章軻

摘要：本文首先通過(guò)闡述房地產(chǎn)企業(yè)投資額大、周期長(zhǎng)、內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，提出實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性。然后在介紹全面預(yù)算的內(nèi)容基礎(chǔ)上，圍繞目前國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀進(jìn)行剖析，提出了在預(yù)算實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的三個(gè)問(wèn)題，以及因此產(chǎn)生的嚴(yán)重后果。最后，針對(duì)上述三個(gè)問(wèn)題提出了在預(yù)算實(shí)施過(guò)程中的有效解決辦法。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理 戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，成為我國(guó)新興的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，其快速成長(zhǎng)不但為房地產(chǎn)企業(yè)自身創(chuàng)造巨大利潤(rùn)，還挖掘了周邊產(chǎn)業(yè)的潛在商機(jī)，拉動(dòng)了以房地產(chǎn)交易為中心的相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，同時(shí)為國(guó)家稅收也做出了相當(dāng)貢獻(xiàn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)地位的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的大幅增加，房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加劇，如何在這樣一個(gè)信息爆炸的時(shí)代和高速發(fā)展的行業(yè)中立足乃至領(lǐng)跑，我認(rèn)為關(guān)鍵在于提高企業(yè)內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金、成本、銷售、稅收等多個(gè)環(huán)節(jié)，內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜、體系龐大，單靠陳舊的經(jīng)驗(yàn)來(lái)實(shí)施管理已難以維系企業(yè)生存，更難以適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的提升和實(shí)現(xiàn)必須要以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向、企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略為抓手全面、系統(tǒng)地開(kāi)展，而全面預(yù)算管理正是符合上述要求的現(xiàn)代化管理方式。

所謂全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的管理方式。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般需要3年以上，對(duì)一個(gè)中長(zhǎng)期項(xiàng)目而言，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)、有序的規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)。全面預(yù)算管理正是站在長(zhǎng)期規(guī)劃的角度綜合考慮，致力于謀求企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展與短期利益的平衡。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)投資額大，往往需要巨額銀行貸款及其他金融機(jī)構(gòu)融資的大量資金支持，嚴(yán)重的資金斷裂將會(huì)威脅企業(yè)生存，巨額資金吞吐若不加以籌劃也將大大增加企業(yè)成本，減少企業(yè)利潤(rùn)，降低企業(yè)價(jià)值。全面預(yù)算管理從企業(yè)整體角度進(jìn)行資金規(guī)劃，能避免資金鏈斷裂、降低資金成本，保證資金安全和高效使用，有利于資金管理。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部是通過(guò)各個(gè)部門協(xié)調(diào)、全體員工合作而運(yùn)作的，環(huán)環(huán)相扣，層層相依。全面預(yù)算在綜合考慮企業(yè)價(jià)值的前提下，明確了部門、員工職責(zé)，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，不僅提高了整體工作效率，還促進(jìn)了員工積極性，是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的重要保證。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)管控能力的強(qiáng)弱是影響生存的重要因素，全面預(yù)算管理從提高企業(yè)綜合管理水平和加強(qiáng)精細(xì)化管理角度，大大提高了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力，提升了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，為企業(yè)保駕護(hù)航。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的內(nèi)容一般包括業(yè)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、專門預(yù)算三大部分。

（一）業(yè)務(wù)預(yù)算

業(yè)務(wù)預(yù)算是各項(xiàng)預(yù)算工作的基礎(chǔ)，主要由各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行編制，反映房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行期內(nèi)日常發(fā)生的各種具有實(shí)質(zhì)性的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)算，包括主要業(yè)務(wù)預(yù)算、項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算、銷售預(yù)算、庫(kù)存預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等方面。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算

財(cái)務(wù)預(yù)算是在預(yù)測(cè)和決策的基礎(chǔ)上，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)資金取得和投放、各項(xiàng)收入和支出、其經(jīng)營(yíng)成果及其分配等資金運(yùn)作所做的具體安排。一般由財(cái)務(wù)部門以業(yè)務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，根據(jù)用款安排融資，并根據(jù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展情況進(jìn)行稅金預(yù)算，最后根據(jù)管理的需要以及各項(xiàng)預(yù)算編制財(cái)務(wù)和管理報(bào)表，包括融資預(yù)算、稅金預(yù)算、資金預(yù)算、財(cái)務(wù)報(bào)表和管理報(bào)表五部分。

（三）專門預(yù)算

專門預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)非正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)算，主要涉及長(zhǎng)期投資，又稱資本預(yù)算，一般是不經(jīng)常發(fā)生的一次性預(yù)算，如固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算、對(duì)外投資預(yù)算等。

三、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算存在的問(wèn)題分析

從目前國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的現(xiàn)狀來(lái)看并不樂(lè)觀，雖然企業(yè)普遍按國(guó)資委的要求進(jìn)行編制預(yù)算并進(jìn)行了上報(bào)，在一定程度上提高了國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算水平，強(qiáng)化了預(yù)算意識(shí)。但從實(shí)際操作效果看，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)從預(yù)算機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)設(shè)置到預(yù)算工作的推行、落實(shí)都存在一些不足，導(dǎo)致預(yù)算難以發(fā)揮其效用，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）全面預(yù)算管理的組織機(jī)構(gòu)不完善

全面預(yù)算是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)實(shí)施的管理活動(dòng)，它的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要求相關(guān)人員對(duì)公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略有較高的認(rèn)知度，具備良好的全局觀，以及對(duì)公司各部門之間的有良好協(xié)同能力。目前，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制部門通常是財(cái)務(wù)部，編制過(guò)程則是由該部門牽頭何組織、其他各個(gè)部門配合來(lái)完成。在這樣的架構(gòu)下，通常會(huì)出現(xiàn)部門之間預(yù)算分工不明、協(xié)調(diào)不順，預(yù)算反復(fù)調(diào)整，缺乏嚴(yán)肅性。這樣的結(jié)果與全面預(yù)算的預(yù)期要求顯然有差距，原因是財(cái)務(wù)部在管理層次和管理幅度、以及信息容量上存在一定限制，沒(méi)有充足的資源來(lái)支持和保證全面預(yù)算管理工作的實(shí)施和推行，不具備預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的職能，而且還會(huì)帶來(lái)預(yù)算僅僅是部分財(cái)務(wù)工作的誤解，不能達(dá)到全面預(yù)算的作用。同時(shí)，這也反映出大多數(shù)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算工作的認(rèn)識(shí)和重視程度不足的情況。

（二）全面預(yù)算管理執(zhí)行形同虛設(shè)

全面預(yù)算管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期而細(xì)致的工作，它深入到每個(gè)部門甚至每個(gè)員工，完成每一步都是更接近企業(yè)目標(biāo)的上升階梯。目前，許多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算則停留在紙面上，盡管預(yù)算指標(biāo)已經(jīng)細(xì)致地分解到每季甚至每月，預(yù)算執(zhí)行情況的對(duì)比分析也在定期上報(bào)，但對(duì)于預(yù)算與實(shí)際的較大差異沒(méi)有采取具體有效的干預(yù)和管理，并存在重視年底預(yù)算執(zhí)行輕日常預(yù)算執(zhí)行的情況，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行力度較弱，形式上的執(zhí)行并沒(méi)有起到實(shí)質(zhì)性的作用，預(yù)算沒(méi)有達(dá)到預(yù)期實(shí)時(shí)監(jiān)控作用。

（三）預(yù)算調(diào)整滯后，缺乏靈活性endprint

全面預(yù)算既有剛性的一面，也有柔性的一面，由于房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境影響較大，預(yù)算編制的假設(shè)及適用條件也常會(huì)發(fā)生脫節(jié)。在外部市場(chǎng)發(fā)生重大變化時(shí)，預(yù)算也應(yīng)及時(shí)有步驟地更新。在實(shí)際工作中，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)通常每年有固定的預(yù)算調(diào)整期，但調(diào)整期固定也有弊病，就是會(huì)與實(shí)際變化不符，導(dǎo)致預(yù)算調(diào)整滯后，缺乏時(shí)效；很多企業(yè)在實(shí)際工作中，由于對(duì)預(yù)算重視程度不夠，即使外部環(huán)境變化也不做預(yù)算調(diào)整，最后導(dǎo)致實(shí)際完成情況與預(yù)算偏離較大，使預(yù)算失去意義。

四、加強(qiáng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策建議

針對(duì)上述國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算制定和執(zhí)行中所呈現(xiàn)的問(wèn)題，可以從以下三個(gè)方面著手解決：

（一）提高對(duì)預(yù)算重要性的認(rèn)識(shí)，完善預(yù)算組織管理機(jī)構(gòu)

無(wú)論哪一個(gè)部門都難以代行預(yù)算組織管理機(jī)構(gòu)的職能，應(yīng)在董事會(huì)下設(shè)直屬機(jī)構(gòu)——預(yù)算管理機(jī)構(gòu)對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行管理。在該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一組織和管理下，明確業(yè)務(wù)部門預(yù)算職責(zé)范圍，共同參與銷售、成本、費(fèi)用等預(yù)算的編制、說(shuō)明和執(zhí)行，財(cái)務(wù)部則參與資金、稅收等預(yù)算的編制，并對(duì)歸集數(shù)據(jù)的處理和報(bào)表編制，各部門分工明確、各行其是，從而也避免形成預(yù)算只是一部分財(cái)務(wù)工作的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。

（二）定期檢查預(yù)算執(zhí)行情況，并將預(yù)算與業(yè)績(jī)考核掛鉤

解決預(yù)算執(zhí)行流于形式的一個(gè)有效方式，就是由預(yù)算管理機(jī)構(gòu)明確執(zhí)行過(guò)程中各責(zé)任部門和責(zé)任人的權(quán)、責(zé)、利，對(duì)預(yù)算執(zhí)行中產(chǎn)生的偏差進(jìn)行定量、定性分析，對(duì)人為和非人為的因素加以明晰，并將預(yù)算執(zhí)行情況融入績(jī)效考核內(nèi)容里，責(zé)任到人，獎(jiǎng)懲分明，提升全員參與預(yù)算的積極性，加強(qiáng)全員執(zhí)行預(yù)算的力度，提高預(yù)算的執(zhí)行效果。同時(shí)，還要將平時(shí)的預(yù)算執(zhí)行和年度預(yù)算相結(jié)合進(jìn)行考核，建立常態(tài)有效的預(yù)算管理制度。

（三）深化市場(chǎng)觀念，提高預(yù)算靈活性，制定預(yù)算調(diào)整機(jī)制

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉及政策面廣、環(huán)境影響強(qiáng)烈的情況，對(duì)銷售、資金等受外部環(huán)境影響較大的因素，相關(guān)執(zhí)行部門和人員應(yīng)提高市場(chǎng)敏感度，通過(guò)市場(chǎng)分析做出專業(yè)判斷，在嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算的前提下，對(duì)預(yù)算假設(shè)偏離較大的應(yīng)及時(shí)履行預(yù)算調(diào)整程序，經(jīng)過(guò)董事會(huì)同意后調(diào)整為新的預(yù)算，而不是要等到固定的調(diào)整期才進(jìn)行預(yù)算的更新，這樣一方面提高預(yù)算的時(shí)效性、可行性和靈活性，另一方面也提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。

五、結(jié)束語(yǔ)

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)科學(xué)、完善的全面預(yù)算管理工具，能有計(jì)劃、有步驟地將企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略與短期策略相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)資源合理配置，加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)調(diào)和管理，提高對(duì)外風(fēng)險(xiǎn)防范能力，全面預(yù)算管理是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中立于不敗之地的保障體系。

參考文獻(xiàn)：

[1]張清.全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)狀及對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2011（4）

[2]徐庭驊.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的問(wèn)題與對(duì)策[J].上海地產(chǎn)，2011（08）

[3]劉正超.建立以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理體系[J].商業(yè)文化，2012（9）

[4]毛宇.全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析及對(duì)策研究[J].中國(guó)外資，2012（24）endprint