劉芳

摘要：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時房地產(chǎn)業(yè)作為一個社會消費熱點，也聚焦了一些社會供需矛盾，在國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)業(yè)降低成本追求利潤是關(guān)鍵。本文在分析房地產(chǎn)開發(fā)成本因素基礎(chǔ)上，提出現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)如何控制開發(fā)成本和進行成本核算的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 開發(fā)成本 成本核算

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，如何加強對建筑工程的成本核算管理，是建筑企業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟的重要前提條件。近些年，房地產(chǎn)市場過熱問題已經(jīng)引發(fā)了一些列的社會矛盾，國家在宏觀政策方面積極的進行了調(diào)控，同時，由于市場原材料價格和勞動力成本的不斷上漲，這對于房地產(chǎn)市場來說，成本核算問題意義重大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是指在一定時期內(nèi)開發(fā)生產(chǎn)銷售的房地產(chǎn)的產(chǎn)品所付出的代價即全部的費用支出。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本一般由三部分構(gòu)成：土地、土建以及設(shè)備費用，配套費用于其他費用支出，管理費用與籌資成本。土地、土建與設(shè)備費用是與社會同期土地價格、人工成本以及設(shè)備輸出相關(guān)聯(lián)的，其變化因素受人為控制性較小。而配套費用、管理費用、籌資成本及其他費用支出是成本控制中變化大、人為控制性的成本因素，這包括項目方案設(shè)計優(yōu)化、水電煤氣與市政設(shè)施等配套設(shè)計、建設(shè)周期管理、投資風(fēng)險控制等成本，其中，配套及其他費用是房地產(chǎn)開發(fā)中受外界影響最大的成本因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本的影響因素主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）項目開發(fā)設(shè)計方案不完善

項目開發(fā)設(shè)計方案不完善，容易導(dǎo)致在編制過程中因施工條件差異出現(xiàn)借用定額的現(xiàn)象，特別是對于跨區(qū)施工的核算定額管理存在偏差大，要針對跨區(qū)域施工的定額和不同的施工條件來區(qū)別對工程核算標(biāo)準(zhǔn)。

（二）綜合管理的意識不強

目前，我國由于設(shè)計部門、建設(shè)單位和施工單位相互之間缺乏有效的溝通，工程監(jiān)理部門很少參與到?jīng)Q策分析與投資管理中。因此，大多數(shù)的工程核算管理只是處于階段性的子項目管理上，對建筑工程的全過程很難進行有效的綜合管理。

（三）核算管理制度不完善

在核算周期、核算項目管理、成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn)、核算對象的明確、竣工項目的成本結(jié)轉(zhuǎn)等方面的制度不明確，尚未形成規(guī)范的統(tǒng)一管理體制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算及規(guī)范措施

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算一般要從三個方面考慮，確認成本核算的對象，費用的歸集及分配方法，計算成本周期。由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營項目開發(fā)的周期的差異，要根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)工藝及特點來選擇。加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，需要規(guī)范以下措施的落實：

（一）明確房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算對象，要根據(jù)不同情況加以確定

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)對于開發(fā)項目的要求多樣化，使得成本核算對象復(fù)雜化，往往造成概念不清，無法明確核算的對象。這就需要成本核算時要根據(jù)工程的用途、地點、施工條件、施工隊伍的差異等因素分別處理。對于獨立編制預(yù)算的項目設(shè)計以及獨立施工的單項開發(fā)工程、結(jié)構(gòu)類型與開發(fā)地點以及施工進度相近的群體開發(fā)項目，可以作為一個獨立的成本核算對象。而對于大型的開發(fā)項目，由于工期較長、規(guī)模較大，并且在施工過程中由于需要分批安排進度。在核算時必須對竣工項目及時的進行核算，這就要求將這類的大型開發(fā)項目劃分多個核算單元，確定不同核算對象。

（二）確定開發(fā)成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)核算

一般來說，一些直接費用可以直接計入，開發(fā)成本中，比如建安工程費發(fā)生時可以直接進入開發(fā)成本中。有一些間接費用屬于多種產(chǎn)品共同負擔(dān)的費用，應(yīng)當(dāng)將其行歸集后采用合理的方法再分配到產(chǎn)品的成本中。像配套設(shè)施費等費用分配就是需要按照會計準(zhǔn)則規(guī)定進行分配后計入成本中。如：按規(guī)劃建設(shè)面積為標(biāo)準(zhǔn)分配的前期發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施費以及工程費等，具體的操作是發(fā)生時記入開發(fā)成本項下的二級科目的前期工程或者費配套設(shè)施費等賬戶中，等項目竣工后，再按項目規(guī)劃建設(shè)面積重新分配，分別計入有成本中。

（三）成本核算項目的合理設(shè)立

對于開發(fā)過程中產(chǎn)生的土地拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費、前期工程費等等費用，本著便于分析研究、便于管理結(jié)算的原則，合理的劃分核算項目，不能羅列太多盡量合并。對于不同進度的開發(fā)項目，還要根據(jù)工作進度和付款情況，按合同進行明細核算。

（四）要明確成本核算周期，重視項目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)產(chǎn)品周期長的特點，因而按生產(chǎn)周期核算趨于合理。為了計算經(jīng)營利潤，考核經(jīng)營業(yè)績和結(jié)清稅款，需要計算出項目的總成本和可銷售面積的單位開發(fā)成本。對于開發(fā)規(guī)模小的，地塊較少的項目，開發(fā)的周期較短，可按項目開發(fā)周期單獨核算。對于開發(fā)規(guī)模大的開發(fā)項目，周期較長的，可采用完工進度百分比法或按照開發(fā)物業(yè)類型分門別類的進行核算。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算需要規(guī)范的核算項目確定、明確房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算對象、落實核算制度、確定開發(fā)成本的歸集分配與轉(zhuǎn)結(jié)核算、明確成本核算周期。

參考文獻：

[1]郭愛民.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算幾點看法[J].時代金融，2013

[2]胡屠英.建筑工程預(yù)算存在的問題及對策分析[J].城市建設(shè)理論研究，2012endprint