徐 放 廖文秀

(華中科技大學(xué)，湖北 武漢 430074)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

武漢市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式研究

徐 放 廖文秀

(華中科技大學(xué)，湖北 武漢 430074)

通過對武漢市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的總結(jié)，對武漢市現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式中存在的問題進(jìn)行了分析，進(jìn)而提出相關(guān)發(fā)展建議，達(dá)到政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方的平衡。

養(yǎng)老地產(chǎn)，保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)，BOT模式

1 養(yǎng)老地產(chǎn)興起的背景

目前我國養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及計(jì)劃生育政策的影響，單一的養(yǎng)老模式越來越難以適應(yīng)時代的要求。以武漢市為例，2012年60歲以上老年人占全市總?cè)丝诒壤?6.71%，未來20年，武漢老齡人口還將增長100萬人左右。老齡人口的快速膨脹，讓武漢面臨巨大的養(yǎng)老壓力。在這種條件下，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新興的地產(chǎn)形式進(jìn)入高速發(fā)展時期。

2 武漢市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

武漢市養(yǎng)老地產(chǎn)根據(jù)投資主體的不同大致可分為四類：政府投資型、保險(xiǎn)公司投資型、房地產(chǎn)公司投資型、其他民間資本投資型。按建設(shè)形式可分為兩類：養(yǎng)老院型、養(yǎng)老社區(qū)型。養(yǎng)老院多為民間資本投資和政府投資，兩者在建設(shè)和運(yùn)營方面的差距不大；養(yǎng)老社區(qū)多為保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)公司投資，兩者在建設(shè)形式和運(yùn)營模式上存在一定差別。因此，本文將武漢市養(yǎng)老地產(chǎn)分為養(yǎng)老院、保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)和房地產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)三大類進(jìn)行分析。

2.1 養(yǎng)老院

1)發(fā)展現(xiàn)狀。2011年《武漢市政府工作報(bào)告》中將“實(shí)施惠老安康工程，全市新增養(yǎng)老床位5 000張”作為政府為市民辦理的十大實(shí)事中一項(xiàng)重點(diǎn)工作來抓，對養(yǎng)老院的建設(shè)力度不斷加大。截止到2011年年末，武漢市共有公立養(yǎng)老院16家，私立養(yǎng)老院131家。但就建設(shè)條件而言，公立養(yǎng)老院一般規(guī)模較大，健康管理、文化娛樂等設(shè)施較為健全，收費(fèi)也相對較高；而私立養(yǎng)老院大多規(guī)模較小，各類配套設(shè)施條件較差，收費(fèi)也相對較低。因此，雖然在數(shù)量上兩類養(yǎng)老院差距較大，但在接待人數(shù)上，兩類養(yǎng)老院差距并不大。公立養(yǎng)老院共接納老年人約7 000人，私立養(yǎng)老院共接納老年人約9 000人。

2)存在問題。目前武漢市養(yǎng)老院存在的最突出問題就是公立養(yǎng)老院和私立養(yǎng)老院的功能倒掛。參照國外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，承辦高端養(yǎng)老院的多是私人，而政府投資的養(yǎng)老院主要面對普通群體，特別是弱勢群體。武漢市正好相反，以公立江岸區(qū)社會福利院為例，總投資達(dá)到1.12億元，老年人住在70余平方米的兩室一廳中，空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)一應(yīng)俱全，同時收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也較高，自理老人達(dá)到每月2 500元，全護(hù)老人更是達(dá)到每月4 400元。因此開業(yè)一年來，江岸區(qū)社會福利院的入住率仍達(dá)不到五成。

2.2 保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)

1)發(fā)展現(xiàn)狀。養(yǎng)老保險(xiǎn)一直是各大保險(xiǎn)公司的重要業(yè)務(wù)之一，近期，隨著國家逐步試點(diǎn)推行“以房養(yǎng)老”，各大保險(xiǎn)公司對養(yǎng)老地產(chǎn)的興趣也日益濃厚。今年，國內(nèi)第一家保險(xiǎn)公司投資建成的養(yǎng)老社區(qū)——合眾人壽保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)在武漢建成并投入運(yùn)營。目前建成的啟動區(qū)占地245畝，建筑面積17萬m2，共有2 005套房，可提供4 000張床位，配套面積占總面積的40%，總投資近10億元。同時，新華保險(xiǎn)在武漢建設(shè)的高端健康管理中心也已正式開業(yè)投入運(yùn)營，為老年消費(fèi)者和保險(xiǎn)客戶提供健康檢查、醫(yī)療服務(wù)及養(yǎng)老看護(hù)等服務(wù)。2)存在問題。目前，保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老保險(xiǎn)市場時間尚短，沒有形成有效的盈利模式。同時，保險(xiǎn)企業(yè)興建的養(yǎng)老社區(qū)大多定位高端，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也較高。以合眾保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)為例，客戶除要繳納5萬元～90萬元不等的押金之外，每月還要再交1 000元～3 000元不等的費(fèi)用。因此，保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)際運(yùn)營效果還有待觀察。最后，保監(jiān)會有關(guān)于保險(xiǎn)資金不能用于投資不動產(chǎn)的規(guī)定，不允許保險(xiǎn)企業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，也不允許長期壽險(xiǎn)保單與地產(chǎn)相連接，這對保險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)相當(dāng)不利，保險(xiǎn)公司長期運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)存在一定困難。

2.3 房地產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)

1)發(fā)展現(xiàn)狀。在實(shí)際操作中，武漢市房地產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)的嘗鮮者還僅僅是少數(shù)拓荒者，由于投資回報(bào)前景不夠明朗，多數(shù)房企很多還處于觀望階段，真正進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)營的只有武漢僑亞集團(tuán)。目前僑亞集團(tuán)已在武漢開發(fā)了光谷養(yǎng)老文化區(qū)、中華孝莊、頤樂園等多處養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但大多叫好不叫座——這些養(yǎng)老社區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，配套齊全，得到社會各界好評，但入住情況卻不盡人意。養(yǎng)老地產(chǎn)的收益狀況難以與普通商品房相比。

2)存在問題。目前養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式仍不成熟。養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)是偏公益性的事業(yè)，但在獲取土地、建設(shè)成本、相關(guān)稅費(fèi)等方面，并沒有什么實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠。也就是說，企業(yè)用商品房的成本在做養(yǎng)老房。而且，養(yǎng)老房后期的運(yùn)營成本也很高，這就造成養(yǎng)老地產(chǎn)處于微利時代。另一方面，部分房企只是打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”的旗號開發(fā)普通商品房，所謂的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目并沒有相應(yīng)的配套設(shè)施，難以滿足老年人的生活要求。

2.4 武漢市現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題總結(jié)

1)政府投資方向偏差，“好鋼”沒有用到“刀刃”上。目前，武漢市關(guān)于養(yǎng)老保障方面的投資很大程度上都被投入到幾個“星級養(yǎng)老院”之中，因?yàn)樗鼈兪钦摹皹影骞こ獭?，是政府“政績”的集中體現(xiàn)。但是，本該是福利性的公立養(yǎng)老院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過高必將帶來運(yùn)營成本上漲的問題，因此，這些“星級養(yǎng)老院”不得不向入住者收取不菲的費(fèi)用，從而與公立養(yǎng)老院“福利性”的初衷相悖。同時，資金過度集中于“星級養(yǎng)老院”就造成了政府私立養(yǎng)老院建設(shè)的資金補(bǔ)貼不足的問題，因此武漢市私立養(yǎng)老院大多設(shè)施較差。政府投資方向的偏差造成了武漢市公立養(yǎng)老院與私立養(yǎng)老院的功能倒掛。2)尚未有成功盈利模式，投資風(fēng)險(xiǎn)較高。目前無論是福利性事業(yè)，還是市場化運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)，都未有成功的盈利模式。民營養(yǎng)老院大多微利甚至虧損經(jīng)營，房地產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)也不如預(yù)期。同時，由于老年人群體的特殊性，一旦發(fā)生突發(fā)事件，處理不當(dāng)極易造成各類糾紛，影響項(xiàng)目的經(jīng)營和收益，嚴(yán)重的還可能造成一系列法律糾紛。因此，投資者雖然對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目充滿興趣，但大多數(shù)還是持謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度。3)專業(yè)化程度較低，部分企業(yè)“掛羊頭賣狗肉”。除少數(shù)企業(yè)外，武漢市大多數(shù)以“養(yǎng)老地產(chǎn)”為賣點(diǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目都是復(fù)式公寓或者旅館式的建筑形式。更有甚者，只是在炒作“養(yǎng)老”的概念，搞的依然是普通居住區(qū)開發(fā)，掛羊頭賣狗肉。

3 構(gòu)造有效養(yǎng)老地產(chǎn)模式的建議

1)建立政府牽頭的“BOT模式”。 BOT是Build-Operate-Transfer的縮寫，即“建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓”模式。在BOT模式下，政府部門通過鑒定特許經(jīng)營協(xié)議，授予投資者項(xiàng)目融資、建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)等權(quán)利，在協(xié)議規(guī)定的特許期內(nèi)，投資者擁有項(xiàng)目的運(yùn)營權(quán)，通過收取適當(dāng)?shù)氖褂觅M(fèi)獲得投資回報(bào)。特許期滿后，投資者將項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓給國家。在這種模式下，政府將減少對養(yǎng)老項(xiàng)目的直接投資，轉(zhuǎn)而將資金用于對民間養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)的補(bǔ)助，從而避免公立養(yǎng)老院與私立養(yǎng)老院“功能倒掛”的現(xiàn)象。同時，政府的參與將大大增加消費(fèi)者的信心，一定程度上加快養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售速度，從而有效吸引投資者。協(xié)議期滿后，投資者將養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓，政府可以改辦福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，從而緩解養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”的局面，從而有效解決低收入者養(yǎng)老的問題。

2)延伸養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。相對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)較為成熟的地區(qū)，目前武漢市養(yǎng)老地產(chǎn)的外延還比較狹窄，主要集中在養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、居家養(yǎng)老住宅等產(chǎn)品的開發(fā)與經(jīng)營等老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈還有很大的延伸空間?？偨Y(jié)國外經(jīng)驗(yàn)，武漢市的養(yǎng)老地產(chǎn)還可以在老年服務(wù)業(yè)、老年醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)、老年用品產(chǎn)業(yè)、老年文化旅游產(chǎn)業(yè)等多方面擴(kuò)展經(jīng)營空間。

3)推廣租售結(jié)合的入住模式。傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)銷售模式就是將房子蓋好，然后向老年住戶出售。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以快速回收資金，但對于老年消費(fèi)群體而言，這種“一刀切”的銷售模式會造成后續(xù)服務(wù)難以跟進(jìn)，一旦出現(xiàn)問題，很難得到圓滿解決。而在租用模式下，老年人通過繳納一定定金入住老年公寓，之后按月繳納租金。這種方式開發(fā)商資金回收較慢，但老年人可以享有一定監(jiān)督權(quán)，從而促使開發(fā)商的服務(wù)更加完善。開發(fā)商可以采用租售結(jié)合的營銷模式，給老年住戶提供更多選擇，更好的服務(wù)，從而進(jìn)一步提升養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營效果。

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Research on pension real-estate development model in Wuhan

XU Fang LIAO Wen-xiu

(HuazhongUniversityofScienceandTechnology,Wuhan430074,China)

According to the summary of the pension real-estate development in Wuhan, the paper analyzes some problems in the current pension real-estate development model in Wuhan, and points out the relative development suggestions to balance the government, the developer, and consumer.

pension real-estate, insurance pension community, BOT model

1009-6825(2014)03-0230-02

2013-11-05

徐 放(1988- )，男，在讀碩士； 廖文秀(1990- )，女，在讀碩士

TU723

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