劉曉娟

（阜新市房產(chǎn)經(jīng)營總公司，遼寧 阜新 123000）

1 我市已售公有住房維修基金政策的主要內(nèi)容

住宅維修基金，是指專項用于住宅共用部位，公用設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的維修與更新、改造的資金。阜新市房屋共用部分維修問題始于出售公有住房的實施。1996年，我市根據(jù)國家有關(guān)房改政策，制定了《阜新市公有住房出售辦法》和《阜新市出售公有住房實施細(xì)則》。明確了公有住房售后的房屋維修責(zé)任：自用部位、自用設(shè)備的維修、更新，費用由房屋產(chǎn)權(quán)人自理；

房屋承重結(jié)構(gòu)、共用部位及共用設(shè)備的維修更新，整棟房屋產(chǎn)權(quán)人按各單元房屋維修面積比例共同承擔(dān)，費用在住房維修基金中列支；公共設(shè)施的維修、更新，費用在公共設(shè)施維修費中列支；公有住房出售時，應(yīng)建立住房維修基金、公共設(shè)施維修基金、共用設(shè)備大修基金（統(tǒng)稱維修基金）。

維修基金由售房單位和購房人在辦理售房手續(xù)時按下列標(biāo)準(zhǔn)繳納：

（1）住房維修基金，由售房單位按出售房屋建筑面積成本價8%/平方米的比例繳納；購房人按所購房屋建筑面積成本價1.5%/平方米的比例繳納。

（2）公共設(shè)施維修基金，由售房單位按出售房屋建筑面積成本價2%/平方米的比例繳納。

（3）公有設(shè)備大修更新基金，由售房單位按出售房屋建筑面積成本價2%/平方米的比例繳納。

維修基金由售房單位在市住房資金管理中心指定的金融機構(gòu)專戶存儲，實行統(tǒng)一管理，專項用于房屋的共用部位、共用設(shè)施和公共設(shè)施的維修更新，不得挪著他用。我市公有住房出售后仍有由原產(chǎn)權(quán)（受委托管理）單位承擔(dān)管理、維修責(zé)任。維修費由維修基金的利息中劃撥。維修基金需要使用時，管理單位要報批，審批程序如下：

（1）各產(chǎn)權(quán)單位，物業(yè)公司年初提出申請，并作出預(yù)算和用款計劃，報上級主管部門審批，

（2）由市房產(chǎn)主管部門審核預(yù)算，

（3）市房改辦根據(jù)房產(chǎn)主管部門審批意見向市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出報告；

（4）資金管理中心按房改領(lǐng)導(dǎo)小組意見撥付；

（5）市房產(chǎn)主管部門、市房改辦有關(guān)科室定期檢查維修費使用情況。

這一政策明確了購房人分擔(dān)維修費用的原則，保障了房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修工作實施。對推動公有住房的出售，出售后短期內(nèi)發(fā)生的維修問題的解決起到了積極作用。然而這一方式雖然暫時解決了房屋維修問題，但也導(dǎo)致已售公房購房人產(chǎn)生了房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備仍由單位或政府部門承擔(dān)的錯誤認(rèn)識。

隨著房改政策的深入和完善，各售房單位大部分已經(jīng)進行了企業(yè)轉(zhuǎn)制及后勤制度改革，已沒有能力繼續(xù)履行房屋維修及管理，也沒有了補充維修費用的資金來源。而此時的房改房大多已為老舊住宅，管路老化，各種公共設(shè)施設(shè)備急需完善。而原有產(chǎn)權(quán)單位棄管，物業(yè)單位不愿意接管，小區(qū)自治也并不能達(dá)成共識，使得已售公房共用部位公用設(shè)施維修工作無法正常實施。

為保證住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的完好和正常使用，根據(jù)國家《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部第165號令)和省建設(shè)廳、財政廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、財政部<住宅專項維修資金管理辦法>的通知》（遼建［2008］84號）等法規(guī)文件要求。2010年，我市公用事業(yè)與房產(chǎn)局會同財政局聯(lián)合制定了《阜新市住宅專項資金新建補建續(xù)籌及使用方法》，文件中規(guī)定新建、補建和續(xù)籌的范圍：

凡在本市行政區(qū)域內(nèi)的商品房（包括解困房、集資建房、安居房、經(jīng)濟適用房）、動遷房、房改房及與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等各類房屋，沒有建立維修資金或維修資金不敷使用時，均應(yīng)新建、補建或續(xù)籌維修資金。

按房改政策出售的公有住房，業(yè)主首期維修資金的繳存數(shù)額為房改售房成本價的2%；多層住宅售房單位按照售房款的20%、高層住宅的售房單位按照售房款的30%（但每平方米不低于150元），從售房款中一次性提取維修資金。已出售公有住房維修資金不敷使用時，業(yè)主應(yīng)及時續(xù)籌，續(xù)籌的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。

補建、續(xù)籌的辦法：

（1）維修資金的補建、續(xù)籌工作需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意后予以實施。

（2）實行物業(yè)管理（成立業(yè)主委員會并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同）的房屋，維修資金補建續(xù)籌工作由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會討論通過后，到市物業(yè)管理辦公室進行備案，并領(lǐng)取維修資金繳款通知單，由受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行填報，業(yè)主本人到指定的銀行專戶存儲。

（3）有房屋產(chǎn)權(quán)（管理）單位，但未實行物業(yè)管理的房屋，維修資金的補建續(xù)籌工作由房屋產(chǎn)權(quán)（管理）單位或受委托的街道辦事處、社區(qū)居委會組織實施，辦法同上。

（4）既沒有房屋管理單位、也未實行物業(yè)管理的房屋，維修資金的補建續(xù)籌工作由對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主提出補建續(xù)籌計劃，由街道辦事處、社區(qū)居委會組織實施，辦法同上。

公有住房出售后的維修資金，其使用審批程序仍按原規(guī)定執(zhí)行。

2 維修資金在使用過程中存在的問題

已售公房現(xiàn)多為老舊小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不完善，公共部位和公共設(shè)施需要維修養(yǎng)護的相應(yīng)就很多，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重，百姓投訴量增加。有關(guān)部門出面協(xié)調(diào)，不得不采取一事一議的辦法，一事一了，但未從根本上解決問題。有些房屋因為需要中修而維修基金仍有缺口，需要續(xù)籌一部分，可有的業(yè)主就是不交，結(jié)果害得全小區(qū)業(yè)主跟著遭罪。由此產(chǎn)生了難以調(diào)解的鄰里矛盾，直接影響著構(gòu)建社會主義和諧社會和文明社區(qū)建設(shè)。

一些業(yè)主對本屬于個人財產(chǎn)的房屋養(yǎng)護不買單，主要有三方面的原因：一是觀念問題。一些人福利用房觀念依舊，對房屋專有部分留意，但對共用部位不清楚權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，有事習(xí)慣找政府；二是認(rèn)為房屋的維修與養(yǎng)護消費不透明，管理維修單位費用花銷公開程度不夠，致使百姓認(rèn)可度低；三是政策普及不到位，很多人不清楚住房維修基金的含義以及使用程序，因此有抵觸情緒。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，進一步聽取廣大業(yè)主的意見，完善相關(guān)規(guī)定。

3 做好維修基金管理的基礎(chǔ)性工作

維修基金管理是涉及千家萬戶切身利益的工作，為管好用好維修基金，本人認(rèn)為應(yīng)切實做好以下幾項工作：

（1）開發(fā)建設(shè)維修基金管理系統(tǒng)。按戶設(shè)置明細(xì)，使各業(yè)主的維修基金賬目清晰，降低管理成本。

（2）注重政策宣傳，增進購房人履行維修義務(wù)的意識，建立業(yè)主監(jiān)督維修基金使用管理機制。

（3）加強維修基金的使用管理，推進所有小區(qū)盡快成立業(yè)主大會。業(yè)主大會是維修基金持有和管理的主體，不僅便于使用好這筆錢，也有利于更好地監(jiān)督物業(yè)的工作。業(yè)主大會尚未成立的時候，建設(shè)主管部門應(yīng)該幫助成立業(yè)主大會，解決維修基金的落地問題，這樣既能幫助小區(qū)的自治和自我管理，也能減小行政壓力和行政風(fēng)險。

［1］阜新市政府.阜新市公有住房出售辦法［S］.1996

［2］阜新市政府.阜新市出售公有住房實施細(xì)則［S］.1996

［3］中國人民政府.中華人民共和國物權(quán)法［EB/OL］.中央政府門戶網(wǎng)站，2007-03-19.

［4］中國人民共和國國務(wù)院.物業(yè)管理條例［EB/OL］.中央政府門戶網(wǎng)站，2007-08-31.

［5］中華人民共和國建設(shè)部、財政部.住宅專項維修基金管理辦法［EB/OL］.中央政府門戶網(wǎng)站，2007-12-29.

［6］阜新市公用事業(yè)與房產(chǎn)局、財政局.阜新市住宅專項維修資金新建補建續(xù)籌及使用方法［S］.2010.