趙微/哈爾濱房產(chǎn)交易中心

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策導(dǎo)向研究

趙微/哈爾濱房產(chǎn)交易中心

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，作為我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要一員，其能否保持一種健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢顯得尤為重要。然而，我們可以清楚地認(rèn)識到，無論什么經(jīng)濟(jì)活動，實(shí)際上都有著背后的經(jīng)濟(jì)政策作為指導(dǎo)和規(guī)范。無獨(dú)有偶，就房地產(chǎn)這一特殊的行業(yè)來說，國家對其采取的宏觀調(diào)控政策實(shí)際上也顯得尤為重要，但是，就這種政策而言，其實(shí)際上又是對目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀而提出的，而且其在實(shí)際的制定和實(shí)施過程中又容易因?yàn)槭艿蕉喾矫嬉蛩赜绊懚┞冻鲎陨淼囊恍﹩栴}。本文主要圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策導(dǎo)向這一中心主題，對其提出的依據(jù)、運(yùn)用的現(xiàn)狀以及相應(yīng)的改進(jìn)建議進(jìn)行論述。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；政策導(dǎo)向；問題；對策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，是作為一種特殊的經(jīng)濟(jì)行業(yè)出現(xiàn)在國民經(jīng)濟(jì)之中的，其與人們的日常生活有著最為緊密的聯(lián)系，因此，如何運(yùn)用相關(guān)措施將其在發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)消除，顯得尤為重要。事實(shí)上，就如今的房地產(chǎn)而言，其在實(shí)際的發(fā)展過程中已經(jīng)出現(xiàn)了大范圍的泡沫現(xiàn)象，供需嚴(yán)重失衡。但就這樣一種失衡的原因來說，我們又可以具體將其歸結(jié)為國家宏觀調(diào)控以及相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商在落實(shí)政策以及實(shí)際開發(fā)過程中的失敗。但這種失敗實(shí)際上又在很大程度上與國家對其制定的政策導(dǎo)向有關(guān)。因此，在這種環(huán)環(huán)相扣的因果關(guān)系之中，我們可以發(fā)現(xiàn)，只有很好地把握其經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，才能從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的更好更快發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的制定依據(jù)

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)，與其他工業(yè)、服務(wù)業(yè)相比，是一個(gè)特殊的行業(yè)，其與人們的正常生活有著更為密切的關(guān)系，而這種關(guān)系也就直接決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，而也正是在這種地位的要求和趨勢之下，國家相關(guān)政府機(jī)構(gòu)在保證其朝著一個(gè)健康、穩(wěn)定向上的發(fā)展方向上而不懈努力，而就這種努力而言，其實(shí)際上又可以集中地表現(xiàn)為為其制定并實(shí)施的政策。當(dāng)然，就這些政策而言，其并不能是無源之水、無本之木，相反的，其要緊緊依據(jù)著其所處時(shí)期中的房地產(chǎn)發(fā)展方向，并結(jié)合某一特定城市的實(shí)際情況，包括人們的生活水平、房地產(chǎn)市場的供需情況、房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際情況在內(nèi)的多種因素進(jìn)行綜合考慮。因?yàn)?，只有將這些因素作為相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策制定的依據(jù)，才能從根本上保證其政策的可行性、可執(zhí)行度、合理性等多項(xiàng)指標(biāo)。

事實(shí)上，就我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，我國已經(jīng)首先在2003年首先提出了對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的概念，并且主張從管理信貸的管理方向入手，并在此同時(shí)頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通》作為政策指導(dǎo)性文件，不過，由于當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)供求水平都較高，因此隨著其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷壯大，其逐漸失控。隨后，在2004年，國家又推出了關(guān)于二套房首付的政策；2005年，全國的房地產(chǎn)房價(jià)以及向上攀升，國家出臺了相應(yīng)的“國八條”，將個(gè)人房貸的首付比例上調(diào)；2006年，北上廣等大量一線城市的房價(jià)繼續(xù)飆升，國家又相應(yīng)推出了“國六條”，將房貸基準(zhǔn)的利率上調(diào)，以期抑制投資過熱；2007年，國家則延續(xù)2006年的政策，繼續(xù)對房地產(chǎn)的信貸及土地進(jìn)行宏觀調(diào)控，在這一年，房價(jià)雖然增長放緩，但依舊沒有停止上漲。

實(shí)際上，就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，國家并沒有停止對其的宏觀調(diào)控工作，而這種工作實(shí)際上又具體體現(xiàn)在國家對其相應(yīng)政策的制定和落實(shí)之上。因?yàn)樽?009年以來，我國已經(jīng)在原有宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)之上，又后續(xù)依據(jù)當(dāng)年的實(shí)際情況而制定了相應(yīng)的政策，而這種政策實(shí)際上綜合起來講又可以具體分為激勵(lì)式及抑制式兩種類型。其中的激勵(lì)式，顧名思義，就是運(yùn)行相關(guān)手段，刺激整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展，而與其相對應(yīng)的抑制式，則是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長過快或投資過熱等現(xiàn)象進(jìn)行有效制止。但是我們可以這么說，無論是抑制式，還是激勵(lì)式，其最終目的以及根本出發(fā)點(diǎn)是一樣的，即為整個(gè)宏觀調(diào)控的進(jìn)行營造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。例如，2009年后，在金融危機(jī)的影響之下，世界中的銀行均降下利息利率，而在這種經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景之下，并不那么理性的購房熱使得整個(gè)房地產(chǎn)市場陷入不安之中，因此，為了有效抑制其市場過熱，我國及時(shí)地出臺了抑制式的“國四條”，對相關(guān)的投機(jī)性購房進(jìn)行了嚴(yán)厲的打擊。又如，我國在2010年和2011年又先后出臺了“國十條”以及“新國八條”，大規(guī)模地建立起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)保障房，有效地刺激了整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外，2013年的第一次國務(wù)院常務(wù)會議，又創(chuàng)新地提出了“國五條”。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策導(dǎo)向

1.實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策。近些年來，我國的貨幣供應(yīng)量一直保持在較高的水平，貨幣的超額發(fā)行不利于社會的穩(wěn)定，也給我國的經(jīng)濟(jì)帶來較大的隱患。無論從社會還是經(jīng)濟(jì)方面考慮，貨幣政策的穩(wěn)健性都有其必要性。央行的貨幣政策應(yīng)該逐步回歸穩(wěn)健。這樣不但可以顯示出控制貨幣供應(yīng)量的決心，抑制通貨膨脹，還可以合理的引導(dǎo)信貸的投向，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整引導(dǎo)。提高準(zhǔn)備金率，抑制社會上的投資熱，也會讓房地產(chǎn)開發(fā)商的投資變得謹(jǐn)慎。

2.完善房地產(chǎn)信貸政策。由于房地產(chǎn)價(jià)值大資金占用量大回收期長，相應(yīng)的開發(fā)經(jīng)營成本也大需要有巨額固定資金和流動資金作墊支。為了使其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須要有相應(yīng)的金融業(yè)務(wù)系統(tǒng)來為其融通資金。同時(shí)，居民購買住房也需要金融業(yè)務(wù)的支持。因此房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)的發(fā)展與金融體系關(guān)系密切，金融貨幣政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行具有較大影響。為防止當(dāng)?shù)禺a(chǎn)泡沫對銀行金融體系的沖擊，可以通過一系列的政策進(jìn)行防線的控制與預(yù)防。在控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)方面，實(shí)施經(jīng)濟(jì)資本管理，全面衡量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格業(yè)務(wù)流程，完善監(jiān)督機(jī)制，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)控制度。

3.構(gòu)建市場化的房地產(chǎn)監(jiān)管體系和保障性的住房服務(wù)體系。及時(shí)準(zhǔn)確的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)，是政府制定調(diào)控政策，做出調(diào)控決策的重要依據(jù)。政府的一切決策舉措應(yīng)該建立在翔實(shí)的統(tǒng)計(jì)資料的基礎(chǔ)之上。要建立和完善科學(xué)的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)體系，規(guī)范統(tǒng)計(jì)渠道，對所有住宅項(xiàng)目的土地供應(yīng)、上市情況、交易情況和售價(jià)指數(shù)等信息全部實(shí)行網(wǎng)上公示，實(shí)現(xiàn)對住宅開發(fā)項(xiàng)目全過程的監(jiān)控，為居民購房和開發(fā)商銷售提供有效的技術(shù)支持。

三、結(jié)語

經(jīng)過上文的分析和介紹，我們對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策制定的依據(jù)、其在實(shí)際參與指導(dǎo)和宏觀調(diào)控中的運(yùn)用以及其未來的制定、落實(shí)導(dǎo)向等幾個(gè)方面的內(nèi)容有了一定的了解，從中我們可以深刻地認(rèn)識到，對于房地產(chǎn)這一特殊的經(jīng)濟(jì)行業(yè)而言，其大面積出現(xiàn)市場泡沫是不可行的，其集中表現(xiàn)出來的那種房價(jià)上漲的趨勢以及大量住房空缺與人們無力買房造成的不合理現(xiàn)象應(yīng)該得到有力的解決。雖然從目前的相關(guān)政策來看，其已經(jīng)在某些城市或區(qū)域起到了一定的作用，但是其還是集中地表現(xiàn)出一個(gè)共同的問題，而這種問題實(shí)際上又為我們未來制定相應(yīng)的政策指明了方向，即更合理化、可行性更強(qiáng)、可執(zhí)行力度更高、規(guī)范性更強(qiáng)。

[1]趙菲。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析及建議[J].華章，2012（13）.