劉姝 郭明亮

作者簡介：

劉姝（1993—），女，漢族，四川成都人，四川農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院財(cái)務(wù)管理2011級本科生。

郭明亮（1990—），男，漢族，福建福州人，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國金融研究中心金融學(xué)碩士研究生。

摘 要：我國當(dāng)前支撐高房價(jià)的主要動力有財(cái)政動力、投資性購房、土地資源有限及地價(jià)上漲。國研中心“383”改革方案對于土地制度提出在現(xiàn)有土地權(quán)屬基礎(chǔ)上，賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。可看出“383”改革方案正好瞄準(zhǔn)了房價(jià)上漲的核心頑癥，也許將給長期炙熱虛高的房價(jià)一劑退燒藥，切實(shí)做到藏富于民，讓利于民。

關(guān)鍵詞：房價(jià)；“383”改革方案；土地制度

一、“383”改革方案中有關(guān)土地改革制度解讀

2013年10月28日，各大媒體都在醒目位置刊登了國務(wù)院發(fā)展研究中心為十八屆三中全會提交的“383改革方案”。印象最深之處，就是關(guān)于土地及房地產(chǎn)政策改革，也許將給多年來一直屢調(diào)不下的炙熱虛高的房價(jià)，起到釜底抽薪的效果。“383”改革方案中提出，將在現(xiàn)有土地權(quán)屬基礎(chǔ)上，賦予農(nóng)民集體土地處置、抵押和轉(zhuǎn)讓的權(quán)力。允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，進(jìn)而形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價(jià)體系。同時(shí)，完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場，“小產(chǎn)權(quán)房”補(bǔ)繳出讓金后進(jìn)入市場[1]。

當(dāng)前支撐高房價(jià)的動力主要有，一方面是土地財(cái)政動力推高供應(yīng)方價(jià)格，另一方面是投資性購房增值效應(yīng)推高了購買方價(jià)格，其次是土地資源有限及地價(jià)上漲相互作用促使房價(jià)上漲，三者合力形成高房價(jià)長期高燒不退?！?83”改革方案正好瞄準(zhǔn)了這一久病的核心頑癥，很有可能讓長期滾燙虛高的房價(jià)退燒。“383”改革方案，可行性是可以肯定的，但能否有效執(zhí)行卻存在不確定性。畢竟，方案雖好，貴在執(zhí)行。如果執(zhí)行到位，房價(jià)必然應(yīng)聲回落；若是執(zhí)行不到位，改革可能再次流于形式。“383”方案解決房價(jià)問題主要是通過土地所有權(quán)的改革，大多數(shù)人也都意識到房價(jià)的高低是不能僅單純的從房價(jià)數(shù)字上去比較，房子建在土地上，地價(jià)問題理應(yīng)被更大程度地公開討論。

二、土地改革制度與房價(jià)關(guān)系研究分析

夏正亞（2013）指出土地在房價(jià)調(diào)控中起了舉足輕重的作用[2]。張燕君等（2012）則認(rèn)為只有改革“土地財(cái)政”，建立穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)稅體系，更替主要依賴“賣地”獲取一次性獲利的布局，才能從根本上切斷地方政府與“高地份-高房價(jià)”的紐帶[3]。而莊天君（2006）提出土地私有化才是房地產(chǎn)市場的出路[4]。近年來，房地產(chǎn)業(yè)蓬蓬勃勃，有實(shí)力的資本家買地皮開發(fā)樓盤賺大錢，貼身褲兜里藏著小錢的人瘋搶著的買上一兩套，時(shí)機(jī)成熟倒賣之后小賺一把。然而絕大多數(shù)的老百姓無可奈何望房興嘆。

然而，溫鐵軍（2009）則認(rèn)為土地私有將會帶來許多社會問題[5]。一方面，經(jīng)營農(nóng)業(yè)本來就利潤甚微的小農(nóng)會在地方權(quán)利與資本結(jié)盟的強(qiáng)勢介入下大批失去土地。另一方面，喪失了在農(nóng)村生存的根基之后，農(nóng)民又無法完全在城市立足，最終結(jié)果可能是城市中貧民窟的數(shù)量與農(nóng)村社會穩(wěn)定的沖突同步加劇，大規(guī)模社會動蕩將難以回避。因此，目前中國農(nóng)村形成的這種基本制度，是經(jīng)過長期實(shí)踐檢驗(yàn)的、大體上符合中國基本國情的制度。

關(guān)于土地制度改革，我們要從兩個(gè)方面去分析。首先是正面意義，2013年美國農(nóng)業(yè)人口比重下降到1.5%-2%，雖然人口比重在下降，但高科技技術(shù)引導(dǎo)下的美國農(nóng)民不但可以負(fù)擔(dān)全國人民的日常所需，還可以出口高質(zhì)量高產(chǎn)出的糧食。而中國在2010年末農(nóng)業(yè)人口比重為45.29%，相比之下，中國的大多數(shù)農(nóng)民早就該被解放出來了。土地流轉(zhuǎn)政策一經(jīng)實(shí)施，就可以進(jìn)行農(nóng)場大規(guī)模經(jīng)營化，降低成本，提高利潤，促進(jìn)糧食生產(chǎn)，從而為農(nóng)民謀福祉。土地流轉(zhuǎn)以后，土地承包權(quán)就是私人財(cái)產(chǎn)。一方面可以防范鄉(xiāng)村惡霸的豪奪，另一方面地權(quán)上更加公平。土地流轉(zhuǎn)以后，很多農(nóng)民就可以把鄉(xiāng)下的土地賣掉，在城里買房子，大大支撐了城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場，又可以縮小城鄉(xiāng)差距。土地公有，農(nóng)民就不愛惜土地；干部可以奪土地，私賣土地；農(nóng)民就被束縛于土地。因此，從長遠(yuǎn)看，土地流轉(zhuǎn)將利大于弊，是中國工業(yè)化進(jìn)程中必須完成的改革，是中國減小貧富差距，走向未來的必經(jīng)之路。

三、結(jié)論與建議

在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中有很多問題尚待解決，其中必然面臨一個(gè)城市化過程中的住房問題。住房問題關(guān)系的是民生、社會穩(wěn)定問題，同時(shí)也直接關(guān)系經(jīng)濟(jì)質(zhì)量與GDP。政府從宏觀調(diào)控的角度來看，應(yīng)該是順乎民意，給農(nóng)民以土地權(quán)，還農(nóng)民土地權(quán)。農(nóng)民有了土地所有權(quán)，作為經(jīng)濟(jì)主體參與住房供應(yīng)市場，房價(jià)必將大副度下調(diào)，房價(jià)下調(diào)居民住房可以解決，商業(yè)成本下降，大量有效的房產(chǎn)需求必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的另一個(gè)起飛。而如今高房價(jià)像一條大蟒蛇把GDP把社會公平全部纏死。所以在我看來，繼續(xù)完善土地改革，才能讓長期炙熱的房價(jià)退燒。以下是一些建議：

（一）土地改革亟待解決

部分地方政府以城鎮(zhèn)化之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)，其意在賣地收入。國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授許正中說過，有的地方政府已經(jīng)準(zhǔn)備進(jìn)行“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉(zhuǎn)讓住房所得20%的個(gè)人所得稅，“三吃”房地產(chǎn)稅，“四吃”遺產(chǎn)稅。十八屆三中全會公報(bào)指出“要完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制”，看來要實(shí)現(xiàn)偉大的中國夢，土地改革政策必須要列為首要解決的民生問題。

（二）改革“土地財(cái)政”

土地財(cái)政無可厚非的是許多地方政府的核心財(cái)政依賴。值得關(guān)注的是，在許多城市，土地出讓金甚至已經(jīng)成為地方政府最大的收入來源，大量地方政府利用土地財(cái)政推高房價(jià)已是不爭的事實(shí)，很多網(wǎng)友紛紛感嘆“土地財(cái)政不破，高房價(jià)不止！”在這一點(diǎn)上，幾年前，國土資源部的領(lǐng)導(dǎo)就曾承認(rèn)過，在一些地方確實(shí)出現(xiàn)了政府過分依賴土地收入的問題。在上面提到過，三分之二的購房費(fèi)用都被地方政府和房地產(chǎn)商“吃”掉了。這還只是“四吃”中的“一吃”。早前就有政協(xié)委員披露，我國現(xiàn)階段涉及的房地產(chǎn)稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，這62項(xiàng)稅費(fèi)占到購房費(fèi)用的30%～40%。

（三）政府要切實(shí)做到讓利于民

轉(zhuǎn)讓住房所得20%的個(gè)人所得稅，其實(shí)也被全部轉(zhuǎn)移到了買家的房款中，本來高居不下的房價(jià)就在不斷升溫，再加上沉重的個(gè)稅，老百姓也只有繼續(xù)勒緊褲腰帶，當(dāng)一輩子房奴。假使某天遺產(chǎn)稅再一實(shí)行，含辛茹苦供了一輩子的商品房在讓子女繼承時(shí)又要交一筆不少的遺產(chǎn)稅。另外很多專家呼吁實(shí)施房產(chǎn)稅，讓房產(chǎn)回歸居住的功能，出發(fā)點(diǎn)是好，但一定要配合地方政府的土地政策，如果，房價(jià)始終不降，房產(chǎn)稅又來雪上加霜，老百姓的買房壓力更是苦不堪言。許多地方政府之所以對城鎮(zhèn)化建設(shè)幾極為熱衷，是以為他們關(guān)心的是賣地的錢，而這又使城鎮(zhèn)化的規(guī)劃、決策被房地產(chǎn)綁架。這種以圈地建房造城為特征的疾風(fēng)驟雨式的“城鎮(zhèn)化”運(yùn)動，會給中國經(jīng)濟(jì)，社會發(fā)展帶來許多隱憂，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。土地改革的紅利誰先得？全面深化改革就是為了讓老百姓享受更多的改革紅利。期待新一輪體制改革能有效破解地方政府的土地財(cái)政依賴癥，并切實(shí)把房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)“簡政”、“放權(quán)”，最大程度的讓利于民。（作者單位：1.四川農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院；2. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國金融研究中心）

參考文獻(xiàn)

[1] 2013年由國家發(fā)展改革委副主任劉鶴擔(dān)綱領(lǐng)銜撰寫的中國改革“路線圖”包含“三位一體改革思路、八個(gè)重點(diǎn)改革領(lǐng)域、三個(gè)關(guān)聯(lián)性改革組合”，簡稱“383”方案。http：//baike.baidu.com/linkurl=ZOCGiJ6ggTgaqnXcvmrrColBc_y6uOJXo04RVrNW3YD BZsEQjztPauMSFxsDdc-tBSHP2dXhaTkedxY9HTvGr_

[2] 夏正亞.小議土地制度助力房價(jià)調(diào)控[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2013（3）