黃輝玲 張效敬*

(1.黑龍江科技大學(xué)建筑工程學(xué)院，黑龍江哈爾濱 150022;2.黑龍江科技大學(xué)研究生學(xué)院，黑龍江哈爾濱 150022)

不動(dòng)產(chǎn)指不可移動(dòng)或者如果移動(dòng)就會(huì)改變性質(zhì)、損害其價(jià)值的有形財(cái)產(chǎn)，包括土地及其定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益;不動(dòng)產(chǎn)登記是指由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為［1］。本文所指不動(dòng)產(chǎn)主要是房地產(chǎn)。

1 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記概述

在我國(guó)，完整意義上的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度最早出現(xiàn)在2007年頒布的《物權(quán)法》，雖然有了法律的依據(jù)，但是我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)始終未取得實(shí)質(zhì)性發(fā)展，使我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記處于缺失和真空的尷尬境地。2013年3月26日，《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》(下稱《方案》)由國(guó)務(wù)院辦公廳正式對(duì)外公布，在該《方案》中，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度再次被提及到國(guó)家的戰(zhàn)略高度。2014年1月21日，中央編辦發(fā)布《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》(下稱《通知》)，其中將涉及全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記(含土地、房屋、林地、海域等)工作全權(quán)賦予國(guó)土資源部。根據(jù)《通知》，國(guó)土資源部將會(huì)同有關(guān)部門就將要涉及到的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行草案的擬定，同時(shí)著手構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺(tái)［2］。目前，中國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記分屬不同管理機(jī)構(gòu)，涉及近10個(gè)部門，主要有住建部門、國(guó)土部門、農(nóng)業(yè)部門、林業(yè)部門、漁業(yè)部門、海洋部門等［3］，過(guò)去這些部門各司其職，對(duì)于登記職責(zé)可能協(xié)調(diào)不夠，也難以整合。這次國(guó)家專門出臺(tái)文件要求進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的整合，將一定程度上從政府治理的角度規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記的流程和具體的要求，使登記人有規(guī)章可依。同時(shí)通過(guò)整合與不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的各個(gè)政府部門的職責(zé)，可以一定程度上減少由于協(xié)調(diào)溝通不足而產(chǎn)生的漏報(bào)或者錯(cuò)誤事件的發(fā)生。在全國(guó)內(nèi)構(gòu)建系統(tǒng)化的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度并配以運(yùn)轉(zhuǎn)合理的管理體制，首先有助于加速構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，改善原有的行政主導(dǎo)性調(diào)控;其次可以破除原有的利益關(guān)系紐帶，為財(cái)產(chǎn)公開(kāi)、信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等制度的改革提供全局性、基礎(chǔ)性的鋪墊效用。

2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)稅施行

如果不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)能夠建立，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速，因?yàn)殚_(kāi)征房產(chǎn)稅要以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)為技術(shù)支撐?！锻ㄖ分忻鞔_要求，未來(lái)將建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)查詢系統(tǒng)，這意味著突破了不動(dòng)產(chǎn)管理的“信息孤島”，并與銀行征信、戶籍信息等數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，也將打破各省市彼此隔離的孤立狀態(tài)。構(gòu)建完善的系統(tǒng)化的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有益于實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)住房信息的互通互聯(lián)，住房信息聯(lián)網(wǎng)可以最大限度地避免居民利用不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息不對(duì)稱(一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況)，而規(guī)避政府關(guān)于房產(chǎn)稅征收以及房地產(chǎn)限購(gòu)方面的政策規(guī)定，從而為全面征收房地產(chǎn)稅提供保障。

2.1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性作用

按照黨的十八大《報(bào)告》，基于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的需要，在全國(guó)范圍內(nèi)由試點(diǎn)到推廣房地產(chǎn)稅將成為一種必然;全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅，需要立法基礎(chǔ)、信息條件、財(cái)稅體制的匹配。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建，是推進(jìn)上述基礎(chǔ)條件準(zhǔn)備工作的重要一環(huán)，即在條件日趨完備、時(shí)機(jī)日益成熟的條件下，在全國(guó)范圍內(nèi)全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅是完全可以實(shí)現(xiàn)的。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅征收之間存在著內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。房產(chǎn)稅開(kāi)征的前提條件之一，就是包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的登記制度已經(jīng)建立，政府有渠道和能力去監(jiān)察某一個(gè)城市某一個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)的所有權(quán)人屬于誰(shuí);不動(dòng)產(chǎn)登記條例一旦實(shí)施，政府會(huì)更有信心推動(dòng)房產(chǎn)稅的立法工作，因?yàn)榉慨a(chǎn)所有權(quán)的信息已經(jīng)比較齊備了。如果居民進(jìn)行跨區(qū)購(gòu)買房地產(chǎn)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的信息平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)信息共享，不同的省市政府可以對(duì)相關(guān)的房產(chǎn)的權(quán)屬信息一目了然。如此一來(lái)，就可以最大限度地避免居民利用不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息不對(duì)稱，而規(guī)避政府關(guān)于房產(chǎn)稅征收以及房地產(chǎn)限購(gòu)方面的政策規(guī)定。

2.2 房產(chǎn)稅對(duì)居民的影響

如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，究竟該怎么征收，某房地產(chǎn)研究中心在《關(guān)于堅(jiān)決變革房地產(chǎn)制度的建議》中建議:對(duì)擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80 m2以上的部分，視為奢侈性住宅消費(fèi)，每年按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收1%～3%的房產(chǎn)稅;家庭第三套住宅，每年征收4%～5%的房產(chǎn)稅;家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅。所有商業(yè)房產(chǎn)每年均按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅;家庭僅有的一套自住住宅，免征房產(chǎn)稅。2011年1月28日，重慶市、上海市正式試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅，與外界預(yù)測(cè)基本一致，“第一套房產(chǎn)免征‘房產(chǎn)稅’，主要針對(duì)擁有豪宅或多套房以上的居民征收”。根據(jù)重慶市和上海市的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)可知，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一旦實(shí)施對(duì)于普通市民影響將不大，因?yàn)槠胀ㄊ忻竦姆慨a(chǎn)消費(fèi)絕大多數(shù)都是基于剛性的現(xiàn)實(shí)需求，即大部分市民名下僅有一套房產(chǎn)，不存在投機(jī)或者投資性的行為，而各地對(duì)一套房產(chǎn)不征房地產(chǎn)稅。這就說(shuō)明，基于對(duì)原有制度的彌補(bǔ)，構(gòu)建全國(guó)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，可推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

3 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一的住房信息聯(lián)網(wǎng)，每個(gè)人擁有多少套房都一清二楚，個(gè)人的房產(chǎn)信息完全透明化。房產(chǎn)稅如果對(duì)個(gè)人征收意味持有環(huán)節(jié)的成本增加，影響投資性購(gòu)房對(duì)未來(lái)的投資預(yù)期收益率;推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將會(huì)促使一些空置房投入市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生重大沖擊［4］。

3.1 二手房拋售拉低房?jī)r(jià)

構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一制度，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的共享，推進(jìn)部門信息的互通互聯(lián)，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)上存有的非剛性需求房產(chǎn)，特別是灰色房源產(chǎn)生極大的影響，由此引發(fā)預(yù)見(jiàn)性的拋售。南方民間智庫(kù)副主席彭澎曾表示，如果不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名登記和征收房產(chǎn)稅兩者雙管齊下，擁有多套房的人要為自己多余的房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅，這會(huì)是一個(gè)負(fù)擔(dān)，市場(chǎng)上二手房拋售現(xiàn)象將會(huì)增多，特別是來(lái)歷不明的商品房及其他優(yōu)質(zhì)的二手房將被擠出，加速進(jìn)入交易市場(chǎng)，這會(huì)給部分市場(chǎng)帶來(lái)一定的存量供給，改善二手房市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)?；谶@樣的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)持幣待購(gòu)的人來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好的消息，供需結(jié)構(gòu)的改善將在一定程度上平抑房?jī)r(jià)。以前由于缺少優(yōu)質(zhì)二手房源，人們不得不購(gòu)買一手房，而隨著優(yōu)質(zhì)二手房源被逼出，將在一定程度上抑制一手房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，樓價(jià)自然可以緩一緩［5］。

3.2 房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)“行政化”

在全國(guó)內(nèi)構(gòu)建系統(tǒng)化的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度并配以運(yùn)轉(zhuǎn)合理的管理體制，有助于加速構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，為住房信息聯(lián)網(wǎng)、征收房產(chǎn)稅提供基礎(chǔ)，為樓市的調(diào)控提供科學(xué)性、針對(duì)性的支撐，改善原有的行政主導(dǎo)性調(diào)控。因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將有助于樓市調(diào)控去“行政化”。

根據(jù)已有的實(shí)際情況，現(xiàn)有的調(diào)控政策在制定過(guò)程中即存有一定的盲目性，在執(zhí)行上也不能達(dá)到預(yù)期的目的，其原因在于各個(gè)城市和地區(qū)之間的不動(dòng)產(chǎn)信息未實(shí)現(xiàn)信息查詢的共享，居于國(guó)家層面的政策制定者在這個(gè)過(guò)程中無(wú)法清晰掌握全國(guó)層面的不動(dòng)產(chǎn)分布情況。比如樓市限購(gòu)政策，監(jiān)管部門不知道每個(gè)城市的購(gòu)房者情況，并沒(méi)有針對(duì)性地根據(jù)不同城市的實(shí)際情況制定不同的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際效果參差不齊［6］。構(gòu)建了科學(xué)的全國(guó)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)之后，可以打破各個(gè)地區(qū)和城市間不動(dòng)產(chǎn)信息“隔絕”的狀態(tài)，政府層面的監(jiān)管者可以統(tǒng)籌掌握全國(guó)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)信息并進(jìn)行深入的分析挖掘，在政策制定過(guò)程中更具針對(duì)性，變過(guò)去“一紙命令”式的調(diào)控為差別化的“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”調(diào)控。

4 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)調(diào)控

在我國(guó)，各個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)幾乎都存在復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系，同時(shí)有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房等不同的房屋形式;雖然我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買、轉(zhuǎn)移的登記制度，但是各地不動(dòng)產(chǎn)的登記備案和產(chǎn)權(quán)登記狀況不甚明朗，即使已完成的登記信息也未實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的聯(lián)網(wǎng)，構(gòu)建全國(guó)層面的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度無(wú)疑將益于全國(guó)房產(chǎn)信息的互通共享。實(shí)現(xiàn)全國(guó)房產(chǎn)信息的互通共享，意味著個(gè)人名下的房產(chǎn)基本情況不再是完全意義上的“隱私”，對(duì)那些時(shí)常見(jiàn)諸媒體報(bào)端的“炒房團(tuán)”“房姐”“房嫂”產(chǎn)生一定的威懾作用。

與其他稅種不同，房產(chǎn)稅是向產(chǎn)權(quán)所有者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，以實(shí)際房屋為征稅對(duì)象，其計(jì)稅依據(jù)是該房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或其租金收入，征稅目的是以稅收杠桿實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的有效管理、合理規(guī)避房產(chǎn)的空置率以提高其使用效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的合理性與科學(xué)性。同時(shí)，房產(chǎn)稅可以有效改變樓市供求關(guān)系，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

［1］彭威堅(jiān).澳門與內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記制度比較［D］.上海:華東政法大學(xué)，2012:2-9.

［2］不動(dòng)產(chǎn)登記下月展開(kāi) 為房產(chǎn)稅鋪路?http://epaper.timedg.com/html/2014-02/17/content_1240227.htm，2014-04-28.

［3］不動(dòng)產(chǎn)登記打響長(zhǎng)效機(jī)制第一槍 房產(chǎn)稅或?qū)⒓铀偻七M(jìn).http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-11/22/c _125743835.htm，2014-04-28.

［4］王冠迪.征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅效應(yīng)實(shí)證探討——以重慶市為例進(jìn)行個(gè)案討論［J］.商業(yè)時(shí)代，2011(9):71-72.

［5］王海漪.太原市征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的相關(guān)問(wèn)題研究［D］.太原:山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013:27-41.

［6］徐筱箐.論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀 發(fā)展和完善［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011(17):65.