吳淑芳

(太原市住宅保障中心，山西太原 030002)

隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，城市化進(jìn)程也越來越快，城市人口不斷增加，城市建筑用地日趨緊張，從而導(dǎo)致城市住房供需矛盾日趨凸顯，尤其是近年來房價的持續(xù)上漲使得城市里很多經(jīng)濟(jì)條件差的家庭存在著住房困難的問題。為了保障這些家庭的基本生活，國家大力提倡建設(shè)保障性住房，以確保城鎮(zhèn)中低收入家庭有房可居，也為構(gòu)建和諧社會奠定堅實的基礎(chǔ)。然而我國的保障性住房建設(shè)還處于探索階段，無論是宏觀的制度建設(shè)還是具體的規(guī)劃建筑設(shè)計，都有待系統(tǒng)深入的探討和研究。

1 保障性住房的概念及分類

社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一類住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。其主要分為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、兩限商品房、安居商品房等。

2 保障性住房建設(shè)反映出的具體問題

建設(shè)保障性住房不僅能解決低收入群體的住房問題，而且也能拉動經(jīng)濟(jì)增長、緩解就業(yè)壓力、抑制房價迅速飆升，能使老百姓得到真正的實惠，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定有序的發(fā)展，有利于改善民生，維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定。在當(dāng)今信息社會，媒體對保障性住房建設(shè)關(guān)注度極高。我們也常常可以從網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視等媒體渠道看到有關(guān)“保障性住房無證開工”“保障房質(zhì)量不合格”等相關(guān)報道，這說明保障性住房建設(shè)在全國各地遍地開花的同時，仍然存在一些亟待我們解決的重要問題，筆者通過收集信息歸結(jié)出以下幾點。

2.1 手續(xù)辦理滯后

保障性住房一般由地方政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)，大多存在工期短，任務(wù)重的實際情況，因此手續(xù)辦理滯后于工程建設(shè)的現(xiàn)象頻有發(fā)生。作為建設(shè)單位在趕工期抓質(zhì)量的同時，應(yīng)增加前期手續(xù)辦理力度，相關(guān)政府審批部門也應(yīng)該針對惠民工程開通綠色通道，簡化辦理程序，縮短手續(xù)辦理周期，使每一個保障性住房建設(shè)項目真正的“持證上崗”，合法建設(shè)。

2.2 選址偏僻，周邊配套欠缺

雖然國家出臺的多份文件均對優(yōu)先供應(yīng)保障性住房建設(shè)用地有明確的規(guī)定，但在實際實施過程中，個別地方政府在保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)上執(zhí)行政策的偏差很大，用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地地段、市政及生活服務(wù)設(shè)施均有較大的競爭優(yōu)勢，而用于保障性住房的建設(shè)用地鑒于價格問題，選址大多偏僻，交通、學(xué)校、醫(yī)療等市政、生活服務(wù)設(shè)施不齊全，導(dǎo)致一部分低收入居民陷入好地段的房子買不起，偏僻的保障性住房不敢買的窘境。

針對這一現(xiàn)象，我們在項目選址階段應(yīng)注重周邊配套設(shè)施的同步建設(shè)，及保障性住房的成片開發(fā)建設(shè)。即可以采用分片區(qū)，分期建設(shè)的方式，不但擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，同時還應(yīng)該在該片區(qū)配置學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、各類生活服務(wù)設(shè)施等，使其形成一個相對獨(dú)立的居住組團(tuán)，便于購房者的日常生活，消除人們傳統(tǒng)的保障性住房配套設(shè)施差，居住不便的思想。

2.3 戶型設(shè)計缺乏考慮建筑的可持續(xù)性

保障性安居工程建設(shè)應(yīng)該用可持續(xù)發(fā)展的眼光來看待，充分考慮住宅后期維修維護(hù)的需要以及更新改造的可能性。目前很多保障性住房的套型設(shè)計缺少可生長空間的合理結(jié)構(gòu)方案，在入住家庭生命周期變化時對套型進(jìn)行二次改造的可行性較差。隨著我國未來城市化步伐的趨緩、人口結(jié)構(gòu)的變化以及住宅需求的改變，不具備可改造性的大量高層保障性住房將面臨無處可去的尷尬，許多保障性住房就有可能成為新一代的建筑垃圾。

在保障性住房套內(nèi)空間設(shè)計方面，結(jié)合人體工效學(xué)原理和相關(guān)住宅設(shè)計規(guī)范，針對保障性住房的居住對象特征，在滿足基本生活居住需求的前提下，套內(nèi)空間實現(xiàn)功能合理、面積緊湊、使用方便等設(shè)計原則。針對可以采用產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的特點，保障性住房在廚房、衛(wèi)生間和陽臺的設(shè)計部位，逐步做到產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化設(shè)計，盡可能的提高其功能空間在一定面積內(nèi)的使用率。

在公共空間設(shè)計方面，設(shè)計盡量使公共交通空間緊湊，從而降低每戶的公攤面積;同時，在小面積指標(biāo)公租房設(shè)計中，根據(jù)所針對的不同使用人群，適當(dāng)設(shè)計公共使用、交往活動空間。公共空間設(shè)計注重?zé)o障礙設(shè)計，充分考慮殘疾人、老年人、重病患者的生活居住需求。

2.4 工程質(zhì)量有待提高

屋頂漏水、墻面滲水、混凝土脫落、小區(qū)路面塌陷等質(zhì)量問題屢見不鮮。質(zhì)量是房屋建設(shè)的生命線，特別是保障性住房，不但代表政府，還關(guān)乎國計民生。作為參建各方都應(yīng)執(zhí)行“質(zhì)量終身責(zé)任制”，即項目法人對保障房建設(shè)質(zhì)量要負(fù)永久責(zé)任，參建單位負(fù)責(zé)人和項目負(fù)責(zé)人也要實行責(zé)任終身制，并推廣施工現(xiàn)場工程質(zhì)量責(zé)任標(biāo)牌，接受社會監(jiān)督。在建設(shè)過程中秉承質(zhì)量、安全問題“零容忍”的原則，施工單位、監(jiān)理單位、業(yè)主單位、質(zhì)監(jiān)部門各方均應(yīng)加大監(jiān)督檢查力度，層層把關(guān)。對出現(xiàn)質(zhì)量問題的項目一查到底，追究責(zé)任，真正確保低價住房、高品質(zhì)，讓政府放心，百姓安心。

2.5 建設(shè)資金籌措壓力大

我國保障性住房建設(shè)資金緊缺已經(jīng)成為保障房項目發(fā)展的瓶頸。上級補(bǔ)助有限，大量的建設(shè)任務(wù)下達(dá)后，地方政府資金籌措困難，影響了發(fā)展后勁，增加財政風(fēng)險。

目前，多個城市采用BT模式，即建設(shè)移交。這是政府利用非政府資金來進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項目的一種融資模式。指一個項目的運(yùn)作通過項目公司總承包，融資、建設(shè)驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。這種模式在很大程度上減少了項目建設(shè)資金壓力，保證了工程的順利進(jìn)行。

也可采用在商品房項目中配套建設(shè)的方式，提高保障性住房建設(shè)規(guī)模。即要求每個房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃中必須按照開發(fā)規(guī)模配套建設(shè)一定比例的保障性住房，建成后交由政府相關(guān)部門按照政策統(tǒng)一分配給需要人群;或者繳納保障性住房異地建設(shè)資金，用于補(bǔ)充保障性住房建設(shè)資金缺口，審計跟蹤，保證?？顚Ｓ?。這需要政府的大力支持，制定相關(guān)政策法規(guī)作為支撐體系。

與此同時，我國政府還需要學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，開拓融資更多渠道，諸如引進(jìn)資本市場開展房地產(chǎn)證券化、推行房地產(chǎn)投資信托基金，利用土地市場為保障性住房建設(shè)間接融資等方式豐富保障性住房項目建設(shè)資金來源。

綜上所述，我國保障性住房建設(shè)正處于初級階段，政策、法規(guī)制定不夠完善，項目審批程序還需改進(jìn)，資金籌措渠道需要拓展，管理不到位和實施過程中操作不規(guī)范問題屢有發(fā)生，后期分配制度有待改進(jìn)，物業(yè)管理有待提高。諸多問題的存在就要求我們加大保障性住房建設(shè)和管理力度，進(jìn)一步改善廣大人民群眾尤其是低收入者的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是中央進(jìn)一步加強(qiáng)民生建設(shè)的重要舉措，也是各級人民政府的一項長期任務(wù)。

［1］陳安蘭.淺談我國保障性住房建設(shè)中的問題及對策［J］.現(xiàn)代營銷，2012(5):37-38.

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