●趙志仙

對(duì)太原市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查與分析

●趙志仙

物業(yè)管理是提高現(xiàn)代居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的基本保證。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展成為構(gòu)建和諧城市的重要方面。文章通過(guò)調(diào)查與分析，了解我國(guó)城市新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，指出了當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題，并提出相關(guān)建議。為進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展，制定我國(guó)城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策提供參考依據(jù)。

住宅小區(qū) 物業(yè)管理 現(xiàn)狀分析

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展、城市化進(jìn)程的全面推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。太原作為一個(gè)省會(huì)城市，在全面推進(jìn)城市化過(guò)程中，以“提升城市功能檔次、優(yōu)化人居環(huán)境”為著力點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)。與之相關(guān)的現(xiàn)代物業(yè)管理的發(fā)展蓬勃興起，行業(yè)竟?fàn)幦遮吋ち摇Ｒ虼?，調(diào)查與分析現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀成為當(dāng)務(wù)之急。

一、太原市物業(yè)管理方面的調(diào)查

1.物業(yè)管理市場(chǎng)潛力巨大。從近幾年省城太原房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域來(lái)看，幾個(gè)區(qū)域都有很大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。如迎澤區(qū)地處中央核心，歷史悠久，科、教、文、衛(wèi)、商等各種配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境發(fā)展較為成熟。杏花嶺區(qū)的龍?zhí)逗瑓^(qū)不僅地段繁華而且空氣清新、新建有以萬(wàn)達(dá)為中心的高端住宅小區(qū)；位于府西街的太原中央商務(wù)區(qū)，則是省城的政治、金融和文化中心。而近幾年長(zhǎng)風(fēng)街及南部新城的發(fā)展更是有目共睹，南部新城大體框架已基本成型，省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、太原五中、三中、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校以及省兒童醫(yī)院、太原市人民醫(yī)院等許多教育、衛(wèi)生優(yōu)勢(shì)資源已在南部建立分部，未來(lái)南部新城將建設(shè)成為品位較高的現(xiàn)代化新城。還有東山、西山片區(qū)的打造等等。這些區(qū)域的開(kāi)發(fā)和發(fā)展必將帶動(dòng)太原市的物業(yè)管理市場(chǎng)的新變革，物業(yè)管理市場(chǎng)的潛力是巨大的。

2.物業(yè)管理企業(yè)逐漸成熟。據(jù)太原市房地產(chǎn)管理局和太原市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2012年，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有395家，物業(yè)管理企業(yè)325家（但無(wú)一家達(dá)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)），二級(jí)資質(zhì)企業(yè)22家，其余都為三級(jí)資質(zhì)企業(yè)。物業(yè)管理總建筑面積接近8000萬(wàn)平方米，覆蓋率達(dá)到60%以上。年內(nèi)省城又新增物業(yè)項(xiàng)目108個(gè)，各類物業(yè)管理項(xiàng)目和住宅物業(yè)管理項(xiàng)目也相應(yīng)增加。目前，太原市物業(yè)管理企業(yè)類型主要有兩種：一種是本土企業(yè)，數(shù)量上占比最大。由原房管所以及機(jī)關(guān)后勤單位轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理企業(yè)、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理公司、還有就是酒店集團(tuán)派生成立的物業(yè)管理企業(yè)；另一種是外來(lái)企業(yè)，具有良好品牌和較強(qiáng)實(shí)力，其中不乏國(guó)際一流管理公司。主要有來(lái)自北京、深圳的外埠物業(yè)管理公司以及外資物業(yè)管理企業(yè)。

3.制度建設(shè)力度進(jìn)一步加大。太原市為提升物業(yè)管理水平，解決行業(yè)現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題，太原市房管局于近幾年做了大量工作，多次組織工作人員及各物業(yè)企業(yè)經(jīng)理和部分業(yè)主進(jìn)行討論修改，針對(duì)物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、停車收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)程序等等問(wèn)題，先后研究起草了諸多管理辦法和意見(jiàn)，并陸續(xù)實(shí)施。2011年12月5日，由太原市人大常委會(huì)頒布的《太原市城鄉(xiāng)建設(shè)檔案管理?xiàng)l例》也與2012年3月1日正式實(shí)施。

4.對(duì)物業(yè)管理日趨重視。物業(yè)管理做為一項(xiàng)新的行業(yè)，涉及政府、企業(yè)和千家萬(wàn)戶，直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的方方面面。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供不應(yīng)求的狀態(tài)仍未明顯改善，物業(yè)管理也備受社會(huì)的關(guān)注，政府等職能部門(mén)和輿論媒體也加大了對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的宣傳，規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)秩序。今年，太原城建品質(zhì)繼續(xù)快速升級(jí)，一級(jí)房企蜂擁進(jìn)駐熱情不減。為了能夠增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)商們“打鐵還須自身硬”，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，吸引更多的消費(fèi)者，物業(yè)必須實(shí)行合理規(guī)范化的管理。

二、小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題

1.開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，對(duì)樓盤(pán)宣傳銷售不屬實(shí)、刻意隱瞞其小區(qū)的規(guī)劃和交房后“五證”是否齊全等問(wèn)題；在一定盈利的程度上還侵害了業(yè)主的一些共同利益；房屋建設(shè)有問(wèn)題，質(zhì)量不過(guò)關(guān)，地基打不穩(wěn)，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施不完善等，出現(xiàn)的一系列問(wèn)題得不到及時(shí)的妥善解決，業(yè)主并將不滿遷怒于物業(yè)管理部門(mén)，如拒交物業(yè)費(fèi)、破壞公共設(shè)施、不配合物業(yè)管理等，這樣也就造成后期物業(yè)管理難的現(xiàn)象。

2.物業(yè)服務(wù)業(yè)與業(yè)主間的矛盾問(wèn)題。在我國(guó)許多城市中，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是從其他部門(mén)轉(zhuǎn)制而來(lái)，或是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生而來(lái)，存在物業(yè)管理不到位等情況；物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，從業(yè)人員素質(zhì)不高，取得職業(yè)資格證的人員較少，具備高級(jí)管理資格的人員更少；業(yè)主對(duì)保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)利意識(shí)薄弱，對(duì)物業(yè)的相關(guān)知識(shí)又甚是缺乏，沒(méi)有正確的意識(shí)概念，對(duì)物業(yè)管理人員的不理解和不尊重，導(dǎo)致在出現(xiàn)糾紛時(shí)雙方不能正當(dāng)和諧的溝通，致使矛盾激化，從而影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。

3.業(yè)主與業(yè)主組織之間的糾紛問(wèn)題。業(yè)主的自治管理，主要是通過(guò)制定管理規(guī)約和成立業(yè)主委員會(huì)兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。雖然我國(guó)規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，但其組建艱難，在我市的眾多小區(qū)中，仍還沒(méi)有成立相應(yīng)的業(yè)主委員會(huì)，所以在當(dāng)問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，住宅小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)、沒(méi)有規(guī)范的管理規(guī)約，失去這兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)主有時(shí)會(huì)誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害了自己的利益，然而物業(yè)管理的強(qiáng)硬態(tài)度，拒絕與之接待，使得雙方對(duì)立情緒加劇。為避免這樣的糾紛，太原市應(yīng)在小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)上著重下點(diǎn)功夫。

4.相關(guān)配套政策相對(duì)滯后。太原市在物業(yè)管理方面好多法律法規(guī)還不健全，導(dǎo)致在實(shí)際操作中，仍有一些工作缺乏政策依據(jù)，政府、職能部門(mén)、物業(yè)、業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利不清。前期物業(yè)管理、維修資金使用、業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)等需進(jìn)一步完善。我國(guó)物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在立法層次不高，法律體系框架不成熟，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問(wèn)題。雖然近幾年國(guó)家也頒布了不少關(guān)于物業(yè)管理方面的法律條例，但是對(duì)住宅小區(qū)停車管理和收費(fèi)等方面仍存在一些問(wèn)題，希望太原市可以對(duì)住宅區(qū)停車管理收費(fèi)方面出臺(tái)一些對(duì)應(yīng)政策。

三、對(duì)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的一些建議

1.健全管理機(jī)制，明晰責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)著重建立對(duì)業(yè)主的行為規(guī)范體系，并進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)行為，依法管理，依法服務(wù)，業(yè)主也應(yīng)自覺(jué)規(guī)范自己的行為；在小區(qū)建立業(yè)主自律機(jī)制，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主管理規(guī)約來(lái)實(shí)現(xiàn)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段來(lái)約束業(yè)主的行為；促使每個(gè)業(yè)主積極主動(dòng)地參與管理，物業(yè)正確行使權(quán)力，督促業(yè)主，彼此相互制約、相互監(jiān)督、合力共管。

2.積極組建業(yè)主委員會(huì)，完善設(shè)立程序。目前，太原市又新建了許多住宅小區(qū)，各種設(shè)施配套完備，但是仍然沒(méi)有得力的措施保障，基層部門(mén)人力、經(jīng)費(fèi)均有限，政府部門(mén)在成立和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作上沒(méi)有引起重視，積極性不高，致業(yè)主與業(yè)主組織矛盾紛爭(zhēng)。所以建議政府部門(mén)正確指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)，宣傳和加強(qiáng)住宅居民對(duì)物業(yè)的正確認(rèn)識(shí)，提出對(duì)不履行義務(wù)、推諉等造成業(yè)主委員會(huì)成立工作延誤等情況，規(guī)定明確的處罰原則；推動(dòng)政府部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督設(shè)立籌備組和業(yè)主委員會(huì)工作的積極性，從而加快組建業(yè)主委員會(huì)的步伐。

3.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的合法性。物業(yè)服務(wù)合同至關(guān)重要，它必須遵循維護(hù)和尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，以維護(hù)全體業(yè)主的公共利益為前提；物業(yè)服務(wù)合同不得侵犯業(yè)主的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得違反法律法規(guī)，不得損害國(guó)家、集體和第三人的利益；在物業(yè)服務(wù)中，業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)與物業(yè)的管理權(quán)力相對(duì)應(yīng)。由于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的合法與否直接影響物業(yè)服務(wù)合同的效力，因此我們?cè)趯彶槲飿I(yè)服務(wù)合同效力的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的合法性也要進(jìn)行審查。為避免發(fā)生不必要的矛盾與糾紛，我們?cè)诤炗單飿I(yè)服務(wù)合同時(shí)一定要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審查。

4.建立健全相關(guān)法規(guī)，走集團(tuán)化之路。物業(yè)管理要進(jìn)一步發(fā)展壯大，必須擺脫小規(guī)模的經(jīng)營(yíng)模式，走規(guī)?；?、集團(tuán)化之路。政府等職能部門(mén)不僅要制定相關(guān)政策，對(duì)物業(yè)管理部門(mén)的資質(zhì)進(jìn)行審核，實(shí)施嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，更要定期不定期地對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，整合一切優(yōu)質(zhì)資源，逐步淘汰那些規(guī)模小且無(wú)資質(zhì)的企業(yè)。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)，都應(yīng)有法可依、有章可循，增強(qiáng)物業(yè)管理法律制度的操作性。二是政府部門(mén)繼續(xù)加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳和引導(dǎo)力度，使社會(huì)各界都對(duì)物業(yè)管理給于關(guān)注和支持。三是物業(yè)管理部門(mén)也要加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)技能培訓(xùn)，規(guī)范從業(yè)人員行為。建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任考核制度，進(jìn)一步強(qiáng)化服務(wù)理念、提高管理水平，為物業(yè)管理營(yíng)造一個(gè)寬松、良好的發(fā)展環(huán)境。

四、結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)管理作為與城市生活息息相關(guān)的行業(yè)，在構(gòu)建我國(guó)和諧社會(huì)體系中肩負(fù)著重要的歷史使命。太原市物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)借鑒其他物業(yè)管理較好地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，來(lái)增進(jìn)彼此之間的交流，并切身實(shí)際，開(kāi)拓創(chuàng)新。物業(yè)服務(wù)業(yè)與業(yè)主之間，彼此應(yīng)像朋友，和平相處，真誠(chéng)對(duì)待。物業(yè)管理好、服務(wù)好、認(rèn)真解決問(wèn)題，才是對(duì)居民最好的保障；居民也要把社區(qū)像自己家一樣對(duì)待，用心保護(hù)和享受物業(yè)為自己提供的一切資源，這樣也是對(duì)物業(yè)管理最好的回報(bào)。只有這樣共創(chuàng)雙贏，才能使物業(yè)管理越走越好，為創(chuàng)建文明城市發(fā)揮更好的功能和作用。

[1] 陳麗潔，黃惠春.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理主要問(wèn)題研究[J].柳州師范高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2010（12）

[2] 太原市物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查與分析[J].中國(guó)論文下載中心，2012.7.3

[3] 中小城市物業(yè)管理面臨的問(wèn)題及對(duì)策，景程教育

[4] 丁秀娟.鹽池縣城市住宅小區(qū)物業(yè)管理模式研究[J].中央民族大學(xué)碩士論文，2011.4

（作者單位：中國(guó)人民銀行太原中心支行 山西太原 030001）

（責(zé)編：芝榮）

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1004-4914（2014）02-282-02