譚艷斌

（廣西師范大學漓江學院，廣西桂林 541006）

近年來國內不動產價格不斷上漲，國內不動產投資成本陡增，而國外發(fā)達國家受金融危機影響，不動產價格出現(xiàn)明顯下跌，且其物業(yè)成熟、收益穩(wěn)定，將保險資金投資境外不動產是一個不錯的選擇。較多保險公司已經對境外多個國家和地區(qū)進行了實地考察，都有了境外不動產投資的計劃。保險資金投資不動產，具有投資數(shù)額大、周期長等特點，通常情況下盈利性和安全性較有保障，符合壽險保單的久期匹配和壽險資金追求長期、價值、穩(wěn)健投資的要求。

然而，將保險資金投資于不動產領域在我國保險行業(yè)內出現(xiàn)的時間并不長，相關經驗積累不是很多，在海外環(huán)境下，我國保險公司難以像在國內經營時一樣享有政策保護，獨立在境外經營不動產業(yè)務，所有風險將由企業(yè)自身承擔，企業(yè)既要面對境外監(jiān)管壓力，又必須注意內部經營方面的自我管控。因此在考慮投資境外的不動產前，無論是監(jiān)管機構還是保險公司都應該注意風險的防控。

一、保險資金投資境外不動產的風險分析

（一）國際經營風險

保險資金投資于境外不動產，面臨對別國投資環(huán)境不熟悉、認識不全面以及國際經營環(huán)境和條件變化可能給保險公司帶來不利影響或損失等挑戰(zhàn)。以購入境外成熟物業(yè)的方式投資不動產，無論是標的物的選擇、交易金額談判還是租賃客戶的確定，了解項目遠不如在國內那么便利和透明。在項目經營過程中也可能面臨諸多風險。如中國平安購入英國倫敦地標性建筑勞合社大樓，投資回收期長達十年左右，需要承受長時間的資金壓力；其次租金的高低主要依據東道國的房產增量和存量來決定，且未來市場指向性不明，如市場出現(xiàn)較大波動，固定的租金收益也可能會面臨損失。不動產投資具有資金密集性特點，一旦在實際經營過程中出現(xiàn)操作失誤和偏差，保險資金將會遭受巨大損失，對保險公司的穩(wěn)健經營勢必會造成負面影響。

（二）國際市場風險

1.市場供求風險。

不動產的價值受市場供求影響的幅度遠比其他商品大得多，因此，不動產的投資者和經營者所承擔的市場供求風險也比其他商品要大。在東道國經濟上行、房價上漲時期，整個產業(yè)鏈的投資和需求均呈現(xiàn)出旺盛狀態(tài)，社會對不動產商品的需求量一般說來也相應增大，由于上漲預期的存在，整體市場風險不太明顯；而在經濟疲軟或金融危機時期，房地產作為生產場所的社會需求量會相應減小，不動產租賃合同可能中止，不動產價格會實際下跌或者出現(xiàn)下跌預期，由于杠桿作用，風險被放大，不動產行業(yè)的參與者均可能遭受實際損失，因此投資于不動產的保險資金也將面臨資產減值，收益下降的狀況。

2.境外資產匯兌風險。

在境外投資不動產，匯率的變動會引起投資收益的變化。在整個境外投資過程有兩次貨幣兌換，首先要將本國貨幣兌換成東道國貨幣進行不動產的投資；當獲得投資收益之后，需要將所得收益兌換成本國貨幣。假設人民幣對東道國貨幣的匯率升值，獲取外幣投資收益之后只能兌換到更少的人民幣，境外投資的收益因此受損。自2005年人民幣匯率機制改革以來，人民幣升值逾34%，保險資金境外投資面臨的匯兌風險越來越突出。再則各國政府的貨幣政策、財政政策、匯率政策以及國際市場供求平衡等各種經濟和政治因素都會影響到匯率的變動。因此，保險公司在進行境外不動產投資、提高投資收益率的同時，要高度關注和防范匯率變動可能帶來的投資收益減少的風險。

3.利率風險。

保險資金投資境外不動產過程中面臨的利率風險，應視不動產的具體投資方式和資金來源而有所不同。保險公司以物權方式投資的，如投入資金有部分是向東道國銀行或其他機構借入，市場利率上升則借款的利率也會上升，進而導致投資成本增加；如果投入資金全部是自有資金，靠收取固定收益收回成本的，雖不涉及借款利率問題，但是國際貨幣市場的利率變動將影響到收益的再投資。如果保險資金以不動產債券、股票以及其他與不動產相關的有價證券進行投資，投資收益也會受到國際貨幣市場利率變動的影響，當國際貨幣市場利率上升時，投資收益將會下降，將面臨資產縮水的風險。

（三）市場流動性風險

不動產行業(yè)的經營具有前期資金需求投入大、后期投資回收期長的特點，這就降低了投資資金的變現(xiàn)能力，致使投資企業(yè)面臨較大的流動性風險。倘若保險公司在短期內面臨大規(guī)模資金需求，將很難在短時間內實現(xiàn)不動產投資的變現(xiàn)，或者需要將不動產折價變現(xiàn)，致使保險公司遭受較大的投資損失。而保險資金投資于境外不動產，會面臨比國內更為嚴重的流動性風險，不動產變現(xiàn)的渠道、交易對手的尋找、信息搜集等均不如在國內那么便利和熟悉，當面對突發(fā)事件或意外事故時，應對難度會比國內大很多。

（四）通脹風險

投資不動產項目需要在前期投入大量的資金，而收回成本獲利則需要很長一段時間。在整個投資周期中，東道國的經濟周期性變化將會影響到物價的波動，對保險資金的投資計劃也會產生一定的影響，如果投資收益率不能抵消東道國當前物價的上漲，則會造成投資負效益的風險。較國內而言，保險公司對國外宏觀經濟環(huán)境的把握更難，在境外投資不動產，通脹風險則更難控制。

（五）國家政策風險

境外不動產投資的國家政策風險主要包含政治環(huán)境風險和經濟環(huán)境風險：

1.政治環(huán)境風險

在境外投資不動產，一個國家的國際地位與主權行為的不確定性可能會給保險公司的投資帶來政治風險。由于政治風險往往與國家主權行為相關，如東道國實行資產國有化、政府領導層不穩(wěn)定、社會各階層利益沖突、民族糾紛等等，一旦風險觸發(fā)，個人和企業(yè)很難依賴自身的力量進行控制，損失將是不可避免的。如，在海灣戰(zhàn)爭中，美國和伊拉克兩國政府宣布凍結對方在本國的資產，使雙方的不動產投資者遭受損失。

2.宏觀調控等經濟環(huán)境風險

雖然在國外鮮有專門針對房地產行業(yè)的調控政策，但是不動產行業(yè)的發(fā)展仍然容易受到國家宏觀經濟政策的影響。如東道國與該行業(yè)有關的金融政策的改變（如外匯管制、稅率變動）、對外資的控制、對土地使用的控制、對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模、方向及金融的控制等等都可能給保險公司的境外不動產投資帶來成本和收益變化的不確定性。一旦東道國經濟過熱，政府出臺緊縮政策，不動產行業(yè)將很快受到影響。

除了上述風險，保險公司還可能面臨著法律風險和專業(yè)人才不足的風險。

二、我國保險資金投資境外不動產的風險防范

建立一套有效的境外不動產投資風險防范體系是一項探索性很強的工作，我國保險業(yè)應該三管齊下，從政府監(jiān)管層和保險公司本身入手，適當借助國際中介服務機構，使境外不動產投資的風險控制逐步完善：

（一）政府及監(jiān)管部門的監(jiān)管與指導

1.境外不動產投資的相關規(guī)定做到循序漸進。對境外不動產投資的規(guī)定主要體現(xiàn)在保監(jiān)會的《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》之中。投資范圍方面，對于直接投資的不動產，僅限于《細則》附件所列“發(fā)達市場主要城市的核心地段，且是具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動產和辦公不動產”。該規(guī)定還是很嚴格的，也符合我國保險公司剛剛涉及境外不動產投資經驗尚淺的客觀情況。投資比例方面，保監(jiān)會只是籠統(tǒng)規(guī)定了“投資余額不超過上年末總資產的15%，投資新興市場余額不超過上年末總資產的10%”，具體到境外不動產投資比例，保監(jiān)會未作具體規(guī)定，只是提及單項投資可參照國內投資品種的相關規(guī)定。筆者認為，境外投資不動產比在國內投資風險大，在起初階段，不宜與國內投資比例一樣，盡量以“從低”原則設定比例，待保險公司積累一定境外投資經驗之后，再逐漸放寬比例限制。

2.建立投資風險管控和投資績效監(jiān)測體系。監(jiān)管部門應以償付能力為核心，加強對境外投資的保險公司的財務監(jiān)督，并建立有效的風險預警系統(tǒng)以實行動態(tài)實時監(jiān)管。在監(jiān)管過程中，要注意境外投資保險公司資本投出的安全監(jiān)控、審計與績效評價，尤其要加強境外不動產投資資金安全的財務審查。只有這樣，才可以防范不動產行業(yè)的風險進入保險業(yè)，避免美國AIG危機事件在國內保險公司重演。

3.定期發(fā)布具有指導性的投資信息或建立境外投資咨詢機構。政府或監(jiān)管部門應建立和完善境外投資信息系統(tǒng)，為境外投資的保險公司提供世界各國經濟、技術、社會等方面的信息，通過對信息的分類統(tǒng)計，全面掌握保險公司境外投資的規(guī)模大小和區(qū)域分析情況，對投資區(qū)域、投資形式和方式進行政策性指導，優(yōu)化保險公司的投資決策，避免盲目投資，并減少投資成本。也可考慮由掌握著大量信息資源的商務部等境外投資管理部門，建立一個市場化的境外投資風險評估和咨詢機構，為保險公司等進行境外投資的企業(yè)提供信息、法律、財務等方面的服務，降低保險公司境外投資面臨的政策風險。

（二）保險公司內部風險管控

1.完善公司治理結構。首先，保險公司可以引進外資或者民間資本，引進在不動產開發(fā)方面具有豐富經驗的優(yōu)秀企業(yè)，既可以增加公司資本金、提高償付能力，又可以引進優(yōu)秀企業(yè)的管理模式和不動產專業(yè)人才，有助于提高保險公司投資境外不動產行業(yè)的能力；其次，考慮成立一個專門的不動產投資小組，專門負責從事國內和國外的不動產投資業(yè)務，利用專業(yè)化的投資隊伍盡可能確保不動產投資的安全性；最后，在公司的組織架構上對不動產投資進行有效的監(jiān)督。保險公司在投資決策、投資執(zhí)行、投資監(jiān)督三方面形成獨立的組織構架，通過這三項權利的交叉制衡，明確各自的權責，加強境外投資風險的抵抗力，防止投資失誤和失控。

2.慎重選擇投資項目，建立投資風險控制機制。投資前，必須對投資項目東道國的經濟、社會文化、政治法律、不動產行業(yè)發(fā)展等對不動產投資可能產生影響的各種因素進行充分的調查和研究，在科學、求實的基礎上做好投資項目的可行性研究和評估工作，加強對經營環(huán)境的研究，盡可能獲取詳盡的信息，以判斷欲投資的不動產項目在經濟上是否合理，財務上是否盈利，分析利弊得失，整個境外投資決策應程序化和規(guī)范化。在具體的投資過程中，強調保險公司對自身風險進行有效識別、評估、監(jiān)測和控制，建立多層次的風險規(guī)避日常管理體系，制定境外不動產投資的風險控制策略，定期對已投資不動產的收益和資金回收、支出情況進行分析與預測，及時掌握企業(yè)內部及外部環(huán)境變化，使境外不動產的經營與內外部環(huán)境的動態(tài)變化有機結合。

3.選擇合適的投資方式

按照保監(jiān)會的規(guī)定，投資境外不動產的方式主要有間接投資方式和直接投資方式。通常而言，直接投資方式獲得的收益大，但風險也會較大。保險公司應根據自身的經營能力和技術，對兩種投資方式進行綜合評價和對比，選擇最適合的投資方式。此外，保險公司還可以選擇與國內的不動產企業(yè)共同出資投資境外不動產，這樣可以直接獲得合作企業(yè)豐富的行業(yè)經驗，避免走彎路；另一方面，也可以選擇境外投資的本土化策略，如考慮與境外投資項目所在國家的企業(yè)共同出資進行境外不動產投資，境外企業(yè)對當?shù)氐耐顿Y環(huán)境更為熟悉，還可以獲得投資國企業(yè)的待遇，境外優(yōu)秀投資公司在人才、技術、經驗的優(yōu)勢將增強保險公司境外投資的實力，提高投資收益。

4.加快境外投資管理人才的培養(yǎng)和管理

境外不動產投資的管理人員，不僅需要具備國內企業(yè)人員的基本素質，還要精通外語，并具備不動產領域的專業(yè)知識和過硬的國際金融實踐操作經驗，還要能把握世界各國的經濟發(fā)展趨勢。當前，保險公司合格的境外不動產投資專業(yè)人員嚴重匱乏。因此保險公司可以適當引進不動產領域內的投資管理人才，并注重對其進行保險行業(yè)知識的后期培訓，并選派到國外知名投資公司進行學習和實踐，提高境外投資的實際操作能力，努力打造一支不動產投資風險管理的復合型人才隊伍。

（三）借助國際中介服務機構積極防范國家政策風險

防范國家政策風險的途徑主要有兩種，一是，由保險公司派遣專人或海外招聘人員及時提供投資地各種政策動態(tài)，還可以依據商務部定期發(fā)布的對外投資合作國別指南中提供的最新法律法規(guī)、政策和經濟數(shù)據等官方信息進行分析和判斷；二是，借助大型的國際投資咨詢服務機構進行實地考察和環(huán)境評估，為保險公司提供國外市場信息的咨詢服務和必要的技術支持。如美國建于1914年的漢密爾頓咨詢公司，擁有1 500名咨詢人員，其中世界知名專家達200多人，他們提供的服務有效提高了客戶境外投資的效率，最終輔助中國人壽成功投資VISA。此外，前述的境外投資本土化策略也是防范國家政策風險方面不錯的選擇。

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