高憶梅

摘要：近年來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，政府實施相應(yīng)政策加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控背景下，流動性趨緊、信貸政策差別化待遇，以及外資逐步撤離，房地產(chǎn)企業(yè)融資趨緊已成定局。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資能力的強弱以及融資風(fēng)險的防范決定著房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。為此，本文對房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險進行分析，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對策略，以期能為房地產(chǎn)企業(yè)的實踐提供相應(yīng)參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資風(fēng)險 策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2011年4月中央出臺了“國十條”，2011年9月又出臺了“國五條”，緊接著中央又出臺了史上最嚴(yán)厲的“限購令”，房產(chǎn)調(diào)控力度不斷加強，新政對于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸行為有了更加嚴(yán)格的限定，作為典型的資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的項目往往占用資金數(shù)額巨大，周期較長，且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受政策影響較大，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資受到了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2010年證監(jiān)會發(fā)布《落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)并購重組》后，房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組等事項已中斷三年。另外，央行也不斷出臺政策對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款提高門檻，銀監(jiān)會通過總量控制，名單管理，壓力測試等多手段控制信貸風(fēng)險，銀行等金融機構(gòu)也緊跟政策步伐開始降低對房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行等信貸機構(gòu)進行貸款融資的瓶頸也越來越多。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀非常不容樂觀，上市發(fā)行股票、發(fā)行企業(yè)債券、委托專業(yè)機構(gòu)操作房地產(chǎn)投資信托基金、典當(dāng)融資、與其他實業(yè)公司合作以及吸引海外資金等融資方式應(yīng)用較少，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道頗為單一，且主要依靠銀行貸款。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險分析

融資風(fēng)險是指資金需求企業(yè)在融通資金過程中因資金回報率和資金成本不確定而產(chǎn)生的由資金投入者和資金籌集者所承擔(dān)的附加風(fēng)險，且主要是指資金籌集者所承擔(dān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本偏高

近年來，房地產(chǎn)泡沫日益膨脹，國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展相繼出臺了一些政策，這些宏觀調(diào)整政策導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款額度的限制，同時房貸利率進一步提升。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)試圖使用預(yù)售款作為轉(zhuǎn)投資金的想法無從實現(xiàn)，企業(yè)不得不把目光轉(zhuǎn)向民間借貸這一高利率的融資方式。然而，民間借貸的融資成本往往較高，其利率高達銀行同期基準(zhǔn)利率的幾倍甚至幾十倍。頗高的融資成本將企業(yè)的投資風(fēng)險放大，一旦投資項目失敗，企業(yè)將承受巨額虧損。

（二）受到外部經(jīng)濟環(huán)境的影響

外部經(jīng)濟環(huán)境的景氣程度直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)融資的難易程度。一方面，倘若房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，那么房地產(chǎn)企業(yè)融資將變得相對容易，而且不用花費較高的融資成本。另一方面，倘若房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不景氣，那么房地產(chǎn)企業(yè)的融資將變得非常困難，銀行等金融機構(gòu)通常會質(zhì)疑企業(yè)的償債能力，要求企業(yè)支付較高的融資成本，還要提供相應(yīng)的擔(dān)保。目前，一些房地產(chǎn)中小企業(yè)的發(fā)展不景氣，付出的綜合融資成本較高，在收益一定的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間縮小，企業(yè)發(fā)展仍然不景氣，如此往復(fù)循環(huán)，企業(yè)融資和發(fā)展陷入惡性循環(huán)的怪圈。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資的隱性成本較高

所謂隱性成本，簡而言之就是企業(yè)付出的但不容易被發(fā)現(xiàn)的成本，它與顯性成本相對應(yīng)。在銀行借貸受到限制的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)進行民間借貸的融資成本較高，這時企業(yè)要么將實際的利息支出在財務(wù)報表上如實反映，要么設(shè)置賬外賬。毋庸置疑，將利息支出在財務(wù)報表上如實反映將會降低企業(yè)的利潤，影響企業(yè)股票價格的上升。因而現(xiàn)實中很多房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)置賬外賬，這不利于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，從而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

（四）缺乏融資風(fēng)險預(yù)警機制且資金沉淀嚴(yán)重

不少房地產(chǎn)企業(yè)只注重追求企業(yè)利潤，忽略對風(fēng)險的防范和預(yù)警。由于缺乏風(fēng)險預(yù)警機制，一旦出現(xiàn)融資風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)將難以控制事態(tài)，不可避免地會損害房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽和健康發(fā)展。另一方面，2008年我國出臺一系列政策鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，之后不少房地產(chǎn)企業(yè)大量買入土地囤積，“地王”現(xiàn)象屢見不鮮。而眼下樓市交易低迷，房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金未形成有效產(chǎn)出流回企業(yè)，轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品積壓，房地產(chǎn)企業(yè)資金沉淀嚴(yán)重。究其原因，這主要源于房地產(chǎn)企業(yè)的前期可行性研究不足，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺乏嚴(yán)謹(jǐn)深入的考量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的應(yīng)對策略

（一）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

有資料顯示，我國房地產(chǎn)全行業(yè)的資金來源中的百分之七十來自于銀行等金融機構(gòu)的借貸資金。央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8·31大限”等政策的陸續(xù)出臺，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以繼續(xù)依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例也逐漸減少。因而，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，拓寬其融資渠道，形成多層次的融資體系是非常必要的。具體來說，有關(guān)部門可以適度放款房地產(chǎn)企業(yè)股票融資的政策限制，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票籌集項目開發(fā)所需的資金，為房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展奠定穩(wěn)健的經(jīng)濟基礎(chǔ)，2014年房企融資渠道增加，A股將逐漸回歸正常，再融資開閘已無懸念，不少企業(yè)開始尋求建立在內(nèi)地及香港（或其他國家）的上市“雙平臺”戰(zhàn)略；還可以通過中小企業(yè)板和創(chuàng)業(yè)板市場的發(fā)展鼓勵中小企業(yè)增資擴股、整合金融資源，從而解決中小企業(yè)銀行借貸困難的問題，為中小企業(yè)籌集足量的發(fā)展資金。另外，信托、海外融資、各類房地產(chǎn)基金都成為補充融資的重要渠道。

（二）建立風(fēng)險預(yù)警機制

融資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險之一，房地產(chǎn)企業(yè)完全有必要建立相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機制對其加以預(yù)測和防范，以防風(fēng)險實際發(fā)生時，企業(yè)措手不及，難以應(yīng)對。到目前為止，已有不少學(xué)者提出了較為可靠的風(fēng)險模型，作為風(fēng)險控制的主體，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合本企業(yè)的實際情況，并緊密結(jié)合經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟政策的變動選擇最合適的風(fēng)險模型，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險因素進行預(yù)防控制，并針對可能出現(xiàn)的問題提前制定解決措施。另一方面，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的管控較為嚴(yán)格，而且樓市交易頗為低迷，所以房地產(chǎn)企業(yè)在融資之前要慎重分析商品房的銷售形勢，從而根據(jù)銷售形勢制定合理的項目開發(fā)計劃和融資計劃，量入為出，合理控制企業(yè)的融資規(guī)模。endprint

（三）降低企業(yè)的融資成本

融資成本較高是房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的一大問題。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)本企業(yè)的實際經(jīng)營情況和財務(wù)狀況，選擇合理的融資結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，有不少企業(yè)推崇優(yōu)序融資理論，即在企業(yè)需要融資時，盡量用自有資本和留存收益籌資，然而利用企業(yè)的借款能力進行借貸，之后再考慮發(fā)行股票。然而，優(yōu)序融資理論適用于信息不對稱的情況，在信息較為對稱的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適當(dāng)提高股權(quán)融資的比例，完善企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能提高所籌集資金的使用效率，從而間接降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的價值最大化，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展積蓄力量。

（四）確保項目管理結(jié)構(gòu)的合理性

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的資金往往來源于眾多的投資者，這時就需要房地產(chǎn)企業(yè)兼顧各投資者的利益，以免項目參與各方發(fā)生利益沖突，最終導(dǎo)致開發(fā)項目的失敗。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)立合理的項目管理結(jié)構(gòu)，確保主要的投資者有充分的利益需求而投入足額的資金，同時要制定合理的平衡制約約束機制，明確項目的決策程序，以防其他投資者的利益受到侵害。只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的隨機性和隨意性才能夠得以控制，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險才能夠得到切實的防范，財務(wù)管理的科學(xué)性才能夠得以保證。

（五）實現(xiàn)不同企業(yè)間的組織聯(lián)盟

企業(yè)聯(lián)盟就是指不同的企業(yè)個體之間相互合作，結(jié)成盟友，自主地進行互補性資源交換，以實現(xiàn)各自階段性的目標(biāo)。2012年，保利地產(chǎn)、濱江集團分別實施了基金聯(lián)合拿地的舉措，越秀地產(chǎn)2013分別通過基金形式拿到地塊。企業(yè)聯(lián)盟的主要意義在于，不同企業(yè)間共享收益，共擔(dān)風(fēng)險，從而減少單個企業(yè)的投入成本和投資風(fēng)險。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)承擔(dān)的風(fēng)險較大，且所需資金投入額較大，這時房地產(chǎn)企業(yè)就要“把雞蛋放在不同的籃子里”，即房地產(chǎn)企業(yè)之間可以結(jié)成聯(lián)盟，以降低本企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險，并進一步實現(xiàn)企業(yè)間的互利雙贏。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)也可以和設(shè)計公司、建筑公司之間結(jié)成企業(yè)聯(lián)盟，以減少房地產(chǎn)企業(yè)前期的資金投入，加快資金的回籠速度。

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