馬馳

摘 要：現(xiàn)今，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它在推動經(jīng)濟發(fā)展、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構等方面發(fā)揮了重要作用。但在這快速發(fā)展的背后，在房地產(chǎn)領域出現(xiàn)的糾紛也與日俱增，許多購房者被房地產(chǎn)企業(yè)欺詐，遭受了不同程度的損失，破壞了市場秩序的平衡與穩(wěn)定。為此，本文提出多角度的防范對策，以維護購房者的合法權益和市場交易秩序的穩(wěn)定。

關鍵詞：房地產(chǎn)；欺詐；購房者；防范對策

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民生活水平也在不斷提高，加上我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，房地產(chǎn)已成為我國居民新的消費和投資熱點。但由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，有關房地產(chǎn)的法律規(guī)范并不完善，而房地產(chǎn)企業(yè)往往利用其優(yōu)勢地位，欺騙購房者，損害購房者的合法權益，擾亂市場交易秩序。針對這些欺詐行為，提出有效的防范措施以保護購房者的權益十分必要。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的概念和特征

房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為是指經(jīng)營者在提供房地產(chǎn)銷售或服務的過程中，采取不正當手段欺騙、誤導購房者，讓購房者做出錯誤的意思表示，從而使購房者的合法權益受到損害的行為。具體特征有：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂房地產(chǎn)銷售合同來實施其欺詐行為；

2. 經(jīng)營者誘使購房者簽訂合同，使該欺詐性合同發(fā)生法律約束力，并通過該合同的履行，實現(xiàn)獲得非法利益的目的。

3. 其欺詐手段是對訂立的房地產(chǎn)銷售合同中的主要條款或關鍵性的內(nèi)容做虛假陳述，或者隱瞞事實真相。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的構成要件

綜上所述，如果房地產(chǎn)企業(yè)的行為符合下列條件，應當認定其對購房者構成欺詐：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售中有欺詐的故意。在訂立或履行合同時有使購房者陷入與實際不符的錯誤判斷的意圖以及使購房者基于其錯誤的判斷而向房地產(chǎn)企業(yè)做出意思表示的意圖。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售中有欺詐購房者的行為，包括廣告欺詐，質量欺詐，面積欺詐，交付欺詐，產(chǎn)權欺詐，價格欺詐等等。

3. 購房者因欺詐而陷入錯誤，并因錯誤而做出了有瑕疵的意思表示。

（三） 房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的成因

1. 房地產(chǎn)行業(yè)在中國起步晚，發(fā)展時間短，企業(yè)自律性較差，尚未形成普遍性的誠信經(jīng)營理念。

2. 商品房交易法律制度不健全。相關法律規(guī)范不全面、不具體、操作性不強、權威性較差，現(xiàn)行法律制度尚未能有效發(fā)揮防范、打擊商品房交易中欺詐行為的作用。

3. 國土、房產(chǎn)、規(guī)劃、價格、計量等政府職能部門對商品房交易監(jiān)管缺位或監(jiān)管錯位。

4. 購房者缺乏防范欺詐行為的意識和手段。主要是因為購房者處于相對弱勢的地位，單憑個人之力是很難有效防范開發(fā)企業(yè)在其中實施各種欺詐行為的。

二、 對房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為進行防范的必要性

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為違背了市場經(jīng)濟的基本商業(yè)道德，即誠信、公平原則。首先，誠信原則要求人們在不損害他人、社會公共利益和市場秩序的前提下，去追求自己的合法利益。而現(xiàn)今，房地產(chǎn)領域的糾紛日益增多，反映了我國房地產(chǎn)市場的信用危機嚴重，它會阻礙房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟的發(fā)展進程。其次，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高投資、高收益、高風險等特點，房地產(chǎn)企業(yè)取得高收益就必須符合公平原則，不能以損害他人的利益為代價來追求自己的非法利益，只有遵循公平原則才能平衡當事人雙方的利益關系。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為會惡化整個經(jīng)濟環(huán)境。首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)信用度差，違約現(xiàn)象嚴重，會使得交易雙方缺乏信任感，增加交易時間，擴大交易風險，增加交易費用；其次，這種欺詐行為擾亂了正常的經(jīng)濟秩序，會造成房地產(chǎn)金融風險，從而形成泡沫經(jīng)濟，最后使整個經(jīng)濟體趨于崩潰。

第三，由于多方面的現(xiàn)實原因，使得房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為日益增多，嚴重危害購房者的合法權益，使社會不穩(wěn)定因素增加。這些現(xiàn)實原因包括：房地產(chǎn)行業(yè)的誠信經(jīng)營理念尚未普遍形成，現(xiàn)行法律規(guī)制不足，政府職能部門監(jiān)管不力，購房者在經(jīng)濟實力、信息掌握等多方面都處于弱勢地位等等。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)侵權事件的層出不窮，不利于經(jīng)濟和社會的發(fā)展。比如“虛假認籌”，曾一度曝光的“樓歪歪”“樓脆脆”，一路狂飆的樓價等等，房地產(chǎn)企業(yè)一味追求經(jīng)濟利益，而忽視關系到公眾生命、財產(chǎn)安全的商品房質量問題，嚴重損害了百姓利益和社會公共利益。

綜上，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管制，防范欺詐行為的發(fā)生，對維護正常的市場秩序，促進經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，維護購房者合法權益，促進社會和諧穩(wěn)定和百姓安居樂業(yè)，十分重要。

三、 防范房地產(chǎn)企業(yè)對購房者欺詐行為的對策

（一） 建立、健全房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管制度。

嚴格執(zhí)行土地使用權、項目規(guī)劃建設、商品房預售或抵押登記等各項法律制度；進行監(jiān)管制度和方式的創(chuàng)新；嚴厲查處各類商品房交易欺詐案件。

（二） 構建和完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

政府相關部門應該推行和完善房地產(chǎn)信息披露制度；企業(yè)也應按照房地產(chǎn)主管部門的要求，披露各個樓盤房屋的相關信息，提高整個房屋交易過程的透明度。

（三） 完善房地產(chǎn)市場相關法律制度。

1. 適用《消費者權益保護法》第49條規(guī)定：經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加其賠償受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價格或者接受服務的費用的一倍。

2. 完善商品房買賣合同中違約責任條款。在現(xiàn)實的房屋交易中，房地產(chǎn)企業(yè)違約責任的承擔兌現(xiàn)的極少，使整個交易市場呈現(xiàn)出不平等的現(xiàn)象。所以在買賣過程中對于雙方違約責任的約定必須始終保持平等的狀態(tài)，對同一種違約行為要明確規(guī)定買賣雙方應承擔同等違約責任，從而有效地維護購房者的實體權利。

3. 完善法律法規(guī)，規(guī)范政府行為。政府在制訂相關政策時，一方面應該確保政策上的連續(xù)性，同時也要使政策符合實際條件；同時減少政府官員在訴訟中的尋租行為，確保司法的獨立性。

（四） 筑建房地產(chǎn)行業(yè)的誠信體系。

發(fā)揮行業(yè)協(xié)會功能，對房地產(chǎn)企業(yè)進行誠信教育，使其嚴格遵守已有法律法規(guī)的法律責任以及支持社區(qū)項目的慈善責任等社會責任；同時，加強社會輿論監(jiān)督，將新聞輿論與社會公眾的監(jiān)督結合進來，建立企業(yè)社會責任評價體系，對房地產(chǎn)企業(yè)有違道德和法律的行為加以曝光，使房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為無處可藏。

（五） 增強購房者的購房知識和維權意識。

有關部門可以建立房地產(chǎn)交易知識宣傳網(wǎng)，以加深購房者對交易注意事項的認識；購房者在買房時也要注意相關的證件、執(zhí)照、手續(xù)是否齊全，避免上當受騙；對重大欺詐案件，要及時向有關行政執(zhí)法部門舉報；遇到侵權行為，要及時向有關部門或機構反映，積極維護自己的合法權益。

結語

房地產(chǎn)業(yè)是事關民生的重要產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展與百姓生活水平的提高、幸福感的增強以及社會秩序的穩(wěn)定聯(lián)系緊密。因此，加強對房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的監(jiān)管和防范十分重要，而這需要社會各界的共同努力，需要政府部門加大執(zhí)法監(jiān)管力度，需要購房者增強維權意識，需要社會輿論媒體的廣泛監(jiān)督，需要房地產(chǎn)行業(yè)加強自律，只有各方齊心協(xié)力，才能使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，從而保證國民經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展，百姓安居樂業(yè)。（作者單位：西南交通大學政治學院）

參考文獻：

[1] 姚力.商品房銷售欺詐及懲罰性賠償研究.西南政法大學.2007（4）.

[2] 婁文龍.基于社會責任的房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究.房地產(chǎn)論壇.2011（4）：162—164.