張智涵

從住房1.0時(shí)代走到3.0時(shí)代，時(shí)代變遷。

昆明人有聊不完的話題，回憶不盡的故事，我們的城市逐走向繁榮、多元、易居。

1.0時(shí)代

遮風(fēng)避雨便是家

80年代90年代初有得住便是件美事，住房美不美那不是事。一家?guī)状司幼≡谟謹(jǐn)D又破的舊房子里，房子里沒有廁所，上個(gè)廁所要跑到每個(gè)樓層的樓梯口，每棟樓一樓都有一個(gè)蓄糞池，遇上暴雨天難免出行要“糞泳前進(jìn)”。那個(gè)年代的人們幻想著能住進(jìn)新房，只要家里有廁所和廚房，就這么簡(jiǎn)單質(zhì)樸的愿望，便是時(shí)代人心聲。

當(dāng)時(shí)建的小區(qū)，基本是多層建筑，由于小區(qū)規(guī)模較大，規(guī)劃布局、配套建設(shè)都比當(dāng)時(shí)零星建設(shè)的單位宿舍要好得多。但是以現(xiàn)在的眼光來看，那時(shí)小區(qū)建設(shè)主要是增量型發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)更多帶著城市建設(shè)、滿足居住的目的而展開，住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)偏于粗放，使用功能不全，建筑造型比較呆板單調(diào)，每棟樓都長(zhǎng)得差不多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1981年至1987年期間，這12家開發(fā)公司每年開工面積達(dá)到80萬平方米，是原先單獨(dú)由房管局開發(fā)的10倍，占了全昆明市住宅建設(shè)的60%。也就是在這個(gè)時(shí)間內(nèi)，昆明市住宅建設(shè)從小規(guī)模零星分建發(fā)展到大規(guī)模的片區(qū)開發(fā)建設(shè)；從獨(dú)家開發(fā)、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)向多家開發(fā)、多家經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

1981年到1986年這幾年間，昆明房地產(chǎn)的開發(fā)仍然帶著濃重的政府色彩。政府批地，企業(yè)出錢，用國(guó)家規(guī)定留存的職工福利基金“參建”、“聯(lián)建”，造好房子自己分。改革開放之后的人民住房建設(shè)，就這樣邁出了第一步。

經(jīng)歷過那個(gè)時(shí)代的人，對(duì)于房子的理解很簡(jiǎn)單，有個(gè)遮風(fēng)避雨的地方就成。更多的，如綠化、交通、配套設(shè)施……這些概念尚未形成。充其量，期盼在分房中能有點(diǎn)好運(yùn)氣，抽到個(gè)好樓層。那時(shí)最高不過7層，但沒電梯，住高層的人們每天都能得到充足的腿部鍛煉，昆明這個(gè)有充足陽光的城市，太陽能熱水器也在那個(gè)時(shí)候傳播開來，但熱水器的技術(shù)并不算完善，熱水優(yōu)先照顧高層住戶，用到一樓住戶時(shí)，熱水所剩無幾，常常澡洗到一半，風(fēng)云突變，刺骨寒的冷水直插肌膚，晶晶亮透心涼。更多人寧愿去品嘗爬樓的艱辛，也不愿體驗(yàn)冷水澡的煎熬。

防盜籠，屬于那個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物，一樓安裝了防盜籠，方便了小偷攀爬到二樓入室盜竊，于是二樓也裝了，三樓無可奈何，就這樣連鎖反應(yīng)，野火燎原般遍及昆明各大小區(qū)。防盜籠成了一個(gè)別樣的天地，種花養(yǎng)草，養(yǎng)小動(dòng)物，假期被家長(zhǎng)反鎖在家的小朋友爬到防盜籠里玩耍，外面的世界看得見卻摸不著，那滋味酸酸的，刻意弄出大的聲響，希望能吸引樓下玩耍小朋友的注意力，卻誰都不會(huì)在意一個(gè)被關(guān)在籠子里的人，他沒任何讓人值得去羨慕的點(diǎn)，孤獨(dú)就是一無是處。防盜籠也象征著住房1.0到2.0的過度，人與人之間的距離，人心與人心之間的距離，隔著一層防盜籠。

2.0時(shí)代

購(gòu)房新思潮

1998年，房地產(chǎn)被確定為“支柱產(chǎn)業(yè)”，中國(guó)在城市化過程中迅速釋放出的居住需求，保證了我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，成功實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，成為“內(nèi)需驅(qū)動(dòng)”的重要發(fā)動(dòng)機(jī)。同年，隨著福利分房的結(jié)束，人們對(duì)于房子的訴求更加清晰，置業(yè)觀逐漸形成、消費(fèi)觀逐漸改變。

就在同一年，昆明市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到了住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的新一輪改革浪潮中。當(dāng)時(shí)，由官房集團(tuán)以超前意識(shí)率先在我省規(guī)劃開發(fā)的“金康園”小區(qū)，作為一個(gè)完整的市場(chǎng)化運(yùn)作的項(xiàng)目，開啟了全省小康住宅建設(shè)的先河，均價(jià)3200元/平方米的房?jī)r(jià)也創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)之最。項(xiàng)目吸引了第一批以改善住房為換房目的的置業(yè)者，全市場(chǎng)化運(yùn)作，中央景觀區(qū)的打造，加上小康住宅建設(shè)的開發(fā)理念讓該項(xiàng)目一時(shí)名噪全國(guó)。產(chǎn)品的差異化開發(fā)標(biāo)志著城市1.0向2.0時(shí)代完成了轉(zhuǎn)型。

在這樣的市場(chǎng)背景下，當(dāng)時(shí)建設(shè)部要求戶型設(shè)計(jì)要“三大一小一長(zhǎng)一多”，即：“大客廳、大衛(wèi)生間、大廚房、小臥室、長(zhǎng)陽臺(tái)、多儲(chǔ)藏”，這種戶型設(shè)計(jì)在昆明乃至全國(guó)都非常流行。小區(qū)里的配套也開始各有特色：網(wǎng)球場(chǎng)、婦女兒童活動(dòng)中心、中小學(xué)、幼兒同等，房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)達(dá)到了1500元/平方米的均價(jià)。

這時(shí)的樓盤開始有了綠化，聽到最多的是樓盤名流行帶“花園”二字，是否有廁所不再是住房的主要話題。人們住房水平拉開，有人住躍層，有人住別墅，有人住幾十平米的平層，攀比的心潛移默化中滋生，大伙相互寒暄時(shí)也不再僅僅會(huì)問起對(duì)方住房的區(qū)位，更會(huì)問：“那個(gè)樓盤？那個(gè)開發(fā)商？多少錢一平？有電梯否？公攤多少？物管費(fèi)多少？”

城市改造運(yùn)動(dòng)、城市化運(yùn)動(dòng)和制度性消費(fèi)能量的釋放，加上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，造就了城市1.0向2.0時(shí)代的跨越和超常規(guī)發(fā)展。樓市推高的預(yù)期值不斷被刷新，從而極大地刺激了樓市的供給，樓市供應(yīng)和價(jià)格雙雙走高，博弈在高預(yù)期的推演下向著多頭、快速推進(jìn)。

進(jìn)入城市2.0時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成許多各具特色的板塊。板塊優(yōu)勢(shì)成就的品牌效應(yīng)，既給了消費(fèi)者更多的選擇機(jī)會(huì)，也滿足了房產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)銷需求。同時(shí)，更引發(fā)了城市的快速擴(kuò)張和繁榮，對(duì)總體市政條件的形成和統(tǒng)一規(guī)劃，產(chǎn)生了規(guī)模效應(yīng)。城市化運(yùn)動(dòng)大行其道，催生了南市區(qū)、北市區(qū)等新生代中心，有了“新歡”昆明人不再緊密圍繞在南屏街、小花園、小西門四周。樓盤如雨后春筍，城市在進(jìn)一步的拓展和繁榮。

后2.0時(shí)代

百花繚亂

住房原本具有生活必需品和投資產(chǎn)品的雙重屬性。從2009年4月份起，大量的投資性、投機(jī)性購(gòu)房者涌入，導(dǎo)致昆明房?jī)r(jià)反彈較快，居住性剛性需求者被擠出市場(chǎng)。房屋明顯偏向了投資的一邊。房地產(chǎn)業(yè)的問題已經(jīng)不僅僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展自身的好壞問題，這時(shí)已逐漸上升到社會(huì)和諧與否的大問題。

很多人把樓市看成短期投資的對(duì)象，“買漲不買跌”，住宅投資的熱浪逼人。無論哪個(gè)樓盤推售，都會(huì)有一大批購(gòu)房者在等著購(gòu)買，許多樓盤輕而易舉地就售罄了，而且房?jī)r(jià)也大多創(chuàng)下區(qū)域新高。眼見房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭正勁，一些開發(fā)商開始在暗地里囤積房源，以獲得更大利益；而昆明獨(dú)特的地理位置以及得天獨(dú)厚的氣候優(yōu)勢(shì)，也吸引了一些境外的游資。

后2.0時(shí)代，小學(xué)生都在談?wù)摌潜P區(qū)位和價(jià)格，回望自己的小學(xué)時(shí)代，談?wù)摰牟煌馄酵婢?、?dòng)漫、小零食。如今的小學(xué)生這般早熟也不為怪，每天家長(zhǎng)的談?wù)摰脑掝}離不開房地產(chǎn)，耳濡目染。在這個(gè)時(shí)代里我們的認(rèn)知里多了一個(gè)洋氣字母組合，CBD。在CBD里居住、在CBD里工作、在CBD里散步、在CBD里戀愛。

部分開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到延伸產(chǎn)業(yè)鏈，挖掘附加值，提高含金量，如教育、文化、生態(tài)、醫(yī)療、交通、休閑、環(huán)保等。于是在開發(fā)過程中，這部分開發(fā)商走上了大盤路線。而大盤“大”在其囊括了包括醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等在內(nèi)的所有城市配套。一個(gè)大盤，就仿佛是一座小型城市，吃、穿、住、醫(yī)、學(xué)、娛，沒有缺失。大盤全面的配套，讓“1小時(shí)生活圈”概念產(chǎn)生，打的是“生活便捷”牌。為彌補(bǔ)單一力量不足，樓市的激烈競(jìng)爭(zhēng)使一部分開發(fā)商意識(shí)到了聯(lián)合造勢(shì)、聯(lián)合眾家品牌之長(zhǎng)，成就大品牌遠(yuǎn)大意義的所在。業(yè)內(nèi)人士分析說，越來越多的地產(chǎn)公司有了打造精品住宅的意識(shí)，原因是隨著地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)，購(gòu)房者對(duì)居住條件高品位的追求與住宅建筑質(zhì)量低、管理落后的不相協(xié)調(diào)，從而促使地產(chǎn)商不斷推陳出新，去迎合和滿足購(gòu)房者的需求。一些地產(chǎn)商萌發(fā)了精品意識(shí)并付諸行動(dòng)。大朝地產(chǎn)推出了“財(cái)智心景”項(xiàng)目，大廈商務(wù)配套完善，并提供特色化、個(gè)性化的商務(wù)服務(wù)，是昆明主城區(qū)二環(huán)路內(nèi)的首個(gè)創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)集群商務(wù)大廈，是全方位、專業(yè)化服務(wù)于創(chuàng)意型中小企業(yè)的精致商務(wù)空間。隨著社會(huì)的發(fā)展，家庭的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，開發(fā)商一方面還在思考如何在開放的社區(qū)做組團(tuán)，構(gòu)建新的空間模式，讓交流、溝通帶來新型鄰里關(guān)系，居民既可以保有隱私又可以實(shí)現(xiàn)親密交往。

商業(yè)中心、CBD（中央商務(wù)區(qū)）等概念也在城中村規(guī)劃中成為主角。南亞風(fēng)情第壹城建成了代表現(xiàn)代城市最高商業(yè)水準(zhǔn)的圍際化大型商業(yè)商務(wù)中心；鳳凰新村上SOHO俊園已經(jīng)拔地而起。開發(fā)改造給老城帶來了居住、商業(yè)、環(huán)境、衛(wèi)生等方面的綜合改變，使老城得以優(yōu)化和重組。

3.0時(shí)代

人居時(shí)代

進(jìn)入城市3.0時(shí)代，無論是政府還是開發(fā)商在推進(jìn)“城市化”進(jìn)程的同時(shí)，都談到了“宜居化”，即城市宜居建設(shè)的重要性。城市發(fā)展的目的就是要讓生活在這座城市的人們幸福指數(shù)能夠和發(fā)展水平同步提升，讓生活變得更加美好。如何打造城市的“品質(zhì)幸?！?，成了終極課題。城市發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，最高境界就是人民安居樂業(yè)、和諧共融。就城市進(jìn)化而言，生態(tài)和諧家園的建設(shè)、幸福人居的建設(shè)是一切奮斗的終極目標(biāo)。就高水準(zhǔn)建設(shè)的新昆明而言，如何推進(jìn)我市現(xiàn)代宜居化進(jìn)程是城市進(jìn)化的又一重大命題。

樓市的變革顯示著現(xiàn)代城市人居進(jìn)化的演變，單一的住宅已在樓市競(jìng)賽中逐漸淘汰，隨之而上的是“綜合體”項(xiàng)目。一般而言，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因而被稱為“城中之城”。隨著樓市變革的加速，一種新興的城市人居理念正悄然升起，那便是一“生活體”人居理念。

也許很多人都有過這樣的感覺，總覺得中國(guó)的城市住起來沒有國(guó)外城市方便舒適。其實(shí)并不是國(guó)外的建筑設(shè)計(jì)有多好，而是中國(guó)只關(guān)注建筑設(shè)計(jì)，而建筑之間的這些細(xì)節(jié)少有人重視導(dǎo)致的。比如一間寫字樓建筑設(shè)計(jì)得很完美，但周闈就是找不到停車位；而北京T3機(jī)場(chǎng)，里面有號(hào)稱全世界最大的購(gòu)物中心，檢票口卻設(shè)計(jì)得那么窄小，大家經(jīng)常會(huì)排很長(zhǎng)的隊(duì)。世界級(jí)的景觀大師陳躍中說：在一塊場(chǎng)地上如何整合解決交通流、停車、景觀、標(biāo)識(shí)，以及美觀問題。這里面蘊(yùn)含著許多與生活息息相關(guān)的設(shè)計(jì)范疇，打造舒適人居的“生活體”是人們生活環(huán)境最重要的一環(huán)。

引領(lǐng)城市人居新理念，開發(fā)商力求打造一個(gè)代表城市高度，復(fù)合居住、購(gòu)物、文化娛樂、社交、餐飲等各種城市功能的都市生活體，通過建筑形態(tài)、空間組合、商業(yè)特色等方面的創(chuàng)新，創(chuàng)造出空間豐富的舒適的都市時(shí)尚居住環(huán)境與生活體驗(yàn)式購(gòu)物中心，打造成為區(qū)域乃至城市的標(biāo)志性項(xiàng)目。

城市與人心

城市1.0時(shí)代，左鄰右里、茶余飯后、互通有無，不一定家家戶戶都有廁所，卻每家的院子都是一個(gè)小會(huì)所，我家菜做多了，送點(diǎn)去你家，誰家包餃子，樓上樓下的送幾碗。那時(shí)別說手機(jī)，座機(jī)電話都不普及，心與心的距離沒因此受到任何影響。后來有了防盜籠，人心之間不知不覺中被割開。2.0時(shí)代，大部分防盜籠已被拆除完畢，但人心的距離并未回到原點(diǎn)，建筑更為堅(jiān)實(shí)，人心的反而不牢靠。后2.0時(shí)代，人們講究速度，忘卻人與人相處的深度，一切以自身為出發(fā)點(diǎn)，利益是終點(diǎn)，過程五花八門。3.0時(shí)代，我們要讓人更適宜居住，或許易居的關(guān)鍵點(diǎn)便是打破那道2.0延續(xù)至今的孤獨(dú)感，拉近疏離已久的人心會(huì)是今后人居時(shí)代的核心話題。