi)有建立起真正意義上的內(nèi)部控制體系，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)人員往往也并未真正全面的學(xué)習(xí)和應(yīng)用過(guò)內(nèi)部控制的相關(guān)理論和方法。

(二)應(yīng)收賬款壞賬風(fēng)險(xiǎn)高

物業(yè)公司收繳物業(yè)費(fèi)、水電及設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)等工作，由于收費(fèi)項(xiàng)目較多，租戶零散、流動(dòng)性大，業(yè)主素質(zhì)參差不齊，收費(fèi)難度較大。物業(yè)管理收費(fèi)困難，是目前多數(shù)物業(yè)公司所面臨的窘境，在全國(guó)是很普遍的現(xiàn)象。許多業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)觀念。人們普遍對(duì)物業(yè)管理這一新興行業(yè)的認(rèn)識(shí)還處在一個(gè)較低水平上，還沒(méi)有形成要花錢買物業(yè)管理消費(fèi)的觀念和習(xí)慣；不少小區(qū)的業(yè)主都認(rèn)為物業(yè)公司的收費(fèi)不透明、不合理，亂收費(fèi)、高收費(fèi)，服務(wù)與收費(fèi)價(jià)值不符。因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)用每筆金額較小，即使通過(guò)法律手段解決，也不足以支付訴訟費(fèi)用，因此很難收回，形成壞賬損失。另外，物業(yè)公司往往存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、隨意性較大，收費(fèi)人員收回多少上交多少、交多少算多少，存在少收和漏收等問(wèn)題，并且收費(fèi)人員離職時(shí)不移交收費(fèi)基礎(chǔ)資料，使接收人員無(wú)法續(xù)收；更有甚者，將已收回的款款私設(shè)“小金庫(kù)”，甚至放入自己的腰包，給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

(三)存貨管理缺乏科學(xué)性

物業(yè)公司的存貨指物業(yè)管理企業(yè)為滿足物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修及其他業(yè)務(wù)等在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中耗用而儲(chǔ)備的各種材料、燃料等。包括各種原料、材料、低值易耗品、包裝物以及商品等。在固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)以下的工具、管理用具、辦公用品等低值易耗品也包括在存貨之中。存貨的特點(diǎn)是具有流動(dòng)性，不斷地處于購(gòu)置、耗用、重置過(guò)程中。因此，其價(jià)值隨著實(shí)物的耗用而轉(zhuǎn)移，隨著銷售的實(shí)現(xiàn)而及時(shí)得到補(bǔ)償。很多物業(yè)公司由于自身規(guī)模的問(wèn)題，財(cái)務(wù)管理水平較低，往往忽略存貨的管理，有時(shí)一次性購(gòu)進(jìn)大批存貨，導(dǎo)致存貨積壓，無(wú)形中積壓了大量資金，造成流動(dòng)資金嚴(yán)重緊缺，有時(shí)存貨儲(chǔ)存不足，在一定程度上影響了正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而且公司缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膸?kù)房管理制度，庫(kù)房管理者的文化素質(zhì)普遍不高，存貨種類數(shù)量大多采用人工清點(diǎn)完成，而且清點(diǎn)不夠及時(shí)不能及時(shí)的反映庫(kù)存情況，出了問(wèn)題也草草收?qǐng)觯瑹o(wú)人深入追究，資產(chǎn)浪費(fèi)嚴(yán)重。

(四)財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)較低

受傳統(tǒng)觀念的影響，一些物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，物業(yè)公司是服務(wù)性行業(yè)，是簡(jiǎn)單的收收支支、記記賬而已，對(duì)財(cái)會(huì)人員沒(méi)有較高的要求，使得公司所聘用的財(cái)務(wù)工作人員素質(zhì)較低，業(yè)務(wù)水平差，僅能應(yīng)付日常的會(huì)計(jì)核算工作，無(wú)法滿足管理需要。毋庸置疑，這是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理亟須解決的一個(gè)棘手問(wèn)題。

二、加強(qiáng)物業(yè)公司營(yíng)運(yùn)資金管理幾點(diǎn)建議

(一)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，完善監(jiān)督機(jī)制

財(cái)務(wù)管理應(yīng)站在企業(yè)全局的角度，構(gòu)建科學(xué)的預(yù)測(cè)體系，進(jìn)行科學(xué)預(yù)算將財(cái)務(wù)管理納入企業(yè)管理的核心，逐步形成以財(cái)務(wù)管理為中心的企業(yè)管理機(jī)制，從而提高企業(yè)運(yùn)作效率；健全各項(xiàng)會(huì)計(jì)制度，為財(cái)務(wù)管理提供制度和信息環(huán)境；同時(shí)培養(yǎng)和引進(jìn)財(cái)務(wù)管理方面的專業(yè)人才，推廣和加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算、成本控制、稅收籌劃，改變“一把手”獨(dú)攬財(cái)務(wù)大權(quán)的現(xiàn)狀。

(二)健全物業(yè)收費(fèi)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

為徹底解決僅靠以往傳統(tǒng)管理手段催收應(yīng)收賬款遇到的難題，確保電費(fèi)和其他費(fèi)用的全額收回，公司應(yīng)建立行之有效的收費(fèi)管理系統(tǒng)。比如對(duì)電費(fèi)水費(fèi)的收繳，公司可使用預(yù)付費(fèi)管理系統(tǒng)。通過(guò)采用預(yù)付費(fèi)管理系統(tǒng)，將以前業(yè)務(wù)發(fā)生后物業(yè)公司被動(dòng)派員登門逐戶收費(fèi)變?yōu)樽鈶魜?lái)公司主動(dòng)預(yù)交，并以給予充值才能享受服務(wù)為控制手段，全額收回各種代墊款項(xiàng)，不僅減少了人工費(fèi)用和收賬成本，而且提高了財(cái)務(wù)管理水平。另外物業(yè)公司還要加強(qiáng)和小區(qū)的業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的溝通，在業(yè)主委員會(huì)保障業(yè)主的權(quán)益的同時(shí)還要理解物業(yè)公司的工作，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)及時(shí)了解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意的地方，由業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)交涉，這樣雙方可免去許多的糾紛，以盡量減少遲交、拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生。

另外，由于物業(yè)公司工作范圍廣、頭緒多，對(duì)于物業(yè)服務(wù)收付費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)預(yù)算進(jìn)行管理，力爭(zhēng)事前準(zhǔn)確預(yù)測(cè)項(xiàng)目收入、成本費(fèi)用；事中利用預(yù)算指標(biāo)，做好項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本、費(fèi)用控制；事后通過(guò)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況分析，查找和解決預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，挖掘增收節(jié)支潛力，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

(三)完善存貨管理

物業(yè)公司應(yīng)采用現(xiàn)代存貨管理手段，以免存貨積壓和短缺，及時(shí)了解追蹤存貨量的變化。當(dāng)然，由于規(guī)模上的差異，企業(yè)管理者應(yīng)結(jié)合科學(xué)方法計(jì)算的結(jié)果，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和自身經(jīng)驗(yàn)對(duì)企業(yè)的存貨管理做出決策。建立健全存貨管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，在物資采購(gòu)、領(lǐng)用、銷售及樣品管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，維護(hù)安全。由于物業(yè)公司的存貨單位價(jià)值通常較低，領(lǐng)用也較頻繁，可以采取誰(shuí)領(lǐng)用誰(shuí)登記誰(shuí)負(fù)責(zé)的方法，并在領(lǐng)用時(shí)采取以舊換新的政策，這樣就可以有效防止浪費(fèi)，提高存貨的使用效率。對(duì)存貨的管理和記錄必須分開，以形成有力的內(nèi)部牽制，決不能把資產(chǎn)管理、記錄、檢查、核對(duì)等交由一個(gè)人來(lái)做。結(jié)合企業(yè)的特點(diǎn)，采取定期盤點(diǎn)和輪番盤存的方法，清查財(cái)產(chǎn)物資的實(shí)有數(shù)量，妥善處理盤盈盤虧，確保賬實(shí)相符盡可能壓縮過(guò)時(shí)的庫(kù)存物資，避免資金呆滯，并以科學(xué)的方法來(lái)確保存貨資金的最佳結(jié)構(gòu)。

總之，物業(yè)公司只有加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理，提高資金的運(yùn)用效益，使投入產(chǎn)出比達(dá)到最大，這樣才能使企業(yè)不斷成長(zhǎng)和發(fā)展。

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Analysis of the working capital management of property company

Song Rui

(Economic Management School, Huanghuai University, Zhumadian Henan, 463000, China)

An important aspect of corporate financial management ability is the management of working capital. Working capital management is good, then capital circulation is faster, demand for funds is small, the efficiency of the use of funds is high. Raising and management of working capital is the key to the success of the quality of property companies, one of the important policies and the company's sustainable development.

property management; working capital; monetary fund; accounts receivable

F275.1

A

1000-9795（2014）02-0449-02

［責(zé)任編輯：陳懷民］

2013-12-25

宋 瑞（1977-），女，河南駐馬店人，助教，從事財(cái)務(wù)管理方向的研究。