作者簡介：王貴英，（1958-）男，本科，經(jīng)濟師，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理等。

摘要：物業(yè)管理工作與居民生活息息相關，是社會建設的重要內容。城中村改造項目完成以后，其物業(yè)管理模式及服務質量的好壞直接影響到回遷村民的生活水平，本文以石家莊市某城中村為例，對城中村物業(yè)管理現(xiàn)狀進行分析，總結其成功的經(jīng)驗，分析其存在的問題，有針對性的提出解決建議，以便探索出更加適合城中村改造項目物業(yè)管理模式。

關鍵詞：物業(yè)管理；城中村；改造項目

一、引言

城中村改造項目改造完成以后，很大一部分項目的物業(yè)管理是由原集體經(jīng)濟改制后的股份制公司成立的物業(yè)服務企業(yè)負責的，該企業(yè)的管理者是原村集體的領導人員，其物業(yè)的收費、維修、清潔、保安等具體工作都是有本村的居民完成。

二、城中村改造項目特點分析

（一）景觀特征

城中村改造項目大多都是近幾年建設完成的，從小區(qū)布局到戶型選擇都是按照現(xiàn)行標準設計的，建筑功能齊全，小區(qū)生活環(huán)境較好，符合現(xiàn)代人生活的要求。

（二）社會特征

城中村居民以種族聚集式居住，成員之間存在一定的血緣關系，大部分成員文化水平不高、缺乏現(xiàn)代化意識、小農(nóng)思想嚴重、在婚喪嫁娶事項方面存在一些獨特的風俗習慣，人口職業(yè)構成復雜。

（三）經(jīng)濟特征

城中村改造項目以集體經(jīng)濟為主，服務業(yè)發(fā)展較快，居民沒有固定工作，收入不穩(wěn)定，房租是占其收入的主要部分。

三、城中村改造項目物業(yè)管理的問題

（一）沒有成立業(yè)主大會

由于沒有成立業(yè)主大會，沒有形成業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的有效監(jiān)督，致使物業(yè)服務企業(yè)的服務質量差。例如小區(qū)內的環(huán)境長時間無人治理，綠化荒蕪，無人管理；小區(qū)內的安全管理不到位，致使車輛丟失嚴重；小區(qū)內基本沒有文體娛樂活動，業(yè)主業(yè)余生活單調等。

（二）業(yè)主道德素質不高

由于沒有成立業(yè)主大會，業(yè)主與業(yè)主之間也沒有形成有效的監(jiān)督制約機制，導致業(yè)主的一些影響環(huán)境的行為沒有得到有效的制止，業(yè)主之間的關系緊張，也影響到了物業(yè)服務企業(yè)的形象，更重要的是這種行為不得到制止，久而久之會影響到城市環(huán)境，影響城市的形象。例如，某些業(yè)主在樓下燒水，不僅妨礙了其他業(yè)主的權利，還破壞了小區(qū)的環(huán)境，影響到小區(qū)的形象建設。

（三）物業(yè)收費困難

由于城中村的居民以前大多從事服務業(yè)，收入不穩(wěn)定。更有相當一部分業(yè)主以前主要以出租房屋的收入作為自己的主要經(jīng)濟來源，而今不僅失去了該項經(jīng)濟收入，還要交納各項物業(yè)費用，擴大了住房成本，這是業(yè)主短時期內很難接受的。因此，由于業(yè)主的經(jīng)濟狀況、思想意識以及物業(yè)服務企業(yè)的服務質量差等原因，導致了物業(yè)管理收費困難。

四、城中村改造項目物業(yè)管理的問題的解決對策

（一）建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，形成物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會的相互監(jiān)督制約機制

理順業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)和社區(qū)居委會的關系，明確業(yè)主委員會的主要職責是對物業(yè)服務合同和業(yè)主公約履行情況實施監(jiān)督，并接受社區(qū)居委會的工作指導。要改善業(yè)主委員會工作條件，規(guī)范運作程序，使其充分發(fā)揮作用，推進小區(qū)物業(yè)管理，努力構建物業(yè)管理與社區(qū)建設良性互動發(fā)展的新機制。從加強指導和管理出發(fā)，應實行將業(yè)主委員會納入社區(qū)居委會管理體系。尤其是社區(qū)居委會應當指導和監(jiān)督業(yè)主大會及業(yè)主委員會依法履行職能，積極配合房地產(chǎn)行政主管部門做好相關工作，促進業(yè)主委員會能夠正常地開展活動，發(fā)揮應有的作用。盡快依照相關規(guī)定，幫助業(yè)主委員會解決好辦公經(jīng)費和辦公場所等問題，為業(yè)主委員會開展工作創(chuàng)造必要的條件。

由于這類項目物業(yè)管理大都是委托本村集體成立的物業(yè)服務企業(yè)進行管理，而且城中村項目中的業(yè)主大多是原村的成員，文化水平不高，難免會造成物業(yè)服務企業(yè)當家作主，損害業(yè)主的利益。因此社區(qū)和街道有必要通過宣傳教育，提高業(yè)主素質，協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。這樣做，對業(yè)主來說，可以監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的工作，有利于提高其服務質量；對物業(yè)服務企業(yè)來說，可以通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會的幫助，改善業(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理費的現(xiàn)象。

（二）提高物業(yè)服務企業(yè)管理能力，要加大物業(yè)管理人員培訓，重要崗位要求持證上崗

應創(chuàng)造條件，多形式、多層次對物業(yè)管理人員進行培訓，強化物業(yè)服務企業(yè)的服務意識，并建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度，逐步做到持證上崗。要積極引導物業(yè)服務企業(yè)加強科學管理，走專業(yè)化和社會化發(fā)展之路；要逐步提高物業(yè)管理人員的科技水平，使他們通過學習新的物業(yè)管理技術，盡快實現(xiàn)由傳統(tǒng)管理技術和管理手段向現(xiàn)代管理技術和管理手段的轉變，提高物業(yè)管理的科技含量和服務質量，以適應現(xiàn)代化物業(yè)管理服務的需要。

針對物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員大多是村民，沒有從事物業(yè)管理的經(jīng)驗和資格，導致物業(yè)服務質量較低的情況，有必要提高物業(yè)管理人員的素質和道德，加強物業(yè)管理人員的管理，要求物業(yè)從業(yè)人員必須持證上崗，堅決杜絕物業(yè)管理人員監(jiān)守自盜的情況。

（三）開展精細化管理，降低物業(yè)管理成本

城中村居民收入較低，對于突然加大的住房成本不適應，因此物業(yè)服務企業(yè)有必要實施精細化管理，在不影響物業(yè)服務質量的前提下，最大程度的降低物業(yè)服務企業(yè)的服務成本。

（四）加強物業(yè)使用者管理

城中村改造項目中物業(yè)使用者居多，住戶不穩(wěn)定，這對小區(qū)的安全、環(huán)境都會造成影響。因此應加強小區(qū)的安全、環(huán)境方面的管理工作。

（五）開展多種活動，豐富業(yè)主業(yè)余生活

城中村改造項目業(yè)主大部分是本村居民，長期以來形成了自己獨特的風俗習慣，物業(yè)服務企業(yè)應在考慮居民風俗習慣的同時，加強物業(yè)管理，防止擾民和毀壞環(huán)境的事件發(fā)生。同時，應開展多種宣傳教育活動，提高業(yè)主思想道德素質，改掉其不好的生活習俗。

（六）建立親情化物業(yè)管理模式

利用業(yè)主之間的親屬關系，更易于建設“人本管理、善待需求、服務到位、溝通平臺”為核心的親情化物業(yè)管理模式。

五、結束語

城中村改造項目完成后，村民的居住條件及環(huán)境改善了，但是如果不加強此類項目的物業(yè)管理水平，將直接影響村民的生活質量。因此，本文在分析城中村改造項目物業(yè)管理中存在的問題的基礎上，提出了相應的解決對策，希望對提高物業(yè)管理的水平有所幫助。（作者單位：石家莊正定新區(qū)建設與房管中心）

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