鄭 明 娟

(山西 太原 030024)

談如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理

鄭 明 娟

(山西 太原 030024)

根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)如何把合同管理工作規(guī)范化、如何做好合同各階段的管理工作進(jìn)行了論述，指出只有加強(qiáng)和重視合同管理，才能促進(jìn)各方全面履行合同約定的義務(wù)，減少糾紛，保證建設(shè)工程的順利進(jìn)行。

合同，管理，房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、占用資金大、參與單位多、管理復(fù)雜。開發(fā)過(guò)程的環(huán)節(jié)多，從可行性研究開始，依次有初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)(大型復(fù)雜項(xiàng)目)、施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、維保一系列過(guò)程。參與的單位多：勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、供貨單位等。這些參與單位都是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，必需通過(guò)訂立合同來(lái)約束和維護(hù)雙方的權(quán)利和義務(wù)。只有加強(qiáng)和重視合同管理，才能促進(jìn)各方全面履行合同約定的義務(wù)，減少糾紛，保證建設(shè)工程的順利進(jìn)行，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在法律保證的前提下為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。

如何做到加強(qiáng)和重視合同管理，我將從以下三方面進(jìn)行論述。

1 要把合同管理工作規(guī)范化

1)從組織機(jī)構(gòu)上要設(shè)立合同管理部門，對(duì)全部合同進(jìn)行歸口管理。合同管理部門經(jīng)授權(quán)后對(duì)合同的起草、會(huì)審、履約執(zhí)行、糾紛調(diào)解、補(bǔ)充修訂、合同終止等全過(guò)程監(jiān)管。

2)使用合同示范文本。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同主要有設(shè)計(jì)、勘察、物資采供、施工、技術(shù)服務(wù)等類別，不僅合同種類涉及面廣，而且面對(duì)的合同對(duì)方還是專業(yè)領(lǐng)域的行家，完全獨(dú)立起草合同對(duì)合同編制人要求太高，制定出的合同也很容易出現(xiàn)紕漏。合同示范文本有其內(nèi)容完整、條款齊全，客觀公正的優(yōu)點(diǎn)，合同雙方都熟悉合同范本的內(nèi)容，有利于合同談判，對(duì)于雙方有特殊要求的部分可以放在專用條款中約定解決。合同示范文本還保證了所簽合同符合法律法規(guī)的要求。因此簽訂合同時(shí)最好使用合同示范文本。

2 做好全過(guò)程的合同管理

合同管理內(nèi)容包括合同的起草、談判、訂立、履行、變更、解除、終止等。通常情況下在合同的簽訂前，大家都會(huì)提出些建議或意見，表現(xiàn)的都比較重視，但合同簽訂完畢后的履約階段好像已經(jīng)萬(wàn)事大吉了，形成虎頭蛇尾現(xiàn)象。本人根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)談?wù)勅绾巫龊煤贤麟A段的管理工作。合同管理工作劃分成三個(gè)階段：事前管理階段即合同策劃及合同的談判訂立階段；事中管理階段即合同的履行階段；事后管理即合同不適當(dāng)履行時(shí)違約責(zé)任的處理及合同的評(píng)估。

1)合同的事前管理。

a.合同的策劃。招投標(biāo)的過(guò)程是合同訂立的要約和承諾，雙方的行為都要受到法律的約束。一旦中標(biāo)，雙方訂立合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不得違背招標(biāo)文件和投標(biāo)文件。因此房地產(chǎn)企業(yè)要做好合同前期階段的管理就必須從招標(biāo)文件的編制開始，做好合同的策劃工作。在招標(biāo)文件的編制階段，合同主管部門就應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門從工程的規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度、質(zhì)量要求、工期要求、企業(yè)自身管理人員的水平、投資回報(bào)要求、資金供應(yīng)能力等方面研究確定工程的承包范圍、合同工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)方式、結(jié)算方式、付款方式、后期服務(wù)等主要條款。

b.合同談判。一旦中標(biāo)，招標(biāo)文件中合同的主要條款已經(jīng)確定，那么合同談判階段主要任務(wù)就是對(duì)合同的細(xì)節(jié)進(jìn)行研究協(xié)商的過(guò)程。建設(shè)過(guò)程中存在著許多不確定因素，通過(guò)談判完善合同內(nèi)容，合理分配合同風(fēng)險(xiǎn)。比如施工合同中配合費(fèi)包括的工作內(nèi)容、清單工程量變化措施費(fèi)的調(diào)整方式等；分包方實(shí)際的水電費(fèi)承擔(dān)、垃圾清理、對(duì)總包方工期的影響等這些細(xì)節(jié)都是合同談判過(guò)程中應(yīng)該考慮到的問(wèn)題。

c.合同起草簽訂。合同條款中的文字表述盡量要嚴(yán)密、細(xì)致、準(zhǔn)確。例如：在設(shè)備采購(gòu)合同中，對(duì)設(shè)備供貨商的卸貨地點(diǎn)、卸貨方式、一般合同都會(huì)明確，但有時(shí)表述不夠細(xì)致，如有的大項(xiàng)目，工地現(xiàn)場(chǎng)比較大，而合同條款僅寫明地點(diǎn)為工地現(xiàn)場(chǎng)，沒現(xiàn)場(chǎng)的具體范圍，這樣在合同的履行過(guò)程中就有可能產(chǎn)生糾紛。

2)事中管理階段。

a.重視合同交底。合同簽訂后，就進(jìn)入合同的履約階段即合同的事中管理階段。這個(gè)階段對(duì)合同的管理不僅僅是合同管理部門的事情，而是涉及到工程、質(zhì)量、財(cái)務(wù)、預(yù)算等多個(gè)部門。合同簽訂后，合同管理部門應(yīng)該對(duì)合同履行相關(guān)的部門進(jìn)行合同交底。只有各相關(guān)部門熟悉合同，才能更好的履行合同。在工程建設(shè)過(guò)程中，只有依據(jù)合同相關(guān)條款對(duì)工期、質(zhì)量、投資進(jìn)行有效控制，才能保證工程的順利完成，從而使企業(yè)的投資取得最大的收益。

b.在合同履行過(guò)程中對(duì)偏離合同的事項(xiàng)，要及時(shí)采取措施。尤其對(duì)施工合同中安全、進(jìn)度、質(zhì)量、投資的控制，一定要注重過(guò)程的管理。只有在合同履行過(guò)程中控制好每個(gè)環(huán)節(jié)，才能保證合同的順利履行。

項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中安全是第一位的，一個(gè)小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程師應(yīng)當(dāng)對(duì)施工單位編制的安全生產(chǎn)專項(xiàng)施工方案嚴(yán)格審核，并且對(duì)方案的落實(shí)情況進(jìn)行檢查監(jiān)督，比如四口五臨邊的防護(hù)、配電箱的設(shè)置、臨時(shí)用電等，對(duì)于有可能造成安全事故的操作及時(shí)糾正。

工程進(jìn)度涉及到業(yè)主和承包商的利益,工程進(jìn)度控制的依據(jù)是施工進(jìn)度計(jì)劃，科學(xué)合理的工程進(jìn)度計(jì)劃是保證工程按期完工的前提條件，因此施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員要對(duì)承包商所制定的施工進(jìn)度計(jì)劃的合理性和可行性進(jìn)行審查,并對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行追蹤檢查,當(dāng)發(fā)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃不符時(shí),必須及時(shí)提醒承包商,幫助分析查找原因,適時(shí)指導(dǎo)承包商調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃,并監(jiān)督其采取行之有效的補(bǔ)救措施。

質(zhì)量是工程建設(shè)的核心,也是施工過(guò)程中管理的核心工作。督促承包商完善內(nèi)部質(zhì)量管理體系,把好質(zhì)量管理關(guān);加強(qiáng)監(jiān)督管理,嚴(yán)格按規(guī)范施工，是施工過(guò)程中管理的重中之重；嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),未經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙不得使用,未經(jīng)同意不得變更工程設(shè)計(jì),未經(jīng)檢驗(yàn)或經(jīng)檢驗(yàn)不合格的材料不準(zhǔn)使用,未經(jīng)試驗(yàn)或證明不可行的施工方案不準(zhǔn)采用,上道工序未經(jīng)認(rèn)可不得進(jìn)行下道工序,未經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)認(rèn)可的工程不可計(jì)量等等，只有在每個(gè)細(xì)節(jié)上把好質(zhì)量關(guān)，才能保證工程竣工后達(dá)到合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

工程投資的控制是合同管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,要控制投資就得重視過(guò)程控制，嚴(yán)格按照合同約定支付工程款。要控制好工程進(jìn)度款，除了預(yù)算上認(rèn)真審核外，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的施工進(jìn)度并結(jié)合合同的質(zhì)量要求嚴(yán)格形象進(jìn)度的審核。

c.業(yè)主相關(guān)人員對(duì)于一些作為合同依據(jù)的文件要認(rèn)真審核。對(duì)例會(huì)紀(jì)要、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定、施工組織設(shè)計(jì)、施工方案的審批一定要仔細(xì)認(rèn)真。不僅要從技術(shù)角度考慮，還應(yīng)該從預(yù)算角度審核。因?yàn)檫@些文件一旦批準(zhǔn)同意，就意味著同意由此產(chǎn)生的費(fèi)用。尤其是施工方案，方案的不同費(fèi)用會(huì)相差很大。比如鋼筋的連接方式、腳手架的搭設(shè)方式、模板的材料等等。審批這些方案的時(shí)候應(yīng)該讓預(yù)算相關(guān)人員參與并進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算后審批，不能只考慮方案的可行性。

d.在合同履行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，雙方要共同協(xié)商及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者變更合同。只有在合同履行過(guò)程中對(duì)小的爭(zhēng)議糾紛及時(shí)解決才能夠避免工程完工后發(fā)生一些大的合同糾紛，減少雙方的經(jīng)濟(jì)損失。

3)合同的事后管理。合同的事后管理主要是對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估和分析，對(duì)合同中的違約情況及時(shí)反映給法律顧問(wèn)，盡量以協(xié)商的方式解決合同糾紛。同時(shí)對(duì)合同履行過(guò)程中容易產(chǎn)生扯皮和糾紛的部分進(jìn)行分析和研究，避免在下次簽訂合同時(shí)發(fā)生類似的問(wèn)題。

3 從思想上重視合同、加強(qiáng)法律意識(shí)

建設(shè)合同的履行涉及多個(gè)部門，多個(gè)專業(yè)，除了合同管理人員要具備一定的專業(yè)技術(shù)知識(shí)、法律知識(shí)外，還要加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)人員的法律意識(shí)和合同知識(shí)的培養(yǎng)。只有相關(guān)專業(yè)人員了解合同，重視合同才能在合同的履行過(guò)程中及時(shí)發(fā)揮監(jiān)督作用，發(fā)現(xiàn)有偏離合同的行為及時(shí)采取措施，更好的促進(jìn)合同的順利履行，減少因違約帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

總之，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，合同在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。只有加強(qiáng)合同管理，做到重合同守信用，才能使企業(yè)發(fā)展更壯大，使企業(yè)的發(fā)展更加持久。

[1] 張 秋.工程招標(biāo)與合同管理[M].北京：北京化學(xué)工業(yè)出版社，2001.

[2] 王雅萍.加強(qiáng)合同管理 提高企業(yè)盈利水平[J].山西建筑，2013，39(8)：240-241.

On improvement of contract management at real-estate enterprises

ZHENG Ming-juan

(Taiyuan030024,China)

According to the experience, the paper indicates how to regularize the contract management and how to undertake the management at all stages, and points out the responsibilities in the contract can be implemented fully by improving the contract management, so as to reduce disputes and ensure the smooth operation in the construction projects.

contract, management, real-estate enterprises

1009-6825(2014)11-0279-02

2014-01-21

鄭明娟(1974- )，女，工程師

TU723.1

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