馬敏達+王婷婷+周滔

[提要] 研究目的：探索一條適合在全國區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)路徑。研究方法：通過分析目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式，發(fā)現(xiàn)各種流轉(zhuǎn)模式都有一定的局限性，難以保障三方主體利益，然后探索成都溫江模式，用數(shù)據(jù)論證溫江模式的可行性，得出結(jié)論。研究結(jié)論：多種集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式共存，各地區(qū)應(yīng)根據(jù)自身情況及農(nóng)民各自的需求選擇合適的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)路徑來推動集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地；財產(chǎn)性收入；流轉(zhuǎn)模式

本文系中央高校基本科研業(yè)務(wù)費科研專項項目“基于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景的增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入研究”階段成果（項目編號：CDJXS20110321）

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年1月18日

一、研究背景

隨著我國城市化進程的不斷加快，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)變得日趨活躍。國家法律政策對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實行的嚴格限制也慢慢地有所松動，就目前的集體建設(shè)用地情況而言，存在以下幾個問題：

1、建設(shè)用地矛盾不斷被激化。在2006年到2011年間，新增的建設(shè)用地從40.6萬公頃增加到了61.2萬公頃（如圖1所示），建設(shè)用地需求不斷增大。國有建設(shè)用地供應(yīng)緊張，在2003年的統(tǒng)計表明，浙江省已經(jīng)使用的建設(shè)用地已達到城市規(guī)劃用地的90%，山東省也達到80%，部分地區(qū)在5年時間內(nèi)就把10年的建設(shè)用地指標用完。而農(nóng)村的集體建設(shè)用地放荒、閑置現(xiàn)象嚴重。這一矛盾在城市的迅速擴張以及工業(yè)的持續(xù)發(fā)展背景下，使得集體建設(shè)用地逐漸成為關(guān)注的焦點，也逐漸凸顯了集體建設(shè)用地的使用價值和資產(chǎn)價值。（圖1）

2、農(nóng)民的土地權(quán)益難以得到保障。目前，我國失地農(nóng)民達到3，500萬人，農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)后，喪失土地的生產(chǎn)權(quán)利，同時在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中，土地收益分配失衡，農(nóng)民的財產(chǎn)性收入難以得到保障。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年全國農(nóng)民的財產(chǎn)性收入在其他各項收入中所占比例是最低的，僅占3.3%，同時增長率也是最低的。

3、農(nóng)村土地違規(guī)現(xiàn)象嚴重。據(jù)國土部通報數(shù)據(jù)，2011年，全國發(fā)現(xiàn)違法用地行為7.0萬件，涉及土地面積75.1萬畝，同比上升5.8%。土地尋租、未經(jīng)允許改變土地使用性質(zhì)、私下流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地現(xiàn)象日趨嚴重。而按照我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，任何單位或個人都必須通過申請來獲取國有建設(shè)用地。這一規(guī)定也決定了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)若要進入市場使用，唯一的途徑就是經(jīng)過政府征收使其性質(zhì)變?yōu)閲泻?，再次出讓該土地的使用?quán)。而私下流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地經(jīng)常用來開發(fā)建設(shè)及交易，違背了國家的政策，也難以保證政府的土地財政收入。

本文通過探索集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)路徑，來緩解建設(shè)用地的供需矛盾、提高農(nóng)民的財產(chǎn)性收入、規(guī)避土地違規(guī)現(xiàn)象，為全國范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供經(jīng)驗與建議。

二、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式分析

下文介紹現(xiàn)階段的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式，基于集體建設(shè)用地參與方政府、農(nóng)民、企業(yè)的利益視角分析其利益得失，并對每種集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式是否能夠滿足各參與主體的利益進行評價。

1、出讓。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指農(nóng)民集體建設(shè)用地所有者或集體建設(shè)用地使用者將剩余年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他土地使用者，由受讓的土地使用者向農(nóng)民集體建設(shè)用地所有者或使用者支付補償款的行為，這種方式類似于國有土地使用權(quán)的出讓。

對于出讓模式來說，在現(xiàn)實情況下參與方不僅僅涉及到集體建設(shè)用地的出讓人與受讓人，同時還有政府的加入，使得該模式更加規(guī)范、合理。（圖2）

下面對出讓模式中的利益主體進行利益得失分析，并對各參與主體沒有達成其利益目標方給予評價。（表1）

2、出租。出租，就是指集體建設(shè)用地所有者或使用者作為土地的出租方，將土地使用權(quán)以一定年限讓渡給承租人使用，并從承包人處獲取土地租金補償，土地承租人取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

現(xiàn)階段出租集體建設(shè)用地在某些地方需要村集體作為引導者，即出租主體，在農(nóng)民與企業(yè)之間進行銜接，就集體建設(shè)用地進行出租，具體用圖3表示。（圖3）

下面對出租模式中的利益主體進行利益得失分析，并對各參與主體沒有達成其利益目標方給予評價。（表2）

3、抵押。農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押是以農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人為抵押人，抵押人擁有其集體建設(shè)用地使用權(quán)，以不占有集體建設(shè)用地而向作為抵押權(quán)人的債權(quán)人提供擔保的行為。在履行債務(wù)期限已到，而債務(wù)人未履行時，抵押權(quán)人可就抵押物（集體建設(shè)用地使用權(quán)）拍賣或折價，拍賣或折價所得來實現(xiàn)抵押權(quán)。

目前，在廣東等東南沿海區(qū)域的部分企業(yè)開發(fā)農(nóng)村集體建設(shè)用地時，出現(xiàn)資金緊張這一難題，因而企業(yè)選擇抵押部分集體建設(shè)用地使用權(quán)給銀行，而獲取相應(yīng)的抵押貸款，這類模式具體如圖4所示。（圖4）

下面對抵押模式中的利益主體進行利益得失分析，并對各參與主體沒有達成其利益目標方給予評價。（表3）

4、入股。農(nóng)村集體建設(shè)用地入股是指農(nóng)村集體建設(shè)用地所有者或使用者以集體建設(shè)用地使用權(quán)入股，或作為投入、合作的條件與其他經(jīng)濟組織，集體獲得分紅收益的行為。

目前，部分地區(qū)在對集體建設(shè)用地入股這一流轉(zhuǎn)模式過程中，選擇合作社或村集體作為流轉(zhuǎn)主體，作為農(nóng)民代表與企業(yè)簽訂入股協(xié)議，進行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，具體如圖5所示。（圖5）

下面對入股模式中的利益主體進行利益得失分析，并對各參與主體沒有達成其利益目標方給予評價。（表4）

通過本章對各類集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式下政府、村民、企業(yè)三方的利益格局進行分析，我們可以知道，任何一種流轉(zhuǎn)模式都有其局限性，不能在一定程度上滿足流轉(zhuǎn)參與方的各自利益，難以使三方利益達到均衡，同時也無法單獨在全國對集體建設(shè)用地進行大規(guī)模地流轉(zhuǎn)。

而我們的目標是探索適合全國推廣的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)路徑，讓流轉(zhuǎn)過程中政府、村民、企業(yè)三方達到各自利益目標，接下來我們在各流轉(zhuǎn)模式下參與主體的利益格局明確的基礎(chǔ)上，對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)背景下的成都溫江進行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實例探索，以期為全國范圍內(nèi)對集體建設(shè)用地大規(guī)模流轉(zhuǎn)提供一些實踐經(jīng)驗與建議。endprint

三、成都“溫江模式”

1、政策背景。成都于2007年6月通過國務(wù)院批準設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，2007年7月成都市出臺了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》，規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地可以在市場上公開進行交易、出讓，2008年成都市又陸續(xù)出臺了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》、《成都市集體土地上房屋交易登記管理暫行辦法》、《關(guān)于開展農(nóng)村集體建設(shè)用地基準地價評估工作的實施意見（試行）》等來規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作，接著又成立全國首家農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔保股份有限公司與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所這兩個配套性機構(gòu)、平臺來推動農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)工作。同時，還開始農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點工作，針對農(nóng)村土地承包的經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)以及林權(quán)，進行登記、頒證確權(quán)，讓農(nóng)民享有應(yīng)有的物權(quán)。

具體來說，溫江區(qū)在成都市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策的基礎(chǔ)上，提出集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的三步驟：

第一步，對農(nóng)村集體土地（耕地、林地）和房屋所有權(quán)進行確權(quán)登記，讓農(nóng)民拿到確權(quán)證書，其中包括：集體建設(shè)用地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、土地承包經(jīng)營權(quán)證、集體林地使用權(quán)證。

第二步，通過成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔保公司，實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，促進土地規(guī)模化經(jīng)營。2008年5月，成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心在溫江試運行，為耕地、林地、農(nóng)房等產(chǎn)權(quán)交易提供了評估、抵押、擔保、保險、法律咨詢等服務(wù)。

第三步，根據(jù)村民要求及村集體具體情況，選擇不同的土地流轉(zhuǎn)模式。溫江主要有三種不同的土地經(jīng)營和流轉(zhuǎn)方式：

第一種方式是土地換社保，依據(jù)成都市“大統(tǒng)籌、大集中”的情況，對農(nóng)民自愿放棄宅基地的使用權(quán)和耕地的承包經(jīng)營權(quán)后的宅基地和耕地進行統(tǒng)一整治，放棄宅基地、土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)民，由當?shù)卣块T進行審核后獲得一定補償，入住由政府出資建設(shè)的集中居住點，農(nóng)民的戶口則變成居民，進入政府建立的失地農(nóng)民社保系統(tǒng)。

第二種方式是租賃，這類方式適合于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目的進入，通過規(guī)?；?jīng)營來推進集體建設(shè)用地集中流轉(zhuǎn)。農(nóng)民手中的集體建設(shè)用地先交給村集體經(jīng)濟組織，然后村集體經(jīng)濟組織與引進的農(nóng)業(yè)公司簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，村集體經(jīng)濟組織每年收取相應(yīng)租金，最后分給農(nóng)民。農(nóng)民還可通過在農(nóng)業(yè)園區(qū)或城里工作取得工資收入。

第三種方式是土地股份合作模式。農(nóng)民以集體建設(shè)用地作為股份，農(nóng)業(yè)項目公司出資，共同成立一個項目股份合作公司，進行集體經(jīng)營。其股東和管理人員由農(nóng)民選出代表參與公司的管理運作。村民每年可獲取該公司的股份收益，同時還能在項目公司或者城里務(wù)工獲得工資收入。

下面用圖表來展示溫江區(qū)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機制。（圖6）

2、溫江模式運作成果分析。下面通過溫江區(qū)與成都市的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)來分析政府、農(nóng)民（村集體）以及轉(zhuǎn)入方（企業(yè)）在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的效果。（表5、表6）

政府方在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中，關(guān)注重點在于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟、獲取土地收益、增加財政收入等，所以選取了成都市生產(chǎn)總值、城市化率、地方財政收入、城鄉(xiāng)居民收入比來考察溫江模式下政府方的成效。農(nóng)民的關(guān)注重點則在于取得非農(nóng)收入，所以選取了農(nóng)民人均純收入、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積、新增農(nóng)民專業(yè)合作組織來考察農(nóng)民的意愿與成效；企業(yè)的關(guān)注重點在于獲取經(jīng)營收益，所以選取了土地供應(yīng)量、土地成交量來考察企業(yè)對于選擇流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地的意愿。

根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，政府方面，其區(qū)域生產(chǎn)總值、城市化率、城鄉(xiāng)收入差距三大指標都得到了提升與改善，溫江區(qū)的生產(chǎn)總值在2006年至2010年間增長118%，相比成都市的數(shù)據(jù)為102%；2006年溫江區(qū)城市化率只有46.6%，比成都市少14.9%，但是在短短四年內(nèi)，溫江區(qū)的城市化水平就超出了成都市的城市化水平；2002年成都市的城鄉(xiāng)居民收入差距為2.66∶1，2011年成都城鄉(xiāng)居民收入差距進一步縮小到2.42∶1，2011年全國城鄉(xiāng)居民收入比為3.13∶1，成都市成為全國僅有的城鄉(xiāng)居民收入差距縮小的兩個城市之一，溫江區(qū)在城鄉(xiāng)居民收入差距這一指標上表現(xiàn)更好，2011年城鄉(xiāng)收入比達到了2.08∶1。從溫江模式可以看出，政府方面通過出臺相關(guān)文件及政策，鼓勵多種集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式，能快速增加城市生產(chǎn)值，提高城市化率，縮小城鄉(xiāng)差距，使農(nóng)村經(jīng)濟得到快速發(fā)展，實現(xiàn)政府利益目標。

對于農(nóng)民來說，在2006年至2010年成都市的農(nóng)民人均純收入增長了67.3%，而溫江區(qū)在此期間的農(nóng)民人均純收入增長了84.5%；農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積和新增農(nóng)民專業(yè)合作組織的數(shù)據(jù)表明：在2006年至2011年間，越來越多溫江區(qū)的農(nóng)民選擇“溫江模式”來流轉(zhuǎn)土地。農(nóng)民在面對各類流轉(zhuǎn)模式的抉擇下，根據(jù)自身情況（進城居住、農(nóng)村集中居住等），選擇合適的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益能讓農(nóng)民的利益最大化，也能使農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施得到完善、經(jīng)濟得到發(fā)展。因此，對于農(nóng)民來說，選擇出讓、出租、入股等來流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地，有利于維護農(nóng)民自身的土地權(quán)益。

對于企業(yè)而言，選擇哪種方式流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地主要從企業(yè)自身獲利情況來考慮，從數(shù)據(jù)可以看出，溫江區(qū)2006年、2007年土地放量過大，市場供過于求，2008年遭遇市場波動以及2009年、2010年政策的打壓，就造成2008年、2009年、2010年土地供應(yīng)縮量明顯。從溫江區(qū)土地供應(yīng)整體來看，城區(qū)城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展速度飛快，國有建設(shè)用地供應(yīng)量已經(jīng)不能滿足溫江區(qū)對建設(shè)用地的需求，并且供不應(yīng)求的局面促使國有建設(shè)用地出讓價格逐漸高漲。政府選擇鼓勵流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地，使得土地流轉(zhuǎn)面積逐年上升，流轉(zhuǎn)土地價格比國有建設(shè)用地價格相對便宜。因而以上原因促使企業(yè)選擇集體建設(shè)用地進行開發(fā)。但是，企業(yè)選擇哪種流轉(zhuǎn)方式的集體建設(shè)用地是比較被動的，從新增農(nóng)民專業(yè)合作組織、土地成交量的數(shù)據(jù)可以看出，在秉承企業(yè)利益最大化的原則下，越來越多的企業(yè)參與到集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中。endprint

通過以上分析，在我國土地制度改革實行多年以來，“溫江模式”的實踐成功，有效證明了通過多種集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式并重，有針對性地對不同現(xiàn)狀的農(nóng)民實行不同的流轉(zhuǎn)模式，有利于保障各參與主體的利益。

四、經(jīng)驗與建議

通過上述分析，發(fā)現(xiàn)各種集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式都有其優(yōu)劣勢，單種模式的發(fā)展在實踐運用中都不能完全滿足各流轉(zhuǎn)參與方的需求，而成都溫江采取多模式共存推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，取得了比較好的成效，其具體值得借鑒之處有：

第一，對土地確權(quán)，這是對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的第一步。通過確權(quán)，促進土地的資本化，賦予了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)及其合法流轉(zhuǎn)的權(quán)利，并通過成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔保公司、完善土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的各項配套措施。

第二，成立土地產(chǎn)權(quán)交易平臺，這一措施是建立在土地確權(quán)基礎(chǔ)之上的，該平臺使集體建設(shè)用地使用權(quán)交易合法化。

第三，耕保補貼換社保，形成了保護耕地和保障糧食安全的新模式，擴大了社會保障特別是養(yǎng)老保險覆蓋面積，縮減了城鄉(xiāng)在社保方面的差別。

但由于該模式是作為試驗出現(xiàn)在試點區(qū)域，處于摸索階段，沒有可參考的先例，對于推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還存在一些局限性，具體表現(xiàn)在：遠離城市的區(qū)域難以施行、農(nóng)民集中居住所耗費的成本較高且集中居住存在潛在的風險、相關(guān)配套政策還不夠完善。為了讓全國其他區(qū)域進行大規(guī)模的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，在“溫江模式”的基礎(chǔ)上，可以從以下幾方面入手：（1）提高農(nóng)村土地市場化，加強信息服務(wù)及中介機構(gòu)的建設(shè)；（2）避免政策空白，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則、操作范圍、收益分配管理；（3）控制基層政府權(quán)利的使用，遵循農(nóng)民自愿原則進行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作；（4）強化村集體的所有權(quán)地位，賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地與城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地平等的地位，同時強調(diào)國家對土地規(guī)劃的監(jiān)督管理作用。

主要參考文獻：

[1]何立勝，黃燦，何云飛.土地流轉(zhuǎn)與社會保障制度的協(xié)同改革——基于嘉興、蘇州與成都等地改革實踐的分析[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2011.1.

[2]何忠洲.成都試點“土地換身份”[N].中國新聞周刊，2007.9.10.

[3]李斌，王雨佳.新一輪農(nóng)村土地改革啟動[N].新財經(jīng)，2008.11.

[4]杜瓊，張輝.當前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革面臨的問題探析——以成都市產(chǎn)權(quán)制度改革為例[J].理論導刊，2009.12.endprint

通過以上分析，在我國土地制度改革實行多年以來，“溫江模式”的實踐成功，有效證明了通過多種集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式并重，有針對性地對不同現(xiàn)狀的農(nóng)民實行不同的流轉(zhuǎn)模式，有利于保障各參與主體的利益。

四、經(jīng)驗與建議

通過上述分析，發(fā)現(xiàn)各種集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式都有其優(yōu)劣勢，單種模式的發(fā)展在實踐運用中都不能完全滿足各流轉(zhuǎn)參與方的需求，而成都溫江采取多模式共存推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，取得了比較好的成效，其具體值得借鑒之處有：

第一，對土地確權(quán)，這是對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的第一步。通過確權(quán)，促進土地的資本化，賦予了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)及其合法流轉(zhuǎn)的權(quán)利，并通過成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔保公司、完善土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的各項配套措施。

第二，成立土地產(chǎn)權(quán)交易平臺，這一措施是建立在土地確權(quán)基礎(chǔ)之上的，該平臺使集體建設(shè)用地使用權(quán)交易合法化。

第三，耕保補貼換社保，形成了保護耕地和保障糧食安全的新模式，擴大了社會保障特別是養(yǎng)老保險覆蓋面積，縮減了城鄉(xiāng)在社保方面的差別。

但由于該模式是作為試驗出現(xiàn)在試點區(qū)域，處于摸索階段，沒有可參考的先例，對于推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還存在一些局限性，具體表現(xiàn)在：遠離城市的區(qū)域難以施行、農(nóng)民集中居住所耗費的成本較高且集中居住存在潛在的風險、相關(guān)配套政策還不夠完善。為了讓全國其他區(qū)域進行大規(guī)模的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，在“溫江模式”的基礎(chǔ)上，可以從以下幾方面入手：（1）提高農(nóng)村土地市場化，加強信息服務(wù)及中介機構(gòu)的建設(shè)；（2）避免政策空白，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則、操作范圍、收益分配管理；（3）控制基層政府權(quán)利的使用，遵循農(nóng)民自愿原則進行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作；（4）強化村集體的所有權(quán)地位，賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地與城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地平等的地位，同時強調(diào)國家對土地規(guī)劃的監(jiān)督管理作用。

主要參考文獻：

[1]何立勝，黃燦，何云飛.土地流轉(zhuǎn)與社會保障制度的協(xié)同改革——基于嘉興、蘇州與成都等地改革實踐的分析[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2011.1.

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[3]李斌，王雨佳.新一輪農(nóng)村土地改革啟動[N].新財經(jīng)，2008.11.

[4]杜瓊，張輝.當前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革面臨的問題探析——以成都市產(chǎn)權(quán)制度改革為例[J].理論導刊，2009.12.endprint

通過以上分析，在我國土地制度改革實行多年以來，“溫江模式”的實踐成功，有效證明了通過多種集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式并重，有針對性地對不同現(xiàn)狀的農(nóng)民實行不同的流轉(zhuǎn)模式，有利于保障各參與主體的利益。

四、經(jīng)驗與建議

通過上述分析，發(fā)現(xiàn)各種集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式都有其優(yōu)劣勢，單種模式的發(fā)展在實踐運用中都不能完全滿足各流轉(zhuǎn)參與方的需求，而成都溫江采取多模式共存推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，取得了比較好的成效，其具體值得借鑒之處有：

第一，對土地確權(quán)，這是對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的第一步。通過確權(quán)，促進土地的資本化，賦予了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)及其合法流轉(zhuǎn)的權(quán)利，并通過成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔保公司、完善土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的各項配套措施。

第二，成立土地產(chǎn)權(quán)交易平臺，這一措施是建立在土地確權(quán)基礎(chǔ)之上的，該平臺使集體建設(shè)用地使用權(quán)交易合法化。

第三，耕保補貼換社保，形成了保護耕地和保障糧食安全的新模式，擴大了社會保障特別是養(yǎng)老保險覆蓋面積，縮減了城鄉(xiāng)在社保方面的差別。

但由于該模式是作為試驗出現(xiàn)在試點區(qū)域，處于摸索階段，沒有可參考的先例，對于推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還存在一些局限性，具體表現(xiàn)在：遠離城市的區(qū)域難以施行、農(nóng)民集中居住所耗費的成本較高且集中居住存在潛在的風險、相關(guān)配套政策還不夠完善。為了讓全國其他區(qū)域進行大規(guī)模的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，在“溫江模式”的基礎(chǔ)上，可以從以下幾方面入手：（1）提高農(nóng)村土地市場化，加強信息服務(wù)及中介機構(gòu)的建設(shè)；（2）避免政策空白，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的原則、操作范圍、收益分配管理；（3）控制基層政府權(quán)利的使用，遵循農(nóng)民自愿原則進行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作；（4）強化村集體的所有權(quán)地位，賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地與城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地平等的地位，同時強調(diào)國家對土地規(guī)劃的監(jiān)督管理作用。

主要參考文獻：

[1]何立勝，黃燦，何云飛.土地流轉(zhuǎn)與社會保障制度的協(xié)同改革——基于嘉興、蘇州與成都等地改革實踐的分析[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2011.1.

[2]何忠洲.成都試點“土地換身份”[N].中國新聞周刊，2007.9.10.

[3]李斌，王雨佳.新一輪農(nóng)村土地改革啟動[N].新財經(jīng)，2008.11.

[4]杜瓊，張輝.當前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革面臨的問題探析——以成都市產(chǎn)權(quán)制度改革為例[J].理論導刊，2009.12.endprint