許建輝
摘要:從生命周期理論視角而言,我國(guó)物流地產(chǎn)正處于成長(zhǎng)階段。近年國(guó)內(nèi)電子商務(wù)的井噴式發(fā)展成為物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)。高端的物流地產(chǎn)項(xiàng)目領(lǐng)域,投資回報(bào)率較住宅等傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域,呈現(xiàn)明顯的后來(lái)居上態(tài)勢(shì)。但是我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)普遍存在財(cái)務(wù)監(jiān)管力度不夠、資金管理方式落后、融資難等問(wèn)題,由此給物流地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,企業(yè)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行資源交流和互換過(guò)程中相應(yīng)產(chǎn)生出5個(gè)界面(平臺(tái)界面、伙伴界面、內(nèi)部構(gòu)造界面、客戶(hù)界面以及頂板界面)。本文從商務(wù)模式五個(gè)交互界面談物流地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理。
關(guān)鍵詞:商務(wù)模式 物流地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理
物流地產(chǎn),是經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體,是物流地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求,選擇一個(gè)合適的地點(diǎn),投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。典型物流地產(chǎn)項(xiàng)目包括倉(cāng)庫(kù)、貨柜碼頭、物流園區(qū)、配送中心。物流地產(chǎn)企業(yè)可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物流商,也可以是專(zhuān)業(yè)投資商;顧客包括制造商、零售商、第三方物流企業(yè)(3PL)、貨物運(yùn)輸代理等。
物流地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)模式為物流地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、租賃及增值服務(wù)(如報(bào)關(guān)、報(bào)檢、倉(cāng)單質(zhì)押)等方式提供專(zhuān)業(yè)的物流服務(wù),并向客戶(hù)收取相關(guān)費(fèi)用。
與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅速,但發(fā)展水平較低,其普遍存在財(cái)務(wù)監(jiān)管力度不夠、資金管理方式落后、融資難等問(wèn)題。為適應(yīng)物流地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展,由此給物流地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,企業(yè)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行資源交流和互換過(guò)程中相應(yīng)產(chǎn)生出5個(gè)界面(平臺(tái)界面、伙伴界面、內(nèi)部構(gòu)造界面、客戶(hù)界面以及頂板界面)?,F(xiàn)從五個(gè)界面的角度出發(fā)來(lái)分析物流地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理。
在商務(wù)模式交互界面視角下物流地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的基本思路是:通過(guò)加強(qiáng)平臺(tái)界面、伙伴界面、內(nèi)部構(gòu)造、客戶(hù)界面以及頂板界面五個(gè)交互界面的財(cái)務(wù)管理,增收節(jié)支,開(kāi)源節(jié)流,促進(jìn)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。
一、加強(qiáng)平臺(tái)界面的財(cái)務(wù)管理
平臺(tái)界面主要包括:法規(guī)政策;基礎(chǔ)性技術(shù);宏觀經(jīng)濟(jì)等維度。
(一)法規(guī)政策
整章建制。物流地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)稅法、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等法規(guī)制度的學(xué)習(xí),建立健全自身財(cái)務(wù)制度;進(jìn)行納稅籌劃,規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn),選擇合理方案降低或控制稅負(fù),納稅籌劃要符合前瞻性、合規(guī)性原則,并考慮成本效益原則;有意識(shí)地加強(qiáng)同政府部門(mén)溝通,爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠或政策扶持。優(yōu)惠政策是物流地產(chǎn)企業(yè)極其重要的無(wú)形資產(chǎn)或秘密武器,如低價(jià)取得的土地、業(yè)務(wù)特許(報(bào)關(guān)報(bào)價(jià)特許)、財(cái)政補(bǔ)貼等。
(二)基礎(chǔ)性技術(shù)
物流地產(chǎn)企業(yè)可考慮利用NC(Networke Computer)財(cái)務(wù)平臺(tái),組織進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,全面真實(shí)及時(shí)反映經(jīng)營(yíng)活動(dòng),縮短與客戶(hù)數(shù)據(jù)傳遞鏈條,縮短對(duì)賬時(shí)間,提高結(jié)算效率。
(三)宏觀經(jīng)濟(jì)
物流地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的研判,關(guān)注資本市場(chǎng)、貨幣政策、利率、CPI等變動(dòng)趨勢(shì),為籌資策劃、服務(wù)定價(jià)等提供決策參考。
二、加強(qiáng)伙伴界面的財(cái)務(wù)管理
伙伴界面主要包括:資本性項(xiàng)目供應(yīng)商,如工程承包商、生產(chǎn)設(shè)備供應(yīng)商等;經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目供應(yīng)商,如運(yùn)輸裝卸外包商、物業(yè)外包商、報(bào)關(guān)報(bào)檢外包商等。
(一)資本性項(xiàng)目供應(yīng)商
投資成本的控制是項(xiàng)目成功的重要因素。投資成本對(duì)投產(chǎn)后項(xiàng)目存續(xù)年度的投資回報(bào)率都產(chǎn)生持續(xù)影響。建設(shè)期投資成本的節(jié)約意味經(jīng)營(yíng)期贏利能力的增強(qiáng)。
(1)對(duì)于工程承包商。首先從方案設(shè)計(jì)入手,根據(jù)商務(wù)計(jì)劃和商務(wù)需求,采用多方案比較,選擇最優(yōu)方案(方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)節(jié)約成本在70%-80%,施工環(huán)節(jié)節(jié)約成本最多在20%-30%)。其次進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo),對(duì)監(jiān)理、施工、材料等各個(gè)環(huán)節(jié)全部通過(guò)公開(kāi)招標(biāo),嚴(yán)格按照有關(guān)程序和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,項(xiàng)目操作陽(yáng)光透明。再次嚴(yán)把工程實(shí)施質(zhì)量,嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)方案,盡量減少不必要設(shè)計(jì)變更,努力控制變更費(fèi)用增加。最后嚴(yán)格期中支付與竣工結(jié)算,對(duì)施工單位報(bào)送資料的真實(shí)性合法性要進(jìn)行嚴(yán)格審核。
(2)對(duì)于大宗生產(chǎn)設(shè)備供應(yīng)商。采用公開(kāi)招投標(biāo),通 過(guò)最低價(jià)格或最優(yōu)性?xún)r(jià)比確定供應(yīng)商。
(二)經(jīng)營(yíng)性勞務(wù)供應(yīng)商
物流地產(chǎn)企業(yè)為集中精力于核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng),通常將部分低端或非核心業(yè)務(wù)采用勞務(wù)外包方式,如運(yùn)輸裝卸、物業(yè)管理、食堂等。由于向經(jīng)營(yíng)性勞務(wù)供應(yīng)商支付的費(fèi)用在核算時(shí)進(jìn)入當(dāng)期成本費(fèi)用,因此該類(lèi)支付金額的高低直接影響當(dāng)期損益。如果勞務(wù)外包價(jià)格確定不合理、承包方選擇不當(dāng),業(yè)務(wù)外包監(jiān)控不嚴(yán)、服務(wù)質(zhì)量低劣,會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目公司利益受損,難以發(fā)揮業(yè)務(wù)外包的優(yōu)勢(shì)。
對(duì)經(jīng)營(yíng)性勞務(wù)供應(yīng)商進(jìn)行成本控制思路是:首先采用公開(kāi)招投標(biāo)方式從服務(wù)、價(jià)格、資信、實(shí)力等方面綜合比較選定供應(yīng)商;其次協(xié)助或督促外包商優(yōu)化操作流程,對(duì)其服務(wù)質(zhì)量、效率、差錯(cuò)等方面作出持續(xù)綜合評(píng)判;最后考慮結(jié)合科技手段壓縮外包單位現(xiàn)有或增長(zhǎng)編制,如停車(chē)場(chǎng)考慮使用智能IC卡道閘,從而壓縮外包人員編制節(jié)省外包成本。
三、加強(qiáng)內(nèi)部構(gòu)造界面的財(cái)務(wù)管理
內(nèi)部構(gòu)造界面是企業(yè)與內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行資源交流互換的界面。內(nèi)部環(huán)境主要由股東、員工及各項(xiàng)資產(chǎn)等構(gòu)成,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本資源。
內(nèi)部構(gòu)造界面財(cái)務(wù)管理主要包括:財(cái)務(wù)流程、財(cái)務(wù)預(yù)算、資金籌措、資產(chǎn)管理以及倡導(dǎo)節(jié)約五個(gè)維度。
(一)財(cái)務(wù)流程規(guī)范化
(1)落實(shí)錢(qián)帳分管、印鑒分管,突出內(nèi)部牽制,嚴(yán)格執(zhí)行不相容職務(wù)分離原則(授權(quán)批準(zhǔn)與業(yè)務(wù)經(jīng)辦、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會(huì)計(jì)記錄、會(huì)計(jì)記錄與財(cái)產(chǎn)保管、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與稽核檢查)。
(2)加強(qiáng)付款審核。嚴(yán)格審核采購(gòu)預(yù)算、合同、相關(guān)單據(jù)憑證、審批流程等內(nèi)容,審查發(fā)票的真實(shí)性、合法性和有效性。
(3)嚴(yán)格遵守支付審批程序和審批權(quán)限。大額資金支付業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)嵭屑w決策審批或者聯(lián)簽制度。
(4)建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,對(duì)償債、投資、營(yíng)運(yùn)、盈利四類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。對(duì)存在或隱藏的風(fēng)險(xiǎn)做到充分提醒,對(duì)發(fā)現(xiàn)的危機(jī)苗頭做到超前預(yù)防、及時(shí)控制。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算精細(xì)化
加強(qiáng)預(yù)算管理 預(yù)算是將企業(yè)經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向預(yù)定目標(biāo)的有效工具。認(rèn)真進(jìn)行預(yù)算編制,及時(shí)跟蹤預(yù)算執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)異常情況,分析原因,并研究采取必要的控制措施。
(三)資金籌措多元化
(1)籌資路徑多元化。包括:吸收戰(zhàn)略投資者、留存收益積累、銀行借款、商業(yè)信用等方式。
(2)重點(diǎn)關(guān)注利率風(fēng)險(xiǎn)、籌資成本、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。合理利用財(cái)務(wù)杠桿,拉高投資回報(bào),同時(shí)要努力控制財(cái)務(wù)成本。
(3)加強(qiáng)資金計(jì)劃性,將賬戶(hù)存款進(jìn)行階梯存儲(chǔ),在保證工程支付及經(jīng)營(yíng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)前提下,盡量壓縮活期比例,從而取得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益最大化。
(四)資產(chǎn)管理制度化
(1)加強(qiáng)貨幣資金管理?,F(xiàn)金業(yè)務(wù)要日清日結(jié)、帳款相符,嚴(yán)禁白條抵庫(kù);銀行存款日記帳與銀行對(duì)帳單要及時(shí)核對(duì),每月定期編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。
(2)加強(qiáng)預(yù)付賬款及定金的管理,涉及大額或長(zhǎng)期的預(yù)付款項(xiàng),定期進(jìn)行追蹤核查。
(3)定期對(duì)存貨和固定資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)清查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,查找原因,追究責(zé)任。
(五)開(kāi)源節(jié)流,倡導(dǎo)節(jié)約
倡導(dǎo)綠色節(jié)能,新建項(xiàng)目考慮建筑節(jié)能或引入合同能源(EMC)管理,控制運(yùn)營(yíng)成本(與節(jié)能服務(wù)公司簽訂節(jié)能服務(wù)合同,從節(jié)能效益中支付給節(jié)能公司的合同費(fèi)用的節(jié)能模式)。
四、加強(qiáng)客戶(hù)界面的財(cái)務(wù)管理
客戶(hù)界面是企業(yè)與現(xiàn)有或潛在的下游客戶(hù)進(jìn)行資源交流和互換的界面。
(1)定期與客戶(hù)核對(duì)應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)收款項(xiàng)等往來(lái)款項(xiàng)。
(2)根據(jù)客戶(hù)回款等情況對(duì)客戶(hù)資信進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。對(duì)于異常、逾期客戶(hù)重點(diǎn)關(guān)注,及時(shí)預(yù)警,必要時(shí)通知業(yè)務(wù)部門(mén)采取限制貨物出倉(cāng)、停止作業(yè)或繳納保證金等措施,避免壞賬或遭受欺詐。
(3)關(guān)注客戶(hù)收入結(jié)構(gòu)變化,定期對(duì)客戶(hù)收入貢獻(xiàn)進(jìn)行分析排序,并對(duì)已采用或擬采用的廣告宣傳、折讓等營(yíng)銷(xiāo)效果進(jìn)行測(cè)算,為市場(chǎng)定價(jià)提供決策支持。
五、加強(qiáng)頂板界面的財(cái)務(wù)管理
頂板界面是企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行資源交流和互換的界面。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在進(jìn)入者和替代品提供商。頂板越高,企業(yè)的生存空間越寬。
(1)加強(qiáng)同業(yè)調(diào)研(通過(guò)政府部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)及中介第三方等),掌握同業(yè)建造成本、租金價(jià)格、營(yíng)銷(xiāo)策略、客戶(hù)群等,并對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行數(shù)據(jù)分析,為公司營(yíng)銷(xiāo)策略及價(jià)格制定提供依據(jù)。
(2)加強(qiáng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及商業(yè)機(jī)密的保密工作。如:工程標(biāo)底、每一客戶(hù)的出租單價(jià)、客戶(hù)回款情況。標(biāo)底泄漏引發(fā)不公平競(jìng)爭(zhēng),最終公司利益受損;甲客戶(hù)的帳款拖欠若被乙客戶(hù)獲知,可能對(duì)乙客戶(hù)形成負(fù)面示范;業(yè)務(wù)毛利率被外包單位獲知,有可能成為外包單位逼宮漲價(jià)的隱性理由。
(3)企業(yè)機(jī)密資料要納入特別管理,對(duì)知悉人員范圍嚴(yán)格限制或簽署保密協(xié)議,確保企業(yè)木桶嚴(yán)絲合縫,滴水不漏。
參考文獻(xiàn):
[1]弓憲文.價(jià)值鏈視角下的物流地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)物流與采購(gòu)2010(5)
[2]劉光琦.物流地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)[J].中國(guó)儲(chǔ)運(yùn)2012(8)
[3]翁君奕.商務(wù)模式創(chuàng)新[M].經(jīng)濟(jì)管理出版社2004,08endprint