劉景茂/哈爾濱好民居建設投資發(fā)展有限公司

宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)應對策略

劉景茂/哈爾濱好民居建設投資發(fā)展有限公司

近年，隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程高速推進，我國房地產(chǎn)投資總量急劇增長，房地產(chǎn)業(yè)過熱跡象逐漸顯露，面對各地持續(xù)上升的房價和輿論的壓力，中央近期連打房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”開始了新一輪樓市調(diào)控。因此，如何正確看待宏觀調(diào)控，便成為房地產(chǎn)企業(yè)應對宏觀調(diào)控的關鍵。

房地產(chǎn)；企業(yè)；調(diào)控

當前，居民住房消費占國民經(jīng)濟各行業(yè)消費比例持續(xù)擴大，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟中舉足輕重的重要產(chǎn)業(yè)。因此，為了遏制房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，房價虛高的勢頭，國家從2010年伊始就相繼出臺了很多的宏觀調(diào)控政策。因此，伴隨著國家調(diào)控政策的出爐與實施，我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年來遭遇樓市寒冬。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，目前的宏觀調(diào)控形勢和市場競爭環(huán)境已經(jīng)相當嚴峻。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何謀求生存與發(fā)展，成為了重要的課題。

一、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.調(diào)控政策規(guī)范市場，有助于為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個公平的市場競爭環(huán)境。近年來，在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟動，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長作出了重要貢獻。但是，局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應過量、市場結(jié)構(gòu)不盡合理、價格增長過快等問題。在宏觀調(diào)控形式已經(jīng)明朗化的背景下，預期在未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場都將處于調(diào)整周期，作為房地產(chǎn)市場的主體之一的開發(fā)企業(yè)無疑面臨的沖擊最大。所以對企業(yè)來說，競爭模式也會發(fā)生相應的變化。但筆者認為，隨著調(diào)控政策的深入和落實，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭的著力點會更多地轉(zhuǎn)向市場，競爭模式會發(fā)生變化，可以斷定相當一部分缺乏競爭優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將要淡出市場。

2.融資渠道變窄，融資困難。房地產(chǎn)業(yè)涉及到與百姓相關的重大民生問題，房地產(chǎn)的發(fā)展也是社會和經(jīng)濟發(fā)展的一種表現(xiàn)，調(diào)控措施將帶來的資金壓力。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、風險大、回收期長等特點，使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求走規(guī)模經(jīng)濟的道路。宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境日益艱難，緊縮政策下銀行貸款難度加大，房企再融資遭拒，房地產(chǎn)信托融資受限等因素，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力日益加大。特別是中小開發(fā)企業(yè)瀕臨困境，將迫使一些開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變開發(fā)方向和開發(fā)計劃。同時，調(diào)控勢必有可能把更多的投機性開發(fā)商逐出市場，企業(yè)將回歸理性和本分。

3.業(yè)績下滑，壓力加大。近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)可謂歷經(jīng)波瀾。繼“國八條”之后，再次祭出“新國八條”，同時以北京、上海領頭迅速波及全國各中心城市和省會城市的限購令，以重慶、上海為先驅(qū)進行試點的房產(chǎn)稅，以及央行繼去年以來連續(xù)五次加息，銀監(jiān)會一再強化對房地產(chǎn)項目貸款的審查，政策的疊加效應給艱難前行的房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜。據(jù)調(diào)查，2013年將是中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型之年，諸多地產(chǎn)企業(yè)在紛紛謀求突破，一方面，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)成為地產(chǎn)集團搶占和轉(zhuǎn)型的方向，另一方面，二三線城市成為實力房企的必爭之地。從銷售來看，國家通過調(diào)節(jié)市場消費能力等方式來影響市場購買力，并進而影響房地產(chǎn)銷售，造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績下滑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的應對策略

1.正確看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。因此，首先，我們要正確看待房地產(chǎn)市場需求。近期，我國一些地方房地產(chǎn)市場成交量有所增大，個別樓盤甚至出現(xiàn)久違的熱銷場面。與此同時，對于房地產(chǎn)調(diào)控政策，社會上出現(xiàn)一些猜測和議論，甚至是誤讀。這一系列新動向使房地產(chǎn)市場再次成為人們關注的焦點。目前房地產(chǎn)市場發(fā)展是由實實在在的需求所支撐的。從今后發(fā)展來看，經(jīng)濟快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。房產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛狀態(tài)。其次，要正確看待房地產(chǎn)企業(yè)利潤。房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、周期長、環(huán)節(jié)多、風險也較高，在正常操作情況下，房地產(chǎn)利潤率稍高一些，也應視為正常。房地產(chǎn)市場處于均衡狀態(tài)時，房地產(chǎn)資金利潤率水平，一般應當為社會平均利潤率。雖然房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、周期長、環(huán)節(jié)多、風險也較高，在正常操作情況下，房地產(chǎn)利潤率稍高一些，也應視為正常。但它歸根到底會受到社會平均利潤率的制約。隨著土地供應的市場化程度的提高和房地產(chǎn)市場公平競爭環(huán)境的形成，房地產(chǎn)開發(fā)獲得暴利的時代總體上已過去，平均利潤的時代已經(jīng)到來。

2.準確定位找準目標市場。在社會主義市場條件下，服務政府的基本職能是經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務。為切實加強對房地產(chǎn)業(yè)的管理與服務，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，切實保障人民群眾生活水平的不斷提高，政府必須依據(jù)自身的職能，圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本動力，針對房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，以發(fā)展觀為統(tǒng)領，采取科學、規(guī)范、務實、高效的政策措施。因此，自限購、限貸、上調(diào)存款準備金率等調(diào)控政策輪番出臺，樓市漸趨低迷。面對史上最嚴的調(diào)控政策，筆者以為，開發(fā)企業(yè)需要正確看待、理性評估當前房地產(chǎn)市場發(fā)展局勢，合理制定開發(fā)投資的時間、推出價格合理的樓盤，以及適合需求的房源……

3.注重品牌的定位與塑造。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭從價格競爭到產(chǎn)品競爭，再發(fā)展到品牌競爭，房地產(chǎn)品牌開始對消費者的購房決策產(chǎn)生重要影響。品質(zhì)的提升是支撐市場的靈魂，我們要做好項目匹配，即項目類型、價格等元素一定要與客戶充分匹配，要加大新材料、新工藝的應用，要加大景觀的投入等等，綜合提升樓盤品質(zhì)。如今，房地產(chǎn)業(yè)已進入品牌競爭的時代。在品牌創(chuàng)業(yè)階段，競爭的重心以從單個樓盤間的較量，變成企業(yè)間實力的比拼。品牌是一種無形資產(chǎn)，更是一個整體概念，除有形產(chǎn)品外，還包括附加產(chǎn)品，即消費者購房所得到的附加服務和附加利益。只有那些具有品牌優(yōu)勢并且經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)企業(yè)，才會贏得更大的發(fā)展機遇。

三、結(jié)束語

2010年以來，為了確保我國經(jīng)濟持續(xù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，中央政府實施了被稱為史上最嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控政策。宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)既具有直接影響又會造成間接影響。因此，面對國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取準確定位找準目標市場，科學規(guī)劃調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，積極合作提升應對能力等舉措。

[1]方浩旭；新經(jīng)濟背景下我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)及對策［J］；知識經(jīng)濟；2012年04期.

[2]于斌；理性思維下的房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀調(diào)控政策［J］；時代金融；2011年18期.

[3]段洲鴻；胡勱；當前房地產(chǎn)市場特征及房企應對策略［J］；中國房地產(chǎn)；2011年21期.